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在市場經濟條件下，交易當事人往往由于利益的驅使，在訂立不動產或房屋買賣合同以后，又將同一物賣與另一人的違約行為在實踐中是時常發生的。為了解決這一問題，2007年3月16日十屆全國人大五次會議通過的《中華人民共和國物權法》確立了一種新型制度，即預告登記制度。預告登記制度的確立，對于保障不動產物權變動中債權人的合法權益，維護穩定、公平、可預期的不動產市場交易秩序，以及為我國未來建立統一、完善的不動產登記體系，都具有十分重要的意義。但我們也要清楚地認識到預告登記制度是我國剛剛引進的一項法律制度，適用這一制度還需要解決很多細節性的問題，這不僅要有明確的法律規定，更要在實踐中不斷探索并加以改進和修正。本文通過對照其他國家和地區的立法并結合我國實際情況，擬對預告登記制度的相關問題加以闡述，并對我國預告登記制度一些不完善的地方提出自己的看法。

一、預告登記制度分析

預告登記制度是舶來品，它發源于大陸法系的德國，即普魯士1872年5月5日頒布的《所有權取得法》以及《土地登記法》，該法規定了預告登記是不動產登記的特殊登記，是一種必須在土地登記簿中登記的擔保手段。

簡而言之，預告登記是指在當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，為保護其取得未來物權之請求權而對其所進行的登記。[1]預告登記可以防止出賣人“一物二賣”，保護買受人的合理期待，促使以不動產物權變動為內容的債權請求權得以實現。

1、預告登記與本登記的區別

本登記又稱終局登記，是指使當事人所期待的不動產物權變動發生效力的登記。為了進一步明確預告登記的概念，應當將預告登記與本登記區別開來。

（1）預告登記是種特殊的不動產物權登記，其所登記的不是已經完成的不動產物權登記，即不是現實的物權變動，而是目的在于將來發生不動產物權變動的請求權。[2]而本登記所登記的是已經完成的不動產物權登記，即現實的物權登記。

（2）在進行本登記后，當事人所要設立的物權即刻設立，所要變更、廢止的物權即刻發生變更、廢止的效果。即本登記具有確定、終局的效力。而預告登記后，并不導致不動產物權發生任何變動。預告登記制度的創設，目的在于促使以不動產物權變動為內容的債權請求權得以實現，預告登記的主要效力就是保全債權請求權。因此，可以說預告登記的本質特征是為保護尚未成為物權的權利而將物權特有的公示方法適用于債權的請求權，使被登記的請求權具有物權的效力，產生物權所具備的排他性、對抗性。

（3）預告登記是相對于本登記而言的一種臨時登記。當當事人所具備的實質要件(即當事人之間的實體權利義務關系的要件)、形式要件(即不動產登記機關所要求的申請程序條件)都已具備時，預告登記即可向本登記推進。[3]

2、預告登記的法律性質

預告登記的法律性質在理論界一直存在爭議，總的說來主要有以下三種觀點：一種認為，預告登記是介于債權與物權之間，兼具兩者的性質，在現行法上為其定性實有困難，可認為系于土地登記簿上公示，以保全對不動產物權之請求權為目的，具有若干物權效力的制度；[4]一種認為，預告登記的權利是一種具有物權性質的債權，或者可以說是一種準物權；第三種認為，預告登記使債權請求權具有明顯的物權性質，屬于一種典型的物權化的債權。[5]筆者贊同第三種觀點，理由如下：物權是絕對權，具有對抗第三人的效力；物權的變動只能在公示后才能成立或具有對抗第三人的效力，不動產物權的變動以登記為公示手段。而債權是相對權，只對其相對方產生約束力，不能對抗第三人。預告登記將物權法之規則施加于債權法，給予屬于債權的請求權以排他的物權效力，其本質為物權法向債權法的擴張和滲透，[6]使已登記的不動產物權變動請求權經過公示后，具備了對抗第三人的效力，即具備了一定的物權效力。因此，從性質上說，預告登記使債權請求權具備了物權的性質，是債權物權化的一種具體表現。

3、預告登記的效力

預告登記的效力是預告登記制度的核心問題，主要表現在以下幾個方面：

（1）保全效力。即主要為保障以發生不動產物權變動為目的的合同債權等請求權將來肯定發生預期物權效果的法律效力。不動產債權行為(如商品房買賣合同)在成立之后，不動產物權(如商品房所有權)轉移之前，雖然不動產所有權人有承擔未來轉移其所有權或其他物權的義務，但由于合同相對人(如商品房的買受人)享有的債權無對抗第三人的效力，僅靠債權的請求權，債權行為的目的不一定能實現。如果將這種請求權以預告登記的方式登記后，不動產出賣人違背預告登記所為的變更或處分不動產的行為就會無效，經預告登記的請求權就會得到保障。[7]

（2）完全效力。又稱為破產保護效力，即預告登記在效力上如同一項限制物權，在預告登記義務人破產或者強制拍賣時，預告登記保全的權利不受到影響，受預告登記保護的債權人仍然可以請求破產管理人實現該請求權；在繼承的情況下，預告登記義務人的繼承人仍需對預告登記保護的債權人履行該請求權，從而使預告登記保全的請求權從義務人負擔的其他債務請求權中脫離出來，這從根本上擴大了債權請求權的實現機會。

（3）順位保全效力。預告登記的效力不僅體現在保全債權請求權，其效力還體現在能保全債權請求權的順位。《德國民法典》第883條第3款規定：“以轉讓某項權利為請求權的標的時，該項權利的順位按預告登記日期加以確定。”可見，預告登記在依賴本登記的同時，也完善了本登記的效力，由預告登記所保全的權利的順位可以在今后的本登記中繼續有效。

二、預告登記制度與商品房預售合同登記備案的區別

在《物權法》頒布之前，我國有學者認為預告登記在我國已經確立了，并且預告登記的功能在我國通過商品房預售登記體現出來了。事實上，預告登記和商品房預售合同登記備案制度還是有本質區別的：

1、前者適用于所有的不動產，而后者只適用于商品房。不動產的范圍包括了商品房，而且遠大于商品房的范圍。因此，預告登記的適用范圍大大超過預售登記備案的范圍。

2、前者對登記效力有明確的規定，而后者對登記的效力沒有規定。《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》均將預售登記的性質界定為“備案”，而“備案”僅是國家對不動產交易的一種管理方式，并非一個嚴謹的法律術語。而預告登記發生保全權利或順位的私法后果則是在法律上有明確規定的。預告登記是將債權請求權及其順位在不動產登記簿上進行預登記，將物權公示手段適用于債權法上的請求權，從而使該請求權具有對抗第三人的物權特有的效力。

3、前者遵循當事人的意思自治原則，純屬私法范疇，而后者更多具有的是行政管理色彩，可以說是企業所負擔的一項公法上的義務。預告登記是《物權法》明確規定的一項制度，是民法上確立的一項制度。預告登記是當事人在有約定的情況下所進行的登記，是屬于當事人意思自治的范疇，并無行政色彩。商品房預售登記備案不是物權公示，而是對預售合同和預售行為進行行政監管，是國家宏觀調控房地產產業的形式之一。從預售合同登記備案制度建立的初始目的來看，預售合同登記備案并非民法上的制度，而是從國家對于市場經濟干預和調整的角度在經濟法范疇中確立的一項法律制度。

三、我國《物權法》預告登記制度的不足及完善

1、預告登記的發生條件過于嚴格，應擴大其適用條件。我國《物權法》第二十條規定預告登記的發生需當事人之間的約定，這種規定過于嚴格。有學者認為，預告登記可以由債權人和債務人共同申請，也可以由債權人或債務人根據當事人雙方訂立的合同單獨申請，也可以根據法院的裁判提起預告登記的申請。[8]筆者認為，在立法中不應只規定有當事人約定的情況下才可提起預告登記，也應該規定當義務人拒絕協助時，預告登記權利人可以向法院提出申請，由法院依照非訟程序作出裁定，權利人可以持此裁定向登記機關申請預告登記。基于當事人的登記同意為自愿的預告登記，基于法院的裁定的登記為強制的預告登記。在預告登記根據當事人意愿而產生時，原則上要求共同申請，但為交易便利，在一方當事人能夠提出有力證據表明符合條件的請求權已經生成，也可以允許采用單獨申請的方式。如德國民法中就規定具備德國《土地登記簿》第29條規定形式的單方許可，或者訴訟保全(根據《民事訴訟法》第938條的規定進行預告登記)或者根據《民事訴訟法》第895條作出的判決可以進行預告登記。

2、《物權法》第二十條對預告登記后本登記前的中間處分行為的效力規定為絕對無效，而應以相對有效為宜。雖然對中間處分行為規定絕對無效，對預防一物二賣，起到了很好的限制作用。但是，有幾點我們不能不考慮：一是預告登記權利人所享有的是權利而不是義務，既然是權利，就該允許權利人行使或放棄。當預告登記權利人放棄把預告登記推進為本登記的權利時，預告登記應自其登記之時起失去效力，則預告登記義務人所為的中間處分行為有效；二是權利人可以事后對義務人的中間處分行為作出同意的“追認”意思表示，這種意思表示不應與之前“同意”的意思表示有本質差異，同樣也應使中間處分行為有效。

3、預告登記行使的程序保障不足，應當加以明確細化。《物權法》對預告登記的概念、適用范圍、效力及失效等實體性問題規定得比較明確，但對如何提起并進行預告登記的程序方面的規定卻非常簡陋，可操作性不強。例如關于預告登記與涂銷登記或終局登記的銜接問題。預告登記作為債權與物權的中間地帶，不可能永遠保留其不確定的灰色性質。預告登記的最終結果只能有二：或被涂銷，或被推進為終局登記。《物權法》第二十條第二款規定了預告登記的涂銷：“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”“能夠進行不動產登記之日”的含義比較模糊，容易發生爭議。實踐中，在期房預售的場合，一般指欲購房屋、在建工程已經辦理了所有權初始登記之時。但是，何時辦好了初始登記，預告登記權利人很難確切知曉，如果此時一待三個月過后預告登記即為失效，這對請求權人極為不公。因此，此處除應采取列舉式方法進一步明確“能夠進行不動產登記之日”的具體情形之外，還應當將“能夠進行不動產登記之日”修改為“預告登記請求權人知道能夠進行不動產登記之日”為宜。總之，程序問題是一個制度能否生存并發揮作用的重要保障，因此物權法中關于預告登記的具體實施程序問題還有待在今后的法律解釋及相關條例中予以明確。