好不容易在網上找到了價廉物美的房源，不料在交了“房東”全年9400元以后，才發現原來的“房東”提供的身份證、房產證等全是假的，這套房子根本就是所謂的“二房東”交了一個月房租，從原房東手中租來的。近日，涉嫌合同詐騙的倪某被XX區檢察院批準逮捕。

網上覓得房源

據受害人黃先生介紹，去年11月7日，他與朋友通過某網站查詢到XX區二道埂子有一套60平方米的房子出租。于是他按照網上的聯系方式與出租人倪某取得了聯系。在倪某的帶領下看房后，倪某說這是他父母留給他結婚用的房子。如果要租的話，希望租金年付，價格還可以在原來1100元／月的基礎上優惠一點。黃先生發現房子還算不錯，而自己原來租的房子的房東又在不停地催促自己搬走，于是他決定當晚就把房子訂下來。

“房東”證件齊全

在經過協商之后，倪某和黃先生敲定了9400元／年的價格把房子租下來，以這個價格在XX區租到了這樣一套房子，黃先生顯然認為自己撿了便宜。在簽合同前，黃先生認真核對了對方的身份證，以及他們認為最重要的房產證及土地所有權證原件，倪某也極為認真地檢查了黃先生的身份證，令人覺得他非常謹慎。在雙方都沒有異議的情況下，大家簽訂了一份倪某預先準備好的一份房屋租賃合同，并約好第二天中午把現金帶過來，交清。

一次支付7500元

1群租產生的背景

1.1產生背景

群租是市場經濟發展到一定階段的產物，也是房屋租賃市場新的表現形式。近年來，隨著工業經濟的迅猛發展、城市的快速擴張和國家政策的宏觀調控，一方面，大量農村和經濟欠發達地區的外來務工人員涌入城市，造成城市流動人口激增。另一方面，隨著房地產市場的規劃調整，大量以投資為目的的商品房短期內難以售出獲利。于是，受租賃市場上高額利潤的驅動，部分房屋擁有者和房產中介將空置的房屋轉售為租，并將整體的大空間住宅分隔成多個獨立的小空間，分別出租，以獲取利益最大化。同時，城市的擴張也使城市周邊的農村獲得了擴展的空間。農民耕地被征收，但供居住的宅基地依然保留，形成了"城中村"。城市的土地是國有土地，而"城中村"的土地仍然保留著農村集體土地的屬性，村中大部分居民以失地、下崗困難和生活無保障為由，擅自非法占地建房出租給外來務工人員居住或破墻開門開店用于經營。而外來務工的低收入群體為了降低生活成本，緩解房租所帶來的經濟壓力，大多選擇“群租”的方式合伙租房。對于房東和房客來說，他們是雙贏的，群租理所當然成為了雙方需求的結合點，這是這個現象出來的原因。正是這個原因使“群租”現象逐漸出現并呈愈演愈烈之勢，目前已成為一個社會突出現象，成為了輿論關注的新焦點。

1.2定義

居民或村民住宅類房屋在租賃過程中，承租方為不特定的若干人，在一戶內形成一個群體居住的租賃方式。

2群租房的分類

網絡化法治化社會化信息化全面打造流動人口“四化”管理新模式

××街道方城社區是一個典型的老城區，常住人口10496人，其中人戶分離的有4969人，實有人口7123人。現有出租房屋471家，流動人口1671人，約占常住人口的1/4，這些流動人口成份復雜，他們在為城市化建設和經濟發展做出積極貢獻的同時，也給我們的人口管理、計生工作及治安管理等工作帶來了巨大的壓力。近年來，我們通過不懈努力，流動人口管理工作逐步走上軌道，探索并積累了一套行之有效的經驗做法，由于方法得當，措施得力，取得了良好的社會效益，流動人口的犯罪得到了有效的遏制，社區的刑事治安案件明顯下降，發案比2005年下降35%。我們的具體做法：

一、抓組織建設，實現網絡化管理

流動人口的管理，如果繼續沿襲傳統的管理模式，把流動人口管理停留在登記、發證上，勢必處于被動應付的局面。為此，根據老城區的特點，我們在街道流動人口管理辦公室的精心指導下，建立完善三級社會化管理組織網絡，實現了以流動人口管理服務站為載體，以管理、教育、維權、服務為主要內容的三級網絡化管理。一是成立了由轄區民警任站長，社區綜治干部、片幢長、居民組長、護村隊長為成員的流動人口管理服務站為一級的管理組織機構。主要負責完善制度、教育培訓、考核評比及督促檢查等工作。二是把社區分成5個片，建立片幢長的二級管理組織網絡，把5個專管員，4個協管員分到每個片，實行分片負責制，主要職責是包干本片外來人員的登記、核查、發證，以及出租私房日常管理、矛盾糾紛調解及協助做好育齡婦女驗證、b超等工作。三是不斷吸收壯大以老干部、老黨員、單元長、租房業主為信息員、管理員、巡查員的群防群治的三級組織網絡。

二、整合資源，進行社會化管理

流動人口以其流動性和分散性成為管理的難點，我們緊緊抓租賃租房主和用工單位，按照“誰用工、誰負責”、“誰經營、誰負責”的原則，實行融治安管理、勞動用工、計劃生育等一體的流動人口管理“業主責任制”，通過簽訂治安責任狀等形式，落實用工單位、經營業主和房屋出租人的管理責任，發動社會各方面力量，形成流動人口工作的齊抓共管。一是將衛生管理工作和流動人口管理進行有機結合。日常，結合環衛工作對房屋出租、承租人情況進行了解，根據實情及時變更登記，補辦手續。去年3月份，我們在檢查北門街7幢202室，有居民反映居住該503室的人員比較復雜，這些人員白天無所事事，發現情況后，及時進行跟蹤調查，發現王某、張某、胡某等江蘇藉人員，整日混跡于賭場，派出所將他們納入視線列為高危人群，并抓獲了發生于肖泉村山上的因賭博傷害致死的犯罪嫌疑人胡某。二是充分發揮社區、企業單位流動人口協管員的作用。流動人口協管員由社區計生員、片幢長、治保主任或企業有關人員兼任，他們生活在社區和企業，人熟、地熟、情況熟，便于及時了解和掌握各種情況和信息，在管理流動人口中發揮了信息員的作用。去年社區協管員發現了四批晚上盜竊作案分子，他們及時向××派出所提供線索，配合民警進行查處。三是逐步推廣中介出租私房合同管理。××地區外來人員的收入相對高一些，對租房條件要求也相對高一些，自2005年來有人收集零散房屋改裝成具有獨立衛生間的出租私房出租給流動人口，年收入可達3—5萬。在這種情況下，中介租房業主應運而生，××地區出租私房有逐步向租房能手集中的趨勢，有的中介業主一人出租管理四、五間，相當于管理40來個流動人口，他們與承租人都簽訂合同，把治安要求寫得一清二楚，情況了如指掌，社區與轄區干警及時把中介業主變成信息員、登記員，發給每戶一本登記冊，經常進行核對，這樣的社會化管理，既省錢，又好管。

為認真貫徹落實中共中央、國務院《關于全面加強人口和計劃生育工作統籌解決人口問題的決定》（以下簡稱《決定》）精神，抓緊抓好城區人口與計劃生育管理服務，促進和全面提高我縣人口和計生工作整體水平，針對我縣城區人口與計劃生育工作現狀，現提出如下工作意見：

一、指導思想

堅持以“*”重要思想和科學發展觀為指導，全面落實《決定》精神，認真貫徹執行人口和計劃生育法律法規，努力建立與社會主義市場經濟體制要求相適應的“屬地管理、單位負責、居民自治、社區服務、物業配合”的計劃生育管理體制。切實穩定低生育水平，提高出生人口素質，解決出生人口性別比偏高問題，不斷提高城區育齡群眾生殖健康水平，推動全縣人口與計劃生育工作整體水平不斷提高。

二、目標任務

全面建立人口與計劃生育和流動人口以現居地管理為主，流出和流入地相互配合的管理體制，依法落實各類企事業單位和各類物業管理公司法人代表計劃生育責任制，健全完善計劃生育管理服務制度，強化對人戶分離、下崗失業、流動人口等特殊人群

的綜合治理，確保城區人口與計劃生育各項工作指標達到省、市要求。

摘要：黨的提出“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。加快發展住房租賃市場是中央供給側改革的重要內容，是新時期房地產調控政策的主要著力點，屬于國家提出建立房地產市場長效機制的重要構成之一，對于抑制房價過快上漲、盤活存量房源、解決不同需求居民住房問題、實現全面建成小康社會住有所居目標具有重大的戰略意義。住房租賃資產證券化，是盤活住房租賃存量資產、降低住房租賃企業杠桿率、優化運營模式的重要方式；同時作為標準化類資產，可滿足資產管理產品多元化的投資需求，也有助于銀行參與多層次的住房租賃市場建設，拓展租賃住房領域客戶合作廣度和深度。目前住房租賃資產證券化業務市場處于起步階段，發行量較少、不同模式及產品間差異較大，在資產選擇、交易結構設計、風控方案等安排上均有待成熟完善。本文對住房租賃資產證券化業務的現狀、產品模式、交易結構、主要風險點及風控要點，助力商業銀行住房租賃支持證券化業務的發展。

關鍵詞：城鎮化；住房租賃；資產證券化；商業銀行；風險防范

1我國住房租賃市場的現狀以及發展前景

1.1住房租賃政策。近年來，無論是中央政府還是試點地方政府，層層滲透逐步搭建住房租賃政策框架，不斷完善我國的住房租賃市場。為了進一步支持住房租賃的發展，中央以及住房租賃試點地方政府都相繼出臺相關政策，主要內容包括以下幾方面。(1)大力扶持多種不同經濟性質的住房租賃企業共同發展，以國有企業為主導，健全多元化供應主體，大、中、小住房租賃企業協同發展，鼓勵國有、民營住房租賃企業往專業化、規模化方向發展。(2)多策并舉，擴大租賃房源供給。通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平。(3)完善供地方式，增加租賃住房用地有效供應。將新建租賃住房用地納入土地使用規劃，通過低價出讓租賃住房專項用地、在新增土地出讓中配建租賃類用房等方式增加租賃租房用地供給等。(4)鼓勵住房租賃消費，實施“租購同權”。采取多項鼓勵住房租賃消費的優惠政策：簡化手續，方便居民提取住房公積金用于居民租賃住房支出；實行實物保障與租賃補貼并舉，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼，支持政策保障對象通過市場租房等。(5)完善財稅、金融政策，支持住房租賃發展。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，給予稅收優惠政策支持，支持金融機構創新針對住房租賃項目的金融產品和服務，支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點等。(6)規范管理和服務體制，加強市場監管。建立住房租賃信息標準，逐步推行統一的住房租賃合同示范文本，實現住房租賃合同網上備案；建設地方政府住房租賃交易服務、監管平臺，規范住房租賃交易流程，保障租賃雙方特別是承租人的權益等。在國家有關政策的推動下，目前大部分省(直轄市)出臺了相關鼓勵扶持住房租賃市場發展的政策，為當地租賃市場持續健康發展創造了條件。

1.2住房租賃市場的現狀。(1)租賃市場需求量大。隨著我國城鎮化進程，大批量的流動人口涌入城市，解決住房問題是在城市立足的首要基礎。根據智研咨詢的相關研究報告，截至2017年，我國流動人口達到2.47億人，其中67.3%選擇租賃房屋解決居住問題，人均租房面積按照25平米計算，一二線城市按照當地平均租金價格計算、其他城市按照《中國流動人口發展報告》中的流動人口平均每月住房租金367元計算，租賃市場的規模已達到1.3萬億元人民幣，其中一二線城市占比合計已達5成。(2)可租賃房源有效供給不足。在一線城市，目前房源供給不足，市場供給端存在缺口。以北京為例，2016年末北京常住人口約2173萬人，租賃人口占比約34%，按最近一次人口抽樣調查我國家庭平均規模3.1人/戶測算，則租賃房屋大約需要238萬套，目前北京租賃房屋約有150萬套左右，存在約1/3供需缺口。(3)市場發展存在不完善。一是市場上缺少優質的租賃住房，大部分出租房配套不完善、居住環境差；二是租期錯配，業主往往無法根據租客自己實際需求協商實際租期；三是住房出租缺乏辦理完善手續，存在糾紛隱患，部分業主出于避稅或保留個人隱私等考慮，未到相關住房租賃管理部分進行租賃備案。

2住房租賃資產證券化發展的必然性