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第九放映室范文第1篇

關鍵詞：房地產 土地供應量 影響因素 衢州市

土地政策作為房地產調控政策工具的重要組成部分，自2003年以來日益受到學界重視。現有研究主要集中在大、中城市[1-3]，較少關注沿海二線城市；多從影響機制、調控模式等領域展開[4，5]。針對衢州市土地供應與房地產發展現狀、特征與問題，嘗試運用相關分析與多元線性回歸模型，解析衢州土地供應與房地產間的影響，為促進衢州科學確定房地產市場土地供應規模提供參考。

一、衢州市房地產發展特征

1.衢州市經濟發育程度

衢州市位于浙江西部，錢塘江上游，是浙西的交通樞紐和政治、經濟、文化中心，素有“四省通衢、五路總頭”之稱。2006年以來地方生產總值年均增長8%，地方財政收年均增長8%，城鎮居民人均可支配收年均增長5%，農民人均純收入年均增長5%。較高的經濟發展速度帶動了衢州市房地產業發展。數據顯示，衢州房地產開發投資額占固定資產投資額比重一直比較穩定，維持在9-15%，與衢州地方生產總值增速幾乎同步，房地產保持著強勁的增長態勢。

2.衢州市土地供應與房地產總體走勢

2007-2011年衢州市房地產市場升溫較快，市區累計出讓房地產用地4556畝，年均910畝，其中2009、2010年出讓土地均超過1200畝，五年來房屋開發建筑面積約484萬平方米，開發投資約130億元，銷售面積約380萬平方米，房地產出讓金約85億元（表1）。但是，衢州市2011年城市化率達到44.1%，與到2016年底十二五規劃全市城市化率52%尚有很大差距，因此，城市建設步伐仍將大幅度提速，土地出讓會比往年有所提高。

3.衢州房地產市場變化特征

衢州房地產總體來說在穩步發展，衢州市市區近年新開工和施工面積及其比值的統計如圖1，發現：①2007-2009年施工面積基本持平，說明衢州房地產處于快速發展時期，市場投資活躍；②新開工面積與施工面積的比值看，從2002年的22.2%到2008年的12.3%再到2009年的53.0%，波動大，說明衢州房地產市場政策敏感度高，市場安全度較脆弱；③施工面積與銷售面積的比值看，從2007、2008年的4.62到2009年的2.20再到2010年的8.82，說明近年房地產市場供求關系極不協調，常處于供過于求的狀態。表2顯示2005-2010年衢州商品房銷售均價和商品住宅銷售均價的變化，表明房地產歷年價格走勢平穩，市場運行正常，然而2008-2010年市場價格經歷了一個爆發式增長的時段，居民收入與房價比迅速拉大，房地產市場風險系數增大。

二、衢州市土地供應量與房地產市場的關聯因素判識

城市土地供應與房地產有著緊密的聯系，土地供應影響房地產價格，影響房地產開發結構和開發規模。

1.指標選取

城市土地的需求受多種因素影響，主要包括人口、居民消費水平、政策導向、經濟狀況等。其中，人口和居民消費水平共同構成住房消費的有效需求，即為影響土地需求的內因；政府宏觀調控因素則是影響土地需求的外因。由此，擬選人口密度作為人口增量的指標、人均可支配收入和人均GDP同比增長兩個指標來代表居民購買力。房地產開發和土地供應是兩個互為因果的關系，房地產投資額和房地產竣工面積分別從不同層次代表了房地產業的開發力度；人均居住面積代表了一定時期居民的居住消費水平，與未來對居住面積的改變有很大關系。

2.相關分析

據衢州市2004―2010年七年間的人口密度、市民人均可支配收入、人均GDP同比增長率、人均居住面積、房地產投資額、房地產竣工面積的增長變化情況建立相關性分析的指標體系。首先對土地供應量各相關性指標進行統計（表3），然后采用Pearson相關分析法對指標體系進行相關分析，結果見表4。

表4顯示六個指標都為正值，說明與土地供應量都是正相關性，都是正向驅動和刺激土地供應量增加。其中人口密度和市民人均可支配收入相關性非常明顯，在0.01的顯著水平上，人均GDP同比增長率、人均居住面積、房地產竣工面積的相關性相對較低，在0.05的顯著水平上，而房地產投資額的相關性最弱?？梢钥闯鲠橹菔性诔鞘谢倪M程中，人口密度的增加，經濟的發展促進了市民人均可支配收入的增加帶來了土地需求量的增大，即房地產市場的土地剛性需求，而房地產的投資額的增加并不能明顯帶來土地供應量的加大，說明單純的投資而沒有有效需求對土地供應擴大化、房地產發展的拉動作用就不強[7]。

三、基于關聯因素預測衢州土地供應量與房地產市場發展態勢

1. 模型建立

據多個自變量的最優組合建立回歸方程來預測因變量的回歸分析，其模型為：y=b0+b1x1+b2x2+…+bnxn，式中y為根據所有自變量x計算出的估計值，b0為常數項，b1， b2，…， bn成為y對應x1， x2，…， xn的偏回歸系數。偏回歸系數表示假設在其他自變量不變的情況下，某一個自變量變化引起因變量變化的比率。

基于前述關聯因素判識，以2004-2010年共7年的樣本進行回歸分析。模型以土地供應量作為目標函數，參考土地供應與各因素的相關性[8]，選取市民人均可支配收入、房地產竣工面積、房地產投資額三個因素為影響因子，采用完全回歸的方法建立多元線性回歸函數，得到如下公式：

y=-531.243+0.058 x1 +7.125 x2 -18.312 x3 （x1 為市民人均可支配收入，x2 為房地產竣工面積，x3 為房地產投資額，R2=0.995；F=220.850）

2.土地供應量模擬

據前述模型分別預測模型中3個因素在未來3年內的變化趨勢，代入土地供應量決策模型得到未來3年衢州市區土地合理供應量。市民人均可支配收入、房地產竣工面積、房地產投資額的預測趨勢如下：

市民人均可支配收入的預測模型為：y=1694.393x-3.384E6 （其中自變量x代表年份，下同）

房地產竣工面積的預測模型為：y=6.159x-12171.789

房地產投資額的預測模型為：y=1.262x-2491.165

上述預測趨勢帶入預測模型得出各項指標的預測值，從而得出未來三年土地供應量的預測值，見表5。

四、 結論與討論

研究表明，衢州土地供應與房地產市場存在高度正相關，主要關聯因素是市民人均可支配收入、人口密度，而房地產投資影響較小。并以此進行多元回歸模擬發現（表5），衢州市區土地供應量與房地產市場在未來幾年會有穩步的提升，但是提升幅度不會很大，即只能通過合理引導滿足市民的剛性需求。

參考文獻：

[1]張遠索. 從我國房改歷程解讀北京市土地供應計劃[J]. 改革與戰略， 2012（4）

[2]張家瑞. 北京市房地產空間布局現狀及成因分析[J]. 城市發展研究， 2011（7）

[3]張娟鋒， 虞曉芬. 土地資源配置體制與供給模式對房地產市場影響的路徑分析[J].中國軟科學，2011（5）

[4]任超群， 張娟鋒. 土地供應量對新建商品房市場的影響：基于35個大中城市的實證研究[J]. 軟科學，2011（5）

[5]張勇. 改革開放后土地使用制度的重要成果：土地政策調控房地產市場的機理分析與評價[J]. 北京社會科學，2008（5）

[6]衢州市統計局衢州市統計年鑒2010[Z]，北京：中國統計出版社，2010

[7]衢州市調分析 [OL].

[8]濮勵杰， 黃賢金， 周寅康等， 等.城市土地供應與房地產市場運行研究[M]， 科學出版社， 2008

第九放映室范文第2篇

關鍵詞：個人住房貸款；房地產市場；影響效應

由于房地產行業投資規模大、需求資金多，故而信貸的介入對房地產而言是必需的；對購房者來言，由于受“居者有其屋”的傳統思想影響和近年來投資、投機意識的強烈訴求，房屋作為市場經濟社會中家庭最主要的財產，所以住房貸款是必不可少的；對于商業銀行來說，房地產市場的發展，也為金融業的繁榮創造了條件，拓寬了盈利來源。在高度發達的市場經濟條件下，住房貸款與房地產業相互作用、相互滲透，二者密不可分。

一、房地產市場及住房貸款的羊群效應

羊群效應是指由于對信息不充分和缺乏了解，投資者很難對市場未來的不確定性做出合理的預期，往往是通過觀察周圍人群的行為而提取信息，在這種信息的不斷傳遞中，許多人的信息將大致相同且彼此強化，從而產生從眾行為。

由于房地產的虛擬資產特性，帶來供求條件及其影響因素的復雜性，房地產自身的產品特性如多重異質性，即購房人無法連接產品的每個特性從而不能準確的估計產品的真實價值，使房地產市場具有極大的不確定性。另一方面，房地產市場的信息傳播機制也使羊群行為容易被不斷強化。

房地產市場存在羊群行為的同時，住房貸款行為也存在羊群行為。首先，體現在房地產開發的投資層面，近幾年加入房地產開發方面的資金增長得相當快，超過了大多數行業；另一方面體現在購買者這個群體里，無論是自住購買，還是投資購買，處處都有跟風；而在輿論方面也存在羊群效應的表現，主要表現在銀行信貸政策收緊或放松，利率執行水平、首付比例等話題方面，經常將同業政策對比分析，部分不切實信息的密集報道，易誘發購房人做出不理智的貸款行為。

因此，不同的市場參與者扮演著不同的角色，表現出不同的羊群行為，促使羊群效應在這個經濟利益同盟中傳遞。

二、購房者的貸款決策變化

購房者在預付首付款后，余款多是選擇銀行按揭貸款來支付。在購房者申請個人住房貸款時，首要考慮的是家庭收入情況，收入水平越高， 對住房貸款的經濟承受能力也越大。其次是貸款期限和利率、月供還款金額，要結合自身實際，通過貸款期限的調整，選擇合適的月供還款金額，避免影響家庭生活水平的質量。

在樓市利好的情況下，購房者的消費心理也在逐漸發生轉變，以往“無債一身輕”的傳統消費觀念占主導地位，大部分居民的投資意識淡薄，其購房是為了解決住所或者改善居住條件，隨著房地產市場的高速發展，人們的消費觀念已逐漸轉變為“量入為出”，習慣用自己的儲蓄和銀行貸款來達到購房的目的，從而使自己的資產增值。

三、商業銀行的信貸文化體制

個人住房貸款被商業銀行視為優質貸款資源，近幾年來，各商業銀行爭搶個人住房貸款市場已經達到白熱化的程度，股份制商業銀行甚至不惜降低門檻，這在一定程度上也助推了炒房熱，在某種程度上化解了國家對房市調控的部分努力。

商業銀行自身經營導向所趨，必然以追逐自身利益最大化為根本出發點。個人住房貸款的資產質量相對其他類貸款較為優良，商業銀行必然會加大信貸資源配置力度，優先滿足個人住房貸款的需求。

四、住房貸款與房地產市場的關系及相互作用

（一）住房貸款對房地產市場的支持和限制作用

“得金融者得天下”，房地產業的建設離不開房地產開發貸款的支持，房地產業的銷售離不開個人住房貸款的支持。居民通過住房貸款實現安居夢想，帶動了房地產市場的有效需求，銷售的增長加大了住房貸款的投放，信貸的擴張使得房地產開發公司資金充裕，再次購置土地，醞釀下一輪的開發、銷售。

同時，住房貸款作為房地產業的“調解器”，被政府頻繁用于房地產市場調控中，通過控制住房貸款總規模、提高貸款基準利率、利率浮動比例、首付成數等方式，穩定房地產市場需求，從而達到限制房地產業發展的勢頭。通過放寬住房貸款政策，如利率優惠、降低首付等方式，鼓勵居民購房消費，促進房地產市場快速發展。

（二）房地產對住房貸款的促進和風險積累作用

房地產市場興榮，則住房貸款發展迅速，反之，房地產市場低迷，則住房貸款發展遲緩。從國內外房地產市場以及住房貸款市場的發展經驗來看，兩者之間是一種相互依存、相互支持、相互促進、共同發展的關系。但是，隨著房地產市場的快速發展，泡沫成分的積累，將使得住房貸款的風險隱患加劇，一旦房地產市場泡沫破滅，將給商業銀行帶來致命的危害。

（三）個人住房貸款與房地產市場供求關系

一方面，在房地產繁榮景象的引導下，居民購房需求的增加，將直接導致房地產銷售的增長，商業銀行住房貸款投放也隨之增加，同時，貸款投放的無序和無節制，也助長了居民的投資、投機類購房需求，房地產開發企業的銷售進程加快，資金迅速回籠，使得房地產開發商覺得有利可賺，從而加大對房地產項目的開發投資，再次醞釀新一輪的開發建設。在需求不斷增加的情況下，根據經濟學供需理論，需求增加會促使價格上漲，而房價的上漲會給消費者產生一種心理預期，即未來的房價還會上漲，從而再次放大了居民的購房需求，形成惡性循環。

從另一個方面來講，國家為保持房地產業健康發展，勢必要打壓房價，近幾年來，國家頻繁使用信貸工具，提高居民貸款成本，抑制投資、投機類需求。銀行通過提高首付比例、利率執行水平等政策措施，收縮信貸規模，減少個人住房貸款供給，導致居民購房負擔加重。對房地產開發商而言，銀行惜貸停貸，使得房地產開發商資金鏈趨緊，甚至無法維持正常運轉，必然導致部分中小開發企業擠出市場，大型開發企業采取降價方式籌措資金，房地產業利潤減少，開發投資趨緩，導致房地產項目供給減少。

五、實證分析

本文回歸分析中所涉及到被解釋變量有住宅均價、住宅消費，即住宅銷售面積；解釋變量主要有個人住房貸款。住宅均價為住宅銷售總額與銷售面積之比所得，個人住房貸款用每月新增個人住房貸款余額表示。本文以南京市為例，選取南京市2007年6月到2012年上半年的月度數據分析金融變量對房地產市場的影響。住宅銷售總額和銷售面積月度數據來自于南京市統計局網站，南京市個人住房貸款余額月度新增數據來自于人民銀行。為了減少回歸結果的偏誤，本文在利用EViews6.0軟件進行實證之前，對各變量的時間序列數據進行季節調整，消除季節性因素。變量的描述性統計如表1。

（一）單位根檢驗

為了避免回歸中的偽回歸，保證回歸結果的無偏性和有效性，需要確定各變量之間的平穩性。本文利用ADF檢驗方法檢驗本文所用樣本數據的時間序列特征，所得結果如表2所示。除了HCA之外，HP和PC變量的水平值均接受存在單位根的原假設。而各變量的一階差分體現出穩定性，由此可以進行協整檢驗。

（二）協整檢驗

在進行平穩性檢驗基礎上，本文采取Johansen協整檢驗方法對多變量之間均衡關系進行檢驗，結果如表3所示。從表3中可以看出，在5%的顯著水平上，解釋變量與被解釋變量之間存在1個協整關系，即各變量之間存在長期穩定的均衡關系。

如表4所示，在5%的顯著水平上，PC與HP之間存在1個協整關系，即房價與個人住房貸款之間存在長期穩定的均衡關系。

（三）VAR模型的估計

為了進一步分析個人住房貸款對房地產市場的影響，本文分別建立PC和HP，PC和HCA的VAR模型，回歸結果如表5所示。

（1）對房價的影響

從表5可以看出，滯后一期和滯后二期的個人住房貸款對房價的影響為正，總體上看，個人住房貸款對房地產價格存在顯著的正向影響。

（2）對住宅需求的影響

由表5可知，滯后一期個人住房貸款對住房需求的影響為負，但不顯著。滯后二期個人住房貸款對住房需求的影響為正，從影響系數上看個人住房貸款對住房需求的影響為正。產生以上兩種影響主要是因為住房是生活必需品，需求彈性較小，當貨幣當局調整信貸投放量時，消費者短期內調整購買決策具有一定難度，但長期內消費者可以根據住房貸款從容調整購買決策，增加住房需求，推高房價。因此，長期內個人住房貸款對房價和住房需求產生較大的正向影響。同時，根據表5可以得到HCA、HP和PC之間的向量自回歸模型：

（四）脈沖響應函數

圖1和圖2是基于VAR模型的脈沖響應函數曲線，橫軸代表沖擊作用的滯后期（單位：月度），本文將滯后期定為10，縱軸代表房地產價格和房地產需求對個人住房貸款的響應程度。

從圖1可以看出，給個人住房貸款正的一單位標準差沖擊，對房價的影響較小；從第1期開始沖擊效應為正，到第5期正的沖擊效應最大。也就是說，從第2期開始個人住房貸款對房價波動的解釋力逐漸增強，并且在一個較長時期內維持在較高的水平。

從圖2可以看出，給個人住房貸款正的一單位標準差沖擊，在滯后的1-3期內沖擊效應為負，即個人住房貸款對居民的住房需求產生負向影響。到第4期正的沖擊效應最大，然后逐漸減小，并且在一個較長時期內維持個人住房貸款對住房需求保持正向的影響?？傮w而言，個人住房貸款對房地產需求在長期內產生正向的影響。

（五）結論

通過對個人住房貸款與房價、住房需求變量之間進行協整檢驗、VAR模型估計、脈沖響應分析，本文得到以下結論：（1）個人住房貸款對住宅價格具有顯著的正向影響，短期內這一影響較小，但長期內將保持一個較大的影響；（2）短期內，個人住房貸款對住宅需求的影響為負，且不顯著，但長期內，將對住宅需求產生正向影響。因此，要控制個人住房貸款的發放規模，必須要首先降低住房的銷售價格；要控制房地產市場的發展速度，也可以通過采取限制個人住房貸款投放總規模的措施來達到調控效果。

參考文獻：

[1] 段忠東、曾令華、黃澤先，《房地產價格波動與銀行信貸增長的實證研究》，《金融論壇》，2007.2。

[2] 高波，2010：《現代房地產經濟學》，南京大學出版社。

[3] 李勇剛、李祥《房價波動與金融支持的關聯效應研究》，《統計與決策》，2011年第7期。

[4] 易憲容，2007：《房地產與金融市場》，社會科學文獻出版社。

第九放映室范文第3篇

關鍵詞：高鐵 泰安市 房地產市場 影響 對策

1.引言

2011年6月30日京滬高鐵（北京-上海）正式開通。泰安正好處于京滬高鐵線的中點位置，從泰安出發北上到北京、南下到上海兩個小時左右即可到達，使泰安與外地的聯系越來越方便、越來越緊密。高鐵的修建對泰安房地產市場的發展帶來前所未有的機遇，高鐵片區（圍繞泰安高鐵站半徑2公里范圍內，占泰安城區總面積的11%）成為泰安城市發展的又一方熱土，高鐵新城的概念已經被廣大泰城人民所接收，道路、廣場的市政基礎配套設施逐步完善，大量房地產開發項目落戶高鐵新城，區域快速發展[1]。

2. 高鐵建設對泰安市房地產業的影響

京滬高鐵泰安站新區位于泰城西區，距離城市中心區不足10公里，與岱岳區行政中心毗鄰，緊靠京滬高速公路泰安西出口。東起大河路，西至正在建設中的京滬高速鐵路，南起泮河大街、北至泰山大街，東西寬0.9到1.9公里，南北長3.1公里，規劃建設用地368.66公頃。京滬高鐵泰安站的建立，對泰安產生了積極深遠的影響。

高鐵的開通，加速了人口流動。高鐵建成后，將吸引周邊城市人口，人口增加是推動經濟和房地產市場升溫的根本因素[2]。增強了泰安城市積聚輻射功能，促進了房地產開發投資較快增長。泰安進入高鐵時代，縮短了城市之間的距離，城市的聚集輻射功能進一步凸顯，泰安房地產市場對外來投資吸引進一步增強。近年來，全國知名企業紛紛布局泰城，搶占房地產開發的制高點，比如恒大、碧桂園、大連萬達等外地開發企業在泰安市競相拿地進行投資，帶動泰安市房地產業的快速發展[3]。

3.高鐵對泰安房地產市場的影響

高鐵的建設對泰安市房地產市場產生了積極深遠的影響，尤其是房地產一級市場和房地產二級市場。我們通過對泰安市房地產一級市場和二級市場的調查，發現高鐵的修建對房地產的市場供應起到了一定的影響。

3.1房地產一級市場――土地市場的反應

3.1.1土地供應情況

2010年，泰安市供應居住與商服用地55宗，供應面積263.55萬平米。其中高鐵片區5宗，面積30.53萬平方米。

2011年，泰安市供應居住與商服用地74宗，供應面積343.97萬平米。其中高鐵片區15宗，面積90.53萬平方米。

2012年，泰安市整體土地供應有所下降，供應住宅和商服用地32宗，但其中高鐵片區6宗，總供應面積136.6萬平米，高鐵片區面積30.58萬平方米。

2013年，泰安市供應住宅和商服用地83宗，268.7萬平米。其中高鐵片區15宗，面積103.26萬平方米。

表1：2010-2013年泰安市土地供應情況

年份 土地供應宗數 土地供應面積

全市（宗） 高鐵片區（宗） 占比（%） 全市 （萬平米） 高鐵片區（萬平米） 占比（%）

2010 55 5 9.09 263.55 30.53 11.58

2011 74 15 20.27 343.97 90.53 26.32

2012 32 6 18.75 136.6 30.58 22.39

2013 83 15 18.07 413.58 103.26 24.97

3.1.2土地成交情況（詳情見表2）

表2：2010-2013年泰安市土地成交情況

年份 土地成交宗數 土地成交面積

全市（宗） 高鐵片區（宗） 占比（%） 全市 （萬平米） 高鐵片區（萬平米） 占比（%）

2010 46 5 10.87 197.83 30.53 15.43

2011 51 14 27.45 241.81 85.12 35.20

2012 22 4 18.18 89.22 30.58 34.27

2013 72 15 20.83 383.48 103.26 26.93

通過數據分析發現，在一級房地產市場，全市的土地供應宗數、土地供應面積、土地成交宗數、土地成交面積與高鐵區的土地供應宗數、土地供應面積、土地成交宗數、土地成交面積成相同趨勢，并且高鐵區在土地供應宗數、土地供應面積、土地成交宗數、土地成交面積在與全市呈相同趨勢的前提下所占比例呈逐年遞增趨勢。

3.2房地產二級市場――商品房一手市場的反應

3.2.1商品住宅供應情況

2010年，泰安市商品住宅總供應量為10550套，118.1萬平米。其中高鐵片區1103套，面積10.15萬平米。

2011年，泰安市商品住宅總供應量為10464套、115.6萬平米。其中高鐵片區3289套，面積30.47萬平米。

2012年，泰安市商品住宅總供應量為15212套、170.3萬平米。其中高鐵片區4917套，面積50.78萬平米。

2013年，泰安市商品住宅總供應量為15728套、173.98萬平米。其中高鐵片區5191套，面積55.36萬平米。

表3：2010-2013年泰安市商品住宅供應情況

年份 住宅供應套數 住宅供應面積

全市（套） 高鐵片區（套） 占比（%） 全市 （萬平米） 高鐵片區（萬平米） 占比（%）

2010 10550 1103 10.45 118.1 10.15 8.59

2011 10464 3289 31.43 115.6 30.47 26.36

2012 15212 4917 32.32 170.3 50.78 29.82

2013 15728 5191 33.00 173.98 55.36 31.82

3.2.2商品住宅成交情況（詳情見表4）

表4：2010-2013年泰安市商品住宅成交情況

年份 住宅成交套數 住宅成交面積

全市（套） 高鐵片區（套） 占比（%） 全市 （萬平米） 高鐵片區（萬平米） 占比（%）

2010 7854 1103 14.04 89.65 9.85 10.99

2011 5888 1826 31.01 62.2 18.26 29.36

2012 8631 2649 30.69 91.45 27.01 29.54

2013 12214 3895 31.89 135.18 45.28 33.50

通過數據分析發現，全市的住宅供應套數、住宅供應面積、住宅成交套數、住宅成交面積與高鐵區的住宅供應套數、住宅供應面積、住宅成交套數、土地成交面積成相同趨勢，并且高鐵區在住宅供應套數、住宅供應面積、住宅成交套數、住宅成交面積在與全市呈相同趨勢的前提下所占比例呈逐年遞增趨勢。

4.高鐵開通對泰安市房地產市場帶來的挑戰

通過以上調查研究及數據分析，高鐵開通對泰安市房地產市場帶來的很大的正面推動作用，，但同時也為房地產市場的發展帶來了一定的挑戰。

4.1商品房價格面臨上漲的壓力。

泰安高鐵的正式通車，一方面帶來了旺盛的市場人氣，活躍了市場，促進了泰安市房地產業的發展；另一方面，也推動了泰安住房價格的上揚。

4.2高鐵站周邊配套設施不夠成熟。

由于目前高鐵概念剛剛顯露，高鐵站附近基礎配套設施尚不成熟，相應的服務措施也有所滯后，道路、交通、市容市貌等外部環境還需要進一步改善。

4.3市場供應類別及品種亟需改善。

隨著泰安市圈建設的不斷深入，高鐵周邊地區來購房可供選擇的房源仍然有限，受土地資源稀缺、拆遷成本上揚、需求持續旺盛等因素影響，高鐵區供應量明顯不足。而高鐵區配套設施不齊全，難以形成有效供應，市場供求緊張的局面還難以從根本上緩解。同時，大量的外地企業進駐泰安，相應的商業地產、工業地產、酒店式公寓等項目的規劃和開發建設還跟不上形勢發展的需要。

4.4中小型開發企業競爭壓力加大。

高鐵時代的來臨，泰安作為旅游城市，其聚集輻射功能的逐步增強，吸引了全國越來越多的知名大型地產企業入駐，使本土的中小開發企業面臨較大的競爭壓力。

5.應對高鐵對房地產市場帶來的機遇與挑戰的對策

5.1繼續發揮規劃的引導作用，結合我市城市發展進行全面規劃。

針對泰安市“高鐵時代”帶來的影響，充分發揮城市規劃的作用，積極引導和發展泰安房地產市場新的布局，加快房地產產業結構的調整，加大商業地產、工業地產、休閑旅游地產和物流地產等非住宅項目的開發規模，進一步完善高鐵項目周邊配套設施的建設。堅持長期開發策略，避免低水平的短期開發帶來土地價值下降[4]。

5.2 大力發展企業總部區，進一步推動泰安市房地產業的發展。

按照差異化發展區域經濟的要求，結合泰安的實際情況，建設發展泰安公司總部區，大力引進一些國際、國內有影響力的大型企業，逐步形成一批金融樓、科研樓、中介樓、現代物流樓等特色產業集群，積極引進制造企業的營銷總部、研發總部、財務總部以及現代服務業企業總部，增強區域經濟輻射力，促進和發展區域經濟，進一步推動泰安市房地產業的發展。

5.3調整產業結構，穩步推進商業、工業、服務業等房地產項目。

一是合理調整產業結構，完善與公司總部區的功能和資源整合，通過引進建設總部企業，開發工業園、產業園區以及配套的住宅建設，進行產業結構的轉換[5]。二是大力發展服務業，發展中高檔連鎖超市，引進五星級以上酒店，發展大型特色餐飲企業等等，以提升城市的服務功能，提升市場消費能級，為各層次消費搭建平臺，并積極促進旅游文化及旅游地產發展。

5.4進一步合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求。

面對“高鐵時代”所帶來的投資投機性購房行為，泰安應通過加大信貸、稅收等方面手段，抑制投資投機性購房需求。與此同時，應倡導理性消費、科學消費、適度消費、節約消費的住房消費觀念。

5.5正確認識與評估高鐵對房地產業帶來的影響。

高鐵，對我國經濟社會發展的影響，對房地產業的影響，對人們生活方式、工作方式、居住方式和出行方式的影響，都將是漸進的、長期的、深遠的，值得我們持續地密切關注，深入觀察，認真研究。既不能過分夸大高鐵的作用，也不能縮小其作用，做到客觀、公正地評估其利弊得失。應針對高鐵運作中出現的新情況、新問題，及時研究出臺新的舉措，揚長避短，趨利避害，充分利用“高鐵時代”帶來的發展機遇，不斷促進泰安房地產業持續、健康、穩定發展[6]。

5.6規范和強化輿論引導。

面對“高鐵時代”的來臨，我們要加大“高鐵時代”房地產業輿論的引導力度，充分發揮社會各界和新聞媒體的作用，及時讓社會準確理解相關的房地產市場調控措施。同時，加強對“高鐵時代”房地產領域的宣傳規范和輿論引導，新聞媒體要注重正面引導，以穩定市場為基調，全面、客觀、準確報道房地產市場狀況，不要過分渲染個別的、局部的問題，理性引導房地產消費和投資。

6.結語

對于具有特色旅游資源的泰安市來說，高鐵建設的機遇十分難得，也必將對房地產的空間格局和發展建設產生重大影響。然而，對于城市發展所起到決定作用的畢竟是城市自身的發展決策。面對高鐵機遇，保持清醒的認識積極提出政策支持，保障提供足夠的土地供應，并在交通網絡、城市結構、產業發展、旅游體系等方面積極采取對策，才能充分發揮高鐵的催化作用，帶動城市房地產發展建設。

主要參考文獻：

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[2]段進.國家大型基礎設施建設與城市空間發展應對――以高鐵與城際綜合交通樞紐為例[J].城市規劃學刊，2009（1）：33-37.

[3]徐浩程.高鐵改變城市競爭[J].決策，2010（12）.

[4]陳昕.高速鐵路站點周邊城市建設與發展研究[D].天津： 天津大學.

[5] 帥斌.以集聚效應為導向的綜合交通樞紐規劃方法研究[D].重慶： 西南交通大學.

第九放映室范文第4篇

地方經濟年鑒特點分析

地方經濟年鑒具有年鑒的一般特征，如資料性、連續性、年度性、檢索性、工具性等，也可歸類為經濟類的專業性連續出版物。其兼具內容范圍固定、發行方式多樣、延伸領域廣闊等特質，同時也有以下較為獨特的特點。

“鄉土特性”的個性特色。地方經濟年鑒在框架結構、總體設計上強調記載當地黨和政府制定的方針政策，突出反映地方經濟建設的成就?！班l土氣息”、“鄉土特性”是地方經濟年鑒的個性特色，它往往選取最具有當地特色的內容，如當地重要產業、工業成就等內容。地方經濟年鑒具有全面反映地域經濟發展演進的功能，有利于人們了解、認識一個地域經濟社會，并幫助解決地方經濟問題。

讀者群相對較窄。地方經濟年鑒的讀者群主要為行業機構讀者，包括地方政府機構及相關管理部門、研究機構、圖書館、當地大專院校，以及涉及本地區經貿活動的企業及相關行業團體、研究本地區經濟的機構等。地方經濟年鑒對地方經濟發展的研究有參考作用，地方經濟年鑒反映當地的經濟建設成就、經驗和問題，發揮著服務現實、指導未來的作用。

內容綜合翔實。地方經濟年鑒特點是點面結合，要考慮地域的覆蓋面和部分行業等內容的覆蓋面。在此基礎上，選取有代表性的典型事件、成果、經驗和人物，進行重點介紹，做到主從適度。同時，在內容方面，其資料一般較為權威、系統。地方經濟年鑒多是由政府經濟部門或其下設事業單位主管主辦，其中的統計數據也多來源于政府統計部門或由相關行業企業提供。

經營模式單一。地方經濟年鑒是地方經濟知識高度密集的工具書，是反映當前地方經濟信息的圖書，可以起到宣傳地方經濟發展成就、加強橫向聯系的作用。但是地方經濟年鑒的發行量均不大，主要以機構購買為主；收入來源主要包括財政撥款和廣告收入，延伸領域開發不多。負責編輯出版地方經濟年鑒的編輯，大多為地方政府內的工作人員，一般都有公務員或類似于公務員的身份和待遇。在年鑒的發行方面依托當地的政府部門，一般不開展過多的市場開發和營銷運作活動，使地方經濟年鑒的經營模式比較固定和單一。

地方經濟年鑒的現狀及問題

目前我國地方經濟年鑒基本上都是處于政府財政補貼出版發行的狀況，其真正面向市場銷售的年鑒數量僅占出版總量的30%，其余的70%左右的年鑒基本上都是攤派或免費贈送到有關機構。一般而言，地方經濟年鑒的需求者有個人和機構兩類市場，而且機構購買和使用的年鑒占絕大多數。相比之下，國外經濟年鑒的主要使用者則是個人。國內一家調查機構對年鑒出版發行的統計數據顯示，我國目前92%以上的年鑒主要是銷售給單位機構，最終的結果導致總體發行規模比較小，沒有充分發揮地方經濟年鑒應有的作用。地方經濟年鑒出版發行方面存在的問題，其原因是多方面的，總結起來有以下幾個方面。

出版發行過于依賴政府。地方經濟年鑒的編輯出版雖逐漸走出政府出資的圈子，但很大程度上還是離不開政府部門所提供的內容資源和帶來的影響力。年鑒發行還過于依賴政府，一定程度上影響了地方經濟年鑒的擴大發展。

市場開拓意識不強。地方經濟年鑒發行人員和部門存在著坐等上門的思想。實際上地方經濟年鑒發行渠道比較單一，主要靠單純的“官道”，即由年鑒編輯單位直接發放到各單位辦公室，再由各辦公室分配或向下攤派發行。這樣的發行渠道不僅狹窄，還會導致一些需要年鑒的讀者根本接觸不到年鑒，直接影響到年鑒使用價值和經濟效益的發揮。

宣傳力度不夠。地方經濟年鑒由于讀者群和宣傳費用有限，以及長期以來受“官書”定位主導思想的束縛，宣傳力度遠遠不夠，未能吸引更多目標客戶和潛在讀者。一些年鑒編輯部只重視年鑒的編纂出版，而忽視年鑒的發行營銷、宣傳推廣等環節，致使一些地方的普通百姓不但不知道地方經濟年鑒是何物，更有甚者連本地區一直在編輯出版地方經濟年鑒都不清楚，可見年鑒宣傳工作的不到位。

內容與市場需求結合不緊。某些地方經濟年鑒的編輯工作還存在閉門造車等現象。在計劃經濟體制下，我國地方經濟年鑒的編纂和出版一般都是政府機構包辦的，年鑒的編纂機構一般無需考慮其市場環境和發行營銷等問題。在這樣相對封閉的環境下，年鑒搜集和刊登內容往往過于宏觀，與實際經濟活動脫節，一些經濟信息和市場需求也由于年鑒出版的時效性不強，對當地經濟社會的支撐作用并沒有發揮出來，也就很難為廣大讀者所接受。如此造成了國內許多地方經濟年鑒在編纂和出版以后，銷售不出去，導致其經濟效益和社會效益都得不到有效體現。

對地方經濟年鑒的創新贏利方式思考

地方經濟年鑒要實現可持續發展，除了不能過度依賴政府外，可以考慮在突出區域經濟特色的基礎上走市場化運作的道路，通過進一步強化贏利方式的創新研究，以良好的經濟效益，促進社會效益的提升。

以市場化為導向，提升年鑒市場知名度。地方經濟年鑒在保持內容導向正確性和權威性的同時，進一步增強地方經濟年鑒的實用性。增加地方經濟年鑒的實用性，首先要不斷完善地方經濟年鑒的框架設計，精煉選題，增加有效信息的含量，特別是要適當提高二次文獻比重，要大量增加對讀者具有實用功能的指南性信息，如年度政策法規條目、重要信息索引、年度重要數據等。其次是地方經濟年鑒在編纂過程中，可以考慮穿插一些實用性的知識類小信息，增強其便民性。比如在補白、附錄中可以設置和刊載一些老百姓喜聞樂見的便民性和服務性內容，以增強實用性。

構建年鑒檢索體系，提升檢索功能是提升年鑒知名度的有效途徑。地方經濟年鑒是反映本地區經濟發展現狀的重要信息資源，年鑒檢索系統是開發年鑒信息資源的重要手段。地方經濟年鑒作為信息密集型工具書，編纂者為其構建檢索系統十分重要，這不僅可為讀者提供多種檢索途徑，方便其查找年鑒信息內容，從而達到多層次、多角度對文獻信息進行有效的組織和傳播，同時也是年鑒出版機構進行年鑒信息網絡化和數字化建設的重要基礎。例如《張家口經濟年鑒》、《山西經濟年鑒》等均建立了各自的檢索系統并納入到CNKI數據庫跨庫檢索系統，不僅方便用戶查找年鑒信息，還有效地塑造了年鑒品牌。

地方經濟年鑒要提高市場目標讀者的需求針對性，使內容策劃與營銷策略相呼應。地方經濟年鑒應針對其讀者多為研究機構、政府部門、企業的特點，提升年鑒文獻資料的政策解讀功能；對涉及本地區的最新動態與經濟熱點做深入分析，并大量刊載地區內的經濟發展成就，招商引資信息，企業發展介紹，經濟流通資訊等內容，吸引國內外的機構和經濟客戶來關注年鑒，查閱年鑒，從而使地方經濟年鑒的內容策劃和營銷策略之間互為依存，相得益彰，真正成為一個地方經濟發展的信息平臺。創新年鑒的市場營銷模式，注重廣告客戶的開發與培育。地方經濟年鑒的編纂和出版屬于文化范疇，其主要功能是對信息的和傳播，可視為地方文化產業的一個重要內容。既然是一個文化產業范疇的內容，就需要按照市場規律辦事，用做產業的眼光來對地方經濟年鑒的市場營銷模式加以創新和完善。要進一步研究并細分年鑒市場，建立客戶檔案，有針對性進行經濟年鑒的編纂工作，提高年鑒的針對性和時效性。

年鑒出版后，可以在當地的互聯網、廣播電視、各類報紙期刊上出版信息。年鑒部門還可以通過媒體制作專欄或專題節目介紹年鑒功能，組織學生在假期開展讀年鑒、用年鑒知識競賽等活動，將年鑒推向社會。作為年鑒專業工作人員，應走出辦公室，面對面地和讀者溝通，宣傳介紹年鑒，使讀者和編者形成良好互動。年鑒編纂單位可以每年召開年鑒發行會和讀者座談會，與讀者一起探討年鑒的作用、特點和不足，既宣傳了年鑒，又可以得到改進年鑒編纂工作的有效信息，獲得更有價值的稿件。

廣告營銷作為地方經濟年鑒最為有效和最直接的促銷方式，在實際工作中應受到廣泛重視并力爭取得良好的經濟效益。一般而言，地方經濟年鑒的廣告與普通商業廣告具有較大的區別，主要在于其區域特征更明顯，讀者較為固定，因此廣告也具有較強的針對性。例如《內蒙古年鑒》就利用多種途徑創新廣告業務，曾以“中國改革開放30年成就”為契機，大力宣傳地方企業為地方經濟的繁榮發展做出的突出貢獻，不僅使年鑒的版面內容看起來更為活躍，而且打破了傳統硬性廣告宣傳的窠臼，還獲得了非?？捎^的廣告收入，贏得了良好的經濟和社會效益。

依托年鑒資源優勢，多渠道多層次提升年鑒功能。年鑒事業要長期發展，必須堅持改革創新。地方經濟年鑒的編輯、出版、發行工作要用全新的形式、全新的內容，提高各方面讀者的關注度。在持續中發展，在發展中求新，推動地方經濟年鑒事業不斷前進發展是地方經濟年鑒發展壯大的第一要務。

推進地方經濟年鑒出版發行模式的創新?？梢钥紤]將地方經濟年鑒內容制作成光盤，甚至增加一些招商引資、廣告宣傳等信息內容，實現年鑒的數字化。目前，一些年鑒已經開始把其年鑒內容制作成光盤，向讀者和潛在客戶發放，例如《河北經濟年鑒》、《重慶經濟年鑒》均制作了光盤，年鑒銷售時附贈光盤，增加年鑒的附加值。年鑒光盤作為印刷版年鑒的衍生物，具有較強的搜索優勢，可以方便讀者使用和保存，特別是在數字時代的今天，年鑒光盤可以成為地方經濟年鑒一個重要的宣傳營銷手段。

推進地方經濟年鑒傳播模式的創新。一方面，地方經濟年鑒編纂機構要建立并完善年鑒網站，作為年鑒自我宣傳的平臺和客戶服務的內部網站，提升地方經濟年鑒傳播的質量，使年鑒網站成為一個地方經濟發展的重要平臺，經濟社會信息的節點；另一方面，年鑒要強化與本地經濟行政部門和企業的信息交流，增加與其他地區的橫向交流與合作。按區域經濟和行業特點，編輯人員還應加強與相關的地方經濟年鑒和行業年鑒的合作，增強橫向溝通和信息共享，使年鑒辦出水平，突出地方經濟特色。

第九放映室范文第5篇

【關鍵字】綠色建材；北方地區施工；可持續發展

1.綠色建材的發展趨勢

改革開放以來，我國建材工業通過研究、開發、引進、吸收國外先進技術、設備，獲得了較快的發展。

國家科委、國家建材局等有關單位組織編寫的“生態建筑材料研究”已經被列入“國家863計劃綱要”。90年代初在北京和上海相繼召開了第一次環保材料言談會和“綠色建材”主體研討會，2000年10在天津市舉行了“WTO與中國建材世界論壇會”和“中國綠色建材產品推薦會”。

目前正在發展的綠色建筑有太陽能建筑、生態建筑、健康建筑、資源保護屋、植物建筑等。采用清潔生產技術少用天然資源和能源，大量使用廢棄物生產的利于環境保護和人體健康的綠色建材正在積極開發，“以人為本、天人合一”正是現代建筑追求的目標。如有代表性的綠色建筑是2000年悉尼奧運會場館，它具有超前的環保意識，太陽能技術，水資源保護和污水，垃圾處理技術等環保科技得到了大范圍的應用。清華大學設計中心樓是北京首座綠色建筑，也是我國較早的綠色建筑之一。該建筑采用了緩沖層策略——以減少采暖能耗和增加空氣流通；利用自然能源策略——采用太陽能光電板發電技術：健康化，無害化策略——采用低放射性污染建筑材料和再生材料等

2.北方地區應用綠色墻體材料的必要性和可能性

北方地區冬季非常寒冷，民用建筑和工業建筑中采暖成為最主要的能耗形式。隨著建筑業的迅速發展，建筑用能已占全社會終端能耗的1/4以上。墻體材料改革最顯著的意義就是建筑節能以及環境保護。保溫隔熱節能建議：采取單一材料較理想，施工方便，效率高；采用輕骨料混凝土砌塊墻外貼苯板；采用輕骨料混凝土砌塊苯板夾芯墻；采用輕骨料混凝土砌塊孔內填苯板；采用輕骨料混凝土砌塊空腔內插入苯板；外墻保溫常用EPS板、復合混凝土小型空心砌塊。

綠色墻體材料具有一般綠色材料的特征，如采用低能耗制造工藝和不污染環境的生產技術；產品設計以改善環境、提高生活質量為宗旨：不僅不損害人體健康，還應對人體健康有益；產品具備多方面的功能，如防霉、防火、阻燃、隔聲和防射線等。從不同方面出發，綠色墻體材料可以按以下方法分類。

2.1 按制作工藝分

按制作工藝綠色墻體材料可分為燒制品、蒸壓制品和膠凝制品等。

《燒結空心磚和空心砌塊》（GB13545 2003）已頒布并于2003年10月1日起開始實施。按主要原料分為黏土空心磚和砌塊（n）、頁巖磚和砌塊（y）、煤矸石磚和砌塊（m）、粉煤灰磚和砌塊（f）?？招拇u與實心磚相比較，其優點是可減輕結構自重，磚厚較大，可節約砌筑砂漿和減少工時。此外，黏土用量、電量及燃料亦可相應的減少。

蒸壓制品是指不含水泥或含少量水泥而通過蒸壓養護方式使磚或砌塊結硬的制品。主要原料是砂和石灰，適用于就地取材，不占用耕地、生產耗能低、磚強度高、外觀幾何尺寸規整、放射性低，應稱得上是環保產品。傳統產品磚塊小、自重大、耗料多、生產成本高且抗壓強度低、抗剪強度差。現代產品泡沫混凝土砌塊保溫隔熱性能好，吸聲能力強，防火防水性能好，完全抗凍，收縮裂縫較少。

膠凝制品主要有混凝土小型空心砌塊、商品砂漿和多功能砌塊等產品。

混凝土小型空心砌塊節土、節能，符合國家基本政策，承載力高，較磚墻輕，有施工快，墻厚較標磚薄，可節省結構面積等優點。商品砂漿品質穩定、節約材料，有利于文明施工和環保，且可配制出適應新型墻體材料所需的性能。多功能砌塊是為實現建筑節能而發展的，如抗震、承重、保溫、裝飾作用等。

2.2 按原材料分

按原材料綠色墻體材料可分為重工業廢渣類墻體材料、農業廢渣類墻體材料、建筑垃圾制墻體材料、木質墻體材料、加氣混凝土墻材產品、石膏墻體材料和復合墻體等。

絕大部分廢渣，如煤矸石、粉煤灰、礦渣、爐渣等均可作為生產墻體材料的原料。工業廢渣來源不同，有的可能含有不同類型及數量的重金屬，產生一定的放射性，使用后影響人體健康。而綠色墻體材料應不對人體健康產生危害，只有滿足國家標準《建設材料用工業廢渣放射性物質限制標準》（GB6763- 86）規定的廢渣，才能使用，主要產品包括粉煤灰、煤矸石、化學石膏、尾礦類和其他廢渣類墻體材料。

農村的各種農作物剩余物——秸稈類資源，如麥秸、稻草、玉米秸、煙稈、稻殼、棉稈等在其化學成分、物理力學性能指標上均與木材相近，可以生產各類應用于墻體的人造板材。農業廢棄物來源廣泛、資源豐富、價廉易得、成本低，有很強的市場競爭力，并且節省能源、減少污染、保護環境，生產的墻體板材具有重量輕、強度好、安裝方便等特點，符合綠色建材的發展方向。用農業廢棄物生產的墻體材料包括麥秸均質板、紙面草板、植物纖維水泥板、麥秸人造板和秸稈鎂質水泥輕質板等。

建筑垃圾包括渣土、廢磚石塊、廢混凝土塊等，其中磚石、混凝土等廢料經破碎后可以代替砂石集料，重新用于生產砂漿、混凝土和其他建材產品，達到循環利用的目的。我國建筑垃圾用于墻體材料的研究生產尚處在起步階段，已開發成功的產品有輕質砌塊。利用建筑垃圾生產墻材產品是節約資源、保護環境、實現綠色墻材的有效途徑。

3.結束語

為了實現我國的可持續發展戰略建筑材料勢在必行，在北方地區，首先應當大力提倡使用綠色墻體材料，應當發展節能、節地、利廢的新型墻體材料，加快推廣使用綠色墻體材料。使用綠色墻體材料對于提高我國消費者的居住環境質量、保護我國的有限資源、減少廢物的排放量有著不可估量的作用。綠色施工也應當減少資源的消耗，節約能源，提高效益才是可持續發展的。同時，力求結合我國國情的經濟發展，有計劃、有重點地選擇最佳的建筑節能材料方案，實現多功能化、智能化，滿足愈來愈高的安全、美觀、耐久、舒適的要求，同時著力推廣和扶持環保產業的發展，將是我國經濟的一個新增長點。

參考文獻：

[1]金宗哲.論中國的綠色建材.中國建材，1998，（2）

[2]丁大鈞.砌體結構.北京：中國建筑工業出版社，2004

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