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地方金融風(fēng)險(xiǎn)防范范文第1篇

房地產(chǎn)作為一個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè),屬于資金密集型產(chǎn)業(yè),因此它的發(fā)展更需要一個(gè)健康穩(wěn)定的投融資體系作為支撐,如果房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期存在,將會(huì)導(dǎo)致多米諾骨牌效應(yīng),帶動(dòng)整個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)突發(fā),本文以房地金融風(fēng)險(xiǎn)為研究對(duì)象,重點(diǎn)分析了風(fēng)險(xiǎn)防范中容易出現(xiàn)的問題,并根據(jù)研究經(jīng)驗(yàn),給出對(duì)策建議,希望對(duì)相關(guān)問題的研究提供參考意見。

關(guān)鍵詞:

房地產(chǎn);金融風(fēng)險(xiǎn);對(duì)策;防范

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述

進(jìn)入21世紀(jì)后,國(guó)家采取一系列政策支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)內(nèi)投資的熱門行業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的前景也一片大好,房地產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,同時(shí)不斷擴(kuò)大的市場(chǎng)內(nèi)需也與房地產(chǎn)有著緊密聯(lián)系,房地產(chǎn)現(xiàn)今已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,對(duì)其他行業(yè)的發(fā)展也起到重要的影響。本文認(rèn)為投融資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展影響非常大。這是一個(gè)相互依存的共生問題,如果破解這一難題,需要進(jìn)行科學(xué)的研究和策劃,以及系統(tǒng)的分析。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)業(yè)提供資金籌集、融通、清算等金融服務(wù)過程中,由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。由于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)烈的負(fù)外部效應(yīng),當(dāng)某一個(gè)項(xiàng)目或者金融機(jī)構(gòu)遭受較大的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí),尤其是已經(jīng)受到較大損失時(shí),公眾就可能對(duì)其他項(xiàng)目或金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定性、可靠性、流動(dòng)性產(chǎn)生懷疑,因恐慌而擠兌,引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng),波及整個(gè)金融體系進(jìn)而引發(fā)金融動(dòng)蕩乃至金融危機(jī)的發(fā)生。另外,金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境變化,也可能使整個(gè)金融體系都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),從而發(fā)生更大損失。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

(一)投資增長(zhǎng)過快

眾所周知,與其它行業(yè)相比,房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)有著巨大利潤(rùn)空間的行業(yè),近幾年來房?jī)r(jià)的持續(xù)走高更是讓房地產(chǎn)業(yè)成為了暴利行業(yè)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)投資存在巨額利潤(rùn),所以就會(huì)有大量銀行信貸資金進(jìn)入該領(lǐng)域,導(dǎo)致資金風(fēng)險(xiǎn)性的增大。如果房地產(chǎn)業(yè)貸款額度比重降低,那對(duì)于降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)有著重要的意義。除了銀行信貸資金對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的投資以外,房地產(chǎn)業(yè)的投資中還包括其他各種社會(huì)資金,如外資,外資的流入為房地產(chǎn)業(yè)提供了大量資金支持,但是也帶來了一些負(fù)面影響,利用外資所占比重的不斷增加,蘊(yùn)含了巨大的投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)地方政府對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管不到位

從2011年以來,政府大力出臺(tái)相關(guān)政策來調(diào)節(jié)房?jī)r(jià),但由于種種原因?qū)е碌胤秸块T對(duì)地產(chǎn)調(diào)控的積極性并不高。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),以其高度的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性對(duì)GDP的帶動(dòng)作用十分明顯,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是最容易獲得財(cái)政收入的行業(yè)(地方政府還可以利用房地產(chǎn)的發(fā)展導(dǎo)致地價(jià)上漲而獲得高額收入)各級(jí)地方政府紛紛把房地產(chǎn)業(yè)放在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突出位置,大力推進(jìn)城市化建設(shè),對(duì)修建汽車城、大學(xué)城等大型固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目持積極支持態(tài)度以推動(dòng)GDP增長(zhǎng)突出政績(jī),因此盡管中央政府出臺(tái)了一些列促進(jìn)房地產(chǎn)健康成長(zhǎng)的政策,但地方各級(jí)政府往往對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取縱容的態(tài)度,甚至有的地方政府仍然采用各種措施,與中央政府背道而馳,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展仍然有待扭轉(zhuǎn)。。

(三)自我資金不足,融資渠道單一造成風(fēng)險(xiǎn)集中

一直以來,房地產(chǎn)企業(yè)自我資金不足已是普遍現(xiàn)象,已成為地產(chǎn)界面臨的主要問題,因?yàn)?一個(gè)項(xiàng)目從開發(fā)到竣工,各個(gè)環(huán)節(jié)都是很大的支出,只有到銷售或出租時(shí)才能有收益,而此時(shí)也存在高額費(fèi)用,如廣告、工資、開辦費(fèi)用等。因此,房地產(chǎn)企業(yè)要不斷尋求新途徑進(jìn)行融資。中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金中有70%以上的資金直接或間接來自于銀行。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家,房地產(chǎn)開發(fā)商一般不從商業(yè)銀行獲得貸款,所需資金主要靠各類基金提供,如美國(guó)房地產(chǎn)資金的構(gòu)成中,只有15%是銀行貸款,70%是企業(yè)的自有資金。過分單一的房地產(chǎn)貸款融資渠道導(dǎo)致銀行從房地產(chǎn)需求和供給兩方面參與了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程,集中了該行業(yè)從買地到開發(fā)到建設(shè)到銷售每一個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn),一旦其中某一個(gè)環(huán)節(jié)扭曲或斷裂,如銷售不理想、資金回籠慢等將直接影響銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的正常回流。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策建議

(一)吸收國(guó)際經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

防范風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是使房地產(chǎn)金融得到創(chuàng)新和發(fā)展。次貸其本質(zhì)是一種高風(fēng)險(xiǎn)的貸款,因此應(yīng)對(duì)其進(jìn)行分層出售,使之轉(zhuǎn)變?yōu)榇渭?jí)的按揭證券,在此基礎(chǔ)上,進(jìn)一步的生成次級(jí)按揭證券衍生產(chǎn)品,以這種形式在債券市場(chǎng)上售出。通過資產(chǎn)證券化等方式,可以進(jìn)行金融創(chuàng)新,將風(fēng)險(xiǎn)分散。汪成豪認(rèn)為,如果經(jīng)過多層的證券化處理,投資者就沒有辦法得知所投資的衍生產(chǎn)品所依賴的基礎(chǔ)產(chǎn)品的信用情況以及估值水平,這樣對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就很困難,只能依靠評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu),但是預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)時(shí),傳統(tǒng)的計(jì)量模型無法完成。如果一直金融產(chǎn)品距離基礎(chǔ)金融產(chǎn)品越遠(yuǎn),對(duì)其進(jìn)行投資時(shí)就越具有投機(jī)性質(zhì),而這種投機(jī)使得金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定性大大的增加。美國(guó)金融市場(chǎng)當(dāng)中,很多的金融創(chuàng)新產(chǎn)品和衍生產(chǎn)品對(duì)于消除風(fēng)險(xiǎn)沒有提供有力的條件,反而使交易雙方的信息更加的不對(duì)稱,增加了雙方的矛盾和因此帶來的信用風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)泡沫的破裂,次級(jí)抵押貸款出現(xiàn)了大范圍的違約情況,開始僅在儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)中產(chǎn)生影響,但是這種影響開始快速的波及到投資銀行、商業(yè)銀行、養(yǎng)老基金、對(duì)沖基金、保險(xiǎn)公司甚至于全球金融市場(chǎng)的投資者。

(二)實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)融資多元化

目前我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)仍處于探索階段,要想推動(dòng)我國(guó)REITs的發(fā)展,必須借鑒外國(guó)的先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)。首先應(yīng)參照西方國(guó)家的相關(guān)法規(guī),對(duì)我國(guó)房產(chǎn)投資信托基金的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行完善,對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記、交易的管理制度進(jìn)行補(bǔ)充和修訂。其次對(duì)信托機(jī)構(gòu)等加強(qiáng)監(jiān)督和管理,使信托行業(yè)的自律機(jī)制得到增強(qiáng),保障REITs的發(fā)展更加的規(guī)范。第三要對(duì)信息的公開化制度進(jìn)行完善,信息的需求者能夠及時(shí)快速的得到房產(chǎn)信息和相關(guān)的政策信息以及金融信息等,促進(jìn)我國(guó)REITs的發(fā)展。

(三)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展機(jī)制

自從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始發(fā)展,由于過分依賴市場(chǎng),保障性住房嚴(yán)重不足,因此平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)十分薄弱。短期之內(nèi)可以通過政府調(diào)控解決房地產(chǎn)過熱的問題,但是長(zhǎng)期下去對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展產(chǎn)生一定的影響,因此需要建立長(zhǎng)效機(jī)制。滿足“自住型”住房需求是長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵,要使住房的基本屬性“居住”得到回歸。要對(duì)住房保障制度進(jìn)行完善,使住房保障的法律體系可以快速的建立,對(duì)城市住房建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行完善,逐漸的完善中央以及地方的財(cái)政體制,使宏觀政策和金融信貸政策在短時(shí)期內(nèi)大幅變動(dòng)時(shí),不會(huì)對(duì)住房供需產(chǎn)生很大的影響。

(四)發(fā)揮政府職能,加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管

應(yīng)充分發(fā)揮政府職能,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,政府應(yīng)該在充分分析市場(chǎng)的基礎(chǔ)上,確定房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模和各類商品房比例,以實(shí)現(xiàn)供需的平衡。政府應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確的了解產(chǎn)業(yè)運(yùn)行過程中的信息,通過科學(xué)的分析,對(duì)市場(chǎng)狀況和發(fā)展趨勢(shì)做出準(zhǔn)確判斷,及時(shí)向社會(huì)市場(chǎng)信息,引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商合理投資。

四、結(jié)論

本文探討了地產(chǎn)和金融之間的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型的行業(yè),它的發(fā)展需要金融機(jī)構(gòu)的支持,但我國(guó)房產(chǎn)的融資渠道過于單一,房產(chǎn)供求雙方的融資主體僅局限于銀行貸款,這樣就導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格過高,蘊(yùn)含了嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此在目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)控,對(duì)房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行回調(diào)的背景下,需要對(duì)調(diào)控力度和方式進(jìn)行靈活的把握和掌控,使房產(chǎn)金融體系更加的完善,達(dá)到維護(hù)金融穩(wěn)定性的目的。另外本文還對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析,對(duì)市場(chǎng)與政府的調(diào)控作用都予以一定的分析,希望政府可以深入把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,為開發(fā)商的投資提供政策依據(jù),促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展,最后使我們的消費(fèi)者可以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有更深入的了解,以指導(dǎo)消費(fèi)者合理消費(fèi)。

參考文獻(xiàn):

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地方金融風(fēng)險(xiǎn)防范范文第2篇

目前對(duì)于仍然火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)所引起的諸如部分房?jī)r(jià)過高或者各地區(qū)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張迅速的問題，都會(huì)迫使房地產(chǎn)行業(yè)隨時(shí)面臨系統(tǒng)性和區(qū)域性的泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)，因此，為了將房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有可能所造成的損失降到最低，我們應(yīng)當(dāng)重視對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。

1.房地產(chǎn)行業(yè)的目前狀況

房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)過于快速。有關(guān)研究表示，近十年來，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額年均增長(zhǎng)率和全社會(huì)固定資產(chǎn)年均增長(zhǎng)率都維持在一個(gè)相對(duì)較高的水平，前者為25%，后者為25.88%。同時(shí)，雖然這期間金融危機(jī)等對(duì)此有所影響，但是除了這期間部分年份出現(xiàn)調(diào)整現(xiàn)象之外，我國(guó)房地產(chǎn)投資和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例總體維持穩(wěn)定水平，并呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢(shì)。

房地產(chǎn)銷售量上升較快。相似地，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況一路唱紅，近十年來房地產(chǎn)銷售量穩(wěn)中有漲，在美國(guó)次貸危機(jī)出現(xiàn)之前房地產(chǎn)銷售量幅度相對(duì)較高，之后由于受金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行自身調(diào)整，銷售增長(zhǎng)率下降，直至2009年房地產(chǎn)行業(yè)的銷售增長(zhǎng)率才呈現(xiàn)了一個(gè)相對(duì)較大的漲幅，目前雖然全國(guó)商品房市場(chǎng)出現(xiàn)輕微下行的趨勢(shì)，但總體來說我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在這近十年以來還是有相對(duì)較大幅度的增加的。普遍認(rèn)為原因有如下：城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大規(guī)模的人口遷徙產(chǎn)生了巨大的房屋住宅需求，按國(guó)人傳統(tǒng)觀念來說，遷徙人口有著較為強(qiáng)烈的工作地定居意愿，所以房地產(chǎn)行業(yè)有著較大的剛性需求；人口年齡結(jié)構(gòu)變化，我國(guó)勞動(dòng)年齡人口比重較大，使得儲(chǔ)蓄率和社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率維持在一個(gè)較高的水平，這二者又反過來推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量的大幅上升；房地產(chǎn)行業(yè)的投資需求有所增加，由于房地產(chǎn)行業(yè)的高額回報(bào)率，使其成為了眾多投資者的熱門投資對(duì)象，我國(guó)閑置資金較多，相比于高風(fēng)險(xiǎn)的股票市場(chǎng)和難以辨別真假的古董玉器投資收藏，人們更傾向于選擇住房、黃金等保值產(chǎn)品，因此大量的民間資本涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，必然促使房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量的大幅上升。

房?jī)r(jià)地價(jià)高位運(yùn)行。房地產(chǎn)銷售價(jià)格不斷攀升，主要是因?yàn)槲覈?guó)地價(jià)的上漲，由于我國(guó)土地供應(yīng)基本上是由政府壟斷的，而土地供應(yīng)十分緊張，因此政府賣地均是由價(jià)高者得，房地產(chǎn)商之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致地價(jià)被推得較高。在地價(jià)高位運(yùn)行的同時(shí)，房?jī)r(jià)也在快速上漲，自2004年開始房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度就已經(jīng)開始加快，除了受次貸危機(jī)影響之外，我國(guó)近十年來經(jīng)常出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱的勢(shì)頭。

2.目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)

區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。研究指出，近十年來我國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)年增長(zhǎng)率已經(jīng)超過城鎮(zhèn)居民收入水平的年均增長(zhǎng)率，就理論角度而言，房地產(chǎn)上升較快的價(jià)格很容易引起房地產(chǎn)泡沫，因?yàn)樗膬r(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了它的真實(shí)價(jià)值，而一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)價(jià)格必然下跌，導(dǎo)致房屋貶值或者價(jià)值嚴(yán)重縮水，而銀行也難以避免地會(huì)遭遇抵押物嚴(yán)重貶值的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。但是，在泡沫還沒有破裂之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的一路飄紅，使得投資者們紛紛將目光對(duì)準(zhǔn)房地產(chǎn)，進(jìn)而開發(fā)商繼續(xù)盲目投資，極易造成房屋空置、投機(jī)者倒買倒賣房屋以賺取利潤(rùn)差價(jià)的現(xiàn)象。

房?jī)r(jià)高位運(yùn)行情況下房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的發(fā)展具有周期性的特點(diǎn)，因此在房地產(chǎn)繁榮之后應(yīng)當(dāng)進(jìn)入轉(zhuǎn)變期，如果以1998年的住房制度改革為房地產(chǎn)繁榮的起點(diǎn)，按照國(guó)外十年一個(gè)繁榮周期來對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)算的話，目前應(yīng)當(dāng)是周期尾聲，更容易存在房地產(chǎn)價(jià)格下跌和金融風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生也并非偶然，首先是我國(guó)經(jīng)濟(jì)減速，在經(jīng)歷了舉世矚目的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)30年之后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，必然同時(shí)降低家庭收入的增長(zhǎng)速度，以史為鑒，房地產(chǎn)泡沫在擴(kuò)張之后更容易發(fā)生破裂；其次，我國(guó)經(jīng)濟(jì)由于資源不足，環(huán)境承載力有限，因此處于面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的情況，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于轉(zhuǎn)型升級(jí)而言意義非凡，只有住宅價(jià)格回歸正常，才能有效地降低房地產(chǎn)行業(yè)的高額投資回報(bào)，促使資金順利流向其他行業(yè)，進(jìn)而為我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了資金和利潤(rùn)支持；然后，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策調(diào)控，如不斷加息、頒布“限購(gòu)令”和房產(chǎn)稅征收等，將會(huì)有效地遏制快速上漲的房?jī)r(jià)，對(duì)房地產(chǎn)信貸進(jìn)行有效約束，所以房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)就更容易發(fā)生。

銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。銀行房地產(chǎn)信貸所存在的風(fēng)險(xiǎn)主要是：房地產(chǎn)貸款過于集中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是同步增長(zhǎng)的，而銀行總貸款中房地產(chǎn)貸款所占比例較高，但是我國(guó)央行并沒有有效的手段來制約信貸，對(duì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的科學(xué)指導(dǎo)和監(jiān)管更是奇缺，因此如果隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛熱，房地產(chǎn)信貸維持非理性增長(zhǎng)，將勢(shì)必加劇房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；不良的房地產(chǎn)貸款所引發(fā)的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，比如參與投資性買房等，將會(huì)直接影響到銀行等金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量；土地儲(chǔ)備貸款隱性風(fēng)險(xiǎn)較大，雖然土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)儲(chǔ)備土地的資金是來源于銀行貸款，但是由于沒有考慮到市場(chǎng)的實(shí)際需求，盲目進(jìn)行儲(chǔ)備土地收購(gòu)，導(dǎo)致最后難以償還貸款而引起貸款風(fēng)險(xiǎn)。

3.關(guān)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資。政府應(yīng)當(dāng)合理運(yùn)用稅收政策、信貸政策等來抑制投資性的需求，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。首先，就房地產(chǎn)信貸政策方面而言，對(duì)于已經(jīng)在本市擁有一套住房的非常住消費(fèi)者，在當(dāng)其申請(qǐng)購(gòu)買第二套住房等，對(duì)其采取本地銀行不再予以貸款的政策，避免其進(jìn)行投機(jī)炒房，而對(duì)于已經(jīng)用用兩套住房的多購(gòu)房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)對(duì)其采取提高貸款利率或者適當(dāng)減少抵押貸款成數(shù)等方法加以限制，尤其是對(duì)于那些在短時(shí)間內(nèi)頻繁倒買倒賣房屋的消費(fèi)者，政府應(yīng)當(dāng)提高其個(gè)人所得稅的征收稅率。其次，應(yīng)當(dāng)開征房屋空置稅、物業(yè)稅等來提高投機(jī)者的各項(xiàng)成本，解決房屋空置率問題，在有效降低具有真正購(gòu)房需求的消費(fèi)者的購(gòu)房成本的同時(shí)穩(wěn)定了房?jī)r(jià)。

落實(shí)存款保險(xiǎn)制度，處理好不良資產(chǎn)。存款保險(xiǎn)資金即金融機(jī)構(gòu)在投保時(shí)的所繳保費(fèi)，落實(shí)存款保險(xiǎn)制度不僅保障了存款人的利益，也避免了銀行存款擠兌現(xiàn)象的出現(xiàn)，使得風(fēng)險(xiǎn)被控制在某一家銀行之中，避免了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的無限制擴(kuò)散，有利于維持金融體系的穩(wěn)定。對(duì)于不良資產(chǎn)的處理，可將國(guó)家四大行的不良資產(chǎn)處理方法作為典范，成立專門的金融資產(chǎn)管理公司，使之在對(duì)相應(yīng)銀行的金融資產(chǎn)管理公司從銀行剝離出來的不良資產(chǎn)進(jìn)行收購(gòu)、管理和處置。

銀行方面加強(qiáng)對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的控制和防范。首先是完善個(gè)人和房地產(chǎn)企業(yè)的征信制度，以政府為主導(dǎo)，其他稅收、審計(jì)、財(cái)政等相關(guān)部門積極配合，共建多層次的個(gè)人信用調(diào)查體系，當(dāng)然銀行可以選擇和個(gè)人信用評(píng)估公司相合作以便對(duì)消費(fèi)者作出客觀的信用評(píng)價(jià)，或者銀行根據(jù)房地產(chǎn)商的信用狀況給予差異化貸款資金，嚴(yán)格落實(shí)資本金管理制度，政府方面更應(yīng)當(dāng)盡早出臺(tái)信用領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)。其次是嚴(yán)格控制抵押物價(jià)值缺口，這就要求商業(yè)銀行在和借款人簽訂房屋抵押合同時(shí)能合理設(shè)定抵押品的下限，并對(duì)抵押品價(jià)值進(jìn)行跟蹤，一旦抵押品降價(jià)使得擔(dān)保不足，銀行可以及時(shí)對(duì)此做好風(fēng)險(xiǎn)處理。

地方金融風(fēng)險(xiǎn)防范范文第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融 風(fēng)險(xiǎn)分析

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.金融企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

（1）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時(shí)可以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的資產(chǎn)以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)而滿足客戶提現(xiàn)要求的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，而銀行信貸資金主要來源是企業(yè)存款和個(gè)人儲(chǔ)蓄存款，這就出現(xiàn)了“短存長(zhǎng)貸”的現(xiàn)象，從而產(chǎn)生了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，抵押資產(chǎn)多為不動(dòng)產(chǎn)，不易變現(xiàn)，這就造成了銀行信貸資金的不穩(wěn)定，而且房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)具有不確定性，若某房地產(chǎn)企業(yè)的違約給銀行造成重大損失，這就可能會(huì)引發(fā)流動(dòng)性問題和人們對(duì)該銀行前途的疑慮，從而觸發(fā)大規(guī)模的資金抽離或?qū)е缕渌鹑跈C(jī)構(gòu)和企業(yè)為預(yù)防該銀行可能出現(xiàn)違約而對(duì)其信用額度實(shí)行封凍，兩種情況均可引發(fā)銀行嚴(yán)重的流動(dòng)性危機(jī)，甚至導(dǎo)致銀行破產(chǎn)。因此，在一般情況下一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)公司無法按時(shí)償還貸款，銀行就可能會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。

（2）操作風(fēng)險(xiǎn)

操作風(fēng)險(xiǎn)是指銀行在信貸操作過程中，由于缺乏相關(guān)制度的約束而給銀行帶來損失的風(fēng)險(xiǎn)。在發(fā)放貸款時(shí)，銀行把房地產(chǎn)貸款當(dāng)作一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在辦理業(yè)務(wù)時(shí)容易產(chǎn)生急功近利的做法，這就可能放松貸款條件。另外，由于存在貸款審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，審查流于形式，對(duì)資料真實(shí)性審核不嚴(yán)，辦理抵押的部門操作不規(guī)范，貸后辦理混亂，缺少風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施，甚至內(nèi)外勾結(jié)騙取銀行貸款，在房地產(chǎn)貸款發(fā)放過程中違規(guī)操作等問題，因此也會(huì)導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。

（3）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下滑，從而波及銀行等金融機(jī)構(gòu)并給銀行等金融機(jī)構(gòu)造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)，由于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型尚未完成，利率市場(chǎng)化進(jìn)程剛剛起步，利率風(fēng)險(xiǎn)問題方才顯露。雖然以存貸利率為標(biāo)志的利率市場(chǎng)化進(jìn)程已經(jīng)推進(jìn)，但是目前我國(guó)基準(zhǔn)利率市場(chǎng)化還沒有開始，影響利率的市場(chǎng)因素仍不明朗。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展隨著利率的不斷調(diào)節(jié)而發(fā)生變化，受利率的影響，住房貸款將隨利率的上升而增加，例如2010年末房貸利率為6.40%，而2011年二月房貸利率上調(diào)到6.60%，個(gè)人還貸負(fù)擔(dān)隨著利率的上調(diào)而有所加重，對(duì)經(jīng)濟(jì)狀況比較差的房貸者來說這無疑是一種沉重的負(fù)擔(dān)，購(gòu)房者會(huì)因?yàn)榉抠J利息的增長(zhǎng)而還不了房貸，從而提高了違約的比例而引發(fā)違約風(fēng)險(xiǎn)。

2.個(gè)人住房消費(fèi)信貸的違約風(fēng)險(xiǎn)

完善的信用分級(jí)制度是實(shí)現(xiàn)金融衍生創(chuàng)新的基石。缺乏最基本的個(gè)人信用征集體系，將造成風(fēng)險(xiǎn)控制手段的局限、目標(biāo)市場(chǎng)劃分不清、對(duì)借款人約束力不夠等問題。目前，我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)還不完善，不能夠完全通過該系統(tǒng)反映個(gè)人的全部信用信息，銀行難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的調(diào)查監(jiān)控，因此個(gè)人住房消費(fèi)信貸違約風(fēng)險(xiǎn)的防控難度加大。

3.宏觀調(diào)控引發(fā)的政策性風(fēng)險(xiǎn)

首先就全國(guó)而言， 國(guó)家有關(guān)部門在不同的時(shí)期根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況會(huì)制訂和出臺(tái)一些具體政策和規(guī)定，而這些政策和規(guī)定會(huì)通過影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來影響房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的資金運(yùn)作特性主要有資金墊付量大、資金的占用周期長(zhǎng)及資金運(yùn)動(dòng)固定等特點(diǎn)，致使房地產(chǎn)業(yè)的融資不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。最近國(guó)六條及國(guó)八條的出臺(tái)，使本來就渠道單一的房地產(chǎn)融資被收緊，房地產(chǎn)業(yè)通過信貸融資受到了很大的限制，而且沒有相應(yīng)的融資渠道能夠進(jìn)行有效的資金彌補(bǔ)，因而造成房地產(chǎn)企業(yè)的嚴(yán)重貧血，加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施分析

1.實(shí)行融資渠道多元化，推動(dòng)房貸證券化

（1）繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)直接融資

隨著市場(chǎng)體系的日益完善，股份制房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票來籌措資金將是最佳的融資渠道。同時(shí)，鼓勵(lì)法人治理結(jié)構(gòu)完善且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好的企業(yè)發(fā)行公司債券融資。

（2）大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）

從資金信托的角度出發(fā)，REITs是指受托人遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。從財(cái)產(chǎn)信托的角度出，REITs則指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，由信托機(jī)構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。與財(cái)產(chǎn)形式的房地產(chǎn)信托相比，出于拓展房地產(chǎn)融資渠道、特別是尋求房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的需要，資金形式的房地產(chǎn)信托更為重要，它主要面向中小投資者，將他們的資金集合起來投向房地產(chǎn)，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴性，其基金特性則決定小股東更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到外部監(jiān)督的作用。

（3）積極推進(jìn)住房抵押貸款證券化（MBS）

這不僅是金融創(chuàng)新領(lǐng)域的一項(xiàng)成果，而且展示著一個(gè)重要的開端。通過房地產(chǎn)抵押貸款證券化（MBS）的辦法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，將商業(yè)銀行長(zhǎng)期貸款轉(zhuǎn)換成流動(dòng)性高的證券資產(chǎn)，解決住房信貸資金來源與運(yùn)用在期限上不匹配的矛盾，防范銀行等金融機(jī)構(gòu)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。MBS的運(yùn)作模式分為德國(guó)模式與美國(guó)模式，以美國(guó)模式運(yùn)作MBS需要商業(yè)銀行、證券公司、政府性質(zhì)的特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV）、政府性質(zhì)的信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)等通力合作，而且需要相關(guān)證券發(fā)行和保護(hù)投資者利益的法律法規(guī)的制訂，目前在我國(guó)不具備運(yùn)作該模式的條件。因此可以考慮以德國(guó)模式運(yùn)作MBS，即依據(jù)房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的現(xiàn)金流量、年限、違約率、提前償還率等指標(biāo)，將各類指標(biāo)相近的房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)打包出售給商業(yè)銀行內(nèi)部成立的一個(gè)專門收儲(chǔ)房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，并由其進(jìn)行后續(xù)處理。

2.銀行應(yīng)加強(qiáng)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力

（1）提高分析預(yù)測(cè)能力

銀行等金融機(jī)構(gòu)要建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)和監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息來源，及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化情況，提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的分析預(yù)測(cè)能力。

地方金融風(fēng)險(xiǎn)防范范文第4篇

引言

房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)金融是指房地產(chǎn)資金的融通，包括住房金融和土地金融。狹義的房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)投資及開發(fā)經(jīng)營(yíng)相聯(lián)系的貨幣資金融通活動(dòng)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資活動(dòng)，即為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門籌集、融通、清算資金并提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融行為。從服務(wù)對(duì)象上劃分，它包括為房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)服務(wù)的“房地產(chǎn)業(yè)金融”和為居民的住宅建造、購(gòu)買、維修、裝飾消費(fèi)等活動(dòng)服務(wù)的“住宅金融”兩個(gè)主要部分；從服務(wù)內(nèi)容上劃分，它包括房地產(chǎn)資金融通、房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托等業(yè)務(wù)，其中又以房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)為主。

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的概念及分類

（一）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的概念

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行為房地產(chǎn)行業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務(wù)中，由于各種不確定因素的影響，導(dǎo)致銀行的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失的可能性。

（二）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的分類

1.信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是由于借款人無力償還或不愿償還，導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款本息不能按時(shí)收回甚至無法收回的風(fēng)險(xiǎn)。主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售困難、資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營(yíng)不善虧損嚴(yán)重甚至破產(chǎn)倒閉而無力還款，以及借款的住宅消費(fèi)者失業(yè)、收入減少、意外支出增加、死亡等原因?qū)е聼o力還款。

2.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時(shí)能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn)，以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，滿足客戶提取存款要求的風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)有的是原發(fā)性的，即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長(zhǎng)期貸款比重過高，現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道，導(dǎo)致流動(dòng)性不足；也有的是繼發(fā)性的，是由信用風(fēng)險(xiǎn)帶動(dòng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)金融中人多以房地產(chǎn)作借款的抵押物，當(dāng)借款人不能按期還款時(shí)，貸款銀行要處理抵押房地產(chǎn)從中求償，如果賣不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來應(yīng)付提款等需要，也會(huì)形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

3.資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)資金融通中資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通常以中長(zhǎng)期貸款為主，如果金融部門的負(fù)債結(jié)構(gòu)中以活期存款為主，就可能形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；如果負(fù)債結(jié)構(gòu)中多一些公積金存款、住房專項(xiàng)儲(chǔ)蓄存款等來源較穩(wěn)定的成分，結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)就能縮小。

4.資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

如果貸款中質(zhì)量差的貸款（逾期不還的無力償還的和無法追索的等）較多，貸款銀行就面臨效益差的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融中的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)與借款人信用有關(guān)，與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān)，也與具體的貸款業(yè)務(wù)處理有關(guān)。

5.利率風(fēng)險(xiǎn)

如果存款利率上升，或者貸款利率下降，或存貸款利率同向變動(dòng)但利率差縮小，都可能帶來經(jīng)營(yíng)效益方面的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長(zhǎng)，在長(zhǎng)時(shí)期中利率變化越頻、越大，利率風(fēng)險(xiǎn)也就更大。

6.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

由于名義利率減去通貨膨脹率才是實(shí)際的利率，在名義利率不變時(shí)通貨膨脹會(huì)使實(shí)際利率下降，甚至可能為負(fù)數(shù)，就使銀行面臨風(fēng)險(xiǎn)。固定利率下的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)一般比浮動(dòng)利率下的大，因?yàn)楹笳咄S通貨膨脹而上浮，如果貸款利率固定而存款利率浮動(dòng)，銀行的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)就更大，房地產(chǎn)金融的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)使其通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也較大。

7.匯率風(fēng)險(xiǎn)

如果外匯升值本幣對(duì)外貶值，以外幣計(jì)價(jià)的債務(wù)負(fù)擔(dān)將加重：反之，則以外幣計(jì)價(jià)資產(chǎn)將實(shí)際減少。外匯買賣、外匯收支中也有風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)金融中借有外債或引進(jìn)外匯時(shí)，也會(huì)面臨外匯風(fēng)險(xiǎn)。

8.其他風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)金融中還有其他風(fēng)險(xiǎn)，如經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益下降甚至虧損的風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)務(wù)操作中其他失誤帶來的操作風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)務(wù)辦理過程沒有全面注意法律條文導(dǎo)致法律風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)家政策變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托中的風(fēng)險(xiǎn)等。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)利益主體的不同利益訴求

我國(guó)特殊的國(guó)情決定房地產(chǎn)市場(chǎng)利益主體多元化，主要包括土地供應(yīng)方、各級(jí)政府、開發(fā)商、銀行、投資性住房和自住型住房需求者等。多方利益主體在房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著不同的利益訴求，尤其在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化之后，房地產(chǎn)價(jià)格與每一個(gè)利益主體存在著直接的關(guān)系，一方面房?jī)r(jià)高漲讓消費(fèi)者不堪重負(fù)，另一方面商業(yè)銀行不僅為房地產(chǎn)開發(fā)商貸款也為一般的消費(fèi)者提供了按揭貸款服務(wù)，這無疑將風(fēng)險(xiǎn)再度集中于銀行信貸。再者，各級(jí)政府也在房地產(chǎn)市場(chǎng)中占有重要地位，需要在收益與風(fēng)險(xiǎn)間尋求平衡。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)中各方利益主體的博弈決定了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二）對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善

目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

（三）房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款

我國(guó)市場(chǎng)發(fā)展尚處于初級(jí)階段，金融市場(chǎng)尤其如此，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行制度體系尚不完善，而房地產(chǎn)開發(fā)資金集中依靠商業(yè)銀行貸款，這無疑使得房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)雙倍增加。我國(guó)商業(yè)銀行關(guān)于房地產(chǎn)的信貸形式主要有房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款、住房消費(fèi)貸款以及土地儲(chǔ)備貸款等，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的各個(gè)環(huán)節(jié)中存在的風(fēng)險(xiǎn)都與商業(yè)銀行信貸密切相關(guān)，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。所以，一旦此環(huán)節(jié)中出現(xiàn)危機(jī)必然為房地產(chǎn)金融帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，房地產(chǎn)資金來源多元化是降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。

（四）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系

缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。

（五）個(gè)人住房信貸存在的違約風(fēng)險(xiǎn)

自我國(guó)商業(yè)銀行為個(gè)人住房提供按揭貸款服務(wù)以來，銀行中個(gè)人住房貸款和住房公積金個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率都有所下降，有效的改善了我國(guó)商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量，因此銀行便把個(gè)人購(gòu)房貸款作為優(yōu)化資產(chǎn)的主要途徑大力發(fā)展，而沒有看到個(gè)人住房貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）建立有效的市場(chǎng)約束機(jī)制

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，如果市場(chǎng)約束力缺失或者力度有限，就可能因資源有限，以致個(gè)別利益主體將發(fā)展成本轉(zhuǎn)嫁給資源貢獻(xiàn)者，而資源貢獻(xiàn)者不僅無法實(shí)現(xiàn)利益還要付出成本。此時(shí)的市場(chǎng)資源的利用率受損，整個(gè)社會(huì)成本也可能加大。我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)來自各個(gè)利益主體的爭(zhēng)奪，更是來源于利益集團(tuán)對(duì)于某些參與主體的市場(chǎng)約束力的無效，導(dǎo)致各個(gè)利益主體失衡，進(jìn)而導(dǎo)致成本不斷外化，而最終這種成本又是由全社會(huì)來承擔(dān)的。因此對(duì)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的化解應(yīng)該著手于有效的市場(chǎng)約束機(jī)制構(gòu)建，通過平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)中各個(gè)利益主體的訴求，保證參與主體的相對(duì)平等性，以實(shí)現(xiàn)收益與風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)稱。

（二）商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)自身管理

一方面，商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)注重加強(qiáng)事前預(yù)防，而不是事后補(bǔ)救。在發(fā)放貸款前，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力償還銀行貸款的問題，就應(yīng)沒收其抵押資產(chǎn)。但是這種評(píng)估方式也屬于消極的補(bǔ)救措施，應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)防范的重點(diǎn)放在事前控制及事中控制。另一方面，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸各個(gè)環(huán)節(jié)的實(shí)時(shí)監(jiān)控。商業(yè)銀行必須嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)章制度和規(guī)定，而不能受利益驅(qū)使，給不符合規(guī)定的開發(fā)商發(fā)放貸款，并加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的認(rèn)識(shí)，不受虛假繁榮的誘惑，進(jìn)一步加速銀行的體制改革、完善內(nèi)控制度，并制定科學(xué)的商業(yè)銀行內(nèi)部考核方法，實(shí)行權(quán)利與責(zé)任合一的約束與激勵(lì)制度。

（三）拓寬房地產(chǎn)融資渠道

拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道是為了將集中在商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)到全社會(huì)以共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，主要途徑是讓投資者直接承擔(dān)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)化融資。目前適合我國(guó)房地產(chǎn)融資主要是將銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多元化的融資渠道模式，是豐富房地產(chǎn)開發(fā)商和住房消費(fèi)者融資渠道的主要可行方法，也是有效降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑。在成熟完善的房地產(chǎn)金融體系中，房地產(chǎn)開發(fā)融資和個(gè)人住房貸款應(yīng)該在債權(quán)融資和股權(quán)融資的以及融資市場(chǎng)之上建立豐富的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在二級(jí)市場(chǎng)上，創(chuàng)新各種房地產(chǎn)金融工具，主要包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。這樣在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上投資者對(duì)證券化金融資產(chǎn)的自主購(gòu)買，有效地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)第一次分散，二級(jí)市場(chǎng)把集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)再次分散到整個(gè)金融市場(chǎng)的各種投資者中，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融分析的逐級(jí)化解。

（四）建立個(gè)人信用制度

我國(guó)目前尚未建立完善的個(gè)人信用制度，通常只能依靠道德約束，一旦出現(xiàn)信貸危機(jī)受到的經(jīng)濟(jì)利益和法律責(zé)任約束極為有限，因此，建立個(gè)人和企業(yè)的信用制度成為亟待解決的問題。我國(guó)應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家個(gè)人信用制度，建立包括信用檔案機(jī)制、信用調(diào)查機(jī)制、信用賬戶機(jī)制、信用監(jiān)控評(píng)估機(jī)制一體化的系統(tǒng)制度，從經(jīng)濟(jì)法律的角度開發(fā)個(gè)人和企業(yè)的信貸行為，加大信貸違約成本從而有效降低信貸違約風(fēng)險(xiǎn)。比如，各商業(yè)銀行可采用聯(lián)網(wǎng)方式，對(duì)故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網(wǎng)上公布，并取消其終身貸款資格；而對(duì)守約的借款人則可給予信用等級(jí)評(píng)定，信用等級(jí)越高越容易獲得貸款，而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優(yōu)惠。另外，對(duì)購(gòu)買別墅、購(gòu)買高檔商品房、購(gòu)買多套住房并主要用于投資的客戶，應(yīng)適當(dāng)提高貸款利率及貸款成數(shù)，并遏制“零首付”、“假個(gè)貸”等違規(guī)行為的發(fā)生。

（五）完善相關(guān)法律體系

地方金融風(fēng)險(xiǎn)防范范文第5篇

1房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的概念

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要指的是商業(yè)銀行為房地產(chǎn)行業(yè)提供具有一定的融通、籌集以及清算等金融方面的服務(wù),而且,銀行再為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提供這些服務(wù)的同時(shí),由于受到多種多樣的不確認(rèn)因素或者是一些不可抗力的因素影響,也導(dǎo)致了銀行很難從借款人那里索要回本息,也就使得實(shí)際收益根本不可能達(dá)到預(yù)期收益的經(jīng)濟(jì)損失的一種風(fēng)險(xiǎn)。

2房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)如下幾點(diǎn)

2.1我國(guó)的土地儲(chǔ)備貸款同樣也是存在著很大的金融風(fēng)險(xiǎn)的。

鑒于現(xiàn)階段各個(gè)地區(qū)都在開展大規(guī)模的房地產(chǎn)的建設(shè)事業(yè),而且開發(fā)改造的項(xiàng)目工程比較大,加之土地價(jià)值也是一路飆升,因此,也就使得其對(duì)資金的需求多且高。但是,需要注意的一點(diǎn)是土地儲(chǔ)備則屬于政府性的行為,這樣也就使得土地的開發(fā)、購(gòu)置比較容易獲取銀行的巨額貸款。對(duì)于土地的收購(gòu)資金,主要是來源于銀行的貸款,其中,還款主要是依靠土地讓出的資金這一部分。

2.2個(gè)人住房信貸也是可能存在著違約風(fēng)險(xiǎn)的。

目前,國(guó)內(nèi)的商業(yè)銀行住房貸款不良資產(chǎn)率一般是控制在0.5%左右,其中,住房公積金個(gè)人貸款不良的資產(chǎn)率僅占0.24%,這其實(shí)對(duì)銀行改善自身資產(chǎn)質(zhì)量是大有幫助的,但是,有大部分的商業(yè)銀行卻把個(gè)人購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)取得的資金直接當(dāng)成是優(yōu)良資產(chǎn)加以大力推廣,卻沒有認(rèn)清背后潛在著的一些風(fēng)險(xiǎn)。除此之外,國(guó)內(nèi)也沒有真正建立一個(gè)完善個(gè)人誠(chéng)信資料的相關(guān)系統(tǒng),這些因素都導(dǎo)致了銀行是很難對(duì)貸款當(dāng)事人的資信情況加以準(zhǔn)確評(píng)估的,正是因?yàn)槿绱?銀行產(chǎn)生不良資產(chǎn)也就非常容易了。

2.3沒有建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的相關(guān)機(jī)制。

近幾年,隨著國(guó)家的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制的日益完善,而且還在很多方面都發(fā)揮出其效能,房地產(chǎn)行業(yè)的一些有關(guān)主管部門也都對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)做出了比價(jià)詳細(xì)的分析與預(yù)測(cè),但是,金融風(fēng)險(xiǎn)的完善防范機(jī)制仍然沒有,這一因素對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展也是很不利的。

3防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

3.1積極拓寬房地產(chǎn)的融資渠道與途徑。

當(dāng)下,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要是來自商業(yè)銀行貸款,但是,隨著政府宏觀調(diào)控政策的不斷加大、深入,尤其是現(xiàn)階段,在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)逐步增大的前提下,房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款也逐漸變的越來越困難了。基于此,需要及時(shí)拓寬房地產(chǎn)的融資渠道,拓寬融資的途徑。其中,融資渠道的拓寬主要包括如下兩個(gè)方面:第一,可以從金融市場(chǎng)上獲取相關(guān)的資金。第二,可以引進(jìn)外國(guó)資金,但是這一途徑卻存在著熱錢風(fēng)險(xiǎn)。所以說,房地產(chǎn)在拓寬融資渠道的時(shí)候,則需要做好房地產(chǎn)融資渠道的相關(guān)安全防范的風(fēng)險(xiǎn)措施及對(duì)策,以便及時(shí)采取措施應(yīng)對(duì)。

3.2完善房地產(chǎn)的金融市場(chǎng),不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的信用。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在著這樣一種現(xiàn)象;很多房地產(chǎn)商習(xí)慣把自身的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁成商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn),盡管房地產(chǎn)商的這種行為減少他們自身可能會(huì)因?yàn)榻鹑陲L(fēng)險(xiǎn)造成的損失,但是,也正是由于他們的這種不自律的行為,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)更加的混亂不堪。現(xiàn)階段,國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)商并沒有完整的信譽(yù)評(píng)判,簡(jiǎn)單的抵押或者是公司自貢審查都慢慢不能完整地判斷企業(yè)的還款能力了,需要對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效評(píng)估、不斷完善,才能從根本上真正提高房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)度,促使房地產(chǎn)行業(yè)減少風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性。此外,房地產(chǎn)市場(chǎng)也是需要建立起對(duì)應(yīng)的且有效的管理市場(chǎng),房地產(chǎn)商如果都能夠做到潔身自好、自律自強(qiáng),注重房產(chǎn)的質(zhì)量、減少風(fēng)險(xiǎn),對(duì)其進(jìn)行正面市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),也只有這樣,才能確保房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的減少。

3.3統(tǒng)一加強(qiáng)對(duì)個(gè)貸企貸的管理,構(gòu)建且不斷完善授信信貸的管理模式。

逐漸實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)整體項(xiàng)目信用風(fēng)險(xiǎn)的有效控制,然后再進(jìn)行銀行審貸集約化的經(jīng)營(yíng),由上層制定房產(chǎn)信貸政策或者是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)貸款決策。不斷完善產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的約束機(jī)制,而且還要重視且及時(shí)收取房地產(chǎn)金融信息和市場(chǎng)信息的反饋情況,要提前做好房地產(chǎn)信貸事前信息的預(yù)測(cè)工作,最大限度地降低房地產(chǎn)可能存在著的金融風(fēng)險(xiǎn)。