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房貸調(diào)查報(bào)告范文第1篇

關(guān)鍵詞: 景代二村 房屋建筑式樣變遷 調(diào)查

景代二村屬于西雙版納傣族自治州勐?？h勐遮鄉(xiāng)景真村公所的一個(gè)自然村,位于勐?？h城以西,距離勐?？h城大約十五千米,在勐海縣城和勐遮鄉(xiāng)政府所在地之間。從氣候上看,景代屬于典型的熱帶雨林區(qū),一年四季氣溫較高,常年氣溫在25℃以上。即使在冬季,也只是偶爾看見(jiàn)老人穿著襪子鞋,一般年輕人都是赤腳拖鞋。植被覆蓋較豐富,可以見(jiàn)到典型的熱帶水果,椰子、木瓜、芭蕉幾乎家家都有,成片的竹林更是隨處可見(jiàn)。從地形上看,景代二村處于一片很開闊的平壩地區(qū),四周的山不高,小的丘陵也不多見(jiàn)。景代二村共有七十二戶人家,三百五十六人,全村人集中居住,和景代一村連在一起,形成較大的住宅區(qū)。家家都是兩層樓的住房,獨(dú)立成院,戶戶之間都有水泥路相通,更像是城市中住宅區(qū)的縮影。整個(gè)村民都屬于傣族,傣語(yǔ)是村民交流的主要用語(yǔ)。一般四五十歲以下的年輕人和小孩會(huì)說(shuō)普通話,但層次不齊,年青的小伙子及姑娘普通話較好,年歲偏大的村民普通話說(shuō)得較差一些,老年人則幾乎不懂普通話。村內(nèi)有一所小學(xué),開設(shè)有三年級(jí)及五年級(jí)共兩個(gè)年級(jí)班,其余幾個(gè)年級(jí)班的學(xué)生需到距村子不到一公里的曼海村小學(xué)就讀。從受教育程度看,整個(gè)村民受教育程度較低,具有高中及以上學(xué)歷的有四人,這四人中有三人在讀高中,一人在上大學(xué)(是附近一帶唯一的一個(gè)大學(xué)生)。村民信小乘佛教,在入村處有一座小山,山上有一座寺廟,是景代一村、二村的主要宗教活動(dòng)場(chǎng)所。山上有一座有千年以上歷史的建筑物――景真八角亭,是西雙版納地區(qū)旅游觀光的一個(gè)景點(diǎn)。據(jù)村民介紹,近年來(lái),觀光的游客偏少,在我們住村的十幾天,偶見(jiàn)有外國(guó)及中國(guó)游客來(lái)觀光。

在未去傣族村寨以前,就聽(tīng)說(shuō)過(guò)傣族的竹樓,傣族以竹樓著稱,竹樓是傳統(tǒng)的典型的傣家人居住的房屋。竹樓屬于干欄式建筑,由數(shù)根較粗大的柱子支撐,共兩層。一層不住人,主要用于散放雜物或是用作諸如雞、牛、豬之類的家禽畜棲息的地方。有一樓梯通向二樓,人住在二樓。二樓一般分成兩個(gè)部分,一部分是客廳,另一部分是臥室。這兩個(gè)部分一般多用衣柜或木板隔開,有兩扇門分別進(jìn)入臥室,靠里邊的一扇門進(jìn)入兒子及兒媳的臥室,靠外的一扇門則進(jìn)入女兒及父母的臥室。臥室一般分成三個(gè)小部分,最靠里邊的是兒子的;中間的是父母住的;靠外邊的是女兒及女婿的(傣家規(guī)矩:在女兒出嫁的第一年,女婿要上門居住一年)。但這三個(gè)小部分之間一般用布簾或是紋帳相隔,或是什么也沒(méi)有,事實(shí)上也就是說(shuō)這三個(gè)小部分的臥室是一個(gè)相通的大臥室,外人(非親屬)一般不能隨意出入臥室。

當(dāng)我們進(jìn)村的第一天,走進(jìn)我們住的那家主人家的房屋時(shí),感到很是驚訝,房子不是竹樓,一樓已不是散放雜物及家禽棲息的地方,而是用作居住或是客廳。二樓上的小臥室已用磚墻隔開,兩層樓都設(shè)有衛(wèi)生間及淋浴的地方,地面鋪著地板磚,整個(gè)房屋無(wú)論是從里面或從外面看已是相當(dāng)豪華,且建筑式樣和漢族房屋建筑式樣基本相似,和竹樓相比無(wú)論從結(jié)構(gòu)上還是從安排上都已相去甚遠(yuǎn)。主人告訴我們,村子里像他家這種房子樣式的還有四戶,建一座這種房子至少需要十幾萬(wàn)元。整個(gè)村子有七十二戶,只有一戶人家住的是竹樓,有六十六戶人家住的是磚瓦結(jié)構(gòu)的房子,但從結(jié)構(gòu)和安排上與竹樓基本相似。

人類學(xué)家B Walter和A Vayda在談到田野調(diào)查中方法論的視角時(shí)就強(qiáng)調(diào):研究者在進(jìn)行田野調(diào)查時(shí),不應(yīng)是在理論的驅(qū)使下進(jìn)行,而應(yīng)是好奇心使然(Researchers in the field should strive to be curiosity-driven not theory-driven)。在這種方法論的指引下及好奇心的驅(qū)使下,我們產(chǎn)生了這么幾個(gè)疑問(wèn):

1.村民是如何看待傳統(tǒng)的竹樓與這種新樣式的樓房的?

2.是什么驅(qū)使村民建這種新樣式的樓房?

3.房屋樣式的改變是否會(huì)影響民族性?

帶著這些問(wèn)題,我們對(duì)影響房屋建筑式樣改變的因素進(jìn)行了追尋。

一、影響改變的宏觀因素

(一)經(jīng)濟(jì)狀況。景代二村共七十二戶人家,三百五十六人,耕田面積六百畝,主要種植水稻。由于人均占有耕田面積較多,如按畝產(chǎn)水稻三百五十千克計(jì)算,村民一年所收的水稻可供村民至少三年的消費(fèi),所以村民一般都將所種的稻子一半以上拿到市場(chǎng)上銷售。除種植水稻以外,村民們還種植甘蔗、茶葉、熱帶水果等經(jīng)濟(jì)作物以增加收入。但一般村民家庭的主要收入并不源于這些,而是靠外出打工掙錢。主要打工場(chǎng)所在景洪、昆明城市,以及泰國(guó)、緬甸等國(guó)家,外出務(wù)工人員主要從事燒烤、服裝或賭場(chǎng)服務(wù)等工作。村子里有很多年青姑娘都有賭場(chǎng)工作經(jīng)驗(yàn)(只是據(jù)提供消息的人說(shuō),沒(méi)有作人員統(tǒng)計(jì))。根據(jù)調(diào)查,村民一般年人均收入在四五千元。我們所住房屋主人一家四口年收入總計(jì)近十萬(wàn)元人民幣,在村子里算是相當(dāng)富有的。而村民的整個(gè)一年中用于日常生活消費(fèi)以外的開支卻不是很大。根據(jù)我們的訪談,村民之間及親屬之間逢年過(guò)節(jié)一般不送禮,村子里有紅、白事時(shí),一般村民所送的禮金僅幾元錢,或有的根本就不送。所以村民的生活在當(dāng)代的中國(guó)農(nóng)村中算是比較富足的。

(二)自然環(huán)境。景代二村位于熱帶雨林區(qū),植被的覆蓋率高,物種也相當(dāng)豐富。西雙版納素有“熱帶植物園”之美稱,成片的竹林更是隨處可見(jiàn),這也使得傣族因竹樓而著名成為可能。近年隨著木竹的大量砍伐,生態(tài)環(huán)境受到了影響,加之當(dāng)?shù)赜晁呢S沛,故常有泥石流發(fā)生,給人們的生活與生命財(cái)產(chǎn)安全帶來(lái)隱患。在西雙版納時(shí)常發(fā)現(xiàn)公路邊豎著醒目的牌子,上面寫著:下雨天請(qǐng)注意泥石流。這和木竹的大量砍伐多少有著因果聯(lián)系。為了加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境的保護(hù),國(guó)家相繼出臺(tái)了有關(guān)加強(qiáng)生態(tài)保護(hù)的法律、法規(guī),作出了禁止濫砍亂伐的規(guī)定。這就從法律法規(guī)上對(duì)村民的木竹砍伐作出了限制。村民在建房時(shí)如需要大量木竹時(shí),需向當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門提出申請(qǐng),得到許可后,方可砍伐,否則為非法。

(三)媒介及旅游。在進(jìn)入村子的入口處路旁,有一塊高大的藍(lán)色鐵牌豎立,上面寫著:景真手機(jī)村。在距村中心不到一公里處的小山丘上建有手機(jī)信號(hào)發(fā)射臺(tái)。隨著村民生活水平的提高,如今家家擁有電視機(jī),一半以上人家裝有固定電話,而擁有手機(jī)在村民中已算是平常事。村子的入口處有一座小山,著名的景真八角亭就座落在這個(gè)小山上,因其建筑年代久遠(yuǎn),以及建筑樣式獨(dú)特,而成為西雙版納州的一個(gè)重要旅游景點(diǎn),時(shí)常有游客來(lái)此地觀光。這一切表明村民與外界的聯(lián)系是緊密的,傳媒對(duì)村民生活的影響是不可回避的。

二、微觀因素對(duì)式樣變遷的影響

村民觀念的轉(zhuǎn)變對(duì)房屋建筑式樣的改變有著直接的影響。在這一部分中,我們將關(guān)注村民在同外界互動(dòng)過(guò)程中外界對(duì)村民的影響,以及村民之間互動(dòng)過(guò)程中的相互影響,而這種影響是造成房屋建筑樣式改變的最直接的主觀因素。

整個(gè)村子七十二戶人家,據(jù)我們調(diào)查,每家都有一兩人或更多人在外打工。以我們所在家的主人為例,他在多年前就同廣東人一起做過(guò)糧食生意,后因受騙,改做燒烤,先后在昆明、景洪做過(guò)幾年,然后轉(zhuǎn)至緬甸的小勐臘賣燒烤,現(xiàn)一直在那兒賣燒烤。因常年做燒烤,手藝也不錯(cuò),加之經(jīng)驗(yàn)與資金的積累,現(xiàn)在的燒烤生意做得比較大。常年一家四口人有三人忙于燒烤生意,一年純收入在十萬(wàn)元左右,在村子里他們家算是比較富有的家庭之一,也是有一定影響力的家庭。我們?cè)谕魅艘黄痖e聊時(shí),問(wèn)他為什么想建這種更像漢族風(fēng)格的樓房時(shí),他毫不猶豫地回答我們:以前的那種樓房很不方便。然后他又跟我們談道,他的朋友從昆明、從泰國(guó)來(lái)到他家玩,就跟他談到應(yīng)該建漢族式的那種房屋,屋里最好還要建洗手間,否則上個(gè)廁所要跑很遠(yuǎn),很不方便,尤其是夜間,而且臥室應(yīng)該分開。當(dāng)我們又問(wèn)起為什么覺(jué)得以前的那種樓房不方便時(shí),開始他猶豫了一下,似乎覺(jué)得不方便說(shuō),我們也突然間意識(shí)到他所說(shuō)的“不方便”可能是有所指。但是過(guò)了一小會(huì)兒,他還是給我們舉了一些具體的事例:小孩長(zhǎng)大了,一家人還睡在一起很不方便,兒子要找媳婦了,晚上他們有什么悄悄話要說(shuō),可是礙于大家在一起就又不好意思說(shuō)了。還是現(xiàn)在蓋的這種房子好,住著方便。然后他又跟我們談道:以前的那種房子雖然住著不方便,但也有優(yōu)點(diǎn),例如晚上小孩哭時(shí),老人生病時(shí),大家在一起,有個(gè)照應(yīng)。盡管以前的竹樓有其優(yōu)點(diǎn),但隨著生活的改善,觀念的改變,主人還是覺(jué)得現(xiàn)在住的這種樓房更好,而且他在外面見(jiàn)到的也都是這種類型的房子。事實(shí)上,主人家的這種房子在村子里不是第一家,在他之前已有兩家,現(xiàn)在村子里共有五家。

我們?cè)趯?duì)其他幾家新房主人進(jìn)行訪談后,發(fā)現(xiàn)他們的回答和經(jīng)歷也都似乎相似。然后我們又對(duì)沒(méi)建這種新房的村民進(jìn)行調(diào)查,他們大都表示要建這種新式的樓房(只有一人例外,他也要建新房,只是結(jié)構(gòu)和安排還和以前一樣,他認(rèn)為那樣更方便,大家在一起相互有照應(yīng)),只是現(xiàn)在缺錢,他們都打算外出掙錢,像我們所住那家的主人一樣,掙了錢后,回來(lái)蓋新房。

從房屋建筑式樣變遷的案例中,我們發(fā)現(xiàn):村民們已意識(shí)到外出打工比單純?cè)诩彝プ鲛r(nóng)活掙錢更多。我們國(guó)家發(fā)展的整個(gè)大環(huán)境給村民們外出打工提供了可能。而村民們?cè)谕獯蚬ず屯饨缁?dòng)的過(guò)程中不斷受到來(lái)自外界(主要是漢族)的影響,村民的價(jià)值觀、意識(shí)在不斷地發(fā)生改變。這些外出的村民回村后,在村里的行為又對(duì)其他村民產(chǎn)生影響,這種影響我們已經(jīng)看到是很大的。由于這種強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)誘因的存在,沒(méi)有外出的村民也紛紛外出找適合自己的工作,然后掙了錢再回來(lái)……如此,就形成了一種良性的循環(huán)。按這種趨勢(shì)發(fā)展,我們可以設(shè)想:所謂的傣家竹樓及其建筑式樣在不久的將來(lái)會(huì)發(fā)生徹底的改變。

參考文獻(xiàn):

[1]高有鵬.中國(guó)民間文學(xué)史.開封:河南大學(xué)出版社,2001.

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[3]鐘敬文.民俗學(xué)概論.上海:上海文藝出版社,1998.

房貸調(diào)查報(bào)告范文第2篇

關(guān)鍵詞：破產(chǎn)；自然人；投資；消費(fèi)

一、破產(chǎn)的起源

“破產(chǎn)”——英語(yǔ)“bankrupt” “insolvency”均有此意。從詞源上來(lái)看，bankrupt一詞源于意大利語(yǔ)“bancarotta”（也有學(xué)者認(rèn)為該詞源于拉丁語(yǔ)“Falletux”，意為失敗?！癰anca”意為“板凳”，“ rotta”意為“砸爛”）。在中世紀(jì)后期意大利的城市中，當(dāng)時(shí)商人們?cè)谑兄行慕灰资袌?chǎng)中各有自己的板凳。當(dāng)某個(gè)商人不能清償債務(wù)時(shí)，他的債權(quán)人就按照交易習(xí)慣砸爛他的板凳，以示其經(jīng)營(yíng)失敗。早期的破產(chǎn)主體范圍限于自然人，法人破產(chǎn)是在自然人破產(chǎn)的基礎(chǔ)上發(fā)展而來(lái)，縱觀各國(guó)，自然人破產(chǎn)制度是諸多國(guó)家破產(chǎn)法的一個(gè)重要組成部分。

二、我國(guó)破產(chǎn)制度的研究及發(fā)展

遺憾的事情是，我國(guó)至今沒(méi)有建立自然人破產(chǎn)制度。我國(guó)對(duì)于自然人破產(chǎn)制度的研究起步較晚，在1994年11月18日，企業(yè)破產(chǎn)法修改小組組長(zhǎng)吳春生同志在北京召開的“94’產(chǎn)權(quán)流動(dòng)與破產(chǎn)實(shí)務(wù)研討會(huì)上的發(fā)言中介紹了個(gè)人破產(chǎn)是否立法”的三種觀點(diǎn)。此前此三種觀點(diǎn)并未見(jiàn)諸文字。此后，關(guān)于破產(chǎn)的專著開始有專章討論個(gè)人破產(chǎn)制度。舊破產(chǎn)法修改過(guò)程中，雖然關(guān)于個(gè)人破產(chǎn)問(wèn)題的討論相對(duì)密集，但很多停留在是否立法的問(wèn)題表面，缺乏深入系統(tǒng)的研究。此后，對(duì)于個(gè)人破產(chǎn)問(wèn)題的研究愈加深入。1986年我國(guó)出臺(tái)了適用于國(guó)企的《企業(yè)法人破產(chǎn)法（試行）》，此外又在民事訴訟法中規(guī)定了破產(chǎn)還債程序，將破產(chǎn)的范圍擴(kuò)大到了所有企業(yè)法人，后經(jīng)過(guò)12年多的修改，2007年頒布生效的新破產(chǎn)法適用于各類企業(yè)組織，進(jìn)一步擴(kuò)大了破產(chǎn)法的適用范圍，但仍將自然人排除在破產(chǎn)法調(diào)整范圍之外。

通過(guò)考察各國(guó)歷史發(fā)展的脈絡(luò)可以發(fā)現(xiàn)，破產(chǎn)法發(fā)展的總體趨勢(shì)是由商人破產(chǎn)主義向一般破產(chǎn)主義的發(fā)展，具有破產(chǎn)能力的主體范圍不斷擴(kuò)大。商人破產(chǎn)主義，是指破產(chǎn)法只能適用于商人，非商人不具有破產(chǎn)能力。采用此立法主義的有意大利、法國(guó)、比利時(shí)等國(guó)家。一般破產(chǎn)主義，是指無(wú)論對(duì)商人還是對(duì)非商人均適用破產(chǎn)法。采用此立法主義的有德國(guó)、日本等國(guó)家。破產(chǎn)主體從個(gè)人破產(chǎn)向公司、個(gè)人乃至于公法人破產(chǎn)的過(guò)程，象我國(guó)這樣，很有可能從企業(yè)破產(chǎn)向個(gè)人破產(chǎn)乃至于一般破產(chǎn)擴(kuò)張適用的情況，是非常少見(jiàn)的。問(wèn)其原由，則是因?yàn)橐庾R(shí)：我國(guó)傳統(tǒng)觀念中，人們視“殺人償命，欠債還錢”為天經(jīng)地義、亙古不會(huì)改變的法則，如果債務(wù)不能清償將永世不得翻身，所謂“父?jìng)舆€”正是這一觀念的逼真寫照，這種傳統(tǒng)的文化心理使人們難以接受個(gè)人欠錢不還的觀念，成為破產(chǎn)免責(zé)主義確立的障礙；我國(guó)歷來(lái)重農(nóng)抑商，工商業(yè)發(fā)展的空間十分狹小，這也抑制了個(gè)人破產(chǎn)程序的萌芽。

我國(guó)是政府推進(jìn)型的法治建設(shè)模式，制度的確定原則上是以法典的編纂為標(biāo)志，通過(guò)國(guó)家有計(jì)劃立法規(guī)劃推動(dòng)學(xué)術(shù)研究和立法進(jìn)程，包括研究經(jīng)費(fèi)、研究人員及進(jìn)行調(diào)查研究論證的活動(dòng)組織，個(gè)人破產(chǎn)制度長(zhǎng)期缺乏立法刺激，學(xué)術(shù)研究因此缺乏動(dòng)力。個(gè)人破產(chǎn)的立法倡議易受到來(lái)自我國(guó)意識(shí)形態(tài)、文化傳統(tǒng)、政治制度等的挑戰(zhàn)，因缺乏有力的反駁，因此形成一段時(shí)期的共識(shí)。如有人認(rèn)為，建立自然人破產(chǎn)制度的時(shí)機(jī)還不夠成熟，因?yàn)槟壳拔覈?guó)傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念還不是超前消費(fèi)，還沒(méi)形成個(gè)人破產(chǎn)的市場(chǎng)；我國(guó)還沒(méi)有建立個(gè)人財(cái)產(chǎn)登記制度和誠(chéng)信制度，個(gè)人信用體系還不健全，銀行體制建設(shè)也不完備，個(gè)人破產(chǎn)的監(jiān)控難以實(shí)施；個(gè)人破產(chǎn)會(huì)給一些人逃避責(zé)任提供方便。

三、在我國(guó)建立個(gè)人破產(chǎn)制度的必要性思考

對(duì)于在當(dāng)前是否有必要將自然人個(gè)人作為破產(chǎn)的對(duì)象，目前還存在不同的認(rèn)識(shí)。否定者認(rèn)為：目前還缺乏經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；因征信體制不完善，可能沖擊信用體系；對(duì)執(zhí)行自然人的財(cái)產(chǎn)較困難；審判機(jī)構(gòu)人力、財(cái)力、物力不足等。但筆者認(rèn)為：個(gè)人破產(chǎn)制度具有普適性，我國(guó)的臺(tái)灣、香港、澳門均建立有個(gè)人破產(chǎn)制度，這些地區(qū)法制運(yùn)行環(huán)境不同，但卻有相同的中華文化土壤。破產(chǎn)制度在社會(huì)制度完全不同的地區(qū)的不平衡發(fā)展?fàn)顩r說(shuō)明了構(gòu)建個(gè)人破產(chǎn)制度與文化傳統(tǒng)、意識(shí)形態(tài)并不相沖突，某些制度是符合人類共同的本性的。破產(chǎn)制度是人類文明進(jìn)步的產(chǎn)物，具有公認(rèn)的進(jìn)步性，且在中國(guó)有其生存的環(huán)境和現(xiàn)實(shí)需要，我們應(yīng)積極完善它，減少與傳統(tǒng)文化的摩擦并相融合，使之在中華大地上開花結(jié)果。筆者試從投資消費(fèi)角度論述建立個(gè)人破產(chǎn)制度的必要性的一些思考。

（一）個(gè)人經(jīng)營(yíng)投資的失敗使建立個(gè)人破產(chǎn)制度成為必要

個(gè)人創(chuàng)業(yè)已得到國(guó)家和政府的大力支持，如筆者所生活的城市-重慶，雖然政府鼓勵(lì)個(gè)人創(chuàng)業(yè)，對(duì)微型企業(yè)進(jìn)行財(cái)政扶持，但扶持力度還稍顯單薄。個(gè)人創(chuàng)業(yè)所遭遇的最大困難正是資金問(wèn)題。第一，市場(chǎng)主體的融資渠道單一，主要方式是銀行貸款和民間借貸。特別是民營(yíng)中小型企業(yè)，因其規(guī)模小、信用不穩(wěn)定，相對(duì)于大型企業(yè)，銀行體系對(duì)中小企業(yè)的融資申請(qǐng)存在區(qū)別對(duì)待的現(xiàn)象，難于從銀行獲得必要的信貸支持，因而大量民營(yíng)中小型企業(yè)選擇民間借貸方式進(jìn)行融資。第二，中小型企業(yè)及民營(yíng)企業(yè)獲得貸款的成本也更高，據(jù)《資本市場(chǎng)與中國(guó)企業(yè)家成長(zhǎng)：現(xiàn)狀與未來(lái)、問(wèn)題與建議2011？中國(guó)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者成長(zhǎng)與發(fā)展專題調(diào)查報(bào)告》調(diào)查結(jié)果顯示，62.3%的小型企業(yè)銀行貸款利率高于基準(zhǔn)利率，而大型企業(yè)，這一比例為27.2%；56.1%的非國(guó)有獨(dú)資企業(yè)從銀行貸款的利率“高于基準(zhǔn)利率”，明顯多于國(guó)有獨(dú)資企業(yè)（32.6%）；60.3%的民營(yíng)企業(yè)和家族企業(yè)銀行貸款利率“高于基準(zhǔn)利率”，要明顯多于國(guó)有控股公司和中央直屬企業(yè)（33.3%）。由于以上原因，民營(yíng)企業(yè)從民間融資的比例更高于銀行貸款。但民營(yíng)企業(yè)大多采取公司形式，因其可以破產(chǎn)從而使貸款具有更大的風(fēng)險(xiǎn)，所以民間融資往往要求以大股東個(gè)人名義實(shí)施。當(dāng)然，這樣的融資絕大部分應(yīng)該是用于投資而非消費(fèi)。

民營(yíng)企業(yè)家因?yàn)楸池?fù)巨額融資債務(wù)而逃跑或自殺的報(bào)道亦時(shí)常見(jiàn)諸報(bào)端：2007年下半年的宏觀調(diào)控來(lái)勢(shì)洶洶，在這張大幕的考驗(yàn)下，2008年6月3日，浙江義烏地區(qū)頗有名氣的金烏集團(tuán)老板張政建坐上飛機(jī)“出差”。他先取道北京到香港，然后到了馬來(lái)西亞，再然后就徹底消失在大家的眼界以外了。7月中旬，浙江中部城市進(jìn)入酷暑階段，氣溫38度。幾百名和張政建有著千絲萬(wàn)縷關(guān)系的人們忽然醒悟，這位金烏集團(tuán)的老板如同水蒸氣一樣“人間蒸發(fā)”了。根據(jù)義烏市政府公布的清查數(shù)據(jù)，金烏集團(tuán)所涉及欠款大約為17億多。其中，拖欠8八家銀行貸款3.5億，均都有抵押物。另外的14億都為民間借貸。2004年6月，山西億萬(wàn)富翁山西鑫龍集團(tuán)董事長(zhǎng)趙恩龍，從他的辦公室的四樓躍身而下，自殺了。趙恩龍大約向銀行借貸達(dá)4億元，巨額貸款無(wú)法歸還。而對(duì)趙恩龍而言，他跨不過(guò)的坎是：他的相當(dāng)一部分借貸是以個(gè)人向個(gè)人或企業(yè)辦理的，它不是企業(yè)行為，而是個(gè)人行為，這便拒絕了他企業(yè)破產(chǎn)而他個(gè)人生還的可能——如何面對(duì)這巨額的個(gè)人借貸呢？

因此，由于投資失敗（而非消費(fèi)）而使自己背負(fù)沉重債務(wù)的個(gè)人不僅包括個(gè)體工商戶、合伙人、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)主、家庭承包經(jīng)營(yíng)戶，還包括相當(dāng)數(shù)量以公司形式存在的民營(yíng)企業(yè)的大股東。我國(guó)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)就是營(yíng)利，營(yíng)利必然產(chǎn)生優(yōu)勝劣汰，如何給予失敗者重新來(lái)過(guò)的機(jī)會(huì)，需要一部完全意義上的破產(chǎn)法來(lái)充分保障市場(chǎng)主體的退出。如果由于沒(méi)有個(gè)人破產(chǎn)制度的保護(hù)，對(duì)于其本人而言，筆者認(rèn)為是不公正的：按照我國(guó)現(xiàn)行的法律規(guī)定，企業(yè)法人具有破產(chǎn)能力，可以根據(jù)破產(chǎn)免責(zé)規(guī)定來(lái)免除自身無(wú)力清償?shù)膫鶆?wù)。而當(dāng)自然人陷入債務(wù)危機(jī)時(shí)，卻不能適用破產(chǎn)，自然人對(duì)自己的債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任，不管債務(wù)人何時(shí)獲得財(cái)產(chǎn)，都要用這些財(cái)產(chǎn)來(lái)清償債務(wù)，直到還清全部債務(wù)，這對(duì)自然人來(lái)講顯然缺乏公正性。如果自然人能夠申請(qǐng)破產(chǎn)，那么就可以使投資經(jīng)營(yíng)失敗的商人有機(jī)會(huì)擺脫債務(wù)，重新開始，這在一定程度上能激活個(gè)人創(chuàng)業(yè)的信心和動(dòng)力，并能夠促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）房屋貸款使建立個(gè)人破產(chǎn)制度成為必要

談到房屋，筆者相信這會(huì)引起多數(shù)人的共鳴。由于住房制度改革，越來(lái)越多的中國(guó)家庭特別是城市家庭需要購(gòu)買房屋，而房屋的購(gòu)買方式大多數(shù)家庭又選擇的是按揭。據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)2012年5月的《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》中顯示，有13.94%的城市家庭為購(gòu)買住房而向銀行貸款，不僅如此，還有7.88%的非農(nóng)戶籍家庭通過(guò)銀行以外的其他渠道借款以獲得住房。從住房貸款或借款的規(guī)模來(lái)看，非農(nóng)家庭購(gòu)房貸款總額平均為28.39萬(wàn)元，占家庭總債務(wù)的47%；農(nóng)業(yè)家庭購(gòu)房貸款總額平均為12.22萬(wàn)元，占家庭總債務(wù)的32%。住房貸款總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于家庭年收入，戶主年齡在30- 40歲之間的家庭負(fù)擔(dān)最重，貸款總額平均為家庭年收入的11倍多；收入處于最低25%的那部分家庭貸款額達(dá)到了其年收入的32倍之多。由此可見(jiàn)，住房貸款是許多家庭的沉重負(fù)擔(dān)，由此產(chǎn)生大量的“房奴”。目前，在我國(guó)城市家庭中，其主要的收入來(lái)源是工資收入，主要財(cái)產(chǎn)為房屋，但這些房屋中大部分是通過(guò)按揭貸款的方式購(gòu)買，靠工資收入還房貸的人群如果失業(yè)就會(huì)無(wú)法按時(shí)向銀行清償按揭貸款。由于目前我國(guó)城市房?jī)r(jià)和居民收入的比例嚴(yán)重不合理，一般認(rèn)為，合理的房?jī)r(jià)收入比的取值范圍為3- 6，若計(jì)算出的房?jī)r(jià)收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房?jī)r(jià)偏高。而在我國(guó)一線城市如北京，其統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2011全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到32903元，以一家三口家庭計(jì)算，年收入在12萬(wàn)元左右。按照以郊區(qū)為主的普通商品房成交均價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米，平均單套成交面積在100平方米左右，總價(jià)約180萬(wàn)元。房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了15倍以上。即使以西部城市重慶為例，重慶統(tǒng)計(jì)局報(bào)告稱，2011年重慶城鎮(zhèn)雙職工家庭年收入40500元。重慶克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年重慶商品房成交均價(jià)為6390元/平方米。按照此數(shù)據(jù)計(jì)算可以得出，重慶2011年房?jī)r(jià)收入比為9.97。從以上數(shù)據(jù)可以看出，買房者以未來(lái)收入償還貸款的保證很低，如果一旦將來(lái)普遍出現(xiàn)還不起貸款的情況，銀行不得不將不能償還貸款者的住宅大量拍賣，這有可能會(huì)引起住房?jī)r(jià)格暴跌和銀行不良資產(chǎn)上升，也必定會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)鏈條上眾多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和金融、經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系十分緊密，這有可能變?yōu)榻鹑谖C(jī)和經(jīng)濟(jì)蕭條的起因。另外，筆者認(rèn)為，實(shí)行自然人破產(chǎn)制度，能給那些背負(fù)巨額債務(wù)的“房奴們”獲得重生的機(jī)會(huì)。他們的重生也就是社會(huì)的希望，這樣不僅會(huì)減輕社會(huì)的負(fù)擔(dān)，而且他們一旦將其進(jìn)取精神和創(chuàng)造性發(fā)揮出來(lái)，就會(huì)給社會(huì)帶來(lái)進(jìn)步的力量。

（三）其他可能破產(chǎn)的人群使個(gè)人破產(chǎn)制度的建立成為必要

汽車等耐用消費(fèi)品的過(guò)度消費(fèi)以及教育費(fèi)用、醫(yī)療費(fèi)用的高企使得部分家庭或個(gè)人債臺(tái)高筑。首先，近年來(lái)，為進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，政府出臺(tái)了一系列拉動(dòng)消費(fèi)內(nèi)需的政策，尤其是年輕一代，他們的消費(fèi)觀念正逐漸轉(zhuǎn)變，超前消費(fèi)現(xiàn)象日益增多。越來(lái)越多的消費(fèi)者通過(guò)按揭、分期付款、預(yù)期透支的方式購(gòu)買除了房屋之外的汽車及其他耐用消費(fèi)品。以汽車消費(fèi)為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全球70%的私人用車都是通過(guò)貸款購(gòu)買的。在美國(guó)，貸款購(gòu)車的比例高達(dá)80%，即便在經(jīng)濟(jì)不甚發(fā)達(dá)的印度，貸款購(gòu)車比例也達(dá)到60%。而在中國(guó)，根據(jù)中國(guó)質(zhì)量協(xié)會(huì)公布的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，2002年國(guó)內(nèi)通過(guò)貸款購(gòu)車的比例還不到11%。然而到了2011年，由理財(cái)周報(bào)聯(lián)合新華信國(guó)際信息咨詢（北京）有限公司共同推出的“2011中國(guó)汽車消費(fèi)信貸調(diào)查”調(diào)研報(bào)告正式。其調(diào)查結(jié)果顯示，八成以上被訪者表示可以接受貸款購(gòu)車方式。當(dāng)然，這些消費(fèi)行為也同時(shí)使得他們背上了巨大的債務(wù)。刷卡在給人們帶來(lái)便利的同時(shí)，也引誘人們過(guò)度消費(fèi)，據(jù)統(tǒng)計(jì)（筆者也深有同感），在購(gòu)物時(shí)，刷卡消費(fèi)比用現(xiàn)金支付往往開支更多。其次，子女教育支出已經(jīng)成為城市家庭的主要經(jīng)濟(jì)支出之一。中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣檢測(cè)中心公布的居民儲(chǔ)蓄消費(fèi)意愿調(diào)查結(jié)果表明，我國(guó)城市家庭消費(fèi)支出中增長(zhǎng)最快的是教育，其年均增長(zhǎng)速度為20%左右。2010年5月，全國(guó)婦聯(lián)的《中國(guó)和諧家庭建設(shè)狀況問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》也顯示，當(dāng)前“孩子的教育費(fèi)用越來(lái)越高”已經(jīng)成為家庭生活面臨的三大困難之首。調(diào)查顯示，城市家庭平均每年在子女教育方面的支出，占家庭子女總支出的76.1%，占家庭總支出的35.1%，占家庭總收入的30.1%[11]。第三，衛(wèi)生部2008年的第四次國(guó)家衛(wèi)生服務(wù)調(diào)查分析報(bào)告顯示，我國(guó)醫(yī)療服務(wù)費(fèi)用近年來(lái)增長(zhǎng)速度快，2003- 2008年5年間，調(diào)查地區(qū)每年人均收入增長(zhǎng)為10.8%（城市7.4%，農(nóng)村13.7%）。每年人均支出增長(zhǎng)為8.6%（城市6.3%、農(nóng)村10.4%）。每年人均醫(yī)藥衛(wèi)生支出增長(zhǎng)為9.5%（城市8.4%，農(nóng)村10.1%），雖然人均醫(yī)藥衛(wèi)生支出不及人均收入的增長(zhǎng)，但其支出仍占據(jù)家庭收入的很大比重。根據(jù)這份報(bào)告，28.1%的城市居民和7.5%的農(nóng)村人口沒(méi)有任何醫(yī)療保障。由于我國(guó)醫(yī)療制度的現(xiàn)狀，個(gè)人一旦發(fā)生重大、特大疾病，家庭或個(gè)人往往難以支付高昂的醫(yī)療費(fèi)用。即使國(guó)家以后改善了社會(huì)保障制度，這些家庭的生活或許已逐漸改善，但已經(jīng)形成的巨額債務(wù)對(duì)這些家庭或許也是天文數(shù)字，可想而知，繼續(xù)背負(fù)下去的心理負(fù)擔(dān)是多么沉重。因此，確定個(gè)人破產(chǎn)制度，在某種意義上是對(duì)我國(guó)多年來(lái)不公平的收入分配制度所造成的城鄉(xiāng)收入差過(guò)大、貧富懸殊、過(guò)去的低收入與現(xiàn)在高生活成本之間的巨大差距收拾殘局，同時(shí)也是一種對(duì)社會(huì)收入進(jìn)行再分配的輔助手段。實(shí)際在西方國(guó)家，個(gè)人破產(chǎn)制度就是被視為具有調(diào)節(jié)收入分配、實(shí)施社會(huì)保障功能的一種帶有社會(huì)福利性質(zhì)的制度。

四、結(jié) 語(yǔ)

我國(guó)現(xiàn)行破產(chǎn)法相較于1986年破產(chǎn)法雖然在很多方面已有突破，但仍未將自然人納入其主體范圍，筆者深感遺憾。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，破產(chǎn)法應(yīng)是其中不可或缺的一部法律，其對(duì)規(guī)范社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序有著不可替代的作用。由于我國(guó)目前在不同的社會(huì)階層中，已有相當(dāng)比例和數(shù)量的個(gè)人已陷于債務(wù)危機(jī)中，筆者認(rèn)為相當(dāng)有必要建立相應(yīng)的個(gè)人破產(chǎn)制度，盡早讓不能抵償?shù)狡趥鶆?wù)的自然人宣告破產(chǎn)，避免其陷入債務(wù)危機(jī)之后鋌而走險(xiǎn)或進(jìn)行犯罪活動(dòng)，達(dá)到維護(hù)社會(huì)的繁榮穩(wěn)定和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的，使我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能更加和諧有序。

參考文獻(xiàn)：

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房貸調(diào)查報(bào)告范文第3篇

美國(guó)抵押銀行家協(xié)會(huì)3月13日公布的調(diào)查報(bào)告顯示，去年第四季度美國(guó)抵押貸款逾期還款率上升到了過(guò)去三年多來(lái)的最高水平，借款人喪失抵押品贖回權(quán)的比例也創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。不僅如此，信用評(píng)級(jí)較好的貸款戶，其貸款抵押品贖取權(quán)的取消也日見(jiàn)增加。

在這項(xiàng)調(diào)查涵蓋的4350萬(wàn)筆抵押貸款中，2006年第四季度逾期30天或30天以上償付貸款的比例為4.95％，高于2006年第三季度的4.67％，是2003年春季以來(lái)的最高水平。

報(bào)告稱，去年第四季有49個(gè)州的拖欠還款案增加，案例涉及所有貸款類別，其中可調(diào)整利率次級(jí)貸款違約案增加的數(shù)量最多。

所謂次級(jí)抵押貸款就是金融機(jī)構(gòu)向那些信用記錄不佳的房屋購(gòu)買者提供貸款，當(dāng)然利率會(huì)相應(yīng)提高。在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆時(shí)，這些貸款的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)并不高，巨大的利潤(rùn)促使金融機(jī)構(gòu)大量提高投放金額，并反過(guò)來(lái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。不過(guò)，一旦市場(chǎng)發(fā)生變化，這些貸款可能馬上變成高危品種。

受此影響，次優(yōu)級(jí)貸款類股近幾日跌勢(shì)擴(kuò)大，住宅貸款控股公司市值縮水三分之二。住宅貸款控股公司表示，在向自己的債權(quán)人支付1.9億美元后必須籌集資金，并計(jì)劃裁減一定數(shù)量的員工。公司正在尋求“戰(zhàn)略性選擇”，募集新資本是其中重要的一部分。

美國(guó)第二大次優(yōu)級(jí)房貸抵押公司新世紀(jì)金融(New Century Financial)3月12日在紐約證交所延遲開盤數(shù)小時(shí)，開盤后其股價(jià)又下跌了近一半。紐約證交所于13日暫停其股票交易并暫停對(duì)該公司財(cái)政狀況的評(píng)估，著手準(zhǔn)備摘牌事宜。

該公司稱，已收到加州中央?yún)^(qū)地方檢察官的通告。稱其為證券交易刑事調(diào)查的目標(biāo)。“之前已經(jīng)有20家次優(yōu)級(jí)貸款機(jī)構(gòu)停止了業(yè)務(wù)，剩下的次優(yōu)級(jí)貸款機(jī)構(gòu)不會(huì)太多了。”貝克爾資本管理的研究部主管布萊克?霍維爾斯表示。

風(fēng)暴席卷全球

除了一些次級(jí)貸款公司相繼關(guān)門外，幾乎所有與貸款相關(guān)的金融行業(yè)都受到了牽連。次優(yōu)抵押貸款惡化拉低了投資銀行和傳統(tǒng)銀行類股票的股價(jià)。

受創(chuàng)最重的包括華爾街主要貸款機(jī)構(gòu)、商業(yè)貸款機(jī)構(gòu)，以及那些與抵押貸款相關(guān)的儲(chǔ)蓄金融機(jī)構(gòu)，如貝爾斯登，全國(guó)金融，摩根大通和花旗集團(tuán)等。

美國(guó)房屋按揭貸款市場(chǎng)規(guī)模高達(dá)6.5萬(wàn)億美元，比美國(guó)國(guó)債市場(chǎng)還要大，目前次級(jí)按揭貸款已占12.6％。在此次風(fēng)暴中，專門放貸給高風(fēng)險(xiǎn)借款者的美國(guó)貸款機(jī)構(gòu)一直在疲于應(yīng)付違約案上升和按揭者喪失抵押品贖回權(quán)的問(wèn)題。

抵押貸款銀行協(xié)會(huì)改變之前的看法，將其預(yù)期的美國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域復(fù)蘇的時(shí)間由今年年中推遲到年底。美國(guó)最大的房貸企業(yè)全國(guó)金融公司首席執(zhí)行官3月13日說(shuō)，美國(guó)房貸領(lǐng)域正在陷入“流動(dòng)性危機(jī)”，但投資者有些反應(yīng)過(guò)度，使得業(yè)務(wù)健康的企業(yè)也受到拖累。

受不良房貸增加的影響，道瓊斯指數(shù)3月13日下跌了242.66點(diǎn)，收于12075.96點(diǎn)，跌幅為1.97％。標(biāo)準(zhǔn)普爾500種股票指數(shù)下跌了28.65點(diǎn)，收于1377.95點(diǎn)，跌幅為2.04％。以技術(shù)股為主的納斯達(dá)克綜合指數(shù)也下跌了51.72點(diǎn)，收于2350.57點(diǎn)，跌幅為2.15％。此外，低于預(yù)期的美國(guó)2月份零售銷售報(bào)告也給三大股指增添了賣盤壓力。

此外，亞洲股市也被波及，日本、新加坡等市場(chǎng)的股票13日的跌幅也都超過(guò)了2％。

與此同時(shí)，投資者紛紛從高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)中撤出轉(zhuǎn)而進(jìn)入國(guó)債這類較安全的資產(chǎn)，推動(dòng)了美國(guó)國(guó)債上漲。在外匯市場(chǎng)上，美元兌日?qǐng)A下跌，因投資者緊張不安，重新出脫利差交易部位。

保爾森：?jiǎn)栴}仍可控

盡管美國(guó)次級(jí)房貸市場(chǎng)壞賬問(wèn)題被迅速放大，但專家對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)度過(guò)此次風(fēng)暴的能力所持看法卻出人意外地樂(lè)觀。美國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)亨利-保爾森指出，美國(guó)政府正密切監(jiān)視次級(jí)房貸業(yè)危機(jī)，認(rèn)為目前的情況仍可控制，同時(shí)也認(rèn)為美國(guó)總體經(jīng)濟(jì)不致被拖垮。

亨利?保爾森的講話給投資者吃了一粒定心丸，他表示，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫雖然給次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)造成了一些損失，但不會(huì)損害美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

保爾森在接受美國(guó)電視臺(tái)采訪時(shí)表示，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)行重大的調(diào)整，目前判斷市場(chǎng)是否見(jiàn)底仍為時(shí)過(guò)早。他還強(qiáng)調(diào)，受房?jī)r(jià)下跌的影響，次優(yōu)級(jí)抵押貸款市場(chǎng)出現(xiàn)一些問(wèn)題并不奇怪，但這些問(wèn)題在很大程度上是可控制的。

在股市下跌的問(wèn)題上，保爾森說(shuō)：“我繼續(xù)相信美國(guó)經(jīng)濟(jì)是健康的?！彼赋?，美國(guó)出口增長(zhǎng)繼續(xù)超過(guò)進(jìn)口增長(zhǎng)，消費(fèi)者也在持續(xù)消費(fèi)，通貨膨脹也得到控制，美國(guó)經(jīng)濟(jì)目前正以一種“可持續(xù)的速度”增長(zhǎng)。

美欲立法限制次優(yōu)房貸

馬薩諸塞州的官員表示，他們已經(jīng)向瑞銀證券和貝爾斯登索取其對(duì)次優(yōu)級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)研究分析的文檔，其中包括新世紀(jì)金融。

美國(guó)眾議院金融服務(wù)委員會(huì)主席巴爾尼?弗蘭克表示，他計(jì)劃提出一項(xiàng)法案，在次優(yōu)級(jí)抵押貸款市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高的抵押貸款進(jìn)行限制。

但這位議員也表示，并不認(rèn)為次優(yōu)級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的問(wèn)題會(huì)給美國(guó)銀行體系造成廣泛威脅。美國(guó)財(cái)政部負(fù)責(zé)金融市場(chǎng)的官員同樣表示，次優(yōu)級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的危機(jī)不會(huì)擴(kuò)散。

“我們正在密切關(guān)注。我們認(rèn)為整個(gè)資本市場(chǎng)，包括整體抵押貸款市場(chǎng)表現(xiàn)相當(dāng)不錯(cuò)?！边@位官員向媒體表示，“政府將繼續(xù)關(guān)注和評(píng)估市場(chǎng)形勢(shì)?！?/p>

參議院金融委員會(huì)的成員表示，國(guó)會(huì)可能將關(guān)注投資次優(yōu)級(jí)抵押貸款的大型銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，以及目前的情況是否恰當(dāng)?shù)胤从吃诠蓛r(jià)上。

房貸調(diào)查報(bào)告范文第4篇

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告范本

兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。

近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。

一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：

從商品房預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。

3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及跟漲不跟跌的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：

中央:

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在XX年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。XX年市《政府工作報(bào)告》確立了以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主的三個(gè)為主樓市調(diào)控原則。

房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出網(wǎng)上二手房試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。XX年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。

從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的緩剎車效應(yīng)。

但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過(guò)度開發(fā)的情況發(fā)生。

緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格。考慮到兩港一城建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展

總的來(lái)說(shuō)，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來(lái)兩港一城開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作

建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。

房貸調(diào)查報(bào)告范文第5篇

按照2011年美元和人民幣平均匯率6.48來(lái)計(jì)算，69.1萬(wàn)億美元相當(dāng)于447萬(wàn)億元人民幣。全國(guó)約4億城鄉(xiāng)家庭，相當(dāng)于每戶家庭110萬(wàn)元資產(chǎn)凈值。

北京大學(xué)宋國(guó)青教授2002年9月曾在本刊撰文，提出2001年中國(guó)居民總資產(chǎn)價(jià)值為32萬(wàn)億元，其中金融資產(chǎn)11萬(wàn)億元，城鄉(xiāng)住房資產(chǎn)價(jià)值13萬(wàn)億元（占到40％），私人擁有的生產(chǎn)性資產(chǎn)價(jià)值為7萬(wàn)億元。按10％的負(fù)債扣除后，凈資產(chǎn)約為30萬(wàn)億元。如果69.1萬(wàn)億美元這一數(shù)字是成立的，也就是說(shuō)2001年－2011年十年間，中國(guó)居民資產(chǎn)爆增10倍多。

非金融資產(chǎn)虛實(shí)

《調(diào)查》未說(shuō)明其調(diào)查的“城市居民”是指城市戶籍居民，還是城市常住居民。根據(jù)測(cè)算，報(bào)告所指城市家庭應(yīng)該僅限城市戶籍，但報(bào)告中農(nóng)民工家庭算在哪里，卻沒(méi)有給以解釋。

首先，城市居民除房產(chǎn)之外的非金融資產(chǎn)數(shù)值偏高。《調(diào)查》顯示，城市居民金融資產(chǎn)平均才11萬(wàn)元，但除了房產(chǎn)外的非金融資產(chǎn)居然有146萬(wàn)元之多。據(jù)《調(diào)查》所言：“在中國(guó)家庭金融調(diào)查中，家庭資產(chǎn)包括非金融資產(chǎn)和金融資產(chǎn)兩大部分。家庭非金融資產(chǎn)包括農(nóng)業(yè)、工商業(yè)等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)、車輛資產(chǎn)、家庭耐用品等資產(chǎn)、房產(chǎn)與土地資產(chǎn)。”這部分?jǐn)?shù)值高是因?yàn)榘阉饺似髽I(yè)的生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)都算入家庭資產(chǎn)。

這會(huì)造成一個(gè)問(wèn)題，好比說(shuō)把煤老板的礦井、飼料大王的工廠都算到非金融資產(chǎn)里，只要有一兩個(gè)這樣的億萬(wàn)富翁在調(diào)查中被抽樣到，其資產(chǎn)凈值與平頭百姓一平均，平均值就會(huì)很高。這會(huì)有很大誤導(dǎo)性，也不符合國(guó)際規(guī)范。如果查閱美國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)署所做的美國(guó)居民家庭資產(chǎn)匯總數(shù)據(jù)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)只有金融資產(chǎn)、房產(chǎn)和車輛等大件，并沒(méi)有把生產(chǎn)性資產(chǎn)算在內(nèi)。

即便將私人企業(yè)主的生產(chǎn)性資產(chǎn)算入家庭資產(chǎn)，城市家庭平均146萬(wàn)元生產(chǎn)性資產(chǎn)，農(nóng)村家庭平均12萬(wàn)元生產(chǎn)性資產(chǎn)，按2011年1.5億城市戶籍家庭和2.4億農(nóng)村和農(nóng)民工家庭，合計(jì)2011年全國(guó)居民生產(chǎn)性資產(chǎn)約為249萬(wàn)億元（城市220萬(wàn)億元，農(nóng)村29萬(wàn)億元），而不是447萬(wàn)億元，差距為何如此之大？

釋疑房產(chǎn)凈值

造成“中國(guó)人比美國(guó)人富”的第二個(gè)誤會(huì)，是高估了房產(chǎn)凈值?！墩{(diào)查》數(shù)據(jù)稱，中國(guó)城市住房資產(chǎn)凈值為150萬(wàn)億元（戶均100萬(wàn)元乘以1.5億城市家庭），農(nóng)村為48萬(wàn)億元（戶均20萬(wàn)元乘以2.4億農(nóng)村家庭），合計(jì)198萬(wàn)億元。而2011年中國(guó)城市每套住房?jī)r(jià)值平均為85萬(wàn)元，戶均擁有1.22套，所以戶均住房?jī)r(jià)值達(dá)103萬(wàn)元。

如果僅限城市戶籍，城市家庭戶均1.22套住房倒還在可以理解的范疇，但每套住房?jī)r(jià)值為85萬(wàn)元?jiǎng)t明顯高估。

2011年中國(guó)新建商品住宅銷售均價(jià)每平方米5011元，當(dāng)前中國(guó)城市住房存量中半數(shù)以上是1998年前建成的，其市場(chǎng)價(jià)值遠(yuǎn)無(wú)法與新房相提并論。即使全都按照每平方米5011元來(lái)計(jì)算，套均85萬(wàn)元相當(dāng)于每套城市住房面積平均下來(lái)都有170平方米，這與事實(shí)不符。

2006年之后，中國(guó)城市住房存量面積沒(méi)有再公布。2006年的數(shù)字為113億平方米。根據(jù)住建部公布的2011年城市人均住房面積31.6平方米乘以4.7億城市戶籍人口，可以得出2011年中國(guó)城市住房存量面積約在148億平方米，即使全按照每平方米5011元來(lái)估計(jì)，城市住房資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)該在74萬(wàn)億元，不到調(diào)查所言150萬(wàn)億元的一半。

2011年中國(guó)GDP為47萬(wàn)億元，即使保守估計(jì)的城市住房資產(chǎn)價(jià)值71萬(wàn)億元，也相當(dāng)于GDP的1.5倍；如果是調(diào)查所提出的109萬(wàn)億元，則相當(dāng)于2.4倍；而調(diào)查提出的全國(guó)城鄉(xiāng)198萬(wàn)億元住房資產(chǎn)，相當(dāng)于GDP的4倍，這是一個(gè)不可思議的數(shù)字。國(guó)際上一般認(rèn)為，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的住房資產(chǎn)價(jià)值超過(guò)GDP的1.5倍，就具有很強(qiáng)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

除了直接估測(cè)，還可以用房貸數(shù)據(jù)來(lái)推算住房資產(chǎn)價(jià)值。中國(guó)人民銀行《貨幣政策執(zhí)行報(bào)告2011年第四季度》報(bào)告顯示，2011年末全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額7.14萬(wàn)億元。一般認(rèn)為住房的負(fù)債資產(chǎn)比應(yīng)該是30％－50％，比如美國(guó)2010年居民部門房地產(chǎn)價(jià)值為18.19萬(wàn)億美元，居民房地產(chǎn)貸款就達(dá)到了10.07萬(wàn)億美元，占到55％。

中國(guó)城市家庭購(gòu)房相對(duì)較保守，貸款成數(shù)很低，提前還款比例高，但也沒(méi)有理由相信住房負(fù)債余額連資產(chǎn)價(jià)值的5％都不到。如果按負(fù)債是資產(chǎn)的10％推算，差不多城市住房總資產(chǎn)就是70萬(wàn)億－80萬(wàn)億元。這些說(shuō)明該調(diào)查大大高估了中國(guó)居民的房產(chǎn)凈值。

2011年中國(guó)農(nóng)村住房面積約為290億平方米（住建部公布的農(nóng)村人均住房面積34平方米乘以8.5億農(nóng)業(yè)戶籍人口），面積上比城市多出50％-80％（根據(jù)不同口徑），但質(zhì)量差、流通性差、市價(jià)低。按照每平方米1600元的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)估計(jì)農(nóng)村住房資產(chǎn)價(jià)值，大約是48萬(wàn)億元，與《調(diào)查》所估計(jì)基本相當(dāng)。這樣2011年全國(guó)城鄉(xiāng)住房?jī)糍Y產(chǎn)合計(jì)大概是120萬(wàn)億元左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于198萬(wàn)億元的估計(jì)。

不能聚沙為基

根據(jù)《調(diào)查》中統(tǒng)計(jì)的家庭金融資產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，如果撇除城鄉(xiāng)私人企業(yè)主的生產(chǎn)性資產(chǎn)220萬(wàn)億元，并把城鄉(xiāng)住房資產(chǎn)從198萬(wàn)億元降到120萬(wàn)億元，2011年中國(guó)城鄉(xiāng)居民家庭資產(chǎn)凈值的合理估計(jì)就應(yīng)該是149萬(wàn)億元，折合23萬(wàn)億美元，相當(dāng)于2010年美國(guó)居民家庭資產(chǎn)凈值的40％，與2011年中美GDP的1∶2比例基本相當(dāng)。

從戶均角度看，全國(guó)4億家庭戶均37萬(wàn)元。其中1.5億戶城市戶籍居民戶均凈資產(chǎn)58萬(wàn)元（金融凈資產(chǎn)11萬(wàn)元，住房?jī)糍Y產(chǎn)47萬(wàn)元），2.4億戶農(nóng)村戶籍居民戶均23萬(wàn)元（金融凈資產(chǎn)3萬(wàn)元，住房?jī)糍Y產(chǎn)20萬(wàn)元）?？紤]美國(guó)比中國(guó)多發(fā)達(dá)很多年，居民有更豐富手段積累資產(chǎn)，美國(guó)居民收入占GDP分配份額更比中國(guó)高，這個(gè)估計(jì)更加合理一些。

所以且慢唱高調(diào)，自認(rèn)為中國(guó)人已經(jīng)比美國(guó)人富有，這種虛假的幻覺(jué)可能導(dǎo)致錯(cuò)誤的經(jīng)濟(jì)決策，從而不利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)發(fā)展，也不利于家庭作出合理的經(jīng)濟(jì)安排。