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物業(yè)管理案例及分析范文第1篇

【關(guān)鍵詞】 財務(wù)管理；財務(wù)預(yù)測與預(yù)算；有價值的創(chuàng)意；財務(wù)制度

21世紀(jì)是數(shù)字信息和財經(jīng)主導(dǎo)的時代，越來越多的人認(rèn)識到財務(wù)管理對企業(yè)的重要性。財務(wù)管理已貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的方方面面，它是企業(yè)制定決策、實施決策的基礎(chǔ)和依據(jù)。要搞好企業(yè)財務(wù)管理，職業(yè)經(jīng)理人必須充分認(rèn)識和運(yùn)用企業(yè)資金運(yùn)動的規(guī)律，牢固地樹立財務(wù)管理的一些經(jīng)典理念，然后才能靈活地付諸實踐、指導(dǎo)實踐。鑒于此，本文總結(jié)了企業(yè)財務(wù)管理中的一些經(jīng)典理念并進(jìn)行了案例分析，以供讀者借鑒。

一、預(yù)則立，不預(yù)則廢――樹立財務(wù)預(yù)測與預(yù)算的理念

財務(wù)管理，是指企業(yè)組織四大財務(wù)活動：籌資、投資、運(yùn)營、分配，并處理四大財務(wù)活動中發(fā)生的諸多財務(wù)關(guān)系的一項綜合性的管理工作。財務(wù)管理的目標(biāo)是實現(xiàn)所有者（股東）財富最大化。財務(wù)管理的實施步驟包括財務(wù)預(yù)測、財務(wù)決策、財務(wù)預(yù)算、財務(wù)控制及財務(wù)分析和考核。

財務(wù)預(yù)測是財務(wù)管理的首要環(huán)節(jié)，是指根據(jù)企業(yè)財務(wù)活動的歷史資料，并結(jié)合當(dāng)前正在影響財務(wù)活動的若干個因素，運(yùn)用科學(xué)的預(yù)測方法對企業(yè)未來財務(wù)活動的發(fā)展作出預(yù)測和判斷，最終找出未來財務(wù)活動發(fā)展變化的諸多可能性。然后在此基礎(chǔ)上作出應(yīng)對各種可能變化的規(guī)劃或計劃，即編制財務(wù)預(yù)算。公司理財中一定要樹立起財務(wù)預(yù)測與預(yù)算的理念，要有防患于未然的規(guī)劃意識。理念是行動的先導(dǎo)，有備方能無患。下面先看幾則故事：

（一）扁鵲的醫(yī)術(shù)

魏文王問名醫(yī)扁鵲說：“你們家兄弟三人，都精于醫(yī)術(shù)，到底哪一位最好呢？”扁鵲答：“長兄最好，中兄次之，我最差。”文王再問：“那么為什么你最出名呢？”扁鵲答：“長兄治病，是治病于病情發(fā)作之前。由于一般人不知道他事先能鏟除病因，所以他的名氣無法傳出去；中兄治病，是治病于病情初起時。一般人以為他只能治輕微的小病，所以他的名氣只及本鄉(xiāng)里。而我是治病于病情嚴(yán)重之時。一般人都看到我在經(jīng)脈上穿針管放血、在皮膚上敷藥等大手術(shù)，所以以為我的醫(yī)術(shù)高明，名氣因此響遍全國。”

（二）曲突徙薪

有位客人到某人家里做客，看見主人家的灶上煙囪是直的，旁邊又有很多木材。客人告訴主人說，煙囪要改曲，木材須移去，否則將來可能會有火災(zāi)，主人聽了沒有做任何表示。 不久主人家里果然失火，四周的鄰居趕緊跑來救火，最后火被撲滅了，于是主人烹羊宰牛，宴請四鄰，以酬謝他們救火的功勞，但是并沒有請當(dāng)初建議他將木材移走、煙囪改曲的人。 有人對主人說：“如果當(dāng)初聽了那位先生的話，今天也不用準(zhǔn)備筵席，而且沒有火災(zāi)的損失，現(xiàn)在論功行賞，原先給你建議的人沒有被感恩，而救火的人卻是座上客，真是很奇怪的事呢！”主人頓時省悟，趕緊去邀請當(dāng)初給予建議的那個客人來吃酒。

這兩則故事給了我們什么樣的啟示呢？一般企業(yè)的財務(wù)管理還是停留在“頭痛了才去醫(yī)頭、腳痛了才去醫(yī)腳”的事后控制階段，缺乏防患于未然的財務(wù)預(yù)測意識，導(dǎo)致的結(jié)果就是管理人員成天扮演“救火員”的角色，到處撲火，而一旦碰到特大火災(zāi)，公司的所有財產(chǎn)就會灰飛煙滅；或者諱疾忌醫(yī)，等到病入膏肓才想到去看“企業(yè)醫(yī)生”，但往往錯過了治療的最佳時機(jī)。可見，事后諸葛亮于事無補(bǔ)，防患于未然才能從根本上解決問題。正確的管理思路應(yīng)該是先從企業(yè)的戰(zhàn)略出發(fā)，規(guī)劃好企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略，建立健全財務(wù)制度、預(yù)算管理制度和內(nèi)部控制制度，按勝任力模型選擇合適的財務(wù)人員，加強(qiáng)財務(wù)知識的培訓(xùn)普及工作，強(qiáng)化財務(wù)預(yù)測與預(yù)算的理念，做到事前有規(guī)劃、事中有控制、事后有分析，才能把財務(wù)風(fēng)險消滅于萌芽狀態(tài)當(dāng)中，為企業(yè)的健康發(fā)展保駕護(hù)航。

（三）麥道克報業(yè)的債務(wù)危機(jī)

英國《泰晤士報》的東道主，全球最大的新聞出版商盧伯特麥道克經(jīng)營一個營業(yè)收入達(dá)60億美元的報業(yè)王國，該王國舉債24億美元，有146家債主。在西方經(jīng)濟(jì)繁榮的經(jīng)濟(jì)形勢下，雖然他的債務(wù)大、債主多，麥克道經(jīng)營得力，一路順風(fēng)。可是，禍兮福所依，福兮禍所存，就在20世紀(jì)90年代初經(jīng)濟(jì)形勢衰退的苗頭剛露之時，麥道克報業(yè)王國幾乎被區(qū)區(qū)1 000萬美元的債務(wù)拖垮。原來，有一家小銀行貸給麥道克1 000萬美元，風(fēng)聞其支付能力不佳，就通知麥道克要全額現(xiàn)金收回貸款，麥道克最初也毫不在意，認(rèn)為籌措1 000萬美元輕而易舉，可后來實際籌措時竟然都遭到拒絕，最終，還是通過他的大債主花旗銀行，費(fèi)了好大的周折對該小銀行施加壓力，要它到期續(xù)款，不得收回，麥道克才得以渡過難關(guān)。然而，他的支付能力的弱點(diǎn)已暴露在資金市場上。此后半年，他仍處在生死攸關(guān)的困境中，同時，他才充分認(rèn)識到他的資金支付能力的低下，才采取措施進(jìn)行調(diào)整和改善，最后終于擺脫了財務(wù)困境。

這個案例啟示我們：萬事都要做好預(yù)測和規(guī)劃，“不謀萬世者，不足謀一時；不謀全局者，不足謀一域”。即使企業(yè)處在高速發(fā)展的繁榮時期，也要充分預(yù)計各種可能出現(xiàn)的危機(jī)，并做好規(guī)劃，如果沒有預(yù)測或預(yù)測不到位，則“一棵稻草也可以壓垮一個巨人”，正所謂“預(yù)則立，不預(yù)則廢”。

二、有價值的創(chuàng)意可以增加企業(yè)財富――樹立“創(chuàng)新”創(chuàng)造價值的理念

財務(wù)管理的目標(biāo)，是追求股東財富的最大化，尤其是追求股東財富的增加值最大。要使財富增加，關(guān)鍵是要創(chuàng)造價值。怎么才能創(chuàng)造價值？有價值的創(chuàng)意能有效實現(xiàn)財富的增加。先看兩則小故事：

（一）讓每磅銅的價格翻一萬倍

1947年，自由女神像翻新后留下了大量的廢料，美國政府為了清理這些廢料，向社會廣泛招標(biāo)。但是由于美國政府出價太低，好幾個月過去了，依然沒有人應(yīng)標(biāo)。此時，遠(yuǎn)在他國的一位猶太人聽說了此事，立即飛到紐約，在看過自由女神像下面堆積如山的銅塊、螺絲和木料后，他未提任何條件，當(dāng)即攬了下來。許多人為他這一愚蠢舉動暗自發(fā)笑，因為在紐約州，對垃圾的處理有嚴(yán)格的規(guī)定，弄不好就準(zhǔn)備受到環(huán)保組織的。就在一些人準(zhǔn)備看這個猶太人笑話的時候，他開始組織工人對廢料進(jìn)行分類。他讓人把廢銅熔化，鑄成小自由女神像；把水泥塊和木頭加工成底座，甚至把從自由女神身上掃下來的灰塵都包裝起來，出售給花店。不到三個月時間，他讓這堆廢料變成了350萬美元，使每磅銅的價格整整翻了一萬倍!

（二）情侶蘋果的故事

元旦，某高校飯?zhí)们埃焕蠇D守著兩筐大蘋果叫賣，5毛錢一只（成本4毛），因為天寒，問者寥寥。一教授見此情形，上前與老婦商量幾句，然后走到附近商店花3元錢買來節(jié)日織花用的紅彩帶，并與老婦一起將蘋果兩兩一扎，接著高叫道：“情侶蘋果喲！兩元一對！”，經(jīng)過的情侶們甚覺新鮮，用紅彩帶扎在一起的一對蘋果看起來很有情趣，因而買者甚眾，不消一會就將200個蘋果賣光。扣除3元紅彩帶的費(fèi)用，老婦還多賺了97元（原來就算能賣完也只能賺20元），對教授感激不盡。

這兩則故事告訴了我們什么？財務(wù)管理的首要任務(wù)就是要使股東價值最大或企業(yè)價值最大化。為了達(dá)到此目標(biāo)，必須在開源節(jié)流兩方面狠下功夫。首先說開源，所謂的開源就是要廣開財富增加的來源，那么，怎樣才能找到財富增加的源泉呢？有價值的創(chuàng)意能有效實現(xiàn)財富的增加。譬如自由女神像翻新后留下的廢料按照平常的做法是把它賣給收破爛的，能收回一點(diǎn)殘值也就算了，但經(jīng)過猶太人的包裝改造以后，平淡無奇的東西也成了價值不菲的收藏品！而兩筐賣不出去的蘋果系上紅彩帶加上“情侶蘋果”這一充滿創(chuàng)意的命名，一下子就脫銷，還比原來多賺了5倍！可見，賣產(chǎn)品不要光盯著產(chǎn)品本身，要跳出產(chǎn)品以外尋找價值創(chuàng)造的閃光點(diǎn)、創(chuàng)新點(diǎn)，才能做到“開源”有術(shù)，財源滾滾。

三、減少成本就等于增加財富――確立成本控制的“精益管理”理念

要實現(xiàn)財務(wù)管理的企業(yè)價值最大化目標(biāo)，要使股東的財富增加，除了“開源”還得“節(jié)流”，所謂節(jié)流就是節(jié)約流出、支出，流出支出即“成本”，節(jié)流即控制成本，控制企業(yè)的支出，成本控制是企業(yè)增加盈利的根本途徑，因此對成本進(jìn)行精益管理是另一發(fā)財之道。看下面兩則故事：

（一）煮蛋的學(xué)問

有一家日本餐廳和一家中國餐廳都賣煮雞蛋，兩家餐廳的蛋都一樣受歡迎，價錢也一樣，但日本餐廳賺的錢卻比中國餐廳多，旁人大惑不解。成本控制專家對日本餐廳和中國餐廳煮蛋的過程進(jìn)行比較，終于找到了答案：日本餐廳的煮蛋方式：用一個長寬高各4厘米的特制容器，放進(jìn)雞蛋，加水（估計只能加50毫升左右），蓋上蓋子，打火，1分鐘左右水開，再過3分鐘關(guān)火，利用余熱煮3分鐘。中國餐廳的煮蛋方式：打開液化器，放上鍋，添進(jìn)一瓢涼水（大約250毫升），放進(jìn)雞蛋，蓋鍋蓋，3分鐘左右水開，再煮大約10分鐘，關(guān)火。專家計算的結(jié)果：前者起碼節(jié)約4/5的水、2/3以上的煤氣和將近一半的時間，所以日本餐廳在水和煤氣上就比中國餐廳節(jié)省了將近70%的成本，并且日本餐廳利用節(jié)省的一半時間提供了更快捷的服務(wù)。

（二）不拉馬的士兵

一位年輕有為的炮兵軍官上任伊始，到下屬部隊視察訓(xùn)練情況。他在幾個部隊發(fā)現(xiàn)相同的情況：在一個單位訓(xùn)練中，總有一名士兵自始至終站在大炮的炮管下面，紋絲不動。軍官不解，詢問原因，得到的答案是：訓(xùn)練條例就是這樣要求的！軍官回去后反復(fù)查閱軍事文獻(xiàn)，終于發(fā)現(xiàn)，長期以來，炮兵的訓(xùn)練條例仍因循非機(jī)械化時代的規(guī)則。在過去，大炮是由馬車運(yùn)載到前線的，站在炮管下的士兵的任務(wù)是負(fù)責(zé)拉住馬的韁繩，以便在大炮發(fā)射后調(diào)整由于后坐力產(chǎn)生的距離偏差，減少再次瞄準(zhǔn)所需的時間。現(xiàn)在大炮的自動化和機(jī)械化程度很高，已經(jīng)不再需要這樣一個角色了，而馬車?yán)谝苍缇筒淮嬖诹耍?xùn)練條例沒有及時調(diào)整，因此才出現(xiàn)了“不拉馬的士兵”。軍官的發(fā)現(xiàn)使他獲得了國防部的嘉獎。

這兩則故事令人感悟頗深：煮雞蛋很簡單，誰都會煮，但不同的煮法帶來不同的效益；“不拉馬的士兵”大家都司空見慣，誰也不去尋根究底，只有堅持價值分析的軍官發(fā)現(xiàn)了其不合理性。從故事當(dāng)中，我們體驗到了“精益管理思想”這一成本控制之道的精髓：企業(yè)要時刻關(guān)注其每一項經(jīng)濟(jì)活動能否實實在在創(chuàng)造價值，要把所有不能創(chuàng)造價值的流程進(jìn)行精簡、合并、優(yōu)化，甚至剔除掉，以便更好地節(jié)省時間成本和費(fèi)用成本，把更多資源進(jìn)行有效安排，進(jìn)而創(chuàng)造出更多的企業(yè)價值。“精益五原則”包括價值、價值流、流動、拉動、盡善盡美，在企業(yè)運(yùn)作過程中我們要從精益角度出發(fā)，從設(shè)計、采購、庫存、生產(chǎn)、品質(zhì)、銷售、現(xiàn)場等入手，對成本運(yùn)作進(jìn)行剖析和改善，不斷發(fā)現(xiàn)“不拉馬的士兵”，優(yōu)化“煮蛋”流程，同時結(jié)合成本的規(guī)劃，完善成本控制，實現(xiàn)節(jié)流，在不影響價值創(chuàng)造的基礎(chǔ)上節(jié)約開銷，降低生產(chǎn)成本，使企業(yè)增加利潤、增強(qiáng)競爭力。

四、行之有效的財務(wù)制度是財富創(chuàng)造的保障――樹立制度是基礎(chǔ)的理財理念

制度是指均衡企業(yè)中各利益相關(guān)者責(zé)權(quán)利關(guān)系的一系列規(guī)范的總稱。財務(wù)制度分為廣義和狹義兩種。廣義的財務(wù)制度是指用來規(guī)范企業(yè)與各相關(guān)方面經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律、法規(guī)、準(zhǔn)則及辦法的總和。狹義的財務(wù)制度又可稱為企業(yè)內(nèi)部財務(wù)制度，是指與企業(yè)財務(wù)有關(guān)的制度，是由政府企業(yè)管理部門制定的用來規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財務(wù)活動、處理企業(yè)內(nèi)部財務(wù)關(guān)系的具體規(guī)章制度，如財務(wù)管理制度、財務(wù)核算制度等。廣義的財務(wù)制度是狹義財務(wù)制度實施的外部環(huán)境，狹義的財務(wù)制度是廣義的財務(wù)制度在企業(yè)內(nèi)部的具體及延伸。其作用是維系企業(yè)的存在并保障企業(yè)的發(fā)展。

看兩則故事：

（一）決堤與修堤

春秋時期，楚國令尹孫叔敖在茍陂縣一帶修建了一條南北水渠。這條水渠又寬又長，足以灌溉沿渠的萬頃農(nóng)田，可是一到天旱的時候，沿堤的農(nóng)民就在渠水退去的堤岸邊種植莊稼，有的甚至還把農(nóng)作物種到了堤中央。等到雨水一多，渠水上進(jìn)，這些農(nóng)民為了保住莊稼和渠田，便偷偷地在堤壩上挖開口子放水。這樣的情況越來越嚴(yán)重，一條辛苦挖成的水渠，被弄得遍體鱗傷，面目全非，因決口而經(jīng)常發(fā)生水災(zāi)，變水利為水害了。 面對這種情形，歷代茍陂縣的行政官員都無可奈何。每當(dāng)渠水暴漲成災(zāi)時，便調(diào)動軍隊去修筑堤壩，堵塞滑洞。后來宋代李若谷出任知縣時，也碰到了決堤修堤這個頭疼的問題，他便貼出告示說，“今后凡是水渠決口，不再調(diào)動軍隊修堤，只抽調(diào)沿渠的百姓，讓他們自己把決口的堤壩修好。”這布告貼出以后，再也沒有人偷偷地去決堤放水了。

（二）七個和尚分粥記

有七個和尚曾經(jīng)住在寺廟里，每天分一大桶粥。要命的是，粥每天都是不夠的。一開始，他們抓鬮決定誰來分粥，每天輪一個。于是乎每周下來，他們只有一天是飽的，就是自己分粥的那一天。后來他們開始推選出一個道德高尚的僧人出來分粥。強(qiáng)權(quán)就會產(chǎn)生腐敗，大家開始挖空心思去討好他，賄賂他，搞得整個小團(tuán)體烏煙瘴氣。然后大家開始組成三人的分粥委員會及四人的評選委員會，互相攻擊扯皮下來，粥吃到嘴里全是涼的。最后想出來一個方法：輪流分粥，但分粥的人要等其他人都挑完后拿剩下的最后一碗。為了不讓自己吃到最少的，每人都盡量分得平均，就算不平，也只能認(rèn)了。大家快快樂樂，和和氣氣，日子越過越好。

從以上故事可以看出：不同的管理制度會帶來不同的效果，財務(wù)管理也不例外，只有一開始就把財務(wù)制度制訂好，才能保障企業(yè)的健康發(fā)展。但如何才能制訂出一套行之有效的財務(wù)制度呢？有效的財務(wù)制度必須做好以下四點(diǎn)：一要平衡利益，把公司的利益與員工的利益有機(jī)的結(jié)合在一起，特別是把人性自私的弱點(diǎn)與缺點(diǎn)都充分考慮進(jìn)去，才能讓財務(wù)制度經(jīng)得起實踐的考驗；二要明確標(biāo)準(zhǔn)，像《七個和尚分粥記》中的和尚一樣要事先把財務(wù)的游戲規(guī)則明明白白地告訴員工，告訴他們什么能做，什么不能做，怎么做是對的，怎么做是錯的；三要制約控制，對資金的流入流出進(jìn)行跨崗位控制、跨部門控制、上下級控制和外部控制，通過他們互相監(jiān)督；四要分清責(zé)任，像《決堤與修堤》故事中的知縣一樣明確地告訴員工不按財務(wù)制度執(zhí)行會有什么后果，會有什么經(jīng)濟(jì)損失，必須承擔(dān)什么責(zé)任，處罰的標(biāo)準(zhǔn)是什么，才能讓財務(wù)制度的執(zhí)行不會成為無源之水、無本之木。

綜上所述，財務(wù)管理中還有許多其他的經(jīng)典理念，筆者在以后會繼續(xù)積累總結(jié)，以供借鑒。

【主要參考文獻(xiàn)】

［1］ 財政部會計資格評價中心.財務(wù)管理［M］.第一版.北京：中國財政經(jīng)濟(jì)出版社，2008:2.

［2］ 梁萊歆.公司理財［M］.第一版.北京：清華大學(xué)出版社，2009:59-60.

物業(yè)管理案例及分析范文第2篇

為了提高物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生的實踐操作能力，適應(yīng)物業(yè)服務(wù)3.0時代的需求，提出針對物業(yè)管理信息系統(tǒng)課程進(jìn)行教學(xué)改革與實踐,調(diào)整理論教學(xué)、實驗教學(xué)和課程設(shè)計3個教學(xué)環(huán)節(jié)的順序，采用案例項目任務(wù)驅(qū)動教學(xué)法貫穿各教學(xué)環(huán)節(jié)，并在實驗教學(xué)和課程設(shè)計環(huán)節(jié)采用項目管理技術(shù)進(jìn)行管理和考核。

關(guān)鍵詞：

物業(yè)管理信息系統(tǒng)；案例；任務(wù)驅(qū)動；項目管理

0引言

近年來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，人們的生活水平不斷提高。伴隨著信息技術(shù)的不斷進(jìn)步，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的大環(huán)境下，利用移動互聯(lián)、大數(shù)據(jù)、云計算等現(xiàn)代化技術(shù),采用多種手段對物業(yè)進(jìn)行綜合管理的現(xiàn)代化物業(yè)管理將更加依賴先進(jìn)的物業(yè)管理信息系統(tǒng)。物業(yè)服務(wù)3.0時代的物業(yè)管理信息系統(tǒng)，在提高物業(yè)管理企業(yè)競爭力的同時，也推動了我國物業(yè)管理行業(yè)整體水平的提高，是物業(yè)管理行業(yè)實現(xiàn)管理現(xiàn)代化的必由之路。

1物業(yè)管理信息系統(tǒng)課程的重要性

物業(yè)管理信息系統(tǒng)課程一直以來都是物業(yè)管理專業(yè)的核心課程，該系統(tǒng)是一個由人、計算機(jī)等組成的，能進(jìn)行物業(yè)管理信息的搜集、傳遞、儲存、加工、維護(hù)和使用的系統(tǒng)。它可以及時提供物業(yè)管理者需要的數(shù)據(jù)和信息以及未來發(fā)展趨勢預(yù)測等，幫助管理者進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營管理決策[1]。在物業(yè)管理專業(yè)的教學(xué)計劃中，支持物業(yè)管理信息系統(tǒng)課程的先修課有計算機(jī)文化基礎(chǔ)、VisualBasic程序設(shè)計、數(shù)據(jù)庫與程序設(shè)計和物業(yè)管理實務(wù)。物業(yè)管理信息系統(tǒng)課程的學(xué)時設(shè)置為32學(xué)時理論+16學(xué)時實驗+64學(xué)時課程設(shè)計。課程的教學(xué)目標(biāo)是學(xué)生通過學(xué)習(xí)該課程能夠明確物業(yè)管理知識、管理流程、系統(tǒng)涉及的所有業(yè)務(wù)以及各業(yè)務(wù)之間的關(guān)系；能夠熟練使用現(xiàn)行系統(tǒng)分析存在的問題和不足；對現(xiàn)行系統(tǒng)的簡單功能進(jìn)行二次開發(fā)；自行開發(fā)功能和結(jié)構(gòu)相對簡單的小型物業(yè)管理信息系統(tǒng)。

2物業(yè)管理信息系統(tǒng)教學(xué)中的難點(diǎn)問題

物業(yè)管理信息系統(tǒng)是一門理論性和實踐性都很強(qiáng)的交叉性學(xué)科，在教學(xué)過程中面臨諸多問題。

（1）大多數(shù)學(xué)生認(rèn)為物業(yè)管理信息系統(tǒng)課程抽象、枯燥，而且難學(xué)，從而產(chǎn)生了困惑和畏難情緒，影響了學(xué)習(xí)興趣和積極性。

（2）大多數(shù)物業(yè)管理信息系統(tǒng)教材及相關(guān)參考書中案例較少，理論講解過多，致使學(xué)生在對物業(yè)管理信息系統(tǒng)沒有感性認(rèn)識的前提下被動地接受相關(guān)理論，無法將所學(xué)理論知識應(yīng)用到實際，在遇到實際問題時不知如何入手。

（3）學(xué)生對軟件開發(fā)和數(shù)據(jù)庫等知識的掌握水平參差不齊，只有部分學(xué)生具有高級語言編程的能力，而其他學(xué)生僅掌握計算機(jī)操作的基本技能，教師很難確定講授知識的廣度和深度。

（4）隨著信息技術(shù)的發(fā)展，物業(yè)管理理念和范疇不斷發(fā)生變化，物業(yè)管理信息系統(tǒng)的表現(xiàn)形式也不斷推陳出新，教師備課的難度不斷增加，教學(xué)內(nèi)容的選擇和組織工作日益艱巨。若想應(yīng)對這些挑戰(zhàn)，做好該課程的教學(xué)，傳統(tǒng)的教學(xué)方法已經(jīng)力不從心。只有綜合應(yīng)用多種教學(xué)理念、方法和手段，把教學(xué)內(nèi)容以一種有主題的、合乎邏輯的、相互關(guān)聯(lián)的形式整合在一起開展教學(xué)，才能有效解決上述矛盾和問題。在課程教學(xué)改革實踐過程中，我們運(yùn)用基于案例項目任務(wù)驅(qū)動教學(xué)方法和基于項目管理技術(shù)的課程設(shè)計管理考核方式，事實證明兩者相結(jié)合的合作學(xué)習(xí)教學(xué)模式行之有效，取得了理想的效果[2]。

3案例項目任務(wù)驅(qū)動教學(xué)方法與項目管理技術(shù)結(jié)合的教學(xué)模式實踐

3.1教學(xué)環(huán)節(jié)之間順序的調(diào)整

物業(yè)管理信息系統(tǒng)課程教學(xué)通常采用的方式如圖1所示，按照先理論、后實驗、最后課程設(shè)計的順序進(jìn)行。這種串行教學(xué)過程存在諸多問題：理論授課之后，上機(jī)實驗學(xué)時不足以加深學(xué)生對理論知識的理解和掌握；集中到學(xué)期末進(jìn)行課程設(shè)計，兩周時間內(nèi)進(jìn)行調(diào)研、需求分析、設(shè)計和實施，并生成設(shè)計報告，過程太倉促；學(xué)生提交了設(shè)計報告和系統(tǒng)軟件，課程設(shè)計已接近尾聲，教師來不及進(jìn)行反饋和指導(dǎo)，設(shè)計質(zhì)量難以保證。因此，我們在課程教學(xué)改革實施過程中對教學(xué)環(huán)節(jié)的順序進(jìn)行了調(diào)整。改變課程教學(xué)和課程設(shè)計原有的串行方式，建立“理論教學(xué)—實驗教學(xué)—課程設(shè)計”3個教學(xué)環(huán)節(jié)并行進(jìn)行，在時間安排上相互協(xié)調(diào)，在教學(xué)內(nèi)容上相互照應(yīng)。

3.2案例項目任務(wù)驅(qū)動教學(xué)方法的運(yùn)用

理順了教學(xué)環(huán)節(jié)和教學(xué)內(nèi)容之間的關(guān)系后，在教學(xué)過程中還需要科學(xué)的教學(xué)方法作為支撐，將物業(yè)管理信息系統(tǒng)課程教學(xué)改革綜合案例教學(xué)、項目教學(xué)、任務(wù)驅(qū)動教學(xué)等方法運(yùn)用到課程的教學(xué)實踐中。各教學(xué)環(huán)節(jié)和教學(xué)內(nèi)容與案例項目任務(wù)驅(qū)動教學(xué)方法之間的關(guān)系如圖4所示，以“案例”作為理論教學(xué)“引導(dǎo)”，以“項目”作為課程設(shè)計和實踐教學(xué)的“主線”，把項目分解為若干“任務(wù)”模塊，將教學(xué)中重點(diǎn)知識融入各個任務(wù)模塊；以“任務(wù)”模塊“驅(qū)動”學(xué)生對具體“案例”進(jìn)行模仿，最后把各個任務(wù)模塊“組裝”，構(gòu)成一個完整的項目，完成課程設(shè)計任務(wù)。這種教學(xué)方法的優(yōu)勢是結(jié)合理論知識與實驗操作，將“教師引導(dǎo)—學(xué)生模仿—積極學(xué)習(xí)—自主創(chuàng)新”的學(xué)習(xí)過程科學(xué)合理地融入教學(xué)[2]。

3.2.1案例項目的選擇

在講授理論知識之前，教師根據(jù)具體課程內(nèi)容，精心挑選一個和物業(yè)管理專業(yè)關(guān)系緊密、功能完整的項目（如小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)），進(jìn)行相關(guān)教學(xué)資源的收集和整理。案例講解是從高年級學(xué)生的作品中選取功能較為完備、更貼近學(xué)生實際水平的課程設(shè)計作品進(jìn)行講解，從而激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性和自信心。

3.2.2項目分解

根據(jù)理論教學(xué)和實踐教學(xué)的內(nèi)容，我們對挑選出的案例進(jìn)行剖析和設(shè)計，構(gòu)成相對獨(dú)立、簡單的多個案例模塊。分解項目過程中要注意幾個問題：首先，要與教學(xué)內(nèi)容相結(jié)合進(jìn)行合理分解；其次，重新組合之后，分解的案例模塊在功能上仍然具有完整性，而且前后各模塊應(yīng)具備一定的可擴(kuò)展性，前后模塊之間具有一定的漸進(jìn)性。以小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)為例，可以分解成系統(tǒng)需求及功能分析、業(yè)務(wù)流程分析、數(shù)據(jù)流程分析、數(shù)據(jù)字典、數(shù)據(jù)庫設(shè)計、住戶資料管理、住戶投訴管理、住戶報修管理、住戶繳費(fèi)管理、停車車位管理10個模塊。分解的案例模塊之間存在著先后關(guān)系，如完成“需求分析和系統(tǒng)功能分析”模塊后，才可進(jìn)行“業(yè)務(wù)流程分析”模塊；完成了“業(yè)務(wù)流程分析”模塊，才可進(jìn)行“數(shù)據(jù)流程分析”模塊的工作。

3.2.3任務(wù)安排

按照提出問題、分析問題、解決問題和擴(kuò)展問題的步驟完成每個案例模塊的學(xué)習(xí)后，教師給定一個項目，編寫如下材料：項目任務(wù)驅(qū)動教案、教學(xué)過程設(shè)計、項目任務(wù)書和任務(wù)完成評價表等教學(xué)資料；然后，引導(dǎo)學(xué)生按照理論課程講解的“案例”，把項目分解成相應(yīng)的任務(wù)，通過模仿、討論、查閱相關(guān)資料，充分利用教學(xué)資源等自主學(xué)習(xí)方式；同時，指導(dǎo)學(xué)生參考案例，把知識逐步深化，每完成一個任務(wù)模塊，就將其與前面的任務(wù)模塊進(jìn)行“組裝”，最終組成一個完整的物業(yè)管理信息系統(tǒng)[1-3]。

3.3基于項目管理技術(shù)的實踐教學(xué)管理與考核

案例分析和演示之后，就進(jìn)入學(xué)生實踐操作環(huán)節(jié)（實驗教學(xué)、課程設(shè)計同時進(jìn)行），教師在該教學(xué)過程中起輔助和指導(dǎo)作用，要充分發(fā)揮學(xué)生的主體能動作用，在上機(jī)實驗過程中對知識技能的理解和掌握逐步深化。在物業(yè)管理信息系統(tǒng)教學(xué)改革中把項目管理的思想應(yīng)用于實踐教學(xué)，具體操作如下。

（1）在項目任務(wù)完成過程中采取2~3人的“項目小組”形式，每個項目小組選擇一個組長作為項目負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)制訂項目的相關(guān)計劃、本組人員的監(jiān)督和協(xié)調(diào)、組員的績效考評等工作，是項目組至關(guān)重要的角色。

（2）為每項任務(wù)、課程設(shè)計過程制訂進(jìn)度表，監(jiān)督和檢查各小組是否在規(guī)定時間完成各階段的工作，保證課程設(shè)計能夠按時順利完成。

（3）嚴(yán)格審查每項任務(wù)的完成情況和階段性的課程設(shè)計成果，加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)控，及時解決學(xué)生遇到的問題和困難，保證設(shè)計作品的質(zhì)量。

（4）借鑒項目管理中的績效管理和目標(biāo)管理機(jī)制，利用考核給學(xué)生一定的壓力和約束，但也給予充分的指導(dǎo)和激勵，從而提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，激發(fā)學(xué)生的主動性、創(chuàng)造性和團(tuán)隊合作精神。實踐教學(xué)成績考核分為過程和結(jié)果兩個部分。過程考核包括態(tài)度紀(jì)律、工作計劃的執(zhí)行兩個方面；結(jié)果考核主要包括設(shè)計報告、作品和創(chuàng)新3個部分。根據(jù)以上5個考核指標(biāo)匯總成績，最后按照各項指標(biāo)所占比例計算總分。

4結(jié)語

把案例教學(xué)、項目教學(xué)、任務(wù)驅(qū)動教學(xué)等多種教學(xué)方法運(yùn)用到課程的教學(xué)實踐中，能夠做到理論聯(lián)系實際，將“教師引導(dǎo)—學(xué)生模仿—積極學(xué)習(xí)—自主創(chuàng)新”的學(xué)習(xí)過程科學(xué)合理地融入教學(xué)過程。在實踐教學(xué)過程中運(yùn)用項目管理技術(shù)進(jìn)行管理和考核，不僅能夠使學(xué)生保質(zhì)保量、按時完成課程設(shè)計內(nèi)容,還可以讓學(xué)生切身體會如何進(jìn)行物業(yè)管理信息系統(tǒng)項目開發(fā)和管理，以適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的實際需要。案例項目任務(wù)驅(qū)動與項目管理技術(shù)結(jié)合的教學(xué)模式，從實際的教學(xué)效果看，取得了較好的反響，不僅可以提高學(xué)生綜合分析問題、實際操作解決問題的能力以及團(tuán)隊合作精神，還有助于培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立思考、實干、創(chuàng)新的行為習(xí)慣。由于改革時間不長，缺乏足夠的經(jīng)驗，仍然有許多困難需要克服，希望在今后的實踐中進(jìn)一步完善該課程的教學(xué)改革。

作者：王曉松 單位：山東工商學(xué)院管理科學(xué)與工程學(xué)院

參考文獻(xiàn)：

[1]鄧曉紅,趙錦鍇.基于項目管理技術(shù)的管理信息系統(tǒng)課程設(shè)計教學(xué)改革[J].中國管理信息化,2008,11(12):107-109.

[2]徐昊.基于案例項目任務(wù)驅(qū)動教學(xué)法在程序設(shè)計實踐教學(xué)中的應(yīng)用價值趨勢探究[J].商情,2009(32):56-57.

[3]付力,王皓宇.物業(yè)管理信息系統(tǒng)課程改革的探索[J].現(xiàn)代科技:現(xiàn)代物業(yè)(下旬刊),2009,8(11):87-88.

[4]鄧曉紅.管理信息系統(tǒng)實驗指導(dǎo)與課程設(shè)計[M].北京:機(jī)械工業(yè)出版社,2006.

物業(yè)管理案例及分析范文第3篇

關(guān)鍵詞：中職；物業(yè)管理法規(guī)；教學(xué)

物業(yè)管理行業(yè)是關(guān)系到千家萬戶的新興行業(yè)，對于社會的和諧發(fā)展具有十分重要的作用。現(xiàn)代專業(yè)化的物業(yè)管理是一種適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的房屋管理模式，對管理各方的權(quán)利義務(wù)要求十分嚴(yán)格，法律關(guān)系十分明確。隨著社會的進(jìn)步和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，業(yè)主和政府管理部門對物業(yè)的管理水平、物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員提出了更高的要求。物業(yè)管理從業(yè)人員不僅應(yīng)具備物業(yè)管理的專業(yè)知識和專門技能，還必須掌握相應(yīng)的法律知識，才能保證物業(yè)管理工作的規(guī)范進(jìn)行，預(yù)防行業(yè)風(fēng)險，減少行業(yè)糾紛，滿足居民日益增長的需求。

目前，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系不順等問題逐漸顯現(xiàn)，物業(yè)管理民事糾紛日益增多，究其原因，一方面是物業(yè)管理法制建設(shè)相對滯后，另一方面是物業(yè)管理當(dāng)事人法律意識淡薄，物業(yè)管理法律知識貧乏，有法不知、有法不依。面對物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，提高物業(yè)管理從業(yè)人員的整體素質(zhì)，提高廣大業(yè)主和使用人對物業(yè)管理法律法規(guī)的掌握和應(yīng)用能力，已經(jīng)成為一項緊迫的任務(wù)。

《物業(yè)管理法規(guī)》這門課正是針對上述問題而對物業(yè)管理專業(yè)開設(shè)的一門主要課程，然而物業(yè)管理涉及的法律關(guān)系十分復(fù)雜，法律關(guān)系的主體非常廣泛，不僅包括政府行政主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人，也包括電力、煤氣、熱力、公安、消防等相關(guān)部門。因此，《物業(yè)管理法規(guī)》課要求掌握的法律法規(guī)種類也非常多，不僅要掌握《物業(yè)管理條例》等專門針對物業(yè)管理的行政法規(guī)，也要掌握與物業(yè)管理相關(guān)的《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《價格法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》、《環(huán)境保護(hù)法》等適用于物業(yè)管理活動和糾紛處理的法律規(guī)范；不僅要掌握《城市私有房屋管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》等有關(guān)物業(yè)管理的行政法規(guī)，也要掌握《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》等有關(guān)物業(yè)管理的行政規(guī)章及地方性法規(guī)、規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等。因此，要在有限的課時內(nèi)完成教學(xué)任務(wù)，使學(xué)生掌握大量的知識點(diǎn)并能在實際中靈活應(yīng)用，必須結(jié)合中職學(xué)校學(xué)生的自身特點(diǎn)，采取恰當(dāng)?shù)慕虒W(xué)方法。中職學(xué)校以職業(yè)技能教育為基本目的，對理論知識要求較少，而對應(yīng)用技能的要求較高。同時，中職學(xué)校學(xué)生的文化基礎(chǔ)知識相對欠缺，對系統(tǒng)理論知識的學(xué)習(xí)興趣不高。鑒于這兩方面原因，中職學(xué)校的課程教學(xué)應(yīng)采用理論講解通俗、突出實用、定位準(zhǔn)確和可操作性強(qiáng)的教學(xué)方法。

筆者認(rèn)為，中職學(xué)校的《物業(yè)管理法規(guī)》課程教學(xué)應(yīng)把握以下幾個方面：

講授內(nèi)容應(yīng)是適用的最新知識近年來物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展十分迅速，國家和地方在物業(yè)管理方面的立法步伐加快，陸續(xù)頒布了一些法律、行政法規(guī)、政府規(guī)章和技術(shù)規(guī)程等。同時也有一部分規(guī)章制度已經(jīng)廢止。作為《物業(yè)管理法規(guī)》學(xué)科的任課教師，必須時刻關(guān)注相關(guān)法律法規(guī)或政策的，關(guān)注正在討論或起草的有關(guān)法規(guī)。在選用教材或教學(xué)參考資料時，應(yīng)注意選用較新版本的教材或資料，并在教學(xué)中區(qū)分教材中哪些內(nèi)容符合現(xiàn)在的規(guī)定，哪些內(nèi)容已經(jīng)過時。在教學(xué)過程中，辨別相關(guān)內(nèi)容是否與新的法律法規(guī)一致，以保證學(xué)生學(xué)到最新的知識。

講授過程應(yīng)條理清晰、思路明確在整個課程的教學(xué)中應(yīng)首先介紹物業(yè)管理的一般法律制度和法律文件，然后按照物業(yè)管理工作程序介紹各階段、各類別的物業(yè)管理法律制度。在具體法律規(guī)范的講授中應(yīng)遵循以下教學(xué)過程：（1）根據(jù)法律規(guī)范的規(guī)定，物業(yè)管理法律關(guān)系的主體在物業(yè)管理中必須做什么、允許做什么、不允許做什么。（2）如果違反法律規(guī)范的規(guī)定會有什么樣的法律后果。（3）通過案例分析使學(xué)生進(jìn)一步掌握法律要點(diǎn)。（4）課后讓學(xué)生完成與課堂內(nèi)容緊密相關(guān)的思考題。這樣將法律規(guī)定、違法責(zé)任與實際案例緊密聯(lián)系在一起，把抽象的法律條文變成生動的、便于學(xué)生接受的知識，增強(qiáng)了課堂教學(xué)的趣味性，有利于學(xué)生對知識的掌握和運(yùn)用。

講解的語言應(yīng)深入淺出，通俗易懂針對中職學(xué)生基礎(chǔ)知識欠缺的實際情況，教師在說明法律法規(guī)的前提下應(yīng)盡可能采用通俗易懂的語言，避免大量的法律專業(yè)術(shù)語，并輔之以豐富的典型案例。例如，在教授業(yè)主與業(yè)主大會的相關(guān)知識時，教師可以通過“不是業(yè)主，而是業(yè)主的親屬能不能參加業(yè)主大會”的案例來說明“業(yè)主享有參加業(yè)主大會會議的權(quán)利、業(yè)主可以委托人參加業(yè)主大會會議”的規(guī)定；可以通過“沒有參加業(yè)主大會，是否可以不接受業(yè)主大會通過的決議”的案例來說明“業(yè)主大會的決議對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力”的規(guī)定等等。案例應(yīng)少而精，緊密結(jié)合課堂教學(xué)內(nèi)容，采用以學(xué)生分析為主、教師適當(dāng)引導(dǎo)的方法，這樣有利于學(xué)生理解并掌握專業(yè)的法律知識，并能夠解決實踐中的物業(yè)管理法律問題。

多媒體和傳統(tǒng)教學(xué)方法相結(jié)合采用現(xiàn)代化的多媒體教學(xué)手段可以節(jié)省很多板書的時間，并且容易吸引學(xué)生的注意力，同時可以在有限的時間內(nèi)傳遞更多的知識信息。教師在平時還可以從身邊搜集或錄制一些與教學(xué)內(nèi)容相關(guān)的場景或案例，通過多媒體播放給學(xué)生，增強(qiáng)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣和學(xué)習(xí)效果。但是也應(yīng)適可而止，因為傳統(tǒng)的“粉筆加黑板”式的教學(xué)方法也有自身的優(yōu)勢。比如，傳統(tǒng)的教學(xué)方法需要教師有較多的肢體語言和學(xué)生進(jìn)行即時的交流；教師還可以通過板書關(guān)鍵字、詞強(qiáng)調(diào)有關(guān)內(nèi)容，準(zhǔn)確、工整的板書還可以引導(dǎo)學(xué)生規(guī)范地書寫。另外，進(jìn)行多媒體教學(xué)時，教師需要花費(fèi)大量的時間進(jìn)行電腦操作，使授課方式顯得機(jī)械、呆板。因此，教師在教學(xué)中應(yīng)注意綜合運(yùn)用不同的教學(xué)方法。

適當(dāng)采用學(xué)生討論或模擬法庭等靈活的形式利用課堂或課余時間給學(xué)生安排一些與所學(xué)知識緊密聯(lián)系的典型案例，讓學(xué)生分組討論、分析案情，尋找處理矛盾糾紛的法律依據(jù)和具體的處理方法或者讓學(xué)生進(jìn)行模擬法庭辯論。在討論或辯論時需要查找大量相關(guān)的資料，可促使學(xué)生加深對所學(xué)知識的正確理解和應(yīng)用，增強(qiáng)學(xué)生的實際操作技能。

總之，中職《物業(yè)管理法規(guī)》課的教學(xué)應(yīng)緊密聯(lián)系中職教育的特點(diǎn)和學(xué)生的實際情況，做到簡明扼要、突出重點(diǎn)、注重實用性，使學(xué)生熟練掌握課程內(nèi)容并靈活運(yùn)用所學(xué)知識分析問題、解決問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]湯臘梅.物業(yè)管理法規(guī)[M].北京：高等教育出版社，2003.

物業(yè)管理案例及分析范文第4篇

整個系列活動具體如下：

一、組織一次物業(yè)管理條例培訓(xùn)（月——月）

⒈在培訓(xùn)的同時，收集各法制樓組代表的電子信箱，為后續(xù)的網(wǎng)上送法上門、網(wǎng)上溝通做好準(zhǔn)備，全國公務(wù)員共同天地。

⒉公布《長寧房地》門戶網(wǎng)站網(wǎng)址，為以后登陸該網(wǎng)站提供方便。

⒊培訓(xùn)后組織一次討論會，對如何促進(jìn)物業(yè)管理工作、如何做好物業(yè)管理條例的宣傳提出意見和建議。

⒋組織一次現(xiàn)場開卷知識競賽。

二、在全區(qū)的每個小區(qū)張貼《物業(yè)管理條例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》宣傳海報。（月底完成）

三、利用門戶網(wǎng)站開設(shè)網(wǎng)上物業(yè)管理法制宣傳專欄，并及時更新。（月開始），主要內(nèi)容包括：

⒈法律法規(guī)：包括國務(wù)院、建設(shè)部、上海市有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、規(guī)章、文件。

⒉案例分析：近期有代表性的案件。

⒊便民問答：挑選常用的問題，以問答的形式分條。

⒋網(wǎng)上調(diào)查：對市民關(guān)心的問題，進(jìn)行調(diào)查。

⒌網(wǎng)上競賽：邀請法制樓組居民或代表參加，其他市民也可以參加。

⒍房地萬事通信箱：根據(jù)法制樓組居民或其他市民的提問，在二天內(nèi)以電子郵件的方式回答。

四、在《時報》開辟專欄，宣傳物業(yè)管理條例。（月開始）

五、通過各個房地辦事處對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)小區(qū)經(jīng)理業(yè)務(wù)培訓(xùn)一次，主要內(nèi)容為《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》及配套文件，并通過小區(qū)物業(yè)公司加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)居民的宣傳。（——月底）

六、組織個別法制樓組和所在居委會同志參加違法搭建的現(xiàn)場執(zhí)法活動一到兩次，加深對法規(guī)的理解。（——月）

七、組織個別法制樓組和所在居委會同志參加業(yè)委會組建現(xiàn)場會議一到兩次，加深對法規(guī)的理解。（——月），全國公務(wù)員共同天地

八、每月一次送法到家，經(jīng)最新的物業(yè)管理文件通過電子郵件的形式送到法制樓組居民或代表的電子信箱中。

九、在《物業(yè)管理條例》實施二周年之際系列活動。（月）

⒈開設(shè)一次物業(yè)管理義務(wù)法律咨詢。地點(diǎn)設(shè)在法制樓組所在小區(qū)附近，并邀請部分法制樓組的居民或代表參加。

⒉懸掛橫幅。

物業(yè)管理案例及分析范文第5篇

一、亂建簡易房，必須拆除、損失自擔(dān)

[案例]張某購買了某小區(qū)樓房首層的一套帶小院的房屋。該小區(qū)前期開發(fā)公司明確告知張某小院內(nèi)只允許業(yè)主種植花草、美化環(huán)境，不得違章建筑。張某入住后趁該小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會之機(jī)，在小院內(nèi)一側(cè)建簡易房2間。開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)后，多次要求張某拆除未果后，及時向城市行政管理局報告。城市管理監(jiān)察部門向張某發(fā)出了《責(zé)令改正通知書》，迫于行政執(zhí)法機(jī)關(guān)的壓力。張某不得不自行拆除違章建筑，其所造成的損失只能自己承擔(dān)。

[分析]樓房首層外的空間是小區(qū)業(yè)主的專有部分和全體業(yè)主共有部分的交界區(qū)域，權(quán)利界限相對模糊，一些業(yè)主以為自己的購房款中包括了小院。殊不知，即便該區(qū)域地盤在購房的小院內(nèi)，但業(yè)主只有依約定植花草、美化環(huán)境之義務(wù)，絕沒有私搭亂建房屋的權(quán)力。因為無論在何處建房，都必須由相關(guān)部門批準(zhǔn)。因此，對于業(yè)主的行為是否屬于私搭亂建行為的界定，首先要看是否有相應(yīng)的許可審批手續(xù)，其次看是否違反相應(yīng)合同約定和管理規(guī)定以及是否對其他業(yè)利或公共利益造成侵害，如果是，則必須承擔(dān)拆除責(zé)任，若因私搭亂建行為給他人造成損害后果，還要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

二、名人亂建，物業(yè)有權(quán)禁止

[案例]某媒體知名主持人李某購置陽光小區(qū)別墅房后，與物業(yè)公司簽署《承諾書》中承諾遵守《物業(yè)管理公約》內(nèi)的一切條款，包括不得擅自改動房屋結(jié)構(gòu)、外貌等。可兩年后，李某為自家方便，不僅加筑別墅臺階，還在別墅院一側(cè)搭建簡易健身房。物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)管理公約，多次要求其停止改建并恢復(fù)原狀。李某以為該新建小區(qū)物業(yè)沒成立業(yè)主委員會，且物業(yè)公司沒有行政執(zhí)法權(quán)，將物業(yè)公司的要求置于腦后，遲遲未予拆除。物業(yè)公司依法將李某訴至法院，請求判令李某拆除違章建筑、恢復(fù)原狀。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，《物業(yè)管理公約》是某物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理的依據(jù)，該小區(qū)雖尚未成立業(yè)主委員會，但物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)向違反物業(yè)管理公約的業(yè)主主張權(quán)利。遂判決支持原告訴訟請求限令李某于10日拆除違章建筑。

[分析]《物業(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。該條例表明，對小區(qū)業(yè)主的私自違章建筑行為，有兩項管理權(quán)：“應(yīng)當(dāng)制止”、“向有關(guān)行政管理部門報告”。而依法就是制止的一種方式。特別是對名人私搭亂建，關(guān)系到社會價值引導(dǎo)問題。要從根本上消除住宅小區(qū)內(nèi)私搭亂建的現(xiàn)象，既需名人敬畏法律，自覺守法，更需要物業(yè)公司等有管理職權(quán)者依法履行職責(zé)。

三、私搭亂建，鄰居有權(quán)要求排除妨礙、恢復(fù)原狀

[案例]宋曉、王辛均為某老舊小區(qū)一樓業(yè)主，二人東西相鄰。后宋曉在未與王辛協(xié)商的情況下，在自家房屋門前、王辛家的西側(cè)窗戶外建筑高平臺和玻璃房屋。王辛認(rèn)為宋曉的行為侵害了其房屋的通風(fēng)和采光，要求宋曉拆除、排除妨礙。宋曉雖口頭答應(yīng)，但遲遲不肯拆除。王辛多次理論后，宋某竟然置之不理。無奈之下，王某一紙訴狀將宋女士告上法庭。法院經(jīng)審理后，確認(rèn)宋女士的建筑為違章建筑，遂判令宋女士拆除其違章建筑。

[分析]《物權(quán)法》第八十三條還規(guī)定：業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提訟，具有相鄰關(guān)系或利害關(guān)系的業(yè)主，可以損害自己安全居住利益為由向法院提訟。《民法通則》第八十三條也規(guī)定：不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。本案宋女士私搭亂建的行為明顯有違法律關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定，侵犯了其鄰里的利益。此時作為具有利害關(guān)系的相鄰業(yè)主有權(quán)要求對方拆除違章建筑，以便排除妨害，消除潛在危害。

四、私挖地下室雖無后果，也涉嫌犯罪

[案例]劉某購置一處四合院平房用于商業(yè)經(jīng)營活動。為了擴(kuò)大經(jīng)營面積，劉某擅自將自家經(jīng)營的平房內(nèi)挖掘大面積地下室，當(dāng)挖掘至1米深時，不僅自家的平房墻壁出現(xiàn)裂縫、傾斜，相鄰多家住戶的平房均出現(xiàn)裂縫。經(jīng)鄰居報案，當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)以涉嫌危害公共安全罪對劉某立案偵查。

[分析]我國刑法修正案（三）將刑法第一百一十四條、第一百一十五條第一款修改為：“放火、決水、爆炸以及投放毒害性、放射性、傳染病病原體等物質(zhì)或者以其他危險方法危害公共安全，尚未造成嚴(yán)重后果的，處三年以上十年以下有期徒刑；致人重傷、死亡或者使公私財產(chǎn)遭受重大損失的，處十年以上有期徒刑、無期徒刑或者死刑。”劉某擅自在低密度住宅和城鎮(zhèn)居住區(qū)的樓間，大面積開挖超過1米深的基坑的行為，雖然暫時尚未造成危害后果，但其行為已經(jīng)足以危害公共安全，就已涉嫌構(gòu)成以其他危險方法危害公共安全犯罪。劉某應(yīng)對自己的違法犯罪行為承擔(dān)刑事責(zé)任。

五、私挖亂建房屋導(dǎo)致他人損失，承擔(dān)民事、刑罰雙責(zé)