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泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的原因范文第1篇

一、泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)

“泡沫”（Bubble）是經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中的一個(gè)富有特色而又具有重要意義的范疇，中外經(jīng)濟(jì)學(xué)家在談?wù)摻?jīng)濟(jì)問(wèn)題時(shí)都會(huì)涉及這一范疇。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家P!全德?tīng)柌駥?duì)經(jīng)濟(jì)泡沫問(wèn)題研究有著獨(dú)特的貢獻(xiàn)，他的著作《“泡沫”的故事———金融投機(jī)歷史回顧》就是對(duì)經(jīng)濟(jì)泡沫狀態(tài)的深刻描述。在實(shí)踐中，最早的泡沫經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)在1720年的英國(guó)，當(dāng)時(shí)英國(guó)發(fā)生了“南海泡沫公司事件”，即當(dāng)時(shí)的南海公司因獲得英國(guó)政府的默許、支持和授權(quán)而對(duì)西班牙的貿(mào)易進(jìn)行了壟斷，之后就對(duì)其利潤(rùn)增長(zhǎng)狀況進(jìn)行不符實(shí)際的鼓吹，進(jìn)一步引起人們購(gòu)買南海股票的熱潮。但是，由于這種經(jīng)濟(jì)是建立在炒作、鼓吹的基礎(chǔ)之上的，缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐，在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的非正常膨脹之后，其股價(jià)大幅下跌，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過(guò)度膨脹之后的必然破滅。類似的事件還有發(fā)生在荷蘭的“郁金香事件”和發(fā)生在法國(guó)的“約翰•勞事件”，等等。具體來(lái)講，泡沫經(jīng)濟(jì)就是指經(jīng)濟(jì)在運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)一種像泡沫一樣的狀態(tài)，表面看起來(lái)十分繁榮，但是由于缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵支撐，最終會(huì)有破滅的一天。并且，泡沫經(jīng)濟(jì)還表現(xiàn)為由于過(guò)度投機(jī)而使得商品價(jià)格與商品價(jià)值嚴(yán)重偏離，進(jìn)而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)隨著商品價(jià)格大起大落，特別表現(xiàn)為暴漲與暴跌的起伏不定。泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的根本原因是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的資金過(guò)度地集中在某一個(gè)部門、每一種行業(yè)、每一種商品，在這些特殊領(lǐng)域中反復(fù)轉(zhuǎn)手運(yùn)行，導(dǎo)致部門、行業(yè)、商品經(jīng)濟(jì)在某一特殊時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)扭曲膨脹而致使基礎(chǔ)性的生產(chǎn)部門因資金短缺而出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入到現(xiàn)代社會(huì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的各種金融工具和金融衍生工具開(kāi)始大量出現(xiàn)并形成熱潮，價(jià)值現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自由化、國(guó)際化不斷增強(qiáng)，泡沫經(jīng)濟(jì)形成和發(fā)生的幾率大大提高，其波及的范圍也更為廣泛，相應(yīng)地，這種泡沫經(jīng)濟(jì)的危害程度也更大，對(duì)其處理難度也更加復(fù)雜。上世紀(jì)90年代以來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的加快，國(guó)際化程度的增強(qiáng)，金融市場(chǎng)的發(fā)展，尤其是在亞洲金融危機(jī)的影響之下，中國(guó)學(xué)者對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)問(wèn)題進(jìn)行了各方面的研究。

二、現(xiàn)代金融泡沫經(jīng)濟(jì)形成原因

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律來(lái)看，泡沫經(jīng)濟(jì)總是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的虛擬經(jīng)濟(jì)過(guò)度偏離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，造成市場(chǎng)中的虛擬經(jīng)濟(jì)成為了主體，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到擠壓、限制，其結(jié)果是虛擬資本所產(chǎn)生的虛擬價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)現(xiàn)實(shí)資本所產(chǎn)生的價(jià)值，經(jīng)濟(jì)看似繁榮，實(shí)則不堪一擊。在分析現(xiàn)代金融泡沫經(jīng)濟(jì)形成發(fā)展的原因時(shí)，首先應(yīng)明確兩個(gè)基本概念：虛擬資本（FictitiousCapital）和現(xiàn)實(shí)資本（ActualCapital）。所謂虛擬資本，就是指那些有價(jià)證券，包括債券、不動(dòng)產(chǎn)抵押?jiǎn)巍⒐善钡龋悄軌蚪o股票等有價(jià)債券持有者帶來(lái)一定收入和回報(bào)的資本形式；所謂現(xiàn)實(shí)資本，則是指在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一種實(shí)物形態(tài)的資本，主要表現(xiàn)為生產(chǎn)要素形式和商品形式。其實(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中如果主要以生產(chǎn)資本和商品資本來(lái)運(yùn)行，那么泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的可能性是很小的，這主要是因?yàn)橐詫?shí)物形態(tài)而存在的資本形態(tài)。而當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以虛擬資本運(yùn)動(dòng)為主的時(shí)候，泡沫經(jīng)濟(jì)就非常容易產(chǎn)生。泡沫經(jīng)濟(jì)最容易在金融領(lǐng)域形成，并且由于金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)總是相互影響、相互滲透、相互依存，土地作為不動(dòng)產(chǎn)，土地的價(jià)格構(gòu)成特征使得土地的資本具有虛擬資本的性質(zhì)。因此，泡沫經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)也有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，金融經(jīng)濟(jì)泡沫與房地產(chǎn)泡沫是一對(duì)孿生兄弟。那么，為什么金融市場(chǎng)上較容易產(chǎn)生和存在泡沫經(jīng)濟(jì)呢？在當(dāng)前金融經(jīng)濟(jì)中，泡沫經(jīng)濟(jì)涉及不充分信息、交易費(fèi)用、外部性、非理性預(yù)期等眾多新概念，各種金融工具和金融衍生工具的金融創(chuàng)新頻繁出現(xiàn)，導(dǎo)致金融市場(chǎng)的運(yùn)行和交易活動(dòng)非常容易脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，成本價(jià)格是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，而在金融經(jīng)濟(jì)中，它以預(yù)期定價(jià)為經(jīng)濟(jì)模型。金融市場(chǎng)上較容易產(chǎn)生和存在泡沫經(jīng)濟(jì)，這與泡沫經(jīng)濟(jì)本身的雙重性有關(guān)。也就是說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展日益現(xiàn)代化、國(guó)際化和自由化的今天，一定程度的泡沫經(jīng)濟(jì)有利于資本集中，這種集中是對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展具有促進(jìn)作用的，但是泡沫經(jīng)濟(jì)終歸是一種虛擬經(jīng)濟(jì)，其中主要存在的是不實(shí)因素和投機(jī)因素。因此，一旦這種經(jīng)濟(jì)過(guò)度發(fā)展，其后果也是非常嚴(yán)重的。具體來(lái)講，嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)形成和發(fā)展的原因主要有兩個(gè)方面：第一個(gè)方面的原因是社會(huì)原因，即在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的時(shí)期出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的整體繁榮和經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境較為寬松，這種繁榮局面和寬松環(huán)境極易為資金炒作提供機(jī)遇。所以，泡沫經(jīng)濟(jì)一般總會(huì)發(fā)生在國(guó)家對(duì)銀行政策比較寬松、自由的經(jīng)濟(jì)體中。也就是說(shuō)，在商品經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性的蕭條之后，政府為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，主動(dòng)降低銀行利息，放松銀根，通過(guò)這種方式來(lái)刺激投資和消費(fèi)需求以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。于是，那些有閑散資金的市場(chǎng)主體就會(huì)把資金投放到那些有保值增值潛力的資源上，這就為泡沫經(jīng)濟(jì)提供了社會(huì)基礎(chǔ)。第二個(gè)方面的原因就是對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)形成和發(fā)展的預(yù)先調(diào)控和及時(shí)約束機(jī)制不夠。也就是說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，未能對(duì)那些有可能導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的投機(jī)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控、監(jiān)督和制止，尤其是對(duì)投機(jī)過(guò)程中的貸款支付活動(dòng)缺乏監(jiān)控機(jī)制。但是，到目前為止，這種監(jiān)控機(jī)制無(wú)論是在銀行還是在政府都難以有效地建立起來(lái)。這是由于銀行只是收付中介，而政府又難以對(duì)企業(yè)之間的交易活動(dòng)進(jìn)行干涉，甚至還容易被這種投機(jī)所形成的虛假繁榮而迷惑。

三、當(dāng)代中國(guó)金融經(jīng)濟(jì)中的泡沫問(wèn)題

泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的原因范文第2篇

關(guān)鍵詞：金融經(jīng)濟(jì)；經(jīng)濟(jì)泡沫；預(yù)防建議

現(xiàn)代金融經(jīng)濟(jì)泡沫有一個(gè)非常復(fù)雜的性質(zhì)，不但在經(jīng)濟(jì)獨(dú)立的運(yùn)行規(guī)則的財(cái)務(wù)表現(xiàn)上體現(xiàn)，而且還在金融系統(tǒng)內(nèi)部中出現(xiàn)有瑕疵。分析現(xiàn)代金融經(jīng)濟(jì)泡沫，首先必須要弄明白，在金融交易過(guò)程中所出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象，只有交易的穩(wěn)定運(yùn)動(dòng)才能有經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展的意義。

但也要知道，交易數(shù)量的增加并不代表實(shí)際需求量所有增加，即交易量與實(shí)際需求量不是成正比例的。同樣也會(huì)影響著經(jīng)濟(jì)泡沫，不僅不能讓金融市場(chǎng)的運(yùn)行保持穩(wěn)定，反而構(gòu)成了極大的威脅。所以經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r如何必須引起我們大家的高度重視。

1.現(xiàn)代金融泡沫經(jīng)濟(jì)形成原因

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)看，由于在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，虛擬經(jīng)濟(jì)偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的泡沫經(jīng)濟(jì)，所以導(dǎo)致市場(chǎng)虛擬經(jīng)濟(jì)受到擠壓、限制，致使經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生虛擬資本。虛擬現(xiàn)實(shí)資本指的是虛擬現(xiàn)實(shí)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)看似繁榮的經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的資本的價(jià)值。

在對(duì)現(xiàn)代金融泡沫經(jīng)濟(jì)的形成和發(fā)展分析上，得出兩個(gè)理論性的概念，分別是虛擬現(xiàn)實(shí)資本和虛擬資本。虛擬資本指的是證券，包括債券、房地產(chǎn)抵押、證書(shū)等，也是股票和其他適銷對(duì)路的債務(wù)持有人帶來(lái)某種形式的收入及回報(bào)的資本。實(shí)收資本指的是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中主要用于生產(chǎn)商品所發(fā)生的資金。

從實(shí)際角度來(lái)分析，把經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求集中在商品生產(chǎn)資本運(yùn)行中，可有效地控制泡沫經(jīng)濟(jì)持增長(zhǎng)趨勢(shì)，發(fā)生這樣的局面主要是因?yàn)榕菽?jīng)濟(jì)是以實(shí)物資本形式存在的形態(tài)。但是，如果虛擬資本是以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為基礎(chǔ)，那么則會(huì)更容易導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)。受泡沫經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)影響的部門有兩大部門，分別是金融部門和房地產(chǎn)，兩者有共同點(diǎn)，也有所區(qū)別，一個(gè)是財(cái)產(chǎn)，一個(gè)是土地。因?yàn)樗鼈儽舜斯泊妫詷?gòu)成土地資本與土地虛擬資本的結(jié)構(gòu)模式。所以，泡沫經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)是有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，好比金融泡沫經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)是一對(duì)孿生兄弟一樣。

1.1社會(huì)原因

一個(gè)國(guó)家在一個(gè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)期，如果該國(guó)各個(gè)方面的經(jīng)濟(jì)還不錯(cuò)，那么在經(jīng)濟(jì)宏觀寬松環(huán)境下，可以為不繁榮的經(jīng)濟(jì)區(qū)域提供一個(gè)良好的金融投資機(jī)會(huì)。一般情況下，泡沫經(jīng)濟(jì)都是發(fā)生在對(duì)銀行所實(shí)施的所屬國(guó)家政策范圍之內(nèi)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)資本。用人們通俗易懂的理解就是，商品所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在一個(gè)周期時(shí)段內(nèi)發(fā)生了大蕭條之后，當(dāng)?shù)卣皶r(shí)有效地采取一些相應(yīng)的補(bǔ)過(guò)措施，比如說(shuō)降低銀行的貸款利率，以這種方式來(lái)刺激投資者繼續(xù)發(fā)展的積極性和滿足消費(fèi)者的需求，讓大家共同達(dá)到一個(gè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目的。如果你的資金充足，又想在市場(chǎng)領(lǐng)域上前鋒，那么你可以將錢參與到那些具有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效利，并有增值潛力資源的商品里，同時(shí)也為泡沫經(jīng)濟(jì)提供了社會(huì)基礎(chǔ)。

1.2約束機(jī)制不夠

什么是泡沫經(jīng)濟(jì)投機(jī)，用簡(jiǎn)單明了的話說(shuō)其實(shí)就是，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中導(dǎo)致失敗的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)投機(jī)稱為泡沫經(jīng)濟(jì)投機(jī)。致使其失敗的原因有許多，有的是在監(jiān)督工作中失誤導(dǎo)致，有的是在投機(jī)過(guò)程中對(duì)貸款支付缺乏監(jiān)管機(jī)制所導(dǎo)致。

目前，泡沫經(jīng)濟(jì)投機(jī)無(wú)論是在銀行還是政府的監(jiān)管機(jī)制下都是很難以有效成立的。主要原因是支付中介是銀行，當(dāng)?shù)卣菬o(wú)法干預(yù)銀行與業(yè)務(wù)者在業(yè)務(wù)上的一切來(lái)往，否則會(huì)被認(rèn)為這是在炒作，弄虛作假，迷惑大眾。

2.當(dāng)代中國(guó)金融經(jīng)濟(jì)中的泡沫問(wèn)題

目前，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要表現(xiàn)為股市泡沫和房地產(chǎn)泡沫中的泡沫問(wèn)題。

在當(dāng)代，中國(guó)經(jīng)濟(jì)得不到有好的發(fā)展的問(wèn)題主要體現(xiàn)在股市泡沫、房地產(chǎn)泡沫所導(dǎo)致的泡沫問(wèn)題上。股市泡沫指的是，在股票市場(chǎng)上，股票價(jià)格之間存在一定的差距是絕對(duì)的。金融資產(chǎn)的總額與金融資產(chǎn)的投資形成一個(gè)經(jīng)濟(jì)總量的關(guān)系，兩者關(guān)系甚為密切。

與此同時(shí)，股市后續(xù)以供給量與需求量來(lái)決定股市價(jià)格，股票的價(jià)格影響著公司的業(yè)績(jī)。如果股市屬于大額資金流動(dòng)的范疇，那么將會(huì)形成公司業(yè)績(jī)差距過(guò)大過(guò)高的盈利狀況，則此時(shí)會(huì)出現(xiàn)氣泡，即出現(xiàn)股市泡沫經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)。

金融帶動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)，在股市發(fā)展中國(guó)家，不可或缺。資金在股市上的供應(yīng)，股票在價(jià)格上的不穩(wěn)定（波動(dòng)），這兩個(gè)都會(huì)直接影響著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因?yàn)橘Y金一旦得到釋放，股票價(jià)格將會(huì)即刻發(fā)生改變，在中國(guó)股市，無(wú)論你是經(jīng)濟(jì)學(xué)家還是媒體權(quán)威人士，或者還是機(jī)構(gòu)投資者，你的股票都會(huì)使股市不斷上升，不斷增長(zhǎng)。所以，遵循股市行為守則是可以確保機(jī)構(gòu)投資者，也可以防止中國(guó)股市形成股市泡沫。

房地產(chǎn)泡沫是金融泡沫之一，更是泡沫的核心載體。特別是在過(guò)去的幾年里，中國(guó)政府和學(xué)者及廣大人民群眾對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)就房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫問(wèn)題，表示非常的關(guān)心。有學(xué)者指出，30歲到40歲左右的工薪階層工人，可以采取節(jié)約的方式來(lái)為自己購(gòu)置一套屬于自己的房子，而有些窮人就無(wú)能為力，這就是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)所導(dǎo)致“窮人買房難”的局面。有的人甚至這樣認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫是不存在的。在北京、上海、廣州等多個(gè)大城市，因?yàn)槿丝诰奂枯^大，土地資源無(wú)法擴(kuò)充，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格呈上升趨勢(shì)，日益增長(zhǎng)。

在中國(guó)，房地產(chǎn)的需求是需要依靠國(guó)內(nèi)銀行的貸款服務(wù)，以此支持中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)和穩(wěn)固中國(guó)的金融市場(chǎng)。因此，值得大家深思和高度重視的是，房地產(chǎn)的價(jià)格和金融市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的體系，并不可忽視其對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫所形成的影響。

3.基于現(xiàn)代金融風(fēng)險(xiǎn)防范的幾點(diǎn)建議

第一，政府應(yīng)從各個(gè)角度全面考慮相關(guān)政策，給予適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)退出機(jī)制。要想解決富人與窮人之間的矛盾，必須先進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，然后統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)的需求量和分析有限的土地資源的局限性。或者政府直接指導(dǎo)銀行對(duì)信貸進(jìn)行“集合”，并閉合外來(lái)信貸投資渠道。在多年以前，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)早已捆綁了銀行，即是人們所說(shuō)的地產(chǎn)泡沫。如果在處理時(shí)不符合守則，那么房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)大幅度下跌，直接影響著銀行體系的發(fā)展，并出現(xiàn)巨大的經(jīng)濟(jì)壞賬。所以應(yīng)該像金融泡沫一樣慢慢退出政策，慢慢收緊。

第二，知曉房地產(chǎn)的調(diào)控預(yù)期，控制不合理的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)代金融市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)之一。在不同地區(qū)不同區(qū)域，房地產(chǎn)的價(jià)格也有所不同。雖然房地產(chǎn)價(jià)格在國(guó)家調(diào)控下得到了良好的成效，但政府依然要注重保持政策的連續(xù)性，提防短期的政策，防止長(zhǎng)期政策，確定政府的職能和政策轉(zhuǎn)變持續(xù)的韌性。因此，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，應(yīng)著重于對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)計(jì)。

第三，合理有效地增加投機(jī)資本的成本。在對(duì)成本進(jìn)行管理與投機(jī)資本回收的同時(shí)，第一個(gè)應(yīng)該先考慮到非定量的貨幣政策，是否準(zhǔn)備好資金；第二個(gè)應(yīng)該考慮的是，資金的增加與房地產(chǎn)投機(jī)的成本，是否能有效遏制通脹預(yù)期，避免達(dá)不到物我所值的期望。

總之，在現(xiàn)代，金融經(jīng)濟(jì)泡沫是一個(gè)全球性的的重要問(wèn)題。只有加大政策支持力度，抑制經(jīng)濟(jì)泡沫，提供合適合理的指導(dǎo)，并以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光看金融形勢(shì)的狀態(tài)變化，方能促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展。（作者單位：江蘇省建筑工程集團(tuán)有限公司）

參考文獻(xiàn)：

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[2]黃秀華.泡沫經(jīng)濟(jì)典型案例分析及金融風(fēng)險(xiǎn)防范[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2011（5）.

泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的原因范文第3篇

論文摘要:本文闡述了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的起因，提出了具體的擠壓措施，供大家參考。

0 引言

“泡沫”一詞因17世紀(jì)30年代荷蘭的“郁金香球莖風(fēng)潮”及同時(shí)期在英國(guó)爆發(fā)的“南海泡沫事件”而被正式引用。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，“泡沫”是指地價(jià)或股價(jià)等資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)基礎(chǔ)條件無(wú)法解釋的持續(xù)上漲或下跌，最后在短時(shí)間內(nèi)價(jià)格急劇波動(dòng)的現(xiàn)象。查爾斯·P·金德?tīng)柌駥ⅰ芭菽倍x為:一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，而對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣，隨著價(jià)格的上漲，繼而出現(xiàn)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)指的是由房地產(chǎn)價(jià)格在投機(jī)行為作用下出現(xiàn)的嚴(yán)重脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)條件、脫離實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上揚(yáng)所形成的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的起因進(jìn)行了深入分析，并提出了擠壓泡沫的措施。

1 房地產(chǎn)泡沫的起因

造成房地產(chǎn)泡沫的主要原因是，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，隨著社會(huì)總需求的增長(zhǎng)，供給彈性越小的要素價(jià)格將增長(zhǎng)得越快。在所有生產(chǎn)要素中，土地的供給彈性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作為稀缺資源，房地產(chǎn)的價(jià)格必然會(huì)比較高。人們估計(jì)到房地產(chǎn)價(jià)格要上升，為了賺取土地價(jià)格上漲的資本所得，紛紛將大量資金投入房地產(chǎn)，加速了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。當(dāng)大家看到房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌，就大膽地以購(gòu)買到的房地產(chǎn)為抵押向銀行借款來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，而價(jià)格只漲不跌，銀行以為房地產(chǎn)抵押貸款萬(wàn)無(wú)一失，所以很容易發(fā)放過(guò)量的房地產(chǎn)貸款。但不幸的是，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度因各種原因放慢的時(shí)候。價(jià)格跌得最快的也必將是供給彈性最小的土地和房地產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)投資者看到房地產(chǎn)價(jià)格下降，為了保護(hù)投資利益，競(jìng)相拋售，使房地產(chǎn)價(jià)格直線下降，泡沫隨之破裂。原來(lái)被認(rèn)為萬(wàn)無(wú)一失的房地產(chǎn)抵押貸款也就成了呆賬、壞賬。

房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性，但絕不能說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)就等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系可以從以下幾個(gè)方面來(lái)分析:

1.1 房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。首先從房地產(chǎn)的屬性來(lái)看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書(shū)相比是有本質(zhì)上的區(qū)別的。其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門，它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)業(yè)成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。

1.2 房地產(chǎn)過(guò)熱不等同于房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)過(guò)熱主要指房地產(chǎn)投資量過(guò)大，開(kāi)發(fā)量過(guò)多，超過(guò)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會(huì)有效需求。房地產(chǎn)過(guò)熱可能會(huì)帶來(lái)供過(guò)于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀，但并不一定會(huì)帶來(lái)價(jià)格飆升從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫在形態(tài)上表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格的大起大落。房地產(chǎn)泡沫既是一種價(jià)格現(xiàn)象，又是一種貨幣現(xiàn)象。在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生階段，房地產(chǎn)資金貨幣供應(yīng)量不斷增加，各種資金包括個(gè)人投資、企業(yè)資金、銀行貸款、國(guó)外游資紛紛介入，在短期內(nèi)迅速使房地產(chǎn)價(jià)格升高。只有那些有大量投機(jī)資金介入，過(guò)度炒高的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其房地產(chǎn)過(guò)熱才會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。

1.3 同時(shí)也應(yīng)該看到，房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)陛，主要表現(xiàn)在:一是土地價(jià)格泡沫。土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無(wú)限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場(chǎng)投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。二是房地產(chǎn)商品價(jià)格泡沫。一方面，房?jī)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房?jī)r(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān);另一方面，開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的期望值過(guò)高，人為抬高房?jī)r(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。

1.4 房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，商品房供給超過(guò)市場(chǎng)需求，形成大量空置，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。如前所述，商品房空置率在10%-15%之間時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果空置率超過(guò)警戒線，引起嚴(yán)重的供給過(guò)剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)猛跌，經(jīng)濟(jì)混亂，社會(huì)動(dòng)蕩。四是房地產(chǎn)投資泡沫。一般而言，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。

2 如何擠壓房地產(chǎn)泡沫

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和商品房供給略大于市場(chǎng)需求等等，對(duì)活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。同整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)一樣，沒(méi)有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過(guò)多，過(guò)于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來(lái)嚴(yán)重危害。具體對(duì)策如下:

2.1 從土地源頭入手，規(guī)范土地市場(chǎng) 土地資源短缺不僅是困擾我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也是困擾城市化乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)大問(wèn)題，如何利用相對(duì)貧乏的土地資源為全體國(guó)民提供一個(gè)公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境，在一定意義上講，都有賴于土地資源的優(yōu)化配置。通過(guò)立法確定城市規(guī)劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性，為城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2.2 建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警機(jī)制 各級(jí)政府要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)和發(fā)展不平衡的特點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和演變規(guī)律的研究，科學(xué)設(shè)立符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系和主要指標(biāo)的量化區(qū)問(wèn)，有計(jì)劃地建立符合自己城市特點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，防范房地產(chǎn)泡沫。通過(guò)建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)制度，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)供求總量、結(jié)構(gòu)、價(jià)格的調(diào)控;通過(guò)市場(chǎng)信息、引導(dǎo)和規(guī)范，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明度，控制人為惜售和炒作行為，引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費(fèi)者理性消費(fèi);通過(guò)對(duì)樓市的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，評(píng)價(jià)市場(chǎng)的運(yùn)行情況，預(yù)測(cè)分析未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，向政府部門提供準(zhǔn)確的信息，以便做出適時(shí)、適度調(diào)控市場(chǎng)的措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康發(fā)展。

2.3 要加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管 推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，必須加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管，包括銀行資本充足率、資產(chǎn)流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)管理與控制能力等。房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)盡快與國(guó)際接軌，盡早發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，大力推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化，盡快成立購(gòu)房擔(dān)保機(jī)構(gòu)，推進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)尤其是壽險(xiǎn)業(yè)與住房產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。同時(shí)借鑒海外經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)研究與國(guó)外不斷創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融手段和新型的房地產(chǎn)金融資本市場(chǎng)結(jié)合的方式、方法和步驟，促進(jìn)開(kāi)發(fā)信貸與消費(fèi)信貸的同時(shí)發(fā)展，建立起健康繁榮的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)(包括一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng))，有效化解金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 利用貨幣金融政策調(diào)控市場(chǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)融資行為 政府可以通過(guò)提高利率、緊縮房地產(chǎn)信貸額、限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、提高購(gòu)房首付款比例等貨幣金融政策，調(diào)整房地產(chǎn)投資額與投資結(jié)構(gòu)。應(yīng)根據(jù)保守、確實(shí)、安全等原則來(lái)發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，在評(píng)估抵押物的抵押價(jià)值、確定融資比例或貸款比例等方面進(jìn)行嚴(yán)格審查，以避免呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。同時(shí)應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)人手，提高我國(guó)的銀行業(yè)自身抵御金融風(fēng)險(xiǎn)能力;金融監(jiān)管部門應(yīng)從制度建設(shè)人手，完善個(gè)人信用制度、抵押制度、抵押保險(xiǎn)制度和抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，這樣才能防范房地產(chǎn)業(yè)信貸泡沫，有利房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。

泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的原因范文第4篇

    論文摘要:文章對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生與危害及其對(duì)策作簡(jiǎn)要分析。2010年我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一系列的經(jīng)濟(jì)改革和政策調(diào)整,旨在抑制過(guò)快增長(zhǎng)的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì),保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康的發(fā)展,維護(hù)廣大人民的住房權(quán)利。

    一、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫

    所謂泡沫經(jīng)濟(jì),是指由于人們非理性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),導(dǎo)致某種交易物的價(jià)格劇烈增長(zhǎng),這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其本身的價(jià)值。這種突然形成的高價(jià),不能長(zhǎng)期維持,按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律,經(jīng)過(guò)一定的時(shí)間它必然會(huì)下降到符合其價(jià)值的水平上,這種現(xiàn)象就像泡沫的破裂一樣,所以稱作泡沫經(jīng)濟(jì)。當(dāng)這種現(xiàn)象發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí),便形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的大規(guī)模爆發(fā)最早產(chǎn)生于日本。從1985年開(kāi)始,日本政府為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展采取了非常寬松的金融政策,鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng),同時(shí)由于美元貶值,大量國(guó)際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè),導(dǎo)致房?jī)r(jià)飛漲,使得國(guó)民紛紛投機(jī)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    二、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生

    近年來(lái),由于房地產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的巨大經(jīng)濟(jì)效益,各地政府對(duì)待房地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎是一路綠燈,在政策與經(jīng)濟(jì)上都給予其相當(dāng)大的扶持力度,這使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭過(guò)于強(qiáng)勁,一躍成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但這種非理性的發(fā)展,使得房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)顯露出超出國(guó)民經(jīng)濟(jì)承受范圍的苗頭,房?jī)r(jià)一路飆升,許多地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通民眾的購(gòu)買能力,“地王”與“天價(jià)”樓盤不斷地涌現(xiàn),房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為暴利行業(yè)的代名詞,其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)泡沫也在不斷增長(zhǎng)。主要有以下原因:

    第一,居高不下的市場(chǎng)需求導(dǎo)致房?jī)r(jià)非理性上漲。需求是市場(chǎng)的根本推動(dòng)力。我國(guó)是一個(gè)人口基數(shù)龐大的國(guó)家,國(guó)民對(duì)住房的需求量始終維持在一個(gè)較高的水平,加之近年來(lái)我國(guó)城市化速度的加快,住房需求一直居高不下,在這種長(zhǎng)期供不應(yīng)求的狀態(tài)下,由于沒(méi)有政策的限制,開(kāi)發(fā)商掌握了市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán),在利益的驅(qū)動(dòng)下,房?jī)r(jià)的上漲逐漸進(jìn)入了一種非理性的狀態(tài),并且開(kāi)始了惡性循環(huán),使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直維持在一種高房?jī)r(jià)、高需求的狀態(tài),而且房產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其本身的價(jià)值,從而促成房地產(chǎn)泡沫。

    第二,我國(guó)土地的稀缺性導(dǎo)致房?jī)r(jià)隨地價(jià)飆升。我國(guó)的土地供給尤其是城市建設(shè)用地的供給量十分有限,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的高利潤(rùn)性,眾多的大型企業(yè)紛紛介入,大量的國(guó)內(nèi)企業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),導(dǎo)致土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈,土地出讓金動(dòng)輒幾十億上下,地價(jià)的猛漲導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的直線上升,開(kāi)發(fā)商為了獲得高利潤(rùn)回報(bào),只有不斷抬高房?jī)r(jià),最終把負(fù)擔(dān)全部轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房民眾身上。

    第三,銀行等金融行業(yè)支持過(guò)度。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中有超過(guò)50%的資金是來(lái)自于銀行,銀行為了追求利潤(rùn),將資金大量注入房地產(chǎn)市場(chǎng),間接地促進(jìn)了地價(jià)的飆升;同時(shí),銀行本身盲目的擴(kuò)張信貸規(guī)模,忽略了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性,致使各種投機(jī)行為愈演愈烈,不斷堆積金融風(fēng)險(xiǎn),也為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

    第四,各地方政府對(duì)財(cái)政收入的追求。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)性,其在很多地方都成為了當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè),為地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政府的財(cái)政收入做出了重大貢獻(xiàn),所以,對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè),各地政府都給予了很大的支持,導(dǎo)致房地產(chǎn)的政策過(guò)于寬松,地方政府不能切實(shí)有效地發(fā)揮政府的監(jiān)管作用,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展缺乏合理的規(guī)劃與管理,這也是房地產(chǎn)泡沫形成的重要因素。    三、房地產(chǎn)泡沫的危害

    第一,廣大民眾的住房權(quán)益無(wú)法得到保障。房地產(chǎn)泡沫破裂前最直接的危害就是房?jī)r(jià)過(guò)高,這使得人民大眾無(wú)力購(gòu)房,或者說(shuō)一旦購(gòu)房便背上了巨額的銀行債務(wù),成為所謂的“房奴”,一方面大量的資本投入房地產(chǎn)市場(chǎng),另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足,這違背了廣大人民群眾的利益,不利于社會(huì)安定與發(fā)展。

    第二,泡沫破裂會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的金融危機(jī)。從日本的泡沫經(jīng)濟(jì)破裂可以看出,無(wú)論是銀行、企業(yè)還是投機(jī)者,大量的國(guó)民資本投入了房地產(chǎn)行業(yè),一旦泡沫經(jīng)濟(jì)破裂,將會(huì)引發(fā)劇烈的金融危機(jī),企業(yè)倒閉,投機(jī)者破產(chǎn),最終銀行將會(huì)成為最大的買單者,由于銀行關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈,銀行的虧損對(duì)整個(gè)社會(huì)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難是難以估量的,不僅如此,這場(chǎng)經(jīng)濟(jì)災(zāi)難對(duì)國(guó)家今后的發(fā)展將會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)久的負(fù)面影響。

    四、房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策

    第一,銀行實(shí)行嚴(yán)格的信貸審核機(jī)制。由于房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來(lái)自銀行,要嚴(yán)格的控制銀行的信貸項(xiàng)目,杜絕信貸違規(guī)操作,嚴(yán)防不良貸款產(chǎn)生;同時(shí),要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)業(yè)銀行資金的比重,防止控制投機(jī)行為,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展提供良好的金融條件。

    第二,加強(qiáng)管理土地市場(chǎng)。土地交易價(jià)格是房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo),因此要對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范,出臺(tái)相應(yīng)的政策來(lái)遏制囤積土地等各種土地投機(jī)行為,保證土地市場(chǎng)的規(guī)范健康發(fā)展。

    參考文獻(xiàn):

泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的原因范文第5篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)泡沫 房?jī)r(jià) 房屋空置率 形成原因

防范措施

傳統(tǒng)意義上認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫是指房?jī)r(jià)高漲,房產(chǎn)投資過(guò)熱導(dǎo)致產(chǎn)品過(guò)剩,市場(chǎng)沒(méi)有需求,產(chǎn)生一種虛假的繁榮,其顯著表現(xiàn)就是空置率變高。根據(jù)傳統(tǒng)意義的定義來(lái)看,就是房?jī)r(jià)在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中陡然漲價(jià),開(kāi)始價(jià)格上升會(huì)使人們產(chǎn)生還要漲價(jià)的預(yù)期,于是又吸引了新的買主或投資者,而這些人一般只是想通過(guò)買賣的差額獲取利潤(rùn),而對(duì)房屋本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的。隨著房?jī)r(jià)的逆轉(zhuǎn),接著就是價(jià)格暴跌,最后以金融危機(jī)告終。

一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r

1、投資快速增長(zhǎng),項(xiàng)目遍地開(kāi)花。1998―1999年15%,2000年19.5%,2001年25.3%,2002年21.9%,2003年29.7%。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重從1990年5.6%,上升至2001年20.7%。2002年,城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資占GDP的7.55%(國(guó)際上一般為3%―8%),占固定資產(chǎn)投資17.9%。2003年,城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10106億元,占GDP(116694億元)8.66%,占固定資產(chǎn)投資18.34%,增長(zhǎng)29.7%。百富勤經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱2004年一季度,中國(guó)總投資40%流入房地產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)。到2007年9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成16814億元,同比增長(zhǎng)30.3%。

2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)。高檔住房、大戶型住房、商業(yè)用房供應(yīng)過(guò)量,中低價(jià)位、中小戶型住房供應(yīng)不足。杭州銷售商品房,單價(jià)3000元/平米以下3.7%,3000―4500元/平米38.7%。南京蘇州市商品住宅戶均面積130平米。寧夏全區(qū)2003年在建商品住宅,90平米以上戶型占69.4%,空置住宅中此類戶型占80.9%。住宅與非住宅比例不合理,福建空置商品房中非住宅用房2/3;濟(jì)南市空置房中高檔住宅和寫字樓占80%。

3、空置率居高不下。空置率=(新建商品房的空置面積+存量房的空置面積)/房屋總量100%,國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)是10%。空置反映需求強(qiáng)度,影響未來(lái)走勢(shì)判斷,空置率居高不下時(shí),市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定甚至反升,伴隨投資膨脹,說(shuō)明市場(chǎng)運(yùn)行醞釀著越來(lái)越大的泡沫。我國(guó)商品房屋空置率1999―2003年分別為41.13%、36.48%、34.78%、31.88%和28.46%。

4、價(jià)格持續(xù)上升。1998―2003年我國(guó)商品房?jī)r(jià)格漲幅為3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%,5%。2004年,全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格每平米2759元,上漲12.5%。住宅上漲11.5%,沈陽(yáng)、南京、重慶居前三位,分別為19.2%、17.7%、15.6%。2007年1月至4月又上升12%。

5、收入房?jī)r(jià)比超出警戒線。住宅價(jià)格中位數(shù)與居民家庭收入中位之比(收入房?jī)r(jià)比)合理水平為3∶1到6∶1。東京為4.8∶1。我國(guó)大部分城市平均房?jī)r(jià)與平均收入之比是8∶1到15∶1。上海、廣州等房?jī)r(jià)收入比維持在8∶1左右。北京市民戶年均收入為3.4萬(wàn)元,一套80平方米住宅需要40―50萬(wàn),房?jī)r(jià)收入比為11∶1。城市中高等收入階層依靠自己的收入仍舊買不起住宅,分期付款負(fù)擔(dān)沉重,還款意愿建立在良好收入預(yù)期上,一旦收入下降,就會(huì)產(chǎn)生系統(tǒng)性的貸款風(fēng)險(xiǎn)。再看2007年年終中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)制定的貨幣從緊政策調(diào)控信號(hào)強(qiáng)烈,部分一線城市房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落,央行2007年的第六次加息讓調(diào)控效果更加明顯。但是據(jù)國(guó)家發(fā)改委價(jià)格司司長(zhǎng)曹長(zhǎng)慶在接受中國(guó)政府網(wǎng)在線訪談時(shí)透露,2007年11月份,中國(guó)七十個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲百分之七點(diǎn)五,新建商品住房同比銷售價(jià)格上漲百分之十二點(diǎn)二;1至11月,中國(guó)七十個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲百分之七點(diǎn)三,其中,新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲百分之七點(diǎn)九。這說(shuō)明我國(guó)政府的調(diào)控政策還沒(méi)有著眼于房?jī)r(jià)的上漲上,或是著眼點(diǎn)沒(méi)搞正確。

二、房地產(chǎn)泡沫形成的原因

1、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接原因。過(guò)度投機(jī)而導(dǎo)致的地價(jià)飛漲是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最直接原因。作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中極為活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng),投機(jī)活動(dòng)尤為嚴(yán)重。土地交易制度不健全,行業(yè)管理不完善,在一定程度上助長(zhǎng)了投機(jī)活動(dòng),產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都千方百計(jì)地“圈地”,進(jìn)行土地儲(chǔ)備,等到時(shí)機(jī)成熟,或?qū)⑼恋匾愿哳~的價(jià)格轉(zhuǎn)讓,或進(jìn)行開(kāi)發(fā)并瘋狂炒作,導(dǎo)致地價(jià)、房?jī)r(jià)飛漲。房地產(chǎn)投資在一定程度上變成了圈地投機(jī),投機(jī)的成分越多,泡沫形成得越快。同時(shí)由于土地資源是稀缺的、有限的,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的增多,以及城市化進(jìn)程步伐的加快,人們對(duì)土地不斷增長(zhǎng)的需求與土地稀缺之間的矛盾越來(lái)越突出。

2、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的間接原因。第一,消費(fèi)者的預(yù)期。消費(fèi)者的預(yù)期實(shí)質(zhì)上就是對(duì)價(jià)格的預(yù)期。由于房地產(chǎn)不同于一般商品,當(dāng)價(jià)格上升時(shí),人們預(yù)期今后價(jià)格還要上升,需求量增加,房地產(chǎn)持有人惜售,供給量反而減少。這樣就進(jìn)一步刺激了價(jià)格上升,促進(jìn)了泡沫的產(chǎn)生。在泡沫破滅時(shí),價(jià)格下跌,人們認(rèn)為價(jià)格還要下跌,持有人紛紛拋售,反而增加了供應(yīng)量,同時(shí)由于無(wú)人肯接手買入而需求量減少,這樣就加劇了價(jià)格的下跌。第二,政策因素。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用是舉足輕重的,因此,每個(gè)政府都會(huì)下大力氣對(duì)該行業(yè)進(jìn)行干預(yù),我國(guó)也不例外。第三,房地產(chǎn)投資的過(guò)度增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度應(yīng)該與城市化進(jìn)程的步伐一致,如果一國(guó)的房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了城市化進(jìn)程的速度,就容易造成市場(chǎng)供給與市場(chǎng)需求的嚴(yán)重不平衡,房屋閑置率高,房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌,產(chǎn)生泡沫。第四,銀行信貸的非理性擴(kuò)張。由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須擁有雄厚的資金。但隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,開(kāi)發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,其開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源就是銀行貸款。一般來(lái)說(shuō),各國(guó)政府在對(duì)待房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款上都有一定的約束政策,但由于房地產(chǎn)的高回報(bào),使許多銀行在貸款的實(shí)際操作過(guò)程中,違反了有關(guān)規(guī)定,向開(kāi)發(fā)商發(fā)放大量貸款,甚至不去驗(yàn)證其信用等級(jí),大量的資金涌向房地產(chǎn)市場(chǎng),又缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)和手段,從而使許多開(kāi)發(fā)商擁有少量的資金就可以從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā),造成過(guò)度開(kāi)發(fā),而且各種投機(jī)行為愈演愈烈,不斷堆積金融風(fēng)險(xiǎn),給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。第五,結(jié)構(gòu)性矛盾。經(jīng)濟(jì)適用房和豪宅的開(kāi)發(fā)比例應(yīng)該控制在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)。如果開(kāi)發(fā)商為追求高利潤(rùn)而紛紛投向豪宅的開(kāi)發(fā),使一段時(shí)間內(nèi)大面積大戶型的豪宅開(kāi)發(fā)數(shù)量急劇上升而且閑置過(guò)多,經(jīng)濟(jì)適用房則出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況,這種結(jié)構(gòu)性的矛盾一方面提高了商品房空置率,一方面使經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格不斷提高,兩方面的作用極易導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫。另外,這種結(jié)構(gòu)性矛盾還包括高級(jí)寫字樓的過(guò)度開(kāi)發(fā)。

三、房地產(chǎn)泡沫對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響

第一,房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致金融危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫破滅的一個(gè)直接后果就是給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)大量的呆賬和壞賬,甚至?xí)T發(fā)金融危機(jī)。第二,房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡。房地產(chǎn)泡沫一方面導(dǎo)致投資預(yù)算增加,在高地價(jià)市區(qū)進(jìn)行的投資無(wú)利可圖,造成了公共投入的相對(duì)縮減,形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸,造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失衡。另一方面城市地價(jià)持續(xù)高漲,使得本來(lái)就稀少的土地大量閑置或者低度使用,土地投機(jī)的傾向日益凸現(xiàn),人們之間的資產(chǎn)差距越來(lái)越大,招致社會(huì)分配不公,帶來(lái)了深刻的社會(huì)問(wèn)題,同時(shí)也造成了社會(huì)結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重失衡。第三,引發(fā)社會(huì)危機(jī)。隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生,會(huì)造成大量的工廠倒閉,失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機(jī)中,犯罪案件也可能相應(yīng)的激增。第四,房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平衡運(yùn)行,破壞國(guó)民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)和比例,泡沫經(jīng)濟(jì)是由虛假的高盈利預(yù)期的投機(jī)帶動(dòng)起來(lái)的,并不是實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的結(jié)果。它的產(chǎn)生和形成使國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總量虛假增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)扭曲。房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在和發(fā)展將抑制其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

四、防范我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策及措施

中國(guó)的房地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫,并且到了“爆炸邊緣”,在目前各類房地產(chǎn)貸款余額可能超過(guò)2萬(wàn)億元的情況下,哪怕其中只有百分之一的不良貸款,也足以令這些商業(yè)銀行不堪重負(fù),并進(jìn)而危及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。盡管2003年央行出臺(tái)了住房信貸的121文件,但是回天乏力。受單位利益的驅(qū)使,銀行也期望好的貸款項(xiàng)目,但望眼欲穿惟有房地產(chǎn),所以私下難免推波助瀾。央行提高銀行存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),究竟影響會(huì)有多大,無(wú)人可知。鑒于歷史上的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的危害性,特別是1990年初日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后對(duì)日本經(jīng)濟(jì)的影響力,在此提出防范我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策及措施。

1、加大金融監(jiān)管力度。目前,我國(guó)還沒(méi)有建立起一個(gè)包括政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保或保證機(jī)構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系,房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏,除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外,對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無(wú)一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。金融體制不健全的情況下,如果金融部門過(guò)度解除金融管制,很容易造成大量信貸資金流入非生產(chǎn)性部門而引發(fā)泡沫。中央銀行在《2002年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中首次就防止房地產(chǎn)泡沫向市場(chǎng)發(fā)出警告,在肯定了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的同時(shí),也提醒要特別關(guān)注金融機(jī)構(gòu)貸款的集中度問(wèn)題,防止信貸過(guò)度集中于房地產(chǎn)業(yè),以免金融風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中。

2、加強(qiáng)對(duì)地價(jià)的監(jiān)測(cè)與調(diào)控。第一,建立城市基準(zhǔn)地價(jià)與公示地價(jià)制度,編制并定期地價(jià)指數(shù)、各類物業(yè)價(jià)格指數(shù),以之作為市場(chǎng)交易的參考與“道義勸告”。第二,建立房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估制度與成交價(jià)格申報(bào)制度,以使政府掌握每一宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格。第三,對(duì)商品房預(yù)售要作嚴(yán)格審查,防止開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地投機(jī)。第四,規(guī)范房地產(chǎn)融資行為,避免銀行呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。第五,利用貨幣金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱時(shí),政府可以通過(guò)提高利率、緊縮信貸額等貨幣政策來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)投資總額與投資結(jié)構(gòu),保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。第六,政府應(yīng)適時(shí)發(fā)出警告,公開(kāi)有關(guān)市場(chǎng)信息,加強(qiáng)對(duì)投資者防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的教育,引導(dǎo)其冷靜、理性地對(duì)待房地產(chǎn)投資。

3、盡快完善土地稅制。我國(guó)需要依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程和市場(chǎng)行為設(shè)定稅種,盡快建立合理的土地稅收體系,全面發(fā)揮土地稅制的調(diào)節(jié)作用。在稅制建設(shè)中,不僅要從保障財(cái)政收入角度來(lái)完善,而且還要從土地資源配置全過(guò)程,即從占有、使用、轉(zhuǎn)移、收益等各個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)建立和完善土地稅制,以達(dá)到充分發(fā)揮土地稅收對(duì)土地資源合理使用的調(diào)節(jié)作用。政府應(yīng)該嚴(yán)格監(jiān)測(cè)購(gòu)地者的投資開(kāi)發(fā)進(jìn)度,對(duì)在規(guī)定期限內(nèi)未進(jìn)行開(kāi)發(fā)或故意拖延開(kāi)發(fā)進(jìn)度的單位或個(gè)人征收賦稅,例如空地稅、土地保有稅等;同時(shí)強(qiáng)化土地增值稅,對(duì)一定時(shí)期內(nèi)多次轉(zhuǎn)讓的土地交易中的增值部分應(yīng)從嚴(yán)征稅。除了征收土地增值稅外,還應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制土地轉(zhuǎn)手頻率。值得一提的是,當(dāng)前有業(yè)內(nèi)人士提出通過(guò)征收土地財(cái)產(chǎn)稅來(lái)抑制房地產(chǎn)過(guò)熱,這也不失為一個(gè)有效的辦法。

4、規(guī)范政府市場(chǎng)主體行為。規(guī)范政府市場(chǎng)主體行為主要是規(guī)范土地出讓行為,加強(qiáng)其市場(chǎng)管理者的地位和管理措施。政府對(duì)劃撥土地使用權(quán)的交易應(yīng)做出嚴(yán)格限制與動(dòng)態(tài)監(jiān)控,以減少多次加價(jià)轉(zhuǎn)手的機(jī)會(huì);土地出讓應(yīng)采用土地招標(biāo)、拍賣,嚴(yán)格限制以協(xié)議方式出讓用地范圍;另外為了防止低價(jià)協(xié)議出讓土地,可以制定詳細(xì)、規(guī)范、可操作性強(qiáng)的協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

正所謂居安思危,防患于未然,只要我們能夠充分認(rèn)識(shí)發(fā)展過(guò)程中潛在的危機(jī),及時(shí)治理不良現(xiàn)象,并盡快完善相關(guān)的法律法規(guī)和稅制政策,可為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明前進(jìn)的道路。

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