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房產稅實施細則范文第1篇

北京明確房產稅執行標準1，哪些人需要繳納房產稅?

房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納稅義務人(以下簡稱納稅人)。

2，什么時間繳納?

房產稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為每年4月1日至4月15日、10月1日至10月15日。

3，房產稅是如何計算的?

房產稅計算公式

(1)，以房產余值作為計稅依據的，房產稅依照房產原值一次減除30%后的余值計算繳納。沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。按照房產余值計征的，年稅率為1.2%。

計算公式為：應納稅額=房產原值(1-30%)稅率(1.2%)

(2)，依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。

計算公式為：應納稅額=房產租金收入年稅率(12%)

4，哪些房產可以免征房產稅?

國家機關、人民團體、軍隊自用的房產;由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產;宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產;個人所有非營業用的房產;經財政部批準免稅的其他房產。

除法定免納房產稅的情況外，納稅人納稅確有困難的，由稅務機關核實情況、提出處理意見并報市政府批準后，減征或免征房產稅。已經稅務機關批準享受房產稅困難減免稅收優惠政策的，繼續執行至原優惠期滿為止。

北京市房產稅實施細則最新全文第一條 根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)第十條和規定，制定本細則。

第二條 凡座落在本市城區、郊區所屬的街道辦事處、縣城(含衛星城)、建制鎮轄區內和工礦區范圍內的房產，均應在本市繳納房產稅。國家和本市另有規定者除外。

本條所指城區、郊區所屬的街道辦事處、縣城(含衛星城)、建制鎮的范圍，均以北京市人民政府確定的行政區劃為依據。

第三條 納稅人有營業機構的，在獨立核算的營業機構所在地納稅;無營業機構的，在其房產所在地納稅。

第四條 企業、事業單位房產，不論自用還是出租均按征收月份前一個月的月末帳面房產原值，一次減除百分之三十后的余值，計算繳納房產稅。其他單位和個人出租的房產，以租金收入為房產稅的計稅依據。

第五條 除《條例》第五條規定者外，下列房產免納房產稅：

1、經有關主管部門批準由企業、事業單位和個人自辦的各類學校、圖書館、幼兒園、托兒所、哺乳室、醫院、醫務室、診所等占用的房產;

2、火葬場、殯儀館、公墓的房產。

3、經市人民政府或市稅務局批準免稅的房產。

第六條 納稅人納稅確有困難的，由納稅人提出申請，經稅務機關批準后，給予減稅或免稅照顧。

第七條 本市房產稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。

第八條 本細則后，納稅人應在稅務機關規定的 期限內，向主管稅務機關辦理納稅申報登記。具備自核自繳條件的，其應納的稅款，應在納稅期限內，自行計算繳納;不具備自核自繳條件的，由稅務機關填發房產稅繳款書，由納稅人繳納。

納稅人發生房產增加、減少或使用性質變更、租金調整等情況，必須在變動后十五日內到主管稅務機關辦理變更申報登記。

其他有關征收管理方面的問題，按《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》和本市有關規定辦理。

房產稅實施細則范文第2篇

第二條  房產稅在下列地區征收：

一、城市按市行政區域（含郊區）的區域范圍；

二、縣城按縣城鎮行政區域（含鎮郊）的區域范圍；

三、建制鎮按鎮人民政府所在地的鎮區范圍，不包括所轄的行政村；

四、工礦區指大中型工礦企業所在地非農業人口達二千人以上，工商業比較發達的工礦區。開征房產稅的工礦區須經省稅務局批準。

第三條  房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。

前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納稅義務人（以下簡稱納稅人）。

第四條  房產稅依照房產原值一次減除百分之三十后的余值計算繳納。

房產原值是指納稅人按照財務會計制度規定，在帳簿記載的房產原值。對納稅人未按財務會計制度規定記載，房產原值不實和沒有原值的房產，由房產所在地稅務機關參考同時期的同類房產核定。

房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

第五條  房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為百分之一點二；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為百分之十二。

第六條  下列房產免征房產稅：

一、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；

二、由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；

三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產；

四、社會舉辦的學校、圖書館（室）、文化館（室）、體育館、醫院、幼兒園、托兒所、敬老院等公共、公益事業單位自用的房產；

五、個人自有自用的非營業用的房產；

六、經有關部門核定屬危房、不準使用的房產；

七、經財政部門和省稅務局批準免稅的其他房產。

第七條  對少數民族地區、山區和其他地區部分新建立的建制鎮，由于經濟不發達，房屋簡陋，縣人民政府要求緩征的，可由縣稅務局上報，經省稅務局批準，可暫緩征收房產稅。

第八條  除本細則第六條規定者外，納稅人納稅確有困難，可向房產所在地納稅人稅務機關申請，經縣（市）稅務局批準，酌情給予定期減稅或免稅的照顧。

第九條  房產稅按年征收，分期繳納。具體的繳納期限，由市、縣稅務局規定。

第十條  納稅人應于本細則施行之日起二個月內，將現有房產的座落、結構、幢數或間數、面積、原值或租金等情況據實向房主所在地的稅務機關申報登記。申報登記后，納稅人變更地址，新建或購買的房產，產權轉移，房屋添建，改建增減原值，免稅房產出租或營業，應于變更、建成、購進、轉移、添建、改建竣工和出租、營業之日起二十天內，向所在地稅務機關申報。

第十一條  房產稅的征收管理，除本細則第十條規定者外，依照《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》和《廣東省稅收征收管理實施辦法》的規定辦理。

第十二條  房產稅由房產所在地的稅務機關征收。

房產稅實施細則范文第3篇

關鍵詞：資產交易 企業實質性 稅制管理

在國家稅務總局《關于加強股權轉讓所得征收個人所得稅管理的通知》（國稅函〔2009〕285號）及《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號）出臺前企業通常會選擇股權收購的辦法來達到資產收購的目的，因為該方法手續簡便，加上缺乏監管，不少企業采用按原價轉讓股權的方法逃避股權轉讓環節的稅費，但該方法存在很大的稅收風險，并且會將轉讓方的稅負轉稼給受讓方。下面我們通過一個例子分析用不同的方法進行實質性資產交易所產生的稅收成本及各自的利弊，以幫助企業選擇最佳方案。

例：A公司是一個有限責任公司，注冊資金為2000萬元，由甲（法人）投資1500萬元，占注冊資本的75%，甲公司是一個由自然人投資的有限公司，乙（自然人）投資500萬元，占注冊資本的25%。假設A公司賬面的主要資產為房產，賬面價值為1800萬元，其余為流動資產200萬元，A公司尚未開始生產經營。B公司欲以3820萬元的價格收購A公司的房產，交易完成后A公司將收益進行分配，甲公司也將投資收益向其股東進行分配（甲公司無虧損），即A公司將轉讓實質性資產的收益最終分配到自然人手中。

一、不同方法下交易產生的主要稅收成本

（一）A公司以房產作價3820萬元入股B公司，再由A公司股東將股權按A公司凈資產3515萬元的價格轉讓給B公司股東

所得稅：

①A公司以非貨幣資產投資，資產轉讓所得

3820-1800=2020萬元

2020*25%=505萬元

根據國稅發〔2000〕118號關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知第三條規定：企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。

②甲公司股權轉讓所得

（3820+200-505）*75%-1500=1136.25萬元

1136.25*25%=284.06萬元

根據國稅函（2010）79號關于貫徹落實企業所得稅若干稅收問題的通知第三條：企業轉讓股權收入，應于轉讓協議生效、且完成股權變更手續時，確認收入的實現。轉讓股權收入扣除為取得該股權所發生的成本后，為股權轉讓所得。企業在計算股權轉讓所得時，不得扣除被投資企業未分配利潤等股東留存收益中按該項股權所可能分配的金額。

個人所得稅：

①乙投資收益

（3820+200-505）*25%-500=378.75萬元

378.75*20%=75.75萬元

②甲公司股東投資收益

1136.25-284.06=852.19萬元

852.19*20%=170.44萬元

契稅：A公司以房產投資，交易雙方需繳納契稅

3820*2%*2=152.80萬元

稅收成本合計為

505+284.06+75.75+170.44+152.80=1188.05萬元

（二）B公司以公允價值4020萬元收購A公司股權

所得稅：

①甲公司股權轉讓所得

4020*75%-1500=1515萬元

1515*25%=378.75萬元

根據財稅〔2009〕59號《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》規定：企業股權收購相關交易處理規定，被收購方應確認股權轉讓所得或損失。

②A公司賬面房產不能按公允價值調整，公司不確認資產轉讓所得，賬面房產按公允價值計量與按賬面價值計量產生計稅基礎差異并產生所得稅差異。

計稅基礎差異：3820-1800=2020萬元

所得稅差異：2020*25%=505萬元

根據財稅〔2009〕59號《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》規定：企業股權收購相關交易處理規定，被收購企業的相關所得稅事項原則上保持不變。

個人所得稅：

①乙投資收益

4020*25%-500=505萬元

505*20%=101萬元

②甲公司股東投資收益

1515-378.75=1136.25萬元

1136.25*20%=227.25萬元

稅收成本合計為

378.75+505+101+227.25=1212萬元

（三）B公司吸收合并A公司，以非股權支付形式支付對價4020萬元

所得稅：

①A公司清算所得

4020-2000=2020萬元

2020*25%=505萬元

根據財稅〔2009〕59號《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》規定：

企業合并，合并企業應按公允價值確定接受被合并企業各項資產和負債的計稅基礎；被合并企業及其股東都應按清算進行所得稅處理。

②甲公司股權轉讓所得

（4020-505）*75%-1500=1136.25萬元

1136.25*25%=284.06萬元

個人所得稅：

①乙投資收益

（4020-505）*25%-500=378.75萬元

378.75*20%=75.75萬元

②甲公司股東投資收益

1136.25-284.06=852.19萬元

852.19*20%=170.44萬元

稅收成本合計為

505+284.06+75.75+170.44=1035.25萬元

從上面的例子我們可以看出，在實質性資產交易中轉讓方的股權結構不同會產生不同的稅收成本，一般情況下法人資本占的比例越高，稅收成本越高，造成這種結果的原因為。一方面是由于企業所得稅比個人所得稅的稅率要高5%，另一方面是由于稅法規定股權轉讓收入不能等同于股息、紅利等投資收益，不享受免稅政策，其中包含著重復征稅的因素。如果上例中A公司的股權結構為甲（法人）投資500萬元，占注冊資本的25%，乙投資1500萬元，占注冊資本的75%，三種方法計算的稅收成本分別為1036.55萬元、1010萬元、883.75萬元，因此在公司成立時就應根據投資策略做好籌劃。

二、不同方法的利弊分析

（一）A公司以房產作價3820萬元入股B公司，再由A公司股東將股權按A公司凈資產3515萬元的價格轉讓給B公司股東

優點：

（1）A公司可以承續；

（2）交易的資產可以按公允價值在B公司入賬，并進行攤銷。

缺點：

（1）需要繳納契稅，成本較高；

（2）需要進行兩次股權變更，房產權證需要進行變更，手續較繁鎖。

（二）B公司以公允價值4020萬元收購A公司股權

優點：

（1）A公司可以承續；

（2）只需進行一次股權變更，房產權證無需變更，手續簡便。

缺點：

（1）該方法雖然在交易的當時比另外兩種方法需要繳納的稅收較少，但由于該方法下，交易資產的賬面價值保持不變，會將稅負轉稼給受讓方，因此在交易時必須將該筆稅務成本考慮進去；

（2）在A 公司轉讓股權時，受讓方付出的股權投資成本將大于其在A公司所占股權的份額，該部分差額當受讓人為法人時可在其股權投資成本中體現，當受讓人為自然人時就無法體現，自然人股東在今后收回投資時存在被重復征收個人所得稅的風險。

（三）B公司吸收合并A公司，以非股權支付形式支付對價4020萬元

優點：

（1）交易的資產可以按公允價值在B公司入賬，并進行攤銷；

（2）稅收成本較低。

缺點：

（1）A公司需要進行清算；

房產稅實施細則范文第4篇

我國房地產行業具有一定的基礎性，從1978年改革開放至今，歷經三十多于年的發展，與其他產業間聯系密切，已然成為拉動國民經濟發展的支柱產業之一，所以房地產企業能否健康、穩定、可持續的發展在一定程度上影響著我國經濟的走勢。根據這幾年房地產企業發展走勢來看，房地產企業的資金鏈相較于其他行業而言則要更加緊張。因為房地產企業的開發產品具有單位價值高、建設周期長、負債比例大、資金回籠速度慢、融資難等等特點。目前房地產企業稅制設計不是很合理，很多部分的稅種都集中在流轉環節，而且多是以預繳的形式提前征收，再加上高額的土地出讓金和各種名目的費用，使的房地產開發企業面臨著巨大的經營壓力。因此，科學有效的稅務籌劃，能夠縮減企業稅收成本，有利于提高房地產企業的經濟效益，提高其競爭實力。

在利潤率普遍趨同的當今社會，降低成本很顯然是企業保持競爭優勢的一大法寶。而稅務籌劃工作的實質是指納稅企業在依照我國稅法的相關規定（含稅收法律、法規以及國家相關稅收規定）基礎上，以不觸及稅收法律法規界限的基礎上，通過對企業的投融資、經營管理等活動進行合理的分析和決策，充分利用國家有關稅收優惠政策，從不同納稅方案中選擇最優方案，規避納稅風險，實現稅負最小化，從而使企業達到利潤最大化這一經營目的。

二、房地產企業稅務籌劃現狀

2015年隨著全國兩會閉幕，房地產行業再次成為重要話題之一，房地產行業與宏觀經濟密切相關。國家在政策上加大了對房地產企業的宏觀調控力度，使得房地產企業的發展環境日趨復雜，在短期內限制了其經濟效益的增長。隨著我國稅收制度的逐漸完善，國內學者和專家近幾年開始了稅務籌劃方面的研究，截止到目前，已經出版許多涉及房地產行業稅務籌劃方面的的著作及專論，取得了一定成績。

三、房地產企業稅務籌劃的可行性

第一，政府鼓勵房地產企業開展稅務籌劃。一方面房地產企業通過稅務籌劃的方式在一定程度上可以提高納稅企業納稅的積極性；同時合法的稅務籌劃也規避了偷稅漏稅等違法行為；另一方面對企業而言，有效的稅務籌劃要求企業涉稅人員具備較高的財務管理水平，能夠提高企業資源的有效配置，優化產業結構。

第二，我國的稅收環境逐漸國際化。我國自加入WTO以來，市場經濟逐漸與國際接軌，納稅企業在依法納稅的基礎上，不斷學習與借鑒國外稅收法律法規。在國際化的稅收背景下，為房地產企業充分有效利用各國各項稅收優惠政策，實施稅務籌劃提供了自由發揮的平臺。

第三，隨著現代市場經濟的日趨復雜，相關稅收法律法規具有一定的滯后性和缺陷性，這為房地產企業合法的稅務籌劃提供自由發揮的土壤。

四、房地產企業主要稅種籌劃方法

房地產企業在經營過程中，前期投資金額很高，而且經營周期長，負債比例較大，資金回籠速度慢；除此之外，房地產企業開發經營業務日趨復雜，企業除了土地、房屋的開發以外，還要建設相應的基礎和公共配套設施，經營業務涵蓋了征地、拆遷、勘測、設計、建設、銷售到售后服務等一系列環節，當然各個環節都會牽扯到涉稅事宜。其中在建設環節會涉及繳納耕地占用稅、營業稅及其附稅；銷售環節，需要繳納營業稅、附稅以及可能還會涉及印花稅等等。

我國房地產企業在經營過程中涉及的稅種比較多，進行稅務籌劃的稅種主要有4種：營業稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅。稅率一般為營業稅一般為5%（其中建筑業為3%）；土地增值稅是四級超率累進稅率從30%至60%；房產稅稅率為1.2%和12%兩種比例稅率；企業所得稅為25%等等。

（一）營業稅

房地產企業在經營過程的不同環節所涉及營業稅稅率和計稅依據會有差異，這塊主要是利用兩種方法：一是利用營業稅的不同稅率進行稅務籌劃，二是利用營業稅的計稅依據進行稅務籌劃：

1.營業稅稅率差異――不動產銷售和裝修分離。根據《營業稅暫行條例》及《營業稅暫行條例實施細則》的規定，房地產企業為房屋及構筑物裝修從而獲取的價款，需依照“營業稅-建筑業”繳納3%的營業稅。

例1：當前大多房地產企業在銷售精裝商品房時，收到的全部價款中包括因提供裝修服務的費用，在計算營業稅應納稅額時，這部分裝修價款會作為價外費用計入到營業額中，按照“營業稅――銷售不動產”5%的稅率依此納稅，因而無法適用“營業稅―建筑業”3%的營業稅稅率納稅。因此，房地產企業在銷售精裝商品房時建議采取商品房銷售與提供裝修服務相互分離的方式，也就是說企業在銷售毛坯房時，與客戶獨自核算裝修服務費用，即同客戶一方面簽訂不動產裝修和不動產銷售兩份合同。換言之房屋的銷售價款按照“營業稅―銷售不動產”稅目稅率5%計征營業稅，而房地產企業提供的裝修價款將按照“營業稅―建筑業”稅目3%計征營業稅，最終房地產企業節約2%的應納稅額。

例2：房地產企業大多與與其他建筑單位一同開發，也就是“分包”給其他建筑公司，根據《營業稅暫行條例》及《營業稅暫行條例實施細則》的規定，房地產企業作為發包人將以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他承包單位的分包款后的余額為營業額。如果承包建筑單位僅僅是負責建筑工程的組織和協調事宜，對于承包方將按照“營業稅―服務業”這一稅目5%稅率納稅；但是如果建筑單位承包建筑安裝作業，不管其是否有參與施工，都應按照“營業稅―建筑業”這一稅目3%稅率納稅。因此房地產企業作為發包方與建筑單位在合作開發過程中，需簽訂建筑安裝工作合同，按照“營業稅―建筑業”3%稅率計稅，節約2%的應納稅額。

2.營業稅計稅依據差異――降低價外費用。根據《營業稅暫行條例》及《營業稅暫行條例實施細則》的規定，營業稅的計稅依據是營業額，營業額等于全部價款加上價外費用。房地產企業可以采取合法手段降低企業自身價外費用方面已達到減輕稅負的效果。

例如：大多房地產企業在銷售不動產時，在收取全部價款時大多連帶收取一部分其他費用，譬如：采暖費、物業費、水和電的初裝費、基礎設置的配套費用等等，按照規定這部分費用全部作為價外費用一并收取營業稅。因此房地產企業可以在房屋銷售之前，自行開立一家物業公司，以該物業公司來處理和收取這一部分價外費用，因此代收的這部分費用不再劃歸到該房地產企業的相關價外費用，從而降低房地產企業稅負。

（二）土地增值稅

1.分散有關經營收入，降低土地增值率。例如：某房地產企業出售一棟房屋，總售價為1000萬元，進行了簡單裝修和必備的基礎實施安裝。根據規定，該房地產企業允許扣除400萬元的費用，也就是說該筆交易中實現的房屋增值額為600萬元。在此環節中該房地產企業應該繳納土地增值稅。根據規定土地增稅應納稅額是實現的增值額除以允許扣除項目的金額的比率，按照超率累進稅率，找到相適用的稅率累進計算征收。換句話說，增值率越高，按照超率累進稅率方式所使用的稅率檔次越高，自然繳納的稅款也是逐級累加的。通過計算該房地產企業土地增值率為：400/600*100%=150%。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，適用的稅率檔為50%，速算扣除數為15%。因此在此環節應當繳納增值稅稅額為：600*50%-400*15%=240（萬元）。

如果該房地產企業將該房屋的出售與客戶分別簽訂兩個合同，也就是一個是房屋買賣合同，另一個是房屋裝修合同。前者不包括裝修費用，合同總金額為700萬元，可允許扣除項目費用為300萬元；后者合同金額為300萬元，允許項目扣除費用100萬元。前者的土地增值率為：400/300*100%=133%。應繳納的土地增值稅應納稅額為：400*50%-300*15%=155（萬元）。

因此，通過上例分析，通過將經營收入分開計算，是房地產企業實現少納稅的關鍵。分散經營收入減少土地增值額，使得房地產企業稅收負擔減少85萬元（240-155=85萬元）的稅額。

2.巧用扣除費用扣除項目，降低土地增值率。房地產企業可通過增加可允許扣除項目金額這種途徑以達到降低土地增值率或者增值額，也是房地產企業實現少納稅的又一關鍵方法。

例如：某房地產企業開發一處房屋，支付800萬元取得土地使用權，花費1400萬元用于土地開發和配套必備設施的安裝，在公司的財務賬上財務費用中針對該房地產項目分攤的利息支出為200萬元，不超過當期商業銀行同期同類貸款利率。對于是否提供金融機構證明，公司財務人員發現，不提供可供扣除項目費用為：（800+1400）*10%=220萬元；如果提供證明，可供扣除項目費用的最高額為200+（800+1400）*5%=310萬元。

因此，通過上例分析，房地產企業提供金融機構證明是明智選擇，增加可允許扣除項目金額，以減輕稅負。

3.利用稅收優惠政策中20%這一臨界點進行稅務籌劃。依據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條扣除項目金額之和的20%是可以免征土地增值稅；但是如果增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅。房地產企業可以充分利用這20%的臨界點進行稅務籌劃，關鍵點就是房地產企業在建造普通標準住宅出售時，將土地增值率控制在20%以內，獲得免稅待遇。

（三）企業所得稅

1.房地產企業可以合理延遲房屋產權轉移時間。根據稅法相關規定，房地產企業在銷售房屋時，只有當房屋的所有權權屬關系發生變更時，企業才確認銷售收入的實現，此時間為納稅義務發生時間點。所以，房地產企業可以通過合理合法適當推遲房房屋所有權等權屬關系轉移時間，延遲房產證的辦理，以此推遲確認銷售收入實現時間點，延遲繳納企業所得稅的時間，緩解房地產企業在資金緊張情況下的納稅負擔。

2.房地產企業可以合理延遲銷售成本最終確認時間。根據稅法相關規定，房地產企業在生產經營過程中，通常會發生房屋所有權等權屬關系變更已辦理，企業的銷售收入已實現，但實際上卻還有一些基礎等配套工程還未最終完全辦理竣工結算等手續的情況，由此造成房地產企業無法準確地確認和核算房地產項目的最終成本、費用或損失。因此，房地產企業的財務管理人員可以通過合理延遲房屋銷售成本的最終確認時間，延緩繳納企業所得稅的時間，緩解房地產企業在資金緊張情況下的納稅負擔，實現企業利益最大化。

（四）房產稅

1.房地產企業的自用房屋的房產稅以房產余值計稅，房產余值是房產原值一次減除10%～30%后的余值，扣除比例由當地省、自治區、直轄市人民政府決定。房產原值指在會計核算賬簿上“固定資產”賬戶上記載的房屋原價，該原值包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計價的配套設施。也就是說，自用房屋的房產原值與企業應納房產稅稅額成正比例關系，房產原值越大，扣除比例一定的情況下，房產稅稅額越高。所以，房產稅稅務籌劃的關鍵就是合理適度地降低房產原值，房地產企業的財務管理人員可以將能與房屋主體分隔開的建筑部分分離出去，單獨確認其價值，不作為房產原值的核算范圍，以達到房產稅的納稅籌劃。

例如：某房地產企業采用從價計征以房產余值作為其計稅方式。按照《房產稅暫行條例》的有關規定，房產稅按征稅對象劃分屬于財產稅類，房產是以房屋形態存在和表現的一項財產，獨立于房屋之外的有關建筑物不包括在內。準確掌握稅法規定中對房屋的定義，對獨立于房屋之外的建筑物是不征收房產稅的，所以企業財務人員在核算房屋原值的時候，要將房屋與可分隔開的建筑物以及各種附屬設施、配套設施進行適當劃分，分開確認和核算。

房產稅實施細則范文第5篇

關鍵詞：無產權車位 轉讓 稅收

稅收是國家財政資金的重要來源，而進行及時準確的納稅，不但可以促進企業納稅守法責任的履行，也可以防止因為不合理納稅或非主觀少繳稅款而受到稅務機關的處罰。因此，房地產開發企業應在政策允許條件下進行必要的納稅籌劃，同時根據優惠政策合理進行資源配置，對提高企業依法納稅意識，凈化稅收法制環境，促進企業公平競爭，推動國民經濟健康發展都具有重要的意義。房地產開發企業出售無產權車位是企業進行商品房屋開發過程中所伴生的一種房地產資源，由于沒有進行產權轉讓而只是所有權的轉讓，因此，從稅法角度來講實質上是長期的租賃行為，只不過這種租賃行為的期限與土地使用年限相同，一般稱之為銷售使用權而非所有權。由于房地產開發企業無產權車位轉讓屬于輔業，企業對其重視程度不夠，往往容易形成多繳稅款而導致納稅負擔加重，或者少繳稅款而導致被稅務機關處罰的兩難境地。基于此，本文對房企無產權車位轉讓相關稅收問題進行探討，以期幫助企業進行合理的納稅籌劃。

一、營業稅的相關稅收問題

對于房地產開發企業出售無產權車位，由于不涉及到所有權的轉讓問題，因此，不能作為財產所有權轉讓來繳納營業稅，而應從長期租賃角度來進行營業稅繳納。國家稅務總局2005年在《關于營業稅若干政策問題的批復》中對此比照了土地所有權進行了納稅相關事項的規定，對于租賃合同中對租賃期限的規定，不論租賃期限的長短如何，都不能將租賃行為比照房屋轉讓行為進行稅務處理，而應按照營業稅中的服務業的明細項目進行營業稅的繳納。從無產權的車位轉讓情況來看，由于其是房屋建筑物的一個重要組成內容，因此，不論是作為成本對象在房地產企業進行單獨核算還是作為公共配套設施來進行處理，都應該按照營業稅中的服務業（租賃業）進行營業稅的繳納。在納稅時間上來看，根據《營業稅暫行條例實施細則》的相關規定，不論是否進行產權轉讓，對于以上事項如果是采用預收款的，應為實際收到預收款的時間來確定納稅義務的發生時間。需要注意的是，由于我國《合同法》規定租賃期最長的時間為20年，超過了20年的租賃業務將視同為無效，而我國房屋產權的期限是40年到70年，而無產權車位轉讓雖然沒有進行所有權轉讓，但一般和房屋所有權趨于一致，因此，企業進行稅務籌劃時，要充分關注合同有效期，租賃期屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年，進而確保房屋產權和無產權車位轉讓在時間上區域一致。企業需要根據實際情況及稅務部門相關規定進行必要的納稅處理。

二、所得稅的相關稅收問題

所得稅的課稅對象是實際取得的一定的財產收入，而不論這種轉讓收入是進行所有權轉讓還是非所有權轉讓，或者是進行租賃的行為，只要是企業取得了實際的收入，就應該對其進行相應的課稅。對于無產權的車位，其所獲得的收入都應納入企業的收入進行核算并繳納稅款，因此，其相關的成本或公共配套設施費用轉入銷售成本，作為企業應納稅所得額進行扣除，將企業當期獲得的凈收入進行稅款的繳納，所收到的銷售款也應當一次性計入企業所得稅收入。

三、其他相關稅收問題

印花稅方面，無產權車位的轉讓由于沒有將所有權進行轉讓，因此不屬于合同法所規定的買賣合同的范疇，但由于屬于租賃業務，因此，應按照財產租賃合同規定的合同總金額的千分之一繳納印花稅。

土地增值稅方面，根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉讓應當以辦理相應產權為標志，產權未發生轉移就不構成出售或轉讓。無產權車位的轉讓收入是按照租賃業務處理的，由于未發生產權的轉移，不需要繳納土地增值稅。

房產稅方面，財政部在2005年出臺了關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》，規定房產稅的課稅范圍主要包括了具有建筑功能的地上和低下建筑物，以及相應的地下人防設施。根據以上規定可以看出，房產稅的課稅范圍不僅僅包括地上空間的車位，而且還包括了地下空間所開發出來的車位。在稅率方面，地下車位如果進行出租的，按照房產出租收入的12%繳納房產稅。無產權車位轉讓的政策在全國各地有很大的區別，相關稅收的地方規定也有不同，在政策理解上，存在較大的差異。此稅收政策不夠明確，建議按照實質重于形式的原則繳納房產稅。具體執行中還要取決于主管稅務機關的自由裁量權如何確定，公司可以與主管稅務機關充分溝通。在稅法允許的范圍內，選擇有利的納稅方式。同時，注意規避納稅風險，以免除不必要的稅務處罰。在此對繳納房產稅的方式可以從以下幾個角度進行籌劃：一是鑒于無產權車位使用權已不可撤銷地讓渡給了業主，業主成為事實上的實際使用者，按實質重于形式原則及稅收相關原理，開發商不應在保有環節對已經無法支配的房產承擔納稅義務，而應由業主按照購置房產稅率進行納稅；二是房產稅條例規定，房產稅按年征收，分期繳納，無產權車位轉讓收入系一次性取得，計算房產稅時是否以年化租金為基礎，按年繳納；三是房產稅條例規定，房產稅依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%，是否可按車位原值計算繳納，按車位原值的70%計算繳納房產稅。

四、注意事項

房地產開發企業進行無產權車位轉讓稅收籌劃的目的是為取得企業整體利益最大化。對企業來說，不能僅僅只關注個別稅種稅負的高低，某一稅種少繳了，另一稅種可能會存在多繳的可能，因而必須著眼于企業整體稅負的輕重，而進行全面系統的綜合統籌。同時，不僅要使企業整體稅負最低，還要避免一味追求節稅效益而導致銷售與利潤的下降；要具體問題具體分析，稅收籌劃必須在應稅行為或應稅事實發生之前對企業的投資、經營和理財等活動進行籌劃和安排。

參考文獻：