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一、外部風險

1.政策風險房地產投資對政策反應比較敏感，受到諸如金融、房地產管理、稅費等多種政策因素的影響和制約。如不處理好投資與政策之間的關系，將會影響到實現房地產開發投資的收益目標，進而給投資者帶來風險，并可能最終使銀行產生大量的不良資產。對于房地產開發企業而言，選擇符合政府導向、收益穩定的或有稅收優惠政策的項目進行投資才是避免政策法律風險最有效的方法。而對商業銀行來說，不但要全面詳細地了解國家的政策法規的規定，而且還要對政策法規的變化趨勢進行分析和判斷，并貫徹到貸款的決策與日常的管理中，方能避免政策法規風險。由于目前房地產行業的政策不斷創新、快速變化使得房地產經營處于動態變化環境中，如果不能適應這種變化，將導致房地產經營和商業銀行房地產信貸遭遇風險。商業銀行需要準確把握政策脈搏不斷動態調控自己的信貸政策，才能保證企業既不會因為和政策導向違背，導致信貸流失損失，又不會因為判斷失誤，過于縮小房地產信貸，造成房地產信貸業務利潤下降的風險。

2.市場風險房地產市場變化的，不確定性給房地產開發投資、貸款帶來的風險就是市場風險。房地產屬于不動產，具有不可移動的屬性，一旦投資開發建設，狀態就難以調整或改變，因此投資者需要對市場的供求現狀和趨勢作認真的分析，對房地產乃至經濟發展的周期做出預測和判斷，采取相應的應對策略，以減少由于對市場狀況的錯誤判斷而造成的損失。就其影響程度來看，運營風險和財務風險主要受某一單一客戶自身原因影響，故其影響面并不大；政策風險和市場風險由于影響的全局性和長遠性，對商業銀行的貸款沖擊非常大。此外，政府政策的調整對市場性風險因素也有很大程度上的影響，當市場性風險和政策法規風險同時作用于房地產時，很難對兩者加以區分。但不論怎樣，最終的表現形式都是市場性風險。因此，市場風險對貸款質量沖擊最大，影響更深遠。對于貸款銀行來說，只有充分研究和準確把握國家宏觀經濟政策的走勢、宏觀經濟的發展周期，直至房地產行業的供需趨勢，才能有效防范這種風險、確保房地產貸款質量。

二、內部風險

1.信貸評審制度的內部管理風險房地產開發企業從申請到發放貸款需要長時間的業務處理周期，根本無法滿足市場競爭的需要。造成目前我國房地產企業進行市場行為轉換無法獲取足夠及時的資金支持，從而對商業銀行房地產信貸造成了風險。另外，銀行業務職能部門往往會根據自己的需求設置自己的流程或制度，缺乏與其他部門的溝通與銜接，導致部門之間操作流程存在重復或沖突。比如說，目前我國社會信用體系建設還處于初級階段，很多銀行部門為方便搜集信息，都有自己的信息平臺，各自的信息相互獨立，不能實現共享，造成資源的浪費和信息孤島現象。再如，多數部門的業務操作系統也不統一，造成大量人力的浪費，也給管理造成混亂。此外，大量的信息依靠手工計算并填報匯總，占用了基層行大量的時間和精力，也容易造成數據的誤差。銀行在設計和整合流程時，如果不能加強總體規劃，使流程之間相互協調、降低摩擦，減少內耗，則使得銀行面對房地產信貸這種量大而復雜的信貸業務就會陷入混亂的管理，從而導致潛在的風險越來越大。信息不對稱風險雖然我國已逐步開始建立社會信用體系，并將個人信用記錄登記在個人征信系統上，但較發達國家來比，我國信用體系還不健全。在信貸活動中，銀行對借款人的信用質量、風險類型和資金償還概率的判斷與借款人真實情況比較會出現偏差，于是，依托偏差的判斷得出的的風險管理策略一定也會偏差。隨著信息不對稱缺口的擴大，會致使銀行對借款人出現篩選和監督失誤，從而使銀行信貸資產質量趨于惡化。

2.流動性風險目前，我國商業銀行整體上流動性風險處于可控狀態，房地產貸款總額并不大，但受央行數次上調準備金率影響，我國商業銀行資產的流動性逐年下降，使得流動性風險不斷增加。我國商業銀行的房地產貸款總量占全部信貸資產的比例已經達到18.3%，按現在的增長速度，很快就會達到30%。現階段，我國商業銀行主要依靠隱含的政府對存款的擔保支持和居民的高儲蓄率支撐自身的流動性和安全性，但長期保持如此之高的儲蓄率都是不可能的，一旦儲蓄率出現下降趨勢，商業銀行的流動性壓力將會凸顯。我國房地產貸款發展較早的城市，商業銀行流動性風險已開始初步顯現，部分中小金融機構資不抵債，流動性風險突出，個別城市商業銀行和城市信用社還相繼發生了擠兌事件。

三、結語

由此可見，在目前我國房地產投資迅猛增長的同時，由于開發企業融資渠道單一導致過多依賴于銀行信貸資金，銀行的房地產開發貸款和個人住房貸款成為開發企業籌集資金和彌補資金缺口的主要手段，加之銀行在房地產信貸業務方面的管理制度不完善導致了房地產投資的風險轉變成為銀行的房地產信貸風險，而開發企業從風險中逐步分離的現狀使得房地產開發對他們來說成為了一種投資少、風險小、效益高的產業，加上地方政府的行政行為更加助長了這種趨勢的蔓延，引起房地產投機行為的大量產生，又進一步加劇了銀行房地產信貸業務風險。中國各主要商業銀行的信貸依然主要偏重于房地產行業，而且房地產信貸規模還將進一步擴大。這是由國內金融市場結構及房地產經營模式和資金周轉特點決定的。雖然這種融資結構并不必然導致房地產信貸風險，但是房地產融資過分依賴于銀行，在發生金融危機時會給予金融系統沉重的打擊。商業銀行要高度重視房地產信貸風險及其危害性，增強防范信貸風險的意識。

作者：張潔單位：河南經貿職業學院