前言：本站為你精心整理了不動(dòng)產(chǎn)善意取得法律范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價(jià)值，我們的客服老師可以幫助你提供個(gè)性化的參考范文，歡迎咨詢。

一、

構(gòu)建我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得

（一）國(guó)內(nèi)觀點(diǎn)概述

如上所述，國(guó)內(nèi)對(duì)是否建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得態(tài)度不一，有為肯定者，亦有持否定者。否定者內(nèi)部又分為兩派觀點(diǎn)，第一種認(rèn)為，當(dāng)代不動(dòng)產(chǎn)普遍建立了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，由于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的普遍公開(kāi)性，任何人均不得宣告自己不知道登記的內(nèi)容，這樣，主觀意義的善意已經(jīng)不在有可能得到確認(rèn)。[①]否定論第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信力，通過(guò)公信原則對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易安全給予保護(hù)便以足夠，不必另設(shè)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。[②]按筆者之淺見(jiàn)，我國(guó)應(yīng)建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。

（二）不動(dòng)產(chǎn)善意取得的基礎(chǔ)

1、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的倫理基礎(chǔ)-人的互相尊重。

各國(guó)法律多以一定之人的形象為規(guī)范基準(zhǔn)。我國(guó)現(xiàn)行《民法通則》及《民法典（征求意見(jiàn)稿）》同樣系以人為本位。而其倫理基礎(chǔ)則在于人的互相尊重。即每個(gè)人得要求他人尊重其存在及尊嚴(yán)，而此更須以尊重他人為前提。[③]誠(chéng)如康德所云：“每個(gè)人都享有要求其他人尊重自己的權(quán)利，而他人也必須相對(duì)于任何其他人受到該義務(wù)的約束”。人及人的尊嚴(yán)是整個(gè)法律秩序的最高準(zhǔn)則。人的互相尊重的法律化，是指?jìng)€(gè)人之自由范圍及權(quán)利的行使應(yīng)顧及他人或更高的價(jià)值利益。正是基于這一倫理規(guī)范而產(chǎn)生了信賴保護(hù)原則，并以不同的形式表現(xiàn)于民法，如表見(jiàn)、表見(jiàn)法定代表、誠(chéng)信原則及善意取得等。從而可知，建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得是以人的互相尊重這一倫理基礎(chǔ)法律化的必然要求。

2、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)-交易安全

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步繁榮以及擔(dān)保制度融通資金功能的全面發(fā)揮，對(duì)交易安全的要求也越來(lái)越高。如果要求買受人（債權(quán)人）在每一交易（設(shè)定抵押權(quán)）過(guò)程中對(duì)出讓人（抵押人）是否為原權(quán)利人進(jìn)行調(diào)查似不可能，即使是可能的話，那征信成本也相當(dāng)高昂，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重受阻。為此，實(shí)有賦予登記推定力公信力，建立善意取得的必要。

3、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論基礎(chǔ)-登記公示推定力與公信力

所謂登記的推定力是指，依法在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所為記載某人享有某項(xiàng)權(quán)利時(shí)，推定該人享有此權(quán)利，而依法在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上涂消某項(xiàng)權(quán)利時(shí)，推定該權(quán)利消滅。賦予登記推定力的目的便在于交易安全。然而，并非任何相信登記記載的交易當(dāng)事人都給予保護(hù)，只有那些正當(dāng)信賴登記的善意者才值得保護(hù)。因此，在賦予登記推定力之后，必然要賦予登記公信力。所謂登記公信力是指，對(duì)于登記的內(nèi)容給予信賴者，法律根據(jù)信賴內(nèi)容賦予法律效果，縱使登記內(nèi)容與實(shí)體關(guān)系不一致，法律亦視登記內(nèi)容為正確，從而發(fā)生與真實(shí)的權(quán)利狀況一樣的法律效果。善意取得便是以登記公示推定力與公信力為其理論基礎(chǔ)的。

（三）對(duì)否定論者的評(píng)判

否定論的第一種觀點(diǎn)便在于犯了認(rèn)為人類萬(wàn)能、人類完美無(wú)缺的錯(cuò)誤。盡管賦予登記推定力公信力的國(guó)家，為避免公信原則的泛濫，導(dǎo)致?lián)p害原權(quán)利人過(guò)巨，以至危及上百年來(lái)所建立起來(lái)的私的秩序，往往都對(duì)登記實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義。但由于各方面的原因，并不能使其登記恒為準(zhǔn)確，如（1）登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤、（2）物權(quán)受讓人偽造出賣人的登記委托書、（3）登記實(shí)質(zhì)關(guān)系無(wú)效或被撤消卻未來(lái)得及變更登記、（4）受讓人與第三人惡意串通偽造授權(quán)書等。[④]在這種情況下，善意信賴登記者自應(yīng)值得保護(hù)。這實(shí)質(zhì)上是法律在原權(quán)利人與善意受讓人利益沖突中迫不得已的抉擇；是為保護(hù)交易安全與便捷、穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序而采取的無(wú)奈措施；是“人的互相尊重”這一倫理性原則在交易中的表現(xiàn)。

否定論的第二種觀點(diǎn)有相當(dāng)一部分支持者，也是比較有力的觀點(diǎn)。然而，我認(rèn)為其不足便在于：（1）不符合邏輯。我們知道，動(dòng)產(chǎn)善意取得便是建立在對(duì)占有的公信力基礎(chǔ)之上的，而因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不僅容易而且頻繁，價(jià)值相對(duì)較小，用登記做公示公信手段不合成本，故只能用占有與交付來(lái)表征權(quán)利享有與變動(dòng)。因此其公信力是極弱的。既然動(dòng)產(chǎn)公信力這么弱都承認(rèn)善意取得，那么登記較占有交付公信力為強(qiáng)卻反而不適用，自是于理不合。（2）不符合物權(quán)法定原則。物權(quán)法定，是物權(quán)法的一大原則。根據(jù)這一原則，不僅物權(quán)的種類、內(nèi)容不得任意創(chuàng)設(shè)，就是物權(quán)的取得方式亦應(yīng)符合法律規(guī)定，否則不予承認(rèn)。而物權(quán)取得方式，根據(jù)各國(guó)法律規(guī)定，只有原始取得（如添附）與繼受取得（如買賣），卻并沒(méi)有公信原則可作為物權(quán)取得方式的。

此次，梁慧星教授主持起草的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》為適應(yīng)交易安全的需要，便吸收了德瑞經(jīng)驗(yàn)，賦予了登記公示力與公信力（草案18條、19條）。這一成果值得肯定。

二、當(dāng)今世界各國(guó)均規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，以維護(hù)交易安全，保護(hù)善意第三人利益。如法國(guó)民法典2279、2280條，德國(guó)民法典932、933、935、1207條，瑞士民法典714、884（2）、933條，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法典801、886、948條等。

然而，各國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得，卻因各國(guó)民法典賦予不動(dòng)產(chǎn)登記效力不一，而異其規(guī)定。如根據(jù)日本民法177條規(guī)定，僅賦予登記對(duì)抗力，在這種制度下，登記作為公示方法所為的推定乃消極性的推定，故而登記對(duì)抗主義所保護(hù)的信賴乃消極的信賴。因此，自是無(wú)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的問(wèn)題。而根據(jù)德國(guó)民法典891（2）、892（1）條規(guī)定，其賦予登記較強(qiáng)的推定力與公信力。其必然的邏輯結(jié)果是存在不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。

我國(guó)民法通則雖未明文規(guī)定動(dòng)產(chǎn)善意取得，但從票據(jù)法12條、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》89條規(guī)定來(lái)看，我國(guó)是承認(rèn)這一制度的。但我國(guó)民法學(xué)界對(duì)是應(yīng)否賦予登記以公信力，從而建立完整的動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度態(tài)度不一。本文試就建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得的基礎(chǔ)、適用條件、性質(zhì)、原權(quán)利人的保護(hù)等問(wèn)題進(jìn)行探討

三、適用條件

（一）、轉(zhuǎn)讓人無(wú)權(quán)處分

1、無(wú)權(quán)處分中處分的含義

無(wú)權(quán)處分中處分的含義，因各國(guó)法律行為模式不一，其具體含義所指，最具爭(zhēng)議。主要有以下幾中：（1）法國(guó)式。依法國(guó)民法，物權(quán)變動(dòng)為債權(quán)行為（負(fù)擔(dān)行為）的必然結(jié)果，沒(méi)有必要在債權(quán)行為之外再擬制一個(gè)物權(quán)行為（處分行為-下文為論述方便兩者并沒(méi)有做嚴(yán)格區(qū)分，盡管他們是有區(qū)別的）。自然其所指的處分是債權(quán)行為。日本民法從之。（2）德國(guó)式。依德國(guó)民法，其不僅承認(rèn)物權(quán)行為，而且進(jìn)一步賦予其無(wú)因性。故其所謂處分僅指物權(quán)行為。我臺(tái)灣從之。（3）瑞士式。依瑞士民法，其承認(rèn)物權(quán)行為，這一點(diǎn)與德國(guó)同，但他卻明文規(guī)定，原因行為無(wú)效的，所有權(quán)移轉(zhuǎn)行為原則上無(wú)效。從而否認(rèn)無(wú)因性。這一點(diǎn)與德國(guó)異。因此，一般認(rèn)為其所指處分亦為物權(quán)行為。

那么我國(guó)立法如何抉擇，頗值考慮。根據(jù)我國(guó)1999年《合同法》51條精神，原則上持第一種觀點(diǎn)（當(dāng)然我國(guó)在采債權(quán)主義的同時(shí)附加了形式主義的要求）。然而，其因此導(dǎo)致的整個(gè)法律前后不協(xié)調(diào)深受批判（如51條與150條之間的矛盾）。故而，我們應(yīng)該重新檢討一下我們的理論。筆者以為，采瑞士模式較為合理。以往我國(guó)學(xué)者對(duì)物權(quán)行為的態(tài)度，多從其無(wú)因性出發(fā)，論證其無(wú)因性的缺陷，從而便進(jìn)一步輕率的得出否認(rèn)物權(quán)行為獨(dú)立性（區(qū)分原則）的結(jié)論。固然，物權(quán)行為的無(wú)因性具有諸多的不足，但否認(rèn)無(wú)因性與是否承認(rèn)物權(quán)行為獨(dú)立性并沒(méi)有必然的邏輯關(guān)系。獨(dú)立性闡述的僅僅是在債權(quán)行為之外還有一個(gè)物權(quán)行為，至于該物權(quán)行為是否受債權(quán)行為的影響是有因或無(wú)因性解決的問(wèn)題。獨(dú)立性是前提，只有存在物權(quán)行為獨(dú)立性的前提下，我們才有資格說(shuō)是否有無(wú)因性。我們無(wú)法因無(wú)因性的缺陷而得出整個(gè)否認(rèn)物權(quán)行為的結(jié)論。否則，豈不是用結(jié)論來(lái)否定前提？以往，學(xué)者之所以當(dāng)然認(rèn)為承認(rèn)獨(dú)立性就等于承認(rèn)了無(wú)因性，實(shí)是誤解了獨(dú)立性的含義，把由無(wú)因性解決的問(wèn)題提前由獨(dú)立性來(lái)承擔(dān)。何況，承認(rèn)物權(quán)行為具有重大實(shí)益。如（1）債權(quán)行為生效不須行為人有處分權(quán)，而物權(quán)行為有效則須行為人有處分權(quán)，否則效力待定。（2）物權(quán)行為要求標(biāo)的物特定（一物一權(quán)原則），但債權(quán)行為卻不必。[⑤]（3）拋棄所有物、設(shè)定抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)等便是物權(quán)行為最好的左證。正是基于上述理由，筆者建議我國(guó)改采瑞士模式較妥。自然無(wú)權(quán)處分中的處分指物權(quán)行為無(wú)疑。

2、無(wú)權(quán)處分的含義。

根據(jù)上文所述，無(wú)權(quán)處分是指無(wú)處分權(quán)人未經(jīng)處分權(quán)人（原權(quán)利人）授權(quán)或同意而以自己名義擅自處分他人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的物權(quán)行為。其具體包括以下幾種情況：（1）自始無(wú)權(quán)處分。如不動(dòng)產(chǎn)共有人未經(jīng)他共有人同意而處分共有物。（2）轉(zhuǎn)讓人本有權(quán)處分，但嗣后因某種原因喪失處分權(quán)。如不動(dòng)產(chǎn)買受人取得不動(dòng)產(chǎn)后再將該不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，但前轉(zhuǎn)讓人撤消合同或前合同本身便無(wú)效。

應(yīng)該注意的是，無(wú)權(quán)處分往往是無(wú)權(quán)處分人以自己名義為處分，如若以處分權(quán)人的名義為之，便是無(wú)權(quán)，自應(yīng)適用無(wú)權(quán)的規(guī)定。

（二）、受讓人通過(guò)交易行為從轉(zhuǎn)讓人處取得不動(dòng)產(chǎn)

善意取得制度旨在保護(hù)交易安全，因而惟有在受讓人與無(wú)處分權(quán)人之間存在交易行為時(shí)，才發(fā)生善意取得的適用。

1、交易行為的含義

當(dāng)今社會(huì)本身便是一個(gè)交易的社會(huì)，交易行為類型之眾多，不可勝數(shù)。但因?yàn)樯埔馊〉脼槲餀?quán)權(quán)利取得方式之一，理應(yīng)只有涉及到所有權(quán)移轉(zhuǎn)或他物權(quán)設(shè)定、移轉(zhuǎn)的交易行為才是此處所指的交易行為。具體來(lái)說(shuō)，有不動(dòng)產(chǎn)買賣、互易，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定等。

2、交易行為須為有效

交易行為是否有效，因采行為模式不一而不同。目前主要有以下幾種：（1）無(wú)效。以法國(guó)為代表。法國(guó)民法典1599條規(guī)定：就他人之物所成立之買賣，無(wú)效；在買受人不知標(biāo)的物屬于他人的情形，出賣人負(fù)損害賠償之責(zé)。（2）效力待定。以我國(guó)合同法為代表。其第51條規(guī)定：無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或無(wú)處分權(quán)人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。（3）有效。以德瑞為代表。德國(guó)民法典306條規(guī)定：以不能的給付為合同標(biāo)的者，合同無(wú)效。瑞士民法典第20條第1項(xiàng)規(guī)定：契約以不能為其內(nèi)容者，無(wú)效。學(xué)者通說(shuō)認(rèn)為此處不能是指自始客觀不能，從而，無(wú)處分權(quán)人擅自處分他人之物（主觀不能）之契約，仍為有效。我國(guó)臺(tái)灣從之。[⑥]另，有一值得注意的現(xiàn)象就是否認(rèn)物權(quán)行為的意、日民法例外的也規(guī)定為有效。

根據(jù)筆者上述所采的行為模式，自是解釋為有效。因?yàn)椋?）這是債權(quán)行為與物權(quán)行為區(qū)分的必然結(jié)果。學(xué)者通說(shuō)認(rèn)為，債權(quán)行為僅在當(dāng)事人間發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買受人僅得向出賣人請(qǐng)求交付其物，并移轉(zhuǎn)其所有權(quán)，但并不直接引起標(biāo)的物的物權(quán)之變動(dòng)，與標(biāo)的物的所有人無(wú)涉，自不以出賣人有處分權(quán)為必要。[⑦]（2）有利于鼓勵(lì)交易。我國(guó)經(jīng)過(guò)多年摸索，終于確立了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式。而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是交易經(jīng)濟(jì)。為促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，就必須鼓勵(lì)當(dāng)事人從事更多的適法交易。如果合同法對(duì)合同有效設(shè)立過(guò)多不必要的、過(guò)于寬泛的要件，則必將嚴(yán)重?fù)p害經(jīng)濟(jì)效率。而且，鼓勵(lì)交易也是增進(jìn)社會(huì)財(cái)富積累的重要手段。龐德指出：“在商業(yè)時(shí)代，財(cái)富都是由允諾構(gòu)成的。”因此，只要交易沒(méi)有違反法律的強(qiáng)制性、禁止性的規(guī)范，沒(méi)有違反社會(huì)公共利益，就沒(méi)有必要使之為效力待定或無(wú)效。通過(guò)違約責(zé)任、侵權(quán)責(zé)任等手段照樣可以救濟(jì)原權(quán)利人。（3）這也是當(dāng)今世界立法趨勢(shì)。德國(guó)法系，因其承認(rèn)物權(quán)行為，自是不必說(shuō)，就連法國(guó)法系中的意、日現(xiàn)今民法也例外的規(guī)定無(wú)權(quán)處分合同為有效。因此我交易行為規(guī)定為有效較為適宜。

在可變更、可撤消的情況下，因?yàn)樵诔废埃灰仔袨闉橛行В埔馐茏屓俗允堑蒙埔馊〉谩Ｈ绻麩o(wú)處分權(quán)人撤消該交易行為，則自始無(wú)效，受讓人因喪失善意取得的條件，便無(wú)法善意取得該不動(dòng)產(chǎn)。但由此而產(chǎn)生另一問(wèn)題。即如果無(wú)處分權(quán)人不撤消或殆于撤消的情況下，原權(quán)利人是否可代位撤消（合同法73條）？我以為，從衡量原權(quán)利人與善意受讓人之間的利益來(lái)看，持肯定態(tài)度較妥。因?yàn)椋瑢?duì)善意受讓人而言，雖然對(duì)其不利，但因交易本身有瑕疵，其便應(yīng)當(dāng)承擔(dān)時(shí)刻被撤消的風(fēng)險(xiǎn)。那么，由無(wú)權(quán)處分人或原權(quán)利人哪一方主張撤消，結(jié)果都一樣。而且，他還可以通過(guò)締約過(guò)失責(zé)任進(jìn)行救濟(jì)，不會(huì)給其造成重大不利。

3、交易行為須為有償

交易行為是否須為有償，綜觀各國(guó)民法典，有兩種模式（1）不以有償為必要。這以德國(guó)為代表（德民932條）。但其為衡平原權(quán)利人與無(wú)償受讓人利益，在受讓人無(wú)償取得不動(dòng)產(chǎn)的情況下，適用該法816條，由受讓人對(duì)原權(quán)利人承擔(dān)不當(dāng)?shù)美姆颠€義務(wù)。（2）以有償為必要。這以我國(guó)為代表。《民通意見(jiàn)》89條規(guī)定：第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。

我以為，以有償較妥。因?yàn)椋?）在許多情況下，無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，本身就表明該財(cái)產(chǎn)的來(lái)源可能是不正當(dāng)?shù)模粋€(gè)誠(chéng)實(shí)的、不貪圖便宜的受讓人在受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)查明財(cái)產(chǎn)的來(lái)源。如果不經(jīng)調(diào)查就無(wú)償受讓財(cái)產(chǎn)，其是否為善意，頗值懷疑。（2）由于財(cái)產(chǎn)是無(wú)償取得的，受讓人占有財(cái)產(chǎn)已經(jīng)獲得了一定利益，因此返還并不會(huì)蒙受多少損失。（3）德國(guó)無(wú)償模式，雖為衡平原權(quán)利人與無(wú)償受讓人利益，而由受讓人對(duì)原權(quán)利人承擔(dān)不當(dāng)?shù)美姆颠€義務(wù)。但這一規(guī)定使得原權(quán)利人的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)變?yōu)椴划?dāng)?shù)美膫鶛?quán)請(qǐng)求權(quán)，其對(duì)原權(quán)利人之不利可想而知。此次，梁慧星教授主持起草的《物權(quán)法草案建議稿》繼承《民通意見(jiàn)》，采有償說(shuō)，其第145條規(guī)定：基于法律行為有償受讓動(dòng)產(chǎn)且以占有該動(dòng)產(chǎn)的善意受讓人，即使讓與人無(wú)處分權(quán)，仍取得該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。

（三）、受讓人須為善意信賴登記

1、善意的含義

關(guān)于善意，有積極善意與消極善意之分。但各國(guó)多采消極善意（瑞士例外）。因此下面僅就消極善意進(jìn)行分析。所謂消極善意，學(xué)者通說(shuō)認(rèn)為是指受讓人在受讓不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記，而不知登記不正確，轉(zhuǎn)讓人為無(wú)處分權(quán)人的主觀心理態(tài)度。>

根據(jù)善意受讓人的不知是否有過(guò)錯(cuò)，可將善意分為無(wú)過(guò)錯(cuò)之善意與有過(guò)錯(cuò)之善意。那么善意取得中的善意是否兩種善意均包括呢？從各國(guó)對(duì)善意的要求來(lái)看，主要有最廣義、廣義、與狹義三種模式。最廣義模式是指僅要求受讓人為不知即可，至于是否有過(guò)錯(cuò)，則并不予以考慮。這以舊中國(guó)民法為代表（此次臺(tái)灣民法物權(quán)篇修正草案948條改采廣義說(shuō)）。所謂廣義模式是指受讓人明知或因重大過(guò)失而不知的，非為善意。即他排除了有重大過(guò)失善意的情況。這以德國(guó)民法為代表。狹義模式則完全排除有過(guò)失善意的情況。這以日本為代表。我國(guó)民法通則雖然未規(guī)定善意取得制度，就其善意采何種模式不得而知。但根據(jù)《票據(jù)法》12條規(guī)定來(lái)看，乃采廣義模式。筆者認(rèn)為這一模式值得肯定。最廣義模式過(guò)于寬松，對(duì)原權(quán)利人實(shí)是不利。而狹義模式又對(duì)受讓人過(guò)于苛刻。而我們知道重大過(guò)失幾同故意，如果因重大過(guò)失而不知，仍適用善意取得，自是有為公平觀念。此次《物權(quán)法草案建議稿》145條規(guī)定：受讓人在受讓時(shí)不知讓與人無(wú)處分權(quán)且無(wú)重大過(guò)失，為善意。即采廣義模式。

2、善意的判斷

（1）以何人為判斷標(biāo)準(zhǔn)。因市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人的知識(shí)能力有限，亦或由于行為能力受限制，交易注意往往采用人雇傭人等擴(kuò)張其交易活動(dòng)范圍。所以，A：本人為受讓人者，以本人為判斷標(biāo)準(zhǔn)。即只有本人在交易時(shí)為善意，才可適用善意取得。B：以法定人代為受讓者，以法定人為判斷標(biāo)準(zhǔn)。C：以人為交易者，是否為善意以人為判斷。但如果其交易是依照本人所指示之意思而為時(shí)，是否為善意，應(yīng)以本人為判斷標(biāo)準(zhǔn)（臺(tái)民105條）

（2）以何時(shí)為判斷標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此有兩種觀點(diǎn)：一種以登記完畢時(shí)為善意時(shí)點(diǎn)，只有在登記完畢時(shí)仍為善意者，才適用善意取得。一種以登記申請(qǐng)時(shí)為判斷時(shí)點(diǎn)，只要受讓人提出登記申請(qǐng)時(shí)為善意即可，即使在登記過(guò)程中知道讓與人無(wú)處分權(quán)，也不妨礙善意取得的適用。根據(jù)德民892條2項(xiàng)規(guī)定：為取得權(quán)利而有必要進(jìn)行登記的，對(duì)于取得人的知情，以提出申請(qǐng)的時(shí)間為準(zhǔn)，或在依873條有必要成立的合意嗣后才成立時(shí)，以合意的時(shí)間為準(zhǔn)。可知，其采第二說(shuō)。我認(rèn)為，從理論角度而言，因登記完畢，物權(quán)變動(dòng)才完成，自以第一說(shuō)為當(dāng)。但鑒于我國(guó)目前登記機(jī)關(guān)眾多、混亂，而且登記過(guò)程非受讓人所能左右，采第二說(shuō)對(duì)受讓人保護(hù)較為周全。因此，交易當(dāng)事人就不動(dòng)產(chǎn)變交易達(dá)成合意，而后進(jìn)行登記的，以申請(qǐng)登記時(shí)為善意判斷標(biāo)準(zhǔn)。但當(dāng)事人先進(jìn)行登記，而后合同才成立生效的，以合同生效時(shí)為判斷標(biāo)準(zhǔn)。

（3）善意的舉證責(zé)任。通常認(rèn)為，應(yīng)由否定受讓人為善意的人為之。因?yàn)楦鶕?jù)登記推定力，登記名義人推定其為不動(dòng)產(chǎn)的所有人。從而，主張受讓人非善意的，自應(yīng)負(fù)舉證責(zé)任。

（四）適用的標(biāo)的物

既然本文論述的為不動(dòng)產(chǎn)善意取得，自以討論不動(dòng)產(chǎn)為限。所謂不動(dòng)產(chǎn)，一般是指土地及房屋、林木等地上附著物。原則上，凡是能夠自由交易并須通過(guò)登記物權(quán)才發(fā)生變動(dòng)的，都能成為善意取得的對(duì)象。具體來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)善意取得適用對(duì)象主要包含下列幾種情況：

1、土地。德瑞等國(guó)因?qū)嵭型恋厮接兄疲恋厮袡?quán)可以成為交易的對(duì)象。但是我國(guó)實(shí)行公有制，土地屬國(guó)家或集體所有，土地不能成為交易對(duì)象。因此土地所有權(quán)不能適用善意取得的對(duì)象。然而，依據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第36條、37條、46條及《擔(dān)保法》34條土地使用權(quán)得為轉(zhuǎn)讓、抵押，其方式主要為買賣、設(shè)定抵押權(quán)或其他合法方式。由此可見(jiàn)，國(guó)有土地使用權(quán)得為不動(dòng)產(chǎn)善意取得的標(biāo)的物。但應(yīng)注意的是，我國(guó)實(shí)行的是房隨地走、地隨房走的原則，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其上的房屋自得隨同移轉(zhuǎn)。

2、房屋。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》31、36、37、38條及〈擔(dān)保法〉34條等可知，我國(guó)房屋得為自由轉(zhuǎn)讓、設(shè)定抵押。故可以是不動(dòng)產(chǎn)善意取得的對(duì)象。但由于違章建筑無(wú)法獲得登記部門的登記，因此不得使用善意取得。另外，因?yàn)槲覈?guó)目前登記不完善，農(nóng)村一些房屋并沒(méi)有登記，因此，這些房屋自是無(wú)法適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得。

3、林木。依據(jù)我國(guó)〈森林法〉15條〈擔(dān)保法〉34條、42條規(guī)定，林木可自由轉(zhuǎn)讓、設(shè)定抵押。故可以是不動(dòng)產(chǎn)善意取得的對(duì)象。

以上就得適用設(shè)定抵押的對(duì)象進(jìn)行了簡(jiǎn)要分析。但就另一類特殊動(dòng)產(chǎn)如車輛、船舶、航空器等（學(xué)理上稱之為準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)），因其轉(zhuǎn)讓、設(shè)定抵押必須進(jìn)行登記，是否可準(zhǔn)用不動(dòng)產(chǎn)善意取得，各國(guó)態(tài)度不一。我國(guó)臺(tái)灣學(xué)者則有肯定說(shuō)與否定說(shuō)。根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法41、42、43條，此類重要?jiǎng)赢a(chǎn)實(shí)行的是登記成立主義。因此其登記具有公示推定力與公信力，可以適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得。然而，根據(jù)海商法與民用航空器法等特別法的規(guī)定，其設(shè)定抵押采取的是登記對(duì)抗主義。因此，此類法律中的動(dòng)產(chǎn)不得適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得。

四、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的性質(zhì)-兼有繼受取得的原始取得

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的性質(zhì)，學(xué)界主要有以下三種觀點(diǎn)[⑧]

1、原始取得說(shuō)，該說(shuō)認(rèn)為，善意取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)是基于法律的規(guī)定而發(fā)生，故善意取得為原始取得。近代以來(lái)，此說(shuō)居于通說(shuō)之地位。瑞士及我臺(tái)灣地區(qū)民法采此說(shuō)。

2、繼受取得說(shuō)，該說(shuō)認(rèn)為，受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，因不是源于登記公信力，而是源于法律行為所生的效力，所以受讓人善意取得不動(dòng)產(chǎn)是原始取得。德國(guó)民法采此說(shuō)（936條）。

3、原始取得與繼受取得之爭(zhēng)議無(wú)意義說(shuō)。此為日本好美清光所倡。其認(rèn)為，由兩種學(xué)說(shuō)導(dǎo)出的結(jié)果并沒(méi)有差異。故而爭(zhēng)議無(wú)意義。

綜觀上述各說(shuō)，盡管各有其理，但也有其不足之處：

1、原始取得說(shuō)之不足：一、該說(shuō)一方面認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)善意取得為原始取得，而另一方面卻又強(qiáng)調(diào)該交易行為必須為有效，否則，不得適用善意取得。既然為原始取得，又何須交易為有效？二、該說(shuō)一方面認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)善意取得為原始取得，而另一方面卻又強(qiáng)調(diào)該交易行為為有償，善意取得人必須支付價(jià)款。試問(wèn)，善意取得既為原始取得，具有終局性、確定性，在不動(dòng)產(chǎn)以登記為善意取得人所有但尚未支付價(jià)款的情況下，物權(quán)處分人或原權(quán)利人又何以得向其主張價(jià)款？三、該說(shuō)一方面堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)善意取得為原始取得，而另一方面卻不得不承認(rèn)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)上第三人的權(quán)利非善意的，第三人的權(quán)利不因此而消滅。

2、繼受取得說(shuō)之不足。一、一方面該說(shuō)認(rèn)為善意受讓人善意取得不動(dòng)產(chǎn)是源于法律行為所生的效力，而另一方面卻認(rèn)為無(wú)權(quán)處分行為為無(wú)效或效力待定，受讓人僅能補(bǔ)足權(quán)源，卻不能治療法律行為的效力。試問(wèn)，既然都為效力待定（無(wú)效），受讓人又何能取得所有權(quán)？二、繼受取得說(shuō)也不符合不動(dòng)產(chǎn)善意取得的宗旨。因我們知道，善意取得是國(guó)家立法政策基于分配正義的原則而對(duì)社會(huì)財(cái)富所作的一種強(qiáng)制性的物權(quán)分配，受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，是基于法律的直接規(guī)定而取得，具有終局性、確定性。

3、原始取得與繼受取得之爭(zhēng)議無(wú)意義，實(shí)不足為取。上述兩說(shuō)之不足，正是爭(zhēng)議之意義所在。

所以我認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的性質(zhì)，既非原始取得亦非繼受取得，而是兼有繼受取得的原始取得。因?yàn)椋埔馐茏屓酥阅苋〉貌粍?dòng)產(chǎn)所有權(quán)，實(shí)質(zhì)上是基于法律的規(guī)定。而交易行為有效只不過(guò)善意取得的前提條件之一。故善意取得基本性質(zhì)是原始取得，卻兼有繼受取得的性質(zhì)。也只有采如此解釋，上述矛盾才能迎刃而解。

五、相關(guān)制度之比較

（一）不動(dòng)產(chǎn)善意取得與權(quán)利瑕疵擔(dān)保

權(quán)利瑕疵擔(dān)保，源于羅馬法之追奪擔(dān)保，他是指出賣人擔(dān)保其出賣的標(biāo)的物的所有權(quán)完全移轉(zhuǎn)于買受人，第三人不能對(duì)標(biāo)的物主張任何權(quán)利。其目的在于解決出賣物的權(quán)利瑕疵，保證買受人不致因第三人主張權(quán)利而受不測(cè)之損害。

大陸法系基本上規(guī)定了這一制度。如德民434、439條，瑞民192條等。我國(guó)合同法150條規(guī)定：出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)，但法律另有規(guī)定的除外。

從上述可知，權(quán)利瑕疵擔(dān)保與不動(dòng)產(chǎn)善意取得在目的功能上具有一致性。即所解決者均為權(quán)利瑕疵，以維護(hù)交易安全，且均要求受讓人為善意。那么這兩種制度究竟是可以由受讓人任意選擇適用還是只能主張善意取得呢？學(xué)界目前有兩種觀點(diǎn)：第一種認(rèn)為可由受讓人選擇適用，從而使民法對(duì)善意受讓人的保護(hù)方法更為豐富多樣，交易安全的保障也更加充分。這完全符合交易社會(huì)的經(jīng)濟(jì)邏輯。[⑨]臺(tái)灣1972年度臺(tái)上字第656號(hào)判決持此觀點(diǎn)。第二種意見(jiàn)認(rèn)為善意取得具有優(yōu)先性。在符合善意取得的情況下，善意受讓人不得拋棄法律保護(hù)而主張權(quán)利瑕疵擔(dān)保。臺(tái)灣王澤鑒教授持此觀點(diǎn)。[⑩]我個(gè)人認(rèn)為王教授的觀點(diǎn)更為可取，因?yàn)椋海?）盡管權(quán)利瑕疵擔(dān)保與不動(dòng)產(chǎn)善意取得的功能具有一致性，但是他們救濟(jì)手段還是不一樣。即權(quán)利瑕疵擔(dān)保通過(guò)損害賠償?shù)姆绞剑粍?dòng)產(chǎn)善意取得則是通過(guò)權(quán)利歸屬的方式進(jìn)行救濟(jì)。由此可見(jiàn)，就救濟(jì)手段而言，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的保護(hù)更為充分與完滿，更為有利于交易安全的維護(hù)，促進(jìn)資源的優(yōu)化配置與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這在標(biāo)的物經(jīng)過(guò)多次流通之后更為明顯。（2）而且善意取得是一種特殊的原始取得，只要無(wú)權(quán)處分符合不動(dòng)產(chǎn)善意取得的要件，即原始取得其權(quán)利，自是不能拋棄善意取得而主張權(quán)利瑕疵擔(dān)保。

（二）不動(dòng)產(chǎn)善意取得與不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

所謂優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指民事主體在特定買賣關(guān)系中，依法在同等的價(jià)格條件下，優(yōu)先于其他購(gòu)買人購(gòu)買出賣人的財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。根據(jù)我國(guó)法律，目前主要確立了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（合同法230條）、共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（民通78條|民通意見(jiàn)92條）。法律之所以確立優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，主要是為了充分保護(hù)特殊主體的利益，使物更能得到充分有效的利用。那么如果在不動(dòng)產(chǎn)善意取得與不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，何者更優(yōu)先受保護(hù)呢？例如，甲乙共有一棟房屋（然以甲個(gè)人名義登記），出租于丙。但在租賃期間，甲擅自將該房屋買給善意之丁。因此而發(fā)生糾紛。承租人丙以侵犯其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為有向法院提出上訴，要求撤消甲丁間買賣合同而主張自己優(yōu)先購(gòu)買。我個(gè)人認(rèn)為在此情況下，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)善意取得人的利益。因?yàn)椋海?）善意取得存在的根本目的在于維護(hù)交易安全、穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，是人的互相尊重這一倫理性原則在民法中的具體體現(xiàn)。（2）從理論角度而言，在出賣人未事先通知承租人等優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人而出賣不動(dòng)產(chǎn)的情況下，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人得主張無(wú)效者僅為物權(quán)行為，而非債權(quán)行為。但在善意取得中，無(wú)權(quán)處分人所為處分行為為效力待定并最終無(wú)效，而這對(duì)善意受讓人善意取得并不構(gòu)成影響。因此，事實(shí)上，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)根本不能構(gòu)成對(duì)善意取得的妨礙。

六、原權(quán)利人的保護(hù)

不動(dòng)產(chǎn)善意取得從根本上講，是以犧牲靜的安全來(lái)保護(hù)動(dòng)的安全，從而維護(hù)善意受讓人的利益。因而，原權(quán)利人是最大受害者。為維護(hù)公平正義，法律對(duì)原權(quán)利人提供如下救濟(jì)：

1、侵權(quán)責(zé)任救濟(jì)。無(wú)權(quán)處分人未經(jīng)原權(quán)利人授權(quán)或事后追認(rèn)而處分他人之物，符合侵權(quán)責(zé)任構(gòu)成要件者，原權(quán)利人可依民法通則117條請(qǐng)求損害賠償。但應(yīng)注意的是，并不是無(wú)處分權(quán)人擅自處分他人之不動(dòng)產(chǎn)均構(gòu)成侵權(quán)行為。如登記實(shí)質(zhì)關(guān)系無(wú)效或被撤消，而無(wú)處分權(quán)人不知而處分者，自不能謂其有過(guò)錯(cuò)，構(gòu)成侵權(quán)。

2、不當(dāng)?shù)美葷?jì)。無(wú)權(quán)處分人擅自處分他人不動(dòng)產(chǎn)所受對(duì)價(jià)，是原不動(dòng)產(chǎn)的替代價(jià)值。原權(quán)利人受損而讓與人獲利，且缺乏法律依據(jù)，故在原權(quán)利人與無(wú)權(quán)處分人間構(gòu)成不當(dāng)?shù)美Ｔ瓩?quán)利人可基于《民法通則》92條請(qǐng)求讓與人返還利益。但是因?yàn)闊o(wú)權(quán)處分人對(duì)其處分行為為無(wú)權(quán)是否知情而返還利益不一。在其善意的情況下，僅只在現(xiàn)存利益范圍內(nèi)負(fù)返還責(zé)任，但如明知登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤而故意擅自處分，則不僅對(duì)現(xiàn)在利益，而且對(duì)已失利益亦應(yīng)返還。

3、違約責(zé)任救濟(jì)。如果在原權(quán)利人與無(wú)權(quán)處分人間原存在合同關(guān)系，如房屋所有權(quán)保留買賣情況下，因登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤而誤登記為買受人（無(wú)權(quán)處分人）所有，則原權(quán)利人可向無(wú)權(quán)處分人主張違約責(zé)任。

4、國(guó)家賠償救濟(jì)。這種情況主要發(fā)生在因國(guó)家登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤的情況下。對(duì)此，德國(guó)臺(tái)灣規(guī)定值得我們借鑒。如德國(guó)專門設(shè)立錯(cuò)誤賠償基金。而臺(tái)灣地政登記機(jī)關(guān)則就登記所收費(fèi)用提取百分之十作為登記儲(chǔ)金，專賠償損害之用。在我國(guó)民法典頒布實(shí)施之后，可考慮在民法實(shí)行法細(xì)則或?qū)ｉT的不動(dòng)產(chǎn)登記法律中對(duì)此做出明確規(guī)定。

另應(yīng)注意的是，在善意受讓人已登記取得不動(dòng)產(chǎn)（準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)）但尚未支付價(jià)金的情況下，原權(quán)利人可否直接向善意受讓人主張？我認(rèn)為（1）原權(quán)利人可主張無(wú)權(quán)處分人不當(dāng)?shù)美礋o(wú)權(quán)處分人不當(dāng)取得價(jià)金請(qǐng)求權(quán)，從而，可以請(qǐng)求無(wú)權(quán)處分人返還價(jià)金請(qǐng)求權(quán)。此時(shí)便可取得了向善意第三人主張權(quán)利。（2）原權(quán)利人也可考慮，既然無(wú)論如何都不能請(qǐng)求返還不動(dòng)產(chǎn)，如果善意第三人財(cái)產(chǎn)資力較無(wú)權(quán)處分人為強(qiáng)，其向第三人主張受償更為有利，自是不妨承認(rèn)該無(wú)權(quán)處分，從而可直接介入該不動(dòng)產(chǎn)交易行為，以居于委托人地位向第三人主張價(jià)金。當(dāng)然，這樣以來(lái)，也就非善意取得的問(wèn)題了。

七、結(jié)束語(yǔ)

1、法源自于生活。法律只有隨著生活的變遷而不斷修改完善才能稱之為良法。不動(dòng)產(chǎn)善意取得的之所以得到立法的確認(rèn)，只是因?yàn)樗m應(yīng)了交易安全的需要，是交易安全發(fā)展的必然產(chǎn)物。也是近代以來(lái)人的互相尊重這一倫理規(guī)范在法學(xué)與法律上受到重視的必然結(jié)果。因此，我國(guó)建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得也勢(shì)在必行。只有如此，才能促進(jìn)維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，真正建立以人為本的21世紀(jì)的民法典。

2、確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得，應(yīng)以瑞士物權(quán)行為模式為基礎(chǔ)，即以區(qū)分原則、有因性為前提。這是克服法國(guó)否認(rèn)物權(quán)行為與德國(guó)承認(rèn)物權(quán)行為無(wú)因性缺陷，吸收其合理性的最佳選擇。

3、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的性質(zhì)是兼有繼受取得的原始取得（當(dāng)然，動(dòng)產(chǎn)善意取得也是如此）。其根本性質(zhì)之所以是原始取得是由其根本目的-維護(hù)交易安全所決定的。然而，我們承認(rèn)其根本性質(zhì)為原始取得并不能否認(rèn)它具有繼受取得的某些特征，如交易行為為有效、善意受讓人須支付不動(dòng)產(chǎn)之代價(jià)等。

4、當(dāng)然、我主張建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得，并不是說(shuō)要鼓勵(lì)無(wú)權(quán)處分現(xiàn)象的發(fā)生。相反，確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得是為了更好的避免這種現(xiàn)象的發(fā)生。而其最關(guān)鍵的便在于建立統(tǒng)一完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。在因登記機(jī)關(guān)的原因而導(dǎo)致原權(quán)利人損害時(shí)，應(yīng)給予迅速、有效之救濟(jì)。在這方面，德國(guó)與臺(tái)灣地區(qū)的制度值得我們效仿。

注釋：

[①]梁慧星、陳華彬著，《物權(quán)法》法律出版社，2003年版，第207頁(yè)。

[②]孫憲忠，《再論物權(quán)行為理論》，載《中國(guó)社會(huì)科學(xué)》，（京）2001，5。

[③]王澤鑒著，《民法總則》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2001年版，第35頁(yè)。

[④]肖厚國(guó)著，《物權(quán)變動(dòng)研究》，法律出版社2002年版，第402頁(yè)。

[⑤]王澤鑒著，《民法總則》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2001年版，第264頁(yè)。

[⑥]王澤鑒著，《民法學(xué)說(shuō)與判例研究（三）》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998年版，第52—60頁(yè)。

[⑦]王澤鑒著，《民法學(xué)說(shuō)與判例研究（四）》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998年版，第145頁(yè)。

[⑧]梁慧星、陳華彬著，《物權(quán)法》，法律出版社，2003年版，第210頁(yè)。

[⑨]肖厚國(guó)著，《物權(quán)變動(dòng)研究》，法律出版社，2002年版，第405頁(yè)。

[⑩]王澤鑒著，《民法學(xué)說(shuō)與判例研究（一）》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998年版462頁(yè)，上述第一種觀點(diǎn)之臺(tái)灣判例亦見(jiàn)于本書459—460頁(yè)。

內(nèi)容摘要：不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得，因各國(guó)對(duì)登記效力規(guī)定不一而不同。但從人的互相尊重、交易安全及第三人的利益保護(hù)角度來(lái)看，其作用自是其他法律制度無(wú)法替代。因此，在我國(guó)民法典起草中，應(yīng)以登記公示推定力與公信力為基礎(chǔ)，構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)善意取得，從而完善我國(guó)的交易安全保護(hù)制度。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)、善意取得、人的互相尊重、交易安全、登記公示推定力與公信力