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摘要:眾所周知，房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)最重要的產(chǎn)業(yè)之一。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，以及土地紅利時(shí)代、金融紅利時(shí)代的逐漸逝去，強(qiáng)化成本管控、進(jìn)行有效的成本核算成為房地產(chǎn)企業(yè)保證經(jīng)濟(jì)效益和提高盈利能力的重中之重。文章對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控中存在的問(wèn)題提出相應(yīng)的對(duì)策，希望為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)降低成本、提高經(jīng)濟(jì)效益提供建議和參考。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);成本核算;成本管控

1房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和成本管控的意義

1.1有利于房地產(chǎn)企業(yè)完善工作界面，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)成本管控，已經(jīng)不僅僅是成本部門或合約部門單打獨(dú)斗的領(lǐng)域，而是需要設(shè)計(jì)、招采、工程、營(yíng)銷及財(cái)務(wù)等多個(gè)部門聯(lián)合參與和合作。如何加強(qiáng)和深化房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理，是擺在眾多房地產(chǎn)企業(yè)面前的一大重要課題，這就要求企業(yè)對(duì)項(xiàng)目全周期經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行全面、詳細(xì)的梳理和復(fù)盤。通過(guò)不斷地回顧和總結(jié)，才能及時(shí)有效地發(fā)現(xiàn)企業(yè)在項(xiàng)目成本管控中的優(yōu)點(diǎn)和不足，以及后續(xù)對(duì)優(yōu)秀項(xiàng)目案例進(jìn)行成果輸出，在企業(yè)集團(tuán)里進(jìn)行宣傳和推廣。與此同時(shí)，也需要復(fù)盤成本管控中出現(xiàn)的問(wèn)題，并結(jié)合實(shí)際情況提出對(duì)應(yīng)的改進(jìn)措施，不斷提高企業(yè)成本管控水平，從而使企業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。

1.2有利于房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提高經(jīng)濟(jì)效益

在當(dāng)下房?jī)r(jià)溢價(jià)有限的大前提下，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)敢于自我革命，勇于鋒刃向內(nèi)，向企業(yè)內(nèi)部開(kāi)刀，積極向管理要紅利。在保證項(xiàng)目品質(zhì)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步尋求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)增長(zhǎng)的空間。那么進(jìn)行有效的成本管控，就必須要把成本管控的觸角深入到每一個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，只有不斷滲透到各個(gè)經(jīng)營(yíng)模塊中，把各個(gè)環(huán)節(jié)串聯(lián)起來(lái)，才能把成本管控落于實(shí)處。比如，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，合理布局項(xiàng)目，狠抓生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)控成本支出等。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，有助于有效占據(jù)市場(chǎng)、提高競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能更好地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，能有效優(yōu)化行業(yè)生態(tài)環(huán)境，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

2房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和管控中的問(wèn)題

2.1會(huì)計(jì)核算對(duì)象的不確定性，導(dǎo)致成本核算不及時(shí)

由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投資金額大，以及產(chǎn)品自身具備的特殊性，注定了其在成本核算過(guò)程中核算對(duì)象的復(fù)雜性。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算規(guī)則仍然比較模糊，有很多需要改進(jìn)和完善的地方。比如:一些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算相對(duì)混亂，會(huì)計(jì)處理隨意且零碎，沒(méi)有系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的核算體系，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，仍然不能很好的確認(rèn)會(huì)計(jì)目標(biāo)成本。還有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是分批、分期進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，然后在實(shí)務(wù)會(huì)計(jì)處理中，未能將分期項(xiàng)目總成本進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的核算，很容易造成項(xiàng)目成本核算的隨意性和不確定性。從實(shí)務(wù)操作而言，假如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，應(yīng)以開(kāi)發(fā)節(jié)奏為依托，分批次分時(shí)間確立核算對(duì)象，而不是像多數(shù)企業(yè)一般，盲目的將多期的核算對(duì)象歸納為一個(gè)總核算對(duì)象，這樣就會(huì)造成會(huì)計(jì)核算工作內(nèi)容巨大，核算工作缺乏章法，最終導(dǎo)致項(xiàng)目成本難以合理計(jì)算。與此相反，也有一部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將簡(jiǎn)單的事情變得復(fù)雜化，把原本屬于一個(gè)核算對(duì)象劃分為多個(gè)核算對(duì)象，這不僅加大了會(huì)計(jì)核算的工作量，甚至?xí)斐沙杀竞怂銦o(wú)法準(zhǔn)確反映實(shí)際成本水平，成本會(huì)始終處于難以分析、控制的狀態(tài)。

2.2會(huì)計(jì)核算成本的不確定性，導(dǎo)致成本核算不準(zhǔn)確

由于房地產(chǎn)企業(yè)存在會(huì)計(jì)成本結(jié)轉(zhuǎn)的特殊性，即前期項(xiàng)目預(yù)售收入在預(yù)收賬款科目核算，等到項(xiàng)目竣工交付后方才確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本，但同時(shí)項(xiàng)目施工倪沈良:房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控研究產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)類合同尚未結(jié)算完成。對(duì)于未結(jié)算的工程合同，財(cái)務(wù)部門會(huì)根據(jù)合約部門提供的動(dòng)態(tài)目標(biāo)成本進(jìn)行成本的暫估，以此達(dá)到收入與成本的配比。比如，A項(xiàng)目為一般計(jì)稅項(xiàng)目，不含稅貨值為15億元，可售面積75000平方米，在2020年12月底已全部售罄同時(shí)全部交房。項(xiàng)目不含稅目標(biāo)成本為13億元(合同尚未結(jié)算，目前合同簽訂總額為12億元，累計(jì)已入賬成本為10億元)。在會(huì)計(jì)成本核算上，由于最終結(jié)算成本尚無(wú)法鎖定，故暫時(shí)用不含稅目標(biāo)成本來(lái)替代結(jié)算總價(jià)。因此，本次收入結(jié)轉(zhuǎn)收入為15億元，結(jié)轉(zhuǎn)成本為13億元(暫估為3億元，等工程合同陸續(xù)結(jié)算，逐步進(jìn)行暫估的調(diào)整)，毛利為2億元。由此可見(jiàn)，項(xiàng)目目標(biāo)成本的準(zhǔn)確預(yù)估，決定著會(huì)計(jì)成本核算工作的成敗，而合約部門或許會(huì)出于自身考核壓力，將目標(biāo)成本制定得相對(duì)寬松保守，這就會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)成本相對(duì)失真，影響當(dāng)期企業(yè)的盈利能力，從而降低企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的質(zhì)量。同時(shí)在后期會(huì)計(jì)成本結(jié)轉(zhuǎn)中，會(huì)出現(xiàn)大量成本負(fù)數(shù)沖減過(guò)程。如此反復(fù)的會(huì)計(jì)核算，大大降低了會(huì)計(jì)報(bào)表的質(zhì)量。

2.3會(huì)計(jì)核算處理不規(guī)范，導(dǎo)致成本核算不完整

由于房地產(chǎn)企業(yè)投資周期長(zhǎng)、投資總額大，導(dǎo)致成本核算周期跨度較大，且核算內(nèi)容復(fù)雜。在提高核算精度，保證核算質(zhì)量的同時(shí)，必須關(guān)注企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度的建立健全，以及財(cái)務(wù)從業(yè)人員素質(zhì)教育問(wèn)題。比如，項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如果缺乏相應(yīng)的核算準(zhǔn)則，在開(kāi)發(fā)成本入賬時(shí)，往往就存在隨意性和不確定性，在確定開(kāi)發(fā)成本末級(jí)科目時(shí)，往往會(huì)存在主觀判斷或經(jīng)驗(yàn)，從而出現(xiàn)不同的人做出不同核算處理的情況。又比如，項(xiàng)目在結(jié)利過(guò)程中，容易忽略成本結(jié)轉(zhuǎn)的規(guī)范性，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分配及歸集等工作出現(xiàn)問(wèn)題，嚴(yán)重的會(huì)使成本缺失或不完整，造成收入與成本的不配比，進(jìn)而影響企業(yè)利潤(rùn)表，不僅影響了企業(yè)的成本核算結(jié)果，更嚴(yán)重的會(huì)使外部投資者喪失對(duì)企業(yè)的投資信心。

2.4項(xiàng)目全周期成本管控缺失

(1)投資階段成本管控。投資拿地時(shí)，應(yīng)該是項(xiàng)目成本管控的起點(diǎn)，因此投資階段的成本管控對(duì)后續(xù)項(xiàng)目是否盈利起著至關(guān)重要的作用，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)前期對(duì)項(xiàng)目沒(méi)有進(jìn)行足夠充分的論證，單靠算總賬、大賬來(lái)粗略匡算成本，僅憑直覺(jué)和經(jīng)驗(yàn)?zāi)玫兀@無(wú)疑會(huì)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)埋下巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。(2)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本管控。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)人員就應(yīng)該對(duì)產(chǎn)品適配進(jìn)行充分論證，結(jié)合營(yíng)銷、工程、成本多部門的意見(jiàn)，篩選出最優(yōu)設(shè)計(jì)方案。遺憾的是，很多企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)不夠重視，這勢(shì)必會(huì)帶來(lái)設(shè)計(jì)方案的反復(fù)，進(jìn)一步造成施工成本的無(wú)謂增加，嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致工期延誤，以至于錯(cuò)失銷售先機(jī)，最終導(dǎo)致不能很好的回籠資金，無(wú)端增加項(xiàng)目的施工成本及資金成本，給項(xiàng)目帶來(lái)極其不利的影響。(3)項(xiàng)目工程成本管控。工程施工是項(xiàng)目推盤供貨的主力軍，因此施工節(jié)奏的管控對(duì)后期項(xiàng)目預(yù)售、交付等都有著至關(guān)重要的影響。但是很多企業(yè)在施工管理上缺乏科學(xué)管控，沒(méi)有科學(xué)合理的施工工期，沒(méi)有緊湊有序的施工工序，極易導(dǎo)致項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)逾期，以及后續(xù)陡增的趕工費(fèi)，這些都會(huì)造成建安成本的額外增加。(4)項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本管控。在房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期開(kāi)發(fā)過(guò)程中，現(xiàn)金流無(wú)疑是企業(yè)的生命線。在現(xiàn)金為王的房地產(chǎn)時(shí)代，很多企業(yè)沒(méi)有充分高效地運(yùn)用手上資金，甚至用低效低能的操盤方法來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)，這些往往都會(huì)弱化企業(yè)的操盤能力和運(yùn)營(yíng)能力。一旦出現(xiàn)資金問(wèn)題，輕者影響項(xiàng)目工期，嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目停擺以及爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

3對(duì)策

3.1明確會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象，提高管理精度

在房地產(chǎn)企業(yè)全周期開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，必須認(rèn)真對(duì)待成本核算對(duì)象的劃分。在會(huì)計(jì)核算階段，其一，必須嚴(yán)格地以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為重要依托，來(lái)確定和劃分核算對(duì)象;其二，將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按照標(biāo)準(zhǔn)具體劃分為多個(gè)核算子項(xiàng)目，再進(jìn)行建安成本的歸集工作。其三，在劃分會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象的同時(shí)，要盡量避免劃分得過(guò)于粗略或詳細(xì)。這都會(huì)造成成本核算工作的缺位或者繁冗。那么應(yīng)用在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，分門別類的制定會(huì)計(jì)核算綱領(lǐng)，對(duì)于開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、工程量復(fù)雜的工程項(xiàng)目，應(yīng)該盡可能的對(duì)核算對(duì)象進(jìn)行系統(tǒng)劃分確認(rèn)，同時(shí)，對(duì)于工期相對(duì)較短或者工程體量較小的項(xiàng)目，建議直接在子項(xiàng)目?jī)?nèi)開(kāi)展成本的核算工作，即直接納入項(xiàng)目成本中開(kāi)展核算，這樣既有利于成本核算的準(zhǔn)確性，又能提高核算效率。

3.2明確會(huì)計(jì)核算成本，夯實(shí)目標(biāo)成本

項(xiàng)目成本管控并不是粗放式的單部門作業(yè)，更多的是多部門協(xié)調(diào)的集成合作。比如，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)人員應(yīng)該根據(jù)產(chǎn)品的受眾群體，設(shè)計(jì)出契合業(yè)主需求的產(chǎn)品，從源頭上杜絕因產(chǎn)品的先天缺陷導(dǎo)致后期改工帶來(lái)的成本浪費(fèi)，減少對(duì)目標(biāo)成本的擾動(dòng)。在項(xiàng)目施工階段，工程人員在現(xiàn)場(chǎng)施工中就應(yīng)該合理排布施工周期，在保證工程質(zhì)量的前提下，使工程盡快滿足預(yù)售條件，使項(xiàng)目盡快首開(kāi)，盡快現(xiàn)金回籠，減少資金成本。在項(xiàng)目報(bào)建方面，報(bào)建人員應(yīng)該起到項(xiàng)目施工和政府溝通的橋梁作用，應(yīng)該時(shí)刻樹(shù)立“項(xiàng)目未動(dòng)，報(bào)批先行”的心態(tài)，及時(shí)了解項(xiàng)目需求，時(shí)刻了解政府最新的相關(guān)資訊，從而做到有的放矢，從報(bào)建角度倒推項(xiàng)目快速建設(shè)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目全周期運(yùn)營(yíng)中，運(yùn)營(yíng)人員應(yīng)該從全盤的角度出發(fā)，指導(dǎo)工程開(kāi)發(fā)建設(shè)，明確營(yíng)銷售價(jià)，把握全周期重要工程節(jié)點(diǎn)，大方向掌控項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏并使其朝良好態(tài)勢(shì)發(fā)展。在項(xiàng)目成本方面，合約人員不應(yīng)僅僅停留在算好成本賬的基礎(chǔ)上，更應(yīng)該扮演好項(xiàng)目?jī)?nèi)當(dāng)家的角色，深挖項(xiàng)目潛在的成本空間，積極做到提質(zhì)增效，多快好省的為項(xiàng)目提供成本決策。因此在上述職能部門的共同努力下，才能做到深挖成本，夯實(shí)會(huì)計(jì)目標(biāo)成本。

3.3完善會(huì)計(jì)核算制度，強(qiáng)化核算體系

由于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的特殊性，會(huì)計(jì)成本核算往往是事后核算。但這并不意味著可以忽略事前、事中的成本管控和審核。從財(cái)務(wù)人員角度而言，應(yīng)該保持良好的工作素養(yǎng)，在遵守國(guó)家相關(guān)制度、政策及各項(xiàng)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮自己的主觀能動(dòng)性，積極開(kāi)展會(huì)計(jì)成本核算;從企業(yè)角度而言，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和實(shí)際情況，制定出符合企業(yè)自身發(fā)展規(guī)律的會(huì)計(jì)成本核算體系，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本核算的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化，并形成一套完整、系統(tǒng)化的財(cái)務(wù)管理制度。與此同時(shí)，要始終明確會(huì)計(jì)成本核算是企業(yè)財(cái)務(wù)工作的基礎(chǔ)，不斷深化會(huì)計(jì)成本核算工作，將核算工作具體細(xì)分到個(gè)人，并加強(qiáng)個(gè)人會(huì)計(jì)核算工作的考察及考核，從而提高整體會(huì)計(jì)管理水平。當(dāng)然，在提高業(yè)務(wù)水平的同時(shí)，也要加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員、管理人員的成本意識(shí)，深入貫徹落實(shí)成本管理觀念。

3.4加強(qiáng)項(xiàng)目的全周期成本管控

(1)重視項(xiàng)目投資管控。房地產(chǎn)企業(yè)投資決策是項(xiàng)目中最重要的一環(huán)，應(yīng)對(duì)拿地前不確定因素進(jìn)行充分考證與分析。即對(duì)包括但不限于前期規(guī)劃、地塊狀況、周邊市場(chǎng)環(huán)境等方面進(jìn)行科學(xué)、詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查與科學(xué)論證，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行大盤推演，從而相對(duì)準(zhǔn)確的掌握項(xiàng)目的總體目標(biāo)成本。分析出大致項(xiàng)目可行方案，并提交領(lǐng)導(dǎo)決策是否可以拿地。如此在前端，對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)成本進(jìn)行高效管控，為后續(xù)項(xiàng)目成本管控起到良好的示范。(2)重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)管控。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理是工程成本管控的先決條件，設(shè)計(jì)水平的高低，亦或是設(shè)計(jì)結(jié)果的好壞，將很大程度左右項(xiàng)目成本的走向。首先，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)向市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)，來(lái)初步篩選設(shè)計(jì)方案，經(jīng)過(guò)成本、工程等多部門的一系列聯(lián)合審核，最終實(shí)現(xiàn)在功能和成本上達(dá)到平衡點(diǎn)的最優(yōu)方案。同時(shí)，還需針對(duì)客戶喜好及需求，剔除可有可無(wú)的功能屬性，在保證品質(zhì)的基礎(chǔ)上，避免過(guò)度的鋪張浪費(fèi)，同時(shí)在選材上，盡量挑選性價(jià)比高的施工建材，從設(shè)計(jì)端口做到項(xiàng)目成本的管控。(3)重視項(xiàng)目施工管控。房地產(chǎn)企業(yè)工程管理是工程成本管控的基礎(chǔ)，在保證工程安全和工程質(zhì)量的大背景下，對(duì)合同必須認(rèn)真履約，以及嚴(yán)格按照約定進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)工程施工，保質(zhì)保量地完成工程各個(gè)節(jié)點(diǎn)。與此同時(shí)，必須時(shí)刻關(guān)注并跟進(jìn)成本簽證的合規(guī)性，并做到與成本合約部門的溝通，做到工程量三方簽證，使簽證內(nèi)容與實(shí)際內(nèi)容保持一致，嚴(yán)格把關(guān)各道工程環(huán)節(jié)。(4)重視項(xiàng)目財(cái)務(wù)管控。嚴(yán)格遵守“三收三支”原則，即先收后支、以收定支、收大于支。比如在支出方面，前期獲取土地階段，在土地確權(quán)的前提下，盡量延遲土地款支付，達(dá)到現(xiàn)金晚支目的。在工程施工階段，多采用商票或保理相結(jié)合的付款方式，也同樣可以達(dá)到延緩現(xiàn)金支出目的，減少房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力。同樣在收入方面，項(xiàng)目預(yù)售階段，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與額度寬松的銀行合作，做到按揭貸款盡快下放，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回籠目的。在融資階段，在四證齊全下，盡快落實(shí)開(kāi)發(fā)貸等融資，盡可能彌補(bǔ)前期土地款支出，減輕資金壓力。

4結(jié)論

綜上所述，在當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)中，“土地紅利”逐漸向“管理紅利”轉(zhuǎn)變，成本核算和管控對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是利潤(rùn)爆發(fā)點(diǎn)，更是生命線。只有從源頭上控制好成本，建立健全成本核算制度，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)控管理，才能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)的合理利潤(rùn)空間，從而使企業(yè)從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，并立于不敗之地。

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作者:倪沈良 單位:陽(yáng)光城集團(tuán)浙江置業(yè)有限公司