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為加快新型城鎮化建設進程，根據中央、省、市區改造棚戶區工作的總體要求，以改善民生，促進經濟與社會協調發展為目的，堅持以民為本，著力解善棚戶區居民生活條件，提高城區整體環境質量，全面加快建設步伐，根據國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發展的若干意見（國辦號）、建保號《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》和江西省辦公廳《關于加快我省城市棚戶區（危舊住宅區）改造的實施意見》、《市年城市棚戶區改造工作方案》等文件精神，結合我社區實際，特制訂本棚戶區（危舊住宅區）改造（以下簡稱“棚改”）的實施方案。

一、棚戶區現狀

社區前身為國營第八五九廠生活區，該廠原為一家軍工企業，三線建設單位，于年破產后成立社區管委會，移交給昌江區西郊街道管理，該生活區共有34棟平房、2棟單身宿舍、1棟農民工宿舍（四合院）和4棟老樓房均為上世紀六七十年代建筑的簡易房，結構簡易，人均居住面積小，居住條件惡劣，基礎設施不全，道路狹窄，治安消防隱患大，衛生環境臟、亂、差。

二、改造的基本原則

（一）政府主導、市場運作

“棚改”工作政府統一領導下，實行市場化運作，將“棚改”工作與房地產開發經濟適用房建設相結合，積極拓展融資渠道，吸引社會資金融入棚戶區改造工作。

（二）突出重點、成片改造

“棚改”重點為：不符合城市整體規劃，人居環境差，安全隱患大，影響市容市貌和經濟社會發展急需改造的地塊，棚戶區改造做到連片開發，改造一片成型一片。

（三）統一規劃、綜合配套

棚戶區改造力求做到統一規劃，合理設計，綜合配套，分步實施，道路、給排水、供氣、供電、通訊、有線電視、綠化照明等基礎設施同步建設。

（四）封閉運作、政策扶持

“棚改”項目的土地和資金全部實行封閉運作，專門用于項目建設，制訂針對性強的扶持政策，化解“棚改”的資金壓力，積極向中央、省、市爭取優惠政策構建良好的政策環境。

（五）以人為本、妥善安置

嚴格執行國家有關建設規范與標準，按照城市總體規劃的要求，將棚戶區改造成房屋優良、結構合理、功能齊全的新型住宅區，嚴禁違法拆遷、野蠻拆遷，依法妥善補償和就近安置拆遷戶。

（六）依法運作、公平、公開、公正

嚴格執行法律法規和相關政策，堅持公開透明，陽光操作，妥善解決好各方面問題，保持社會穩定。

三、運作方式

由項目部牽頭，引進有實力的企業組織實施房屋拆遷，先由項目部在社區內找塊空地，然后設施好圖紙，確定擬拆遷對象，并簽訂好拆遷協議，交好超補償面積房款，房屋建好后，拆遷戶搬進新居，再在拆遷后的空地上新建，直至棚戶區改造完畢。

四、總體目標

棚戶區拆遷、改造上的總體目標是：在年底前基本完成1.48萬平方米的棚戶區拆遷任務，從現在起，利用3年時間完成3.6萬平方米左右的棚戶區改造安置房建設任務。

五、改造實施的任務

社區現存的棚戶區面積為1.48萬平方米，改造完成后將建成3.6萬平方米（含保留建筑面積），以多層為主的生活小區，改造投資約為億元。其中小區基礎設施投資約為2000萬元。供電設施投資約為120萬元，供氣設施投資約為780萬元，供水設施投資約為78萬元，道路設施投資約為120萬元，社區用房、物業管理用房、小區綠化等投資200萬元。

六、實施計劃

（一）年度完成2.3萬平方米的安置房建設任務，年完成0.7萬平方米拆遷任務。

（二）年度完成0.78萬平方米的拆遷任務。

（三）年度完成1.3萬平方米的建設任務。

七、建設標準

（一）棚戶區改造新建住房以中小戶型為主。建筑面積原則上應在70平方米至90平方米以內。

（二）新建安置房為毛坯房，由拆遷戶自主裝修。

（三）棚戶區改造新建小區按照規劃要求，確保基礎配套設施齊全。建設物業用房，保證供電、供氣、供水、排水，搞好硬化、綠化、亮化，做到物業管理規范，道路暢通，環境整潔。

（四）建筑節能符合規定標準，工程質量合格率達到100%，并由有資質的物業服務企業進行物業管理。

（五）配建物業管理公共經營性用房。

棚戶區改造安置房建設，按規定配建物業管理公共經營性用房，以其經營收入專項補貼本小區物業管理開支。

八、資金籌措與需要的優惠政策

（一）資金籌措

1、中央、省、市棚戶區改造專項補助資金；

2、政府減免各項建筑規費。

（二）需要的優惠政策

1、對棚戶區改造，通過出讓方式取得的土地收益，實行封閉運作，全部用于棚戶區改造。

2、免收各種行政事業性收費和政府性基金，服務性收費減半征收。

3、棚戶區居民因拆遷而回遷的住戶，原房產證載明的面積部分，在辦理新證時，免征契稅。原住房已繳房屋維修基金部分，可免繳房屋維修基金。

4、房地產開發企業參與棚戶區改造償還原拆遷面積房屋部分，經主管地稅機關核準，暫不征收交營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。

5、新建安置小區有線電視和供水、供電、供氣、排水、通訊、道路等市政公用設施，由各相關單位出資配套建設，并適當減免入網、管網增容等經營性收費。

6、凡是國家出臺的有關房地產方面的優惠政策全部適用于本棚戶區改造。

九、拆遷補償安置辦法

本棚戶區改造的拆遷補償可采取兩種方式進行。一是實行房屋產權調換；二是實行貨幣補償。

（一）房屋產權調換補償辦法

1、私有產權的住宅房屋拆遷補償按原面積（指房屋所有權證注明的建筑面積）。其中：選擇多層樓房頂層和底層的（如第一層為車庫的，則以第二層為底層），原面積部分不結算樓層差價款，基它樓層按我市經濟適用房樓層補差標準執行。拆遷房屋面積小，如回遷時需要擴大面積的，超出面積15m2以內，按我市同期經濟適用房標準購買，超出面積15m2以上，按商品房價格購買。

2、非住宅房屋拆遷補償，補拆遷房屋產權證注明非住宅用途，按房屋所有權證注明面積實行貨幣補償，即按原房屋的評估價進行補償。

3、對房屋產權證注明使用性質為住宅，實際用于非住宅的房屋，拆遷時，非住宅必須同時具備持有營業執照、納稅證明和正在連續營業2年以上三個基本條件，可按非住宅對待。

4、被拆遷人回遷面積小于拆遷面積，剩余房屋面積按評估價格給予以貨幣補償。

5、對于棚戶區改造涉及的特困戶、低保戶，在民政部門確認并出具相關手續后，有產權證的房屋，按原面積實行“拆一還一”，達不到36平方米的由開發企業補到36平方米。如回遷時需要擴大面積的，超出面積15m2以內，按我市同期經濟適用房標準購買，超出面積15m2以內，按商品房價格購買。

6、實行回遷安置的，按簽訂拆遷協議的先后順序選擇房屋，同時簽訂的則實行抽簽確定。

（二）貨幣補償辦法

1、選擇貨幣補償的拆遷戶，必須出具房屋產權證照，其拆遷補償金額按房地產評估價補償。

2、對于房屋所有權證注明使用性質為住宅，實際用于商業的房屋，具備營業執照、納稅證明和正在營業且連續2年以上三個基本條件，可按非住宅房屋的評估價給予補償。

3、對于沒有房屋所有權證的房屋，但經社區同意搭建的按300元/平方米予以補助。

4、違章建筑原則上不予補償。

十、動遷方式

由政府確定棚戶區改造地塊并編制控制性詳細計劃，由委托開發公司申請開發改造。在政府動遷管理部門的指導下，開發企業負責辦理拆遷手續，委托有資質的評估機構對改造地塊的房屋進行評估，評估結果出來后，由開發企業依法進行拆遷。

十一、相關規定

1、棚戶區改造項目實施分期建設，由市政府審定批準。

2、開發企業應當向房屋買受人（包括以產權調換方式回遷安置戶）出具《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

3、棚戶區改造項目竣工過后，應按有關規定進行綜合驗收。對開發商品房的應執行商品房預售許可證。

4、改造的小區，嚴格按照規劃設計標準進行開發，因特殊情況需要調整或變更的，須經市政府批準。

5、按期拆遷的住宅房屋，由拆遷人對被拆遷人按每戶200元標準付給一次性搬遷補助費，未按期搬遷的，減少50%搬遷補助費，實行回遷安置的，由拆遷人按每戶每月每平方米200元的標準付臨時安置補助費。由于拆遷人原因致使不能按時回遷的，自逾期之日起加倍發給臨時搬家費。

6、拆遷人與被拆遷人就搬遷期限、補償標準、搬遷方式、過渡期限等原因達不成協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門依法做出行政裁決，對達到裁決限定的搬遷期限，被拆遷人拒不履行搬遷義務的，由拆遷管理部門依法申請行政強制拆遷或申請人民法院強制執行。

7、由于被拆遷人不履行搬遷義務被強制執行的，所發生的強制執行等一切費用由被拆遷人自行承擔。當事人有權依法向法院起訴拆遷安置補償訴訟，但訴訟期間不影響強制執行。