摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功，取決于項(xiàng)目前期策劃的準(zhǔn)確定位和后續(xù)工作的有效執(zhí)行，因此，做好項(xiàng)目前期定位策劃工作是房地產(chǎn)項(xiàng)目成功的重要條件。本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位策劃工作存在的主要問題入手，對其工作內(nèi)容和要點(diǎn)進(jìn)行了分析和研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；前期策劃；定位

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期，通過對市場環(huán)境的深入研究分析，在有效運(yùn)用各種資源的基礎(chǔ)上，圍繞著項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)對項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)施方案與具體措施提出合理、可行的設(shè)計(jì)建議的工作，其內(nèi)容主要包括定位策劃、產(chǎn)品策劃和投資策劃。其中，定位策劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的核心和本源，是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的出發(fā)點(diǎn)和回歸點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位策劃工作的根本任務(wù)是了解目標(biāo)市場上的競爭者產(chǎn)品所處的位置和項(xiàng)目自身的條件，為本項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)造出獨(dú)特的市場位置，并為目標(biāo)客群提供差異化的產(chǎn)品或服務(wù)。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位策劃工作中存在的主要問題

1.1目標(biāo)客群的選擇出現(xiàn)偏差

主要表現(xiàn)為前期定位策劃工作中的目標(biāo)市場選擇出現(xiàn)偏差，無法形成有效客群，導(dǎo)致項(xiàng)目定位與市場需求發(fā)生偏離。問題的產(chǎn)生原因主要有三個方面：一是前期調(diào)研不夠深入、系統(tǒng)，對項(xiàng)目本體情況、項(xiàng)目所處區(qū)域情況、市場環(huán)境條件、競品情況等方面的調(diào)研過程存在缺陷，資料搜集不夠全面，使定位缺乏科學(xué)、現(xiàn)實(shí)的市場導(dǎo)向；二是房地產(chǎn)市場細(xì)分不夠合理，缺乏對市場“同質(zhì)化”產(chǎn)品和企業(yè)自身產(chǎn)品研發(fā)能力等方面的認(rèn)識，沒有對產(chǎn)品的市場影響力做出準(zhǔn)確判斷；三是在把握目標(biāo)客群的動態(tài)變化方面經(jīng)驗(yàn)不足，缺乏分析預(yù)測的能力。

一、宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)市場影響分析

1.政策對房地產(chǎn)市場的影響分析。在當(dāng)前世界各國的經(jīng)濟(jì)體制當(dāng)中，不管是市場還是政府部門占據(jù)主導(dǎo)地位，其都沾有混合經(jīng)濟(jì)的色彩。世界很多國家都是以市場經(jīng)濟(jì)作為主導(dǎo)，當(dāng)市場經(jīng)濟(jì)失效之后，政府部門會通過宏觀調(diào)控的手段，對市場進(jìn)行一定程度上的調(diào)節(jié)，促使其回歸正常發(fā)展。政府部門在市場干預(yù)時，其干預(yù)的程度與市場的發(fā)育程度相關(guān)。我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展起步較晚，市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠完善，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了比較明顯的波動，例如在市場運(yùn)行過程中，存在著很多不規(guī)范的行為。對此，政府會通過政治、法律、經(jīng)濟(jì)等各方面的手段，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，保證市場經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行。

2.景氣周期對房地產(chǎn)影響分析。在市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行過程中，存在著大量的周期循環(huán)，上到國家經(jīng)濟(jì)，下到私營企業(yè)，都有很多循環(huán)。由于房地產(chǎn)的投資數(shù)額很大，循環(huán)周期也很長，所以其過程中也存在著很多的風(fēng)險。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)掌握最新的市場動態(tài)，對市場環(huán)境保持高度的敏感，才能有效的避免風(fēng)險，提高收益。當(dāng)消費(fèi)市場發(fā)生轉(zhuǎn)變的時候，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)會，才能在市場經(jīng)濟(jì)下贏得先機(jī)。

二、前期策劃階段房地產(chǎn)消費(fèi)者行為模式

1.消費(fèi)行為描述分析。房地產(chǎn)消費(fèi)者購買行為描述可以將其簡單的描述為5W和1H，其中5W分別表示為：誰來買房子，什么地方買房地產(chǎn)，為什么買房地產(chǎn)，買什么樣的房地產(chǎn)以及什么時候買房地產(chǎn)。1H表示為：通過何種方式購買房地產(chǎn)。

2.對消費(fèi)行為過程的分析。在市場經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，消費(fèi)者在決定購買時所進(jìn)行的不只是單獨(dú)的行為，而是一連串具有關(guān)聯(lián)的行為。消費(fèi)者在選擇購買房地產(chǎn)時，往往會首先進(jìn)行認(rèn)知、評價、評價、決策，然后才能確定購買。在認(rèn)知過程中，消費(fèi)者可能產(chǎn)生的后續(xù)購買行為都是以購買動機(jī)為基礎(chǔ)的。因此想辦法激發(fā)消費(fèi)者的購買動機(jī)，是十分重要的。對此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行前期策劃的時候，要細(xì)致的分析和探討消費(fèi)者的實(shí)際需求，如何充分的引起消費(fèi)者的購買興趣，激發(fā)其購買動機(jī)。

一,房地產(chǎn)市場營銷的概念

(一)房地產(chǎn)市場營銷的概念

房地產(chǎn)市場營銷是市場營銷的一個重要分支.房地產(chǎn)市場營銷與其他市場營銷一樣,也是個人和集體通過一系列的活動,特別是某些創(chuàng)造性的活動,同別的個人和集體交換產(chǎn)品和價值,以實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營目的的一種社會過程.可見,房地產(chǎn)營銷的實(shí)質(zhì)是以消費(fèi)者對各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn),企業(yè)通過有效地提供住宅,辦公樓,商業(yè)樓宇,廠房等建筑物及相關(guān)服務(wù)來滿足消費(fèi)者生產(chǎn)或生活,物質(zhì)和精神等的需求,以獲取一定利潤的一種商務(wù)活動.與一般商品市場營銷相比,房地產(chǎn)市場營銷的主要特點(diǎn)是其交換對象的特殊性,房地產(chǎn)市場營銷的客體是房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體和依托物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益等,因此,房地產(chǎn)市場營銷既有其特點(diǎn),同時市場營銷的一般原理也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運(yùn)用.

現(xiàn)代市場營銷已經(jīng)從商品交換過程發(fā)展到以商品交換為核心的各項(xiàng)相關(guān)活動中,涵蓋了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié).市場營銷作為一門獨(dú)立的學(xué)科,在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家是從20世紀(jì)50年代開始趨于成熟,在我國則是在20世紀(jì)80年代中期以后才在不少行業(yè)中得到廣泛的推廣和應(yīng)用.

(二)房地產(chǎn)市場的特征

由于房地產(chǎn)市場營銷是面向房地產(chǎn)市場的一種商務(wù)和管理活動,因此,必須充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場的特點(diǎn),以便為有效管理和組織市場營銷活動服務(wù).作為整個市場體系的組成部分,房地產(chǎn)市場具有以下主要特點(diǎn).

內(nèi)容摘要:本文對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征進(jìn)行分析,并總結(jié)了目前房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險,提出了在房地產(chǎn)投資中應(yīng)該如何規(guī)避風(fēng)險的相關(guān)對策。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資風(fēng)險

房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要類型

(一)外部風(fēng)險

1.宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險對于每個房地產(chǎn)投資企業(yè)都是不可幸免的。譬如說,當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退,處于低速消沉?xí)r,社會對消費(fèi)的需求也會大幅度減縮,這其中當(dāng)然包括房地產(chǎn)。更有甚者,每當(dāng)經(jīng)濟(jì)陷于低谷,消費(fèi)減縮時,受沖擊最大的往往是如汽車、房地產(chǎn)之類的長線耐用消費(fèi)品,這時人們會修正在經(jīng)濟(jì)景氣時制訂的消費(fèi)計(jì)劃,推遲或干脆取消對耐用消費(fèi)品的購買。社會風(fēng)尚如此,造成房地產(chǎn)市場一時供大于求,房屋價格亦連連下跌。

2.財(cái)政利率風(fēng)險。財(cái)政利率風(fēng)險多來自于利率波動的影響,因?yàn)楹芏嗳速I房并不是全額付款,一般都會利用杠桿原則向金融機(jī)構(gòu)申請抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升,投資人所需要負(fù)擔(dān)的貸款利息就可能是樓價本身的價值,此種情形對于一些財(cái)力有限的投資人來說,無疑是雪上加霜,加息有可能迫使他們放棄房地產(chǎn)。當(dāng)然如銀行收回抵押房地產(chǎn)可以得到貸出款項(xiàng)的話,則投資人無須再負(fù)擔(dān)任何責(zé)任。然而,假如房地產(chǎn)市場正處于低潮,銀行在拍賣房地產(chǎn)時仍得不列足夠的款項(xiàng)償還抵押貸款時,則投資人仍需負(fù)一定責(zé)任。所以,投資者在策劃置業(yè)計(jì)劃和議價房地產(chǎn)時,必須把利率波動因素考慮進(jìn)去。

【摘要】在現(xiàn)代化社會的快速發(fā)展中，我國市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)日益完善，市場營銷在很大程度上決定著企業(yè)的發(fā)展，有助于企業(yè)合理定位，滿足社會各界的消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)的預(yù)期目標(biāo)。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，這就在很大程度上增加了對市場營銷人才的需求，房地產(chǎn)行業(yè)的市場營銷人員不僅需要掌握市場營銷理論，還應(yīng)該具備較高的職業(yè)能力。基于此，文章主要研究了以就業(yè)為導(dǎo)向的《房地產(chǎn)市場營銷》課程設(shè)計(jì)方案等相關(guān)內(nèi)容。

【關(guān)鍵詞】就業(yè)導(dǎo)向;房地產(chǎn)市場營銷;課程設(shè)計(jì)

引言

隨著中國城鎮(zhèn)化建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)已作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在社會各個領(lǐng)域的發(fā)展中發(fā)揮著十分重要的作用，這就對房地產(chǎn)經(jīng)營管理人員提出來更高的要求，其不僅具備較高的綜合素質(zhì)，還應(yīng)該掌握房地產(chǎn)市場營銷相關(guān)知識和實(shí)踐操作能力。《房地產(chǎn)市場營銷》課程具有較強(qiáng)的實(shí)踐性，但很多學(xué)生的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足，導(dǎo)致學(xué)生無法理解并掌握《房地產(chǎn)市場營銷》課程理論知識，這就要求教師將教學(xué)重點(diǎn)放在實(shí)踐教學(xué)過程中。

1.《房地產(chǎn)市場營銷》課程開發(fā)的基本思路

通過學(xué)習(xí)德國雙元制職業(yè)教育經(jīng)驗(yàn)、現(xiàn)代化高校教育最新成果，以就業(yè)為導(dǎo)向的課程方案設(shè)計(jì)理論得到了大家的廣泛關(guān)注。在《房地產(chǎn)市場營銷》課程方案的改革過程中，教師應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況和高等教育的特點(diǎn)，將各個項(xiàng)目作為教學(xué)案例，明確知識點(diǎn)的可行性。一般而言，課程方案開發(fā)的方案主要有以下類型：