近幾年以來樓市經歷了一輪大起大落,商品房銷售峰點分別在的9、10月份以及今年3月份至今,而低谷則主要在今年下半年。一方面,今年由于股市觸底致使整個宏觀經濟環境低迷;另一方面,國內為抑制房價不理性上漲,政府出臺宏觀經濟政策對房市產生了巨大的影響。然而今年底政府做出相應政策刺激過度下行的樓市,使得今年房地產市場未像預期那樣步入較長時間的調整期,需求方即時走出觀望,今年積壓的銷售潛力迅速推動樓市進入新一輪銷售高峰,房價出現回調。

自20今年下半年起,多數房地產開發商為了推動商品房的銷售,采取帶看房團看房的方式而非像XX年商品房銷售火爆時期一樣坐等購房者前去案場,此后多家房地產媒介開通了看房直通車,拉攏大批量的客戶集中到樓盤案場看房并且起到明顯的引導效應,以此激發客戶的購房信心。那么消費者需求情況究竟如何?對此,筆者采集了自今年9月份至今年6月份錫城某看房團的部分消費者需求調查問卷,并對此進行了分析。

為了更實際的體現目前開縣購房主體的需求情況,本調查報告采用抽樣調查的方法共采集有效樣本251份,調查對象全部為準購房客戶,購房目的包括購買婚房、改善性住房、投資性購房(出租、轉售)等,并且根據開縣商品房網上信息平臺有關商品房成交數據,從供需兩方面來說明開縣商品房市場購買群體現狀。

第一部分調查報告主體內容分析

購房需求者主要為24-30歲適婚年齡青年,月收入在3000-5000元之間,購房目的傾向于剛性需求,并且多數為首次置業,可接受房價范圍一般在30-50萬元之間,在購房決定性因素中首要考慮的為房價因素。置業者意向購買高層以及多層建筑形式的商品房居多,戶型一般為二室一衛以及三室一衛或三室二衛,面積段分布以80-143.999平米為主?？紤]小區周邊設施主要為超市、幼兒園、醫院、銀行等,而較低程度的去注重會所等商務設施。

從調查結果來看,影響購房者購房的決定性因素中最為主要的因素為房價,86.5%的看房者會考慮房價因素;其次為地段、交通、戶型結構、周邊配套設施以及房屋質量,其中最為重視的為交通要素以及地段要素。

各鎮鄉人民政府、相關工作部門：

根據縣人民政府《關于經濟適用房整改相關事宜的專題會議紀要》和縣紀委《關于縣審計局移送經濟適用房銷售中有關問題的調查報告》文件精神，結合中介公司開元房地產評估有限公司對洋川鎮古城路經濟適用房評估情況，，經縣委、縣政府研究，對我縣經濟適用房進行清理整改，特通知如下：

一、要進一步加強對經濟適用房的認識

經濟適用房等保障性住房政策是國家為了解決低收入群體住房問題的民生措施，各單位部門要高度重視、提高認識，在經濟適用房的審批上要嚴把“入口”關，對把關不嚴的單位和個人要嚴格問責；已購買經濟適用房者所在單位要進行核查，對不符合購買條件而違規購買的要嚴格清退。

二、本次經濟適用房的清理整改方針

按照屬地管理原則，堅持誰申報、誰審核、誰整改，涉及到的各單位要密切配合；按照退房或補差價的兩種方式進行清理整改，如愿意購買的按評估價補繳地價款和房價款后頒發商品房證件，房屋可進入市場銷售。如不愿購買的，按原價退換購房款，裝修裝飾款不退還。選擇任何途徑處理都需要提供購房者簽字并按手印的書面承諾，存檔備查；如需退款的，縣財政暫時借款回購，短期內在購房款中歸還借款；補繳的資金分別由住建局和國土局收繳后上交國庫，?？钣糜诒Ｕ闲园簿庸こ探ㄔO。

20*年，我縣物價部門在國家、省價格主管部門的指導下，在縣委、縣政府的領導下和縣直各有關部門的大力支持下，堅持以科學發展觀為統領，緊緊圍繞為*縣域經濟服務的目標、加快樹立*發展新形象服務這個主題，清費減負，強化環境建設，圍繞價格熱點、難點，整頓規范價格秩序，不斷提高調控監管水平，確保價格總水平基本穩定，為促進和諧*建設做出了積極的貢獻。物價檢查全年共檢查單位39個，查處違紀金額23.1萬元，清退0.41萬元，接受價格舉報27件，價格咨詢35人。價格管理共承辦上級文件62件，發文47件。收費管理上，對全縣所有行政事業單位收費項目進行了清理，共清理項目885項，廢止收費項目22個，全年辦理認證評估案件226件。制作了《*物價》四期（每季度一期），在全縣范圍內，印制下發了涉農收費和價格公示牌，積極開展20*年“價格誠信”單位創建活動，并評選出4家縣級“價格誠信”單位，促進了我縣經濟繁榮和社會進步。主要工作如下：

一、物價檢查工作。

1、加強市場價格監管，整頓和規范市場價格秩序，加強價格監督檢查

①、加強農副食品市場價格監管工作。為防范囤積居奇、哄抬物價等價格違法行為出現，維護市場正常價格秩序，我們多次聯合縣工商、農業、質檢等部門對我縣各農貿市場、三大超市（名人、名大、好利來）進行巡查，嚴防價格異動。同時啟動價格預警機制和價格日報制度，每天對各農貿市場和超市的主要農副產品價格進行巡查，并要求各市場做好明碼標價，便于群眾監督和選擇。經檢查發現，我縣農副產品供應量基本能滿足群眾需求，沒有發現價格違法行為

②、20*年初冰雪災害和5•12四川汶川大地震后，為防止地震災情對我縣市場價格造成波動，我所按照國家和省、市關于加強抗震救災期間價格監管維護市場穩定的要求，切實加強監測預警、宣傳引導和對交通運輸、生活必需品的價格監督檢查。緊急啟動"一日一報"價格監測制度，重點加強對糧食、食用油、豬肉等副食品，藥品和建材、農資等災后重建物資的價格監測，嚴防市場價格異動。同時，組織力量加強市場價格巡查，嚴厲打擊利用災情散布漲價謠言、哄抬價格、囤積居奇、價格欺詐等違法行為；并做好宣傳引導和商品價格信息工作，引導群眾保持理性消費心理。除了以上的重點價格檢查外，我們還開展了節假日市場價格檢查、3.15消費者日物價宣傳活動等工作，既規范了我縣市場價格秩序，又宣傳了價格政策法規，受到群眾的好評

2、搞好涉農收費和價格公示，加強農資價格的監管

一、個人消費信貸業務中的風險因素

1信用風險個人消費信貸的安全性與借款人的收入水平、經濟實力及個人信用息息相關。目前，中國人民銀行個人征信系統提供的個人信用報告，借款人單位出具的收入證明，客戶經理在調查過程中給出的信用評分是對借款人信用評價的基礎指標。個人征信系統是由中國人民銀行組織各商業銀行建立的個人信用信息共享平臺，該系統通過采集、整理、保存個人信用信息，為金融機構提供個人信用狀況查詢服務。然而，由于借款人單位出具收入證明的隨意性，個人信用報告內容比較簡單、粗略，并且部分客戶沒有信用檔案，而目前的客戶信用評分也不能完全反映客戶的信用狀況，以上因素都導致銀行在防范個人消費信貸風險存在一定的先天不足。形成這種先天不足的原因除了部分人信用觀念淡薄、信用缺失外，另一重要原因還是由于我國目前尚未建立起一套完備的個人信用制度，從而導致銀行與借款人之間存在著嚴重的信息不對稱，借款人在向銀行申請借款時必定了解自己是否具有償還能力，從而會更多地提供對自己有利的信息，隱瞞那些對自己不利的信息或者不確定性因素。在個人消費信貸市場中，信息不對稱與信用缺失現象是緊密相連的。信息不對稱是產生信用缺失現象的主要原因，信息不對稱的存在必然導致信用缺失現象，而信用缺失的程度直接與市場中的信息不對稱程度密切相關。因此，如果不能有效地解決信息不對稱問題，信用缺失現象將不可避免，必將引發信用風險。

2管理風險目前，我國商業銀行管理水平不高，缺乏個人消費信貸方面的管理經驗。從風險控制目標上看，過分追求資金運營的效益性，而對經營安全與風險防范的認識嚴重不足。為了完成既定的貸款和利潤指標，無視信貸資產風險，違規操作、盲目發放貸款，導致不良貸款不斷增加。從貸前資信評估上看，尚未建立科學、完善的評估體系，往往依靠定性的、人為行的風險評估大多是針對信貸業務設計的，而對市場風險、利率風險、操作風險等其他業務的風險評估還處于空白或者探討的過程中，對衍生金融工具、中間業務、電子銀行等新業務的風險更是缺乏監控。這些問題隨著個人消費信貸業務的不斷擴大，新產品的不斷產生而愈顯突出。從貸后跟蹤管理上看，信息缺乏與滯后導致貸款預警機制失靈。長期以來，雖然商業銀行實行“審貸分離、分級審批”的信貸管理制度，但由于機構崗位之間的分工不明、職責不清，對同一個借款人的信用信息資料分散在各個部門，未能建立起有效的溝通機制，難以實現信息資源共享。在貸后跟蹤管理上，經常會因利益的交叉而導致權力制衡的失靈，如對保證金的管理上，會計部門與信貸業務部門的工作職責不清導致保證金賬戶失去監控，出現余額不足或挪用現象。

3法律風險國外消費信貸市場發達國家都有龐大的消費信貸法律體系，內容豐富。這些法律一方面對消費信貸參與各方的行為提供了參照標準，另一方面保護了參與者的利益，維護市場健康發展。我國的消費信貸是從20世紀80年代中后期起步的，真正得到關注和重視是到90年代中期，發展的時間不長，消費信貸市場還很不發達。我國的消費信貸法律不健全，國家尚未制訂統一、規范的具體針對整個消費信貸的法律法規，尚未對消費信息的披露和消費信用的評估等做出規定。一般都是以國家下發的規范性文件和實行性的規范等來約束的，規定比較分散，至今并沒有一部統一的消費信貸法律。我國關于信貸方面的法律法規有《物權法》、《擔保法》、《票據法》和《貸款通則》等，這些法律法規是針對生產性貸款而立的，還沒有完全意義上的消費性貸款法律法規，致使銀行開辦個人消費信貸業務缺乏有力的法律保障，對出現的問題往往無所適從。在回收個人消費信貸過程中，一旦出現貸款本息回收困難、涉及擔保保證的履行、抵押物的處理、質押品的拍賣等問題，缺乏強制性的法律保障，實際操作中極為困難。就汽車消費信貸而言，汽車消費信貸業務在我國尚處于起步階段，我國的《貸款通則》、《擔保法》均未有針對汽車消費信貸的相關立法、司法、執法成套的法規。不僅商業銀行開展汽車消費信貸業務無法可依，而且一旦借款人故意或非故意的違約，就會出現耗時耗力，加大社會勞動、執行難的局面。國家對汽車消費稅費標準、稅費種類也未規范統一，各種稅費負擔還比較重，汽車抵押手續、法規不完善。這些在法律規范上的欠缺都成為消費信貸業務開展中的障礙，使消費信貸業務處于無法可依的境地，對消費信貸市場的完善也產生了負面的影響。

4市場風險作為零售業務的個人消費信貸，其客戶分散，單筆貸款數額小，貸款時間跨度長，操作環節多，業務量大，交易成本高，易受市場環境的變化而誘發風險隱患。如部分銀行在房地產熱潮中放低貸款門檻，很多不符合條件的人也貸到了款，在房價攀升的時候，借款人可通過賣房償還貸款，但當房價下滑、利率上調的時候，越來越多的借款人不堪重負，從而出現違約現象。同時消費信貸中出現不良貸款后，由于我國消費信貸法制建設和商品交易二級市場尚未完善，銀行欲將抵押物變現，需經歷重重環節，層層收費，還要投入大量的人力、物力、財力，最后導致成本過高。

二、防范和化解個人消費信貸風險的對策

以房養老———一種可行的養老路徑選擇

1．“以房養老”的界定

“以房養老”是指，擁有住房的老年人與特定機構（如銀行、保險公司或房產機構）訂立合同，把自己的房產所有權有償轉讓給銀行或特別設立的特定機構（如養老機構）。特定機構房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，將其房屋的價值分攤到預期壽命年限中去，按年或月支付現金給老年人，一直延續到老年人去世。老年人在取得現金的同時，繼續擁有房屋的居住權并負責維護。當老年人去世后，相應的金融機構獲得房屋的產權，進行銷售、出租或者拍賣，從而取得房產升值部分的利益。

2．“以房養老”的理論依據

“以房養老”的理論依據主要來自兩方面：一是生命周期理論。一個理性消費者追求其生命周期內一生效用的最大化，而不僅考慮某一特定的消費行為或項目的決策安排時個人效用最大化。即追求在個人生命周期各階段里，一生收入與一生支出兩者間的平衡。而“以房養老”正是出于房屋生命周期與家庭生命周期的差異性，試圖將老人去世時房屋的剩余價值變現出來，并在老人有生之年消費掉，從而實現房屋財富在老年人整個生命周期中的合理優化配置。二是期貨期權理論?！耙苑筐B老”實質上就是一種住房“期貨化”形式：擁有房屋所有權的老年人將住宅作為“期貨”，預售給銀行、保險公司等金融機構或特定機構，并從那里獲得固定的年（月）金，而此時老年人對該房產依然擁有居住權，直到老年人離開人世，房產才進行交割，所有權歸貸款機構所有。

3．“以房養老”的現實基礎