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房地產行業報告

前言:想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎?我們特意為您整理了5篇房地產行業報告范文,相信會為您的寫作帶來幫助,發現更多的寫作思路和靈感。

房地產行業報告

房地產行業報告范文第1篇

1、項目工程完成情況

①項目進度基本達到公司年初制定的年度目標。

基本完成年初公司制定的年度計劃目標,雖然在一定程度上存在滯后,但總體計劃基本在受控狀態。雖然上半年受金融危機影響,特別對小戶型施工影響最大,總計劃滯后兩個月有余。但經過下半年的趕工,差距基本縮小在可控范圍。并且準甲辦公樓比原計劃提前了近兩個月。

②形象進度:外幕墻形象的及時完成,為項目的銷售提供了一定的支撐和保障。

Xx幕墻在8月份完成西立面鋁板和玻璃安裝,準甲在10月初完成西立面的鋁板安裝和形象展示,為項目的銷售提供了一定的支撐和保障。雖然這些外立面局部出形象的要求在年初并沒有制定出來,但在需要的時候,項目還是克服重重困難,加大管理力度及時完成了外立面形象的展示。為盡快展示項目形象,促進項目銷售提供了保障和支撐。

③Xx辦公樓的提前完成五大主體驗收,為完成公司的財務目標提供了保障。

在年初制定的年度計劃時,Xx辦公樓的驗收計劃安排在2010年春節后,但是在今年七月份集團為了完成整年目標產值,要求Xx辦公樓必須在2009年12月30日前完成五大責任主體驗收。為此項目部多次召開專題會,討論制定落實計劃,并且項目部把該計劃目標實現的第一責任主體落實在我的頭上,這對我既是一個挑戰又是一個機遇。

特別在后期所有工作面全面鋪開,土建、安裝、消防、幕墻、裝修、景觀再加上其他甲分包單位,施工單位數量超過十幾家,工期緊協調管理難度大。為此增加了定期專題理會制度,除周一下午的監理例會外,另在每周一上午安排了安裝專題協調會,周四上午裝修專題協調會,并制定了嚴格的例會制度。對無辜遲到缺席者有嚴格的處罰制度,為集中高效解決現場實際問題提供了保障并受收到較好的效果。

④項目榮譽

整個項目現場安全文明施工管理工作,總包單位和監理單位加大了管理力度,并且收到了較好的效果,受到當地政府的多次通報表揚和觀摩。本項目三個施工處在今年上半年均獲得“鄭州市安全文明標化工地”,同時工程一處還獲得“河南省級安全文明標化工地”。

2、項目團隊建設情況

項目人員分工在年初經過一次調整,使項目分工即更加具體明確化,既在條線方面發揮了個人專業和特長方面,又在區域方面體現了各自的協調范圍,作到了條線清晰,區域明確。

項目團隊建設在公司領導的多次指導和培訓下,項目合作精神和團隊意識也有了明顯的提高。每周的項目例會制度,項目團隊每位員工都有發言機會,既體現民主又體現了團結意識。并且通過周例會及時傳達公司精神,通過不斷加壓和鼓勵,不斷提高項目團隊士氣,振奮精神。通過這一年的磨合項目團隊合作精神和團隊意識達到了空前的高漲。

3、個人發展和心得體會

回想自己到Xx已有三年時間了,可是只有今年才使我真正找到了工作的激情、目標和方向。在Xx的前兩年有一種有力使不上的感覺,曾經也有過激情時刻,但更有困惑、無奈和迷茫。幸運的是在今年受到徐總的培訓和教導,思想受到啟發;視野得到開闊;信心得到鼓舞;激情得到點燃,整個精神面貌煥然一新,感到渾身有用不完的勁。總之,我今年的工作已步入了良性的狀態,為此我應感謝我們的領導,感謝我們的團隊。

特別是前段時間徐總安排我作為中原油田團購事宜協調小組負責人處理過程協調,盡管這只是我工作范圍的一小部分,但該事件對我的影響確實深遠的,使我倍受鼓舞并且從中受到了很大的鍛煉和提高。由于中原油田作為國有企業,保留著國有企業的固有的弊端,工作效率低,辦事拖拉,權利高度集中在高層領導身上,具體辦事人員沒有決策權等現狀。就像上半年關于墻體變更問題,一直拖了半年才有最終的說法。經歷前幾次雙方幾個回合的溝通協調,到目前為此雙方基本消除異議,對于交房標準達成共識。從整個實踐中我可以總結以下三點經驗:

一)主動出擊,變被動等待為主動

針對對方效率低,辦事拖拉的現狀,前期我們吃過不少苦頭。像衛生間墻體砌筑一事,對方一直僅限于口頭通知要求停止衛生間砌筑,但由于合同沒有形成,對方經辦人員無法出具正式書面要求,造成我項目部砌筑等待一個多月。還有后來要求這里改造那里改造,但一直沒有正式書面意見。后來在徐總的授權下,我作為團購事件協調小組主要負責人,就馬上召集相關負責人討論回復意見,并做到有理有據,主動出擊,明確我方要求,限制回復時限。一時給對方造成一定壓力,使對方被動的跟著我們走。特別關于裝修事件的處理,主動強勢把我們的要求展示給對方,對方為了減少將來返工拆除量,也就只好順著我們的意思走,結果我們節省了工期,也節省了成本。

主動出擊不僅對外,對內同樣有效。就關于團購事件對方提出的變更,合約部從避免扯皮,和多一事不如少一事的角度一直堅持什麼都不改。但是不改又沒有合理的借口,所以作為當事人來講,我就需要作合約部的工作。同樣主動出擊,凡是我先向合約部沈經理請示,向他闡述我的想法,解釋理由,讓他理解我進而一步接受我的想法和意見。

二)充分發揮團隊的力量和作用

在具體處理或回復對方正式意見之前,我都會在小組范圍內進行溝通,達成一致意見并請示領導后再做回復。必要時擴大溝通范圍,特別在最后形成裝修備忘率之前,除和白總、趙林溝通外,還得到了合約部的大力協助和參與,整個事件的處理體現了大家的意志,團隊的力量。

三)端正的心態+適當的方法+勤奮努力=成功

在整個時間的處理過程中,如果說沒有阻力是不可能的。可是我心無雜念,一心想把事情做好,及時和大家溝通協調,加上我的真誠,贏得了所有參與者的理解和支持。就在12月28日,備忘錄正式簽字的那一天,直到晚上七點半,合約部的兩位同志(王海燕、陳伯政)一直全程參與,做了大量的基礎工作,沒有半點怨言。是我的真誠和熱情感染了他們,而他們的熱情和友善也鼓舞了我。就這樣臨時搭建起來的團隊,提前并沒有領導安排,靠著我們對Xx文化的理解、靠我們對工作的熱愛、靠我們年輕人的激情,我們團結在了一起,我們用心了、我們努力了,所以我們成功了。為此我由衷地感謝我們的團隊,感謝我們的Xx。

二、需要進步和提高之處

1、項目部作為項目工程載體的主導作用沒有充分發揮出來。在一些層面上處理問題缺乏更高層次的全局觀和項目推進的主導意識不強。這種能力的提高不僅需要項目經理提高,同樣需要每位工程管理人員共同不斷提高,只有這樣工程管理團隊的整體素質和管理水平才能更快更好的發展和提高,從而更大限度地發揮出項目部的更大作用。

2、語言表達、溝通協調能力和水平不能滿足自身發展和項目管理的需要,需要通過自身積極主動不斷地鍛煉和學習快速提升自己,以滿足團隊發展的需要和自身發展的需要。

3、學習力不強。很慚愧的講,自畢業以后除了專業書之外,關于其他方面的讀物涉獵很少,較大的限制了自己的視野和個人發展。在09年里通過徐總的教導和啟發,使我深刻地感到了自己知識的貧乏和強烈的學習欲。原來自己除了專業方面有一定的專業基礎之外,關于管理方面的知識可謂很是匱乏。通過近來關于管理方面書籍的學習和閱讀,更加大了我對自己不足的理解和認識,越學越知不足。要求自己不斷增大閱讀量擴大閱讀范圍和視野,不斷學習,在學習中提高,在實踐中提高。

4、對總包管理的全面管理作用,沒有充分的發揮出來。除了與總包自身的管理模式和體制有關外,項目部在總包管理方面的有效管理也有待于提高和加強。鑒于現在的項目開發模式,必須充分發揮總承包的管理作用,才能更好的做好項目的管理工作。

三、2010年工作計劃

1、明確2010年的工作目標和計劃

2010年的工作重點可以概括為“三大Xx”。

Xx一:4月30日Xx辦公樓具備交付條件;

Xx二:8月20日小戶型具備交付條件;

Xx三:2010年春節前酒店完成外幕墻施工。

以上三大Xx都相當難攻,其中前兩個Xx最為難攻和最為艱巨,且都為剛性必須要確保完成。

具體來講,Xx辦公樓雖然已經完成五大責任主體驗收手續,但真正的難題并未解決掉,關鍵的難點在消防驗收。春節前要完成消防檢測,3月份必須完成消防驗收并拿到消防驗收合格報告,只有這樣4月30日的交房考核節點才可完成。而偏偏消防驗收環節又存在著很大的不確定性,甚至不可控因素。為此項目必須做好充分的思想準備,做好打硬仗的準備,必須充分調動各種有利資源,確保3月份必須拿下消防驗收這一關。

小戶型由于今年年初的金融危機影響,小戶型的主體施工受到較大程度影響,致使主體工期滯后兩個月。為此這兩個月必須要在來年搶回,從8月20日倒排,消防驗收和竣工備案需要兩個月,要求6月20日工程實體必須具備驗收條件。春節之后開工3月份到6月份四個月不到的時間,完成小戶型特別南塔的粉刷、裝修、外幕墻、機電安裝等全面施工完成,難度可想而知。如果沒有非常規措施和辦法,如果沒有有效的協調管理簡直是不可能的,所以說小戶型這個Xx是這三個Xx之中最最難攻的一個難關。

第三個Xx酒店的外幕墻施工,計劃九月份主體封頂,要求年前完成幕墻施工,有效工作時間只有四個月,如果沒有充分的施工準備和合理的計劃安排,那也是一件相當難的事情。為此我們必須要有充分的思想準備,做好打硬仗的計劃、方案和措施,才能不畏艱難攻克難關。

2、個人規劃和目標

2010年是本人三年規劃的第一年,如何能夠使自己的三年個人規劃變成現實,需要通過實踐、學習、提高,再學習、再實踐、再提高,不斷提高自己的理論水平、管理能力、交際能力、應變能力、綜合能力。為自己的三年規劃做好開創性的新局面,使自己的三年成長能夠真正成為具有獨立操盤能力的優秀的房地產行業職業經理人。

3、擬采取的手段和措施

一)、學習:工作的過程是一個創造價值的過程,也是一個學習的過程,提高的過程、積累的過程,在工作學習,在學習中工作。特別自己的薄弱方面,加強工程管理知識的學習,加強溝通協調交際能力的學習,加強性格培養方面的學習。學習更要廣泛的學,因為房地產行業本身是一個人才復合型的行業,要求每位從業者,特別中高層管理者,必須既要懂專業,也要懂經濟、也要懂營銷、更要懂管理。這就需要更廣泛的學習,跨專業的學習,綜合地學習,才能滿足工作的需要,才能滿足成長的需要。

房地產行業報告范文第2篇

2014年,截至10月15日,我們通過企業主動寄送、企業官方網站下載及網絡查詢等方式,我們共收集到地產企業的企業社會責任報告66份。我們依據“金蜜蜂社會責任報告評估指數2014”,對這些企業社會責任報告進行評估。基于報告參數,我們對房地產企業的企業社會責任報告進行整體描述,并結合在企業社會責任報告編制咨詢方面的經驗,對這些報告的整體質量進行比較、分析和判斷,嘗試總結房地產企業社會責任報告的特點,并在此基礎上提出相關建議。

2014年地產行業企業社會責任報告概況

66份 如圖1所示,2014年,地產企業社會責任報告數量661份。地產行業報告數量自2009年起呈爆發式增長,直至2012年趨于穩定。

92.5% 報告企業中,其中31家為民營企業,30家為國有控股企業。占報告企業總數的92.5%。

95.5% 評估樣本中約95%為社會責任報告,在的樣本中占據著相當高的比重。

5次及以上 43.9%的企業連續報告次數在5次及以上,其中武夷實業和萬科企業均7次。大部分企業已經連續報告,近五分之一報告為首次。

46.3% 的報告中篇幅在11-30頁的企業接近50%,地產企業多以國有控股和民營為主。

編制依據多元化 如圖2,報告編制依據成均衡狀態分布。上交所指引,全球倡議組織(GRI)的《可持續發展報告指南》,中國社會科學院的(CASS-CSR1.0/2.0)均占比20%以上。

93.9% 93.9%的地產企業了中文報告,6.1%地產企業了中英文報告。

報告審驗 地產企業社會責任報告中經第三方專業機構審驗的報告占比4.5%。本次研究樣本中,有3份企業社會責任報告經由獨立的第三方機構審驗。

對地產企業社會責任報告質量的判斷

我們依據得分的不同將報告分為起步、發展、追趕、優秀和卓越5個層次。地產企業社會責任報告的平均得分為52.9分,整體處于發展階段。其中,7.5%報告質量已經達到卓越,具有較高的水準;9.1%處于優秀階段,披露水平較高;多數報告處于起步與發展階段,報告質量還有很大的提升空間。

研究發現,地產行業企業社會責任報告整體質量水平與當年中國責任報告水平基本持平。如圖3所示,在報告的可讀性和可信性方面有一定的優勢,在可比性與完整性方面略有不足。

主要發現

發現一:報告數量趨于穩定,部分企業建立了定期機制

2014年的前十個月,共收集到地產企業報告66份。其中報告次數達到5次及以上的報告有29份。相比于2009年至2012年間快速增加,2012年至2014年報告數量呈現平穩態勢。從歷年收集報告總數以及次數來看,部分企業報告的定期機制已經形成。

發現二:報告實質性披露特點明顯,關鍵議題披露不足

研究發現,大多數報告對員工、客戶、社區和環境等利益相關方披露信息較多。其中,為社區捐款捐物、提供志愿者服務,客戶產品/服務質量,員工社會保障指標覆蓋率較高。但是對社區資源補償情況、生態系統保護、客戶信息和隱私保護指標覆蓋率較差,均低于6%。《信達地產2013社會責任報告》中建立產品標準化體系框架,暢通客戶溝通渠道,積極回應客戶投訴對每個客戶信息進行單獨封存,統一保管、不斷提升客戶滿意度;《深圳華僑城2013社會責任報告》中對員工相關議題做了詳細披露,通過提供均等就業機會,員工結構多元化,推動基層員工收入增長,健全民主管理渠道等方式滿足員工需求。但大部分報告對同行、媒體、金融機構等利益相關方披露信息相對較少,利益相關方責任績效指標覆蓋率較低。

發現三:報告編制依據呈現多元化,但報告國際化水平有待進一步提高

參考GRI、全球契約、ISO 26000等國際標準報告數量占比分別為20.9%、1.5%和4.5%,萬科、招商局地產、泛海建設等企業報告均參考GRI等國際標準,報告質量普遍較高。除參考GRI報告占比超過20%外,ISO 26000和全球契約參考比例均偏低。另一方面,上交所指引、多標準指引以及其他指引占比均超過20%,非國際標準參考率較高。與此同時,中英文對照或者英文版報告為6.1%。

發現四:重視披露環境履責信息

多數報告著重披露公司履行環境責任的信息,綠色節能建筑成為建筑主流趨勢。報告多以既有建筑改造,在建、將建項目通過推行LEED施工、綠色施工使用新工藝、節能材料等開展綠色節能工作。以負責任的態度、建筑實施的力度讓客戶以及利益相關方感受到企業對保護環境、節約能源,履行社會責任的態度和行為。

主要建議

建議一:加強對企業社會責任報告價值的認識

根據《2012年中國統計年鑒》,2012年房地產企業85859家,房地產業GDP總量占全國的5.6%,從業人數約218.3萬。截至10月15日,2014年報告房地產企業僅為66家,不足同期房地產企業數量的千分之一。我們建議更多的房地產企業加入到社會責任報告的行列中來,一是加強社會責任信息的披露,通過社會責任報告主動與利益相關方溝通,更好地獲得利益相關方認知、理解和支持;二是發揮社會責任報告對企業管理的促進作用,通過編制報告梳理企業實踐、開展內部對話及管控運營風險,提升企業的社會責任管理水平,增強房地產企業的可持續發展能力。

建議二:主動披露產品質量、客戶服務等關鍵議題信息,提升報告的實質性

房地產業作為國民經濟的支柱產業,與經濟增長、就業穩定、關聯產業、人民生活和環境保護息息相關。房地產企業在編制社會責任報告過程中,對于建筑質量、綠色建筑、購房合同、房屋價格、房屋面積計量、客戶隱私保護等利益相關方最為關注,同時又對自身發展極為重要的議題和信息,應進行重點披露。在報告中盡量呈現既是業主、公眾、媒體、金融機構和政府等利益相關方想看到的信息,又是自身想對這些利益相關方披露的信息,有效提升報告的實質性。

建議三:加大對同行、金融機構等利益相關方信息披露力度

報告在針對員工、客戶、社區和環境等利益相關方披露社會責任信息的同時,考慮加大對同行、金融機構等關鍵利益相關方信息披露的力度。通過披露關鍵績效指標,加強與同行業先進水平的比較;披露參與行業標準、推動行業社會責任的發展等方面的信息,營造房地產行業積極履行社會責任的氛圍;披露對金融機構履行社會責任的理念、措施和典型實踐,增進金融機構對地產企業的信任和理解。

建議四:對標國際先進地產企業社會責任報告,提升報告國際化水平

地產企業應立足于全球視野,主動對標國際先進同行,一是學習國際先進同行社會責任報告在內容、結構、形式方面好的做法,直接提升自身報告的水平和質量;二是通過對標國際先進地產企業社會責任報告,學習國際先進企業在社會責任管理、實踐方面好的經驗,提升自身的管理水平,為后續編制社會責任報告提供更好地素材;三是加強對GRI、全球契約、ISO 26000等社會責任報告相關標準、指南和規范文件的學習,掌握社會責任報告編制的國際通行語言,以科學的理念、專業的視角提高報告的專業化和國際化水平。

房地產行業報告范文第3篇

目前市場上陸續推出了多種薪酬報告,讓企業眼花繚亂。《職業》特邀四家知名薪酬報告機構,就薪酬報告的選擇和使用進行了解讀。

華信惠悅:整體獎酬調研

【品牌】

華信惠悅咨詢公司是一家全球性的知名管理咨詢公司,秉承以客戶為導向的精神,擁有頂尖的顧問團體、前瞻性的管理觀念以及豐富的專業經驗。華信惠悅在管理業界的品牌吸引力是毋庸質疑的,其先進、科學的調研手段和專業咨詢經驗都增加了這份報告的含金量。

【數據來源】

以外企為主。目前在中國大陸地區,參與調查的企業以外資企業為主,同時也有一些規模比較大的本土企業參與。華信惠悅建立了龐大的薪酬數據庫,尤以金融行業數據庫著稱,囊括了銀行、證券、保險、基金管理等行業中諸多企業。而先于大陸地區建立的香港、臺灣地區的薪酬數據庫,目前已經發展成為華信惠悅在中國地區最完備的數據庫。

【服務】

華信惠悅以行業為基礎,推出包括金融、消費品、高科技、家電、物流、房地產和半導體等行業的薪酬報告;同時兼顧地區差異,推出一、二線城市報告,也會針對一些特定地區推出地區性調研報告。

華信惠悅強調薪酬報告和咨詢服務相結合的薪酬服務,因為在數據背后總有一定的原因,所以一旦運用到企業日常具體的薪酬管理時就有一定的落差。凡購買華信惠悅薪酬報告的企業,都會得到來自專業顧問的針對,獲得量身訂制的薪酬管理意見及具體和務實的解讀。

【推出頻率】

每年一次。

【使用指南】

華信惠悅中國大陸地區薪酬咨詢總監 廖怡玟女士

報告中最有價值的信息,在于企業可以及時、通盤地了解市場現狀,也對市場趨勢有一個預期,作為人才吸引和保留激勵的參考依據。當本土企業與外資企業進行人才競爭,或需要擴展香港、臺灣地區的業務,管理好人員本地化中的薪酬問題時,這份報告會非常有針對性。

企業做薪酬決策時,有三個考量點。第一,薪酬策略本身是不是能夠支持企業未來的發展,是否能夠吸引、保留企業需要的人才;第二,內部公平性,例如在制定保險行業的精算師這樣重要職位的薪酬時,要兼顧其在公司的重要性和唯一性;第三,外部可比性,報告本身是一個很重要的數據來源,是讓企業完善具體薪酬管理制度的有力工具。

前程無憂:薪酬調查報告

【品牌】

作為三大人才網站之一,前程無憂擁有大量的企業資源和人才資源及廣泛的網絡影響力,每年推出的薪酬調查報告都頗受業界關注。

【數據來源】

無憂報告的數據來源非常廣泛,每年會通過三種渠道收集樣本。一是企業,二是前程無憂的獵頭部門,三是網站龐大的個人簡歷庫。根據不同職位,無憂會在三種來源中按照一定比例提取樣本。初級職位提取簡歷庫的數據會多一些;對于一些敏感的職位,使用企業或獵頭的數據會多一些。

同時,數據收集也合拍企業的調薪步伐,數據截至在上一年的10 月。

【服務】

前程無憂的薪酬調查報告覆蓋范圍廣泛,包括全國20個大中城市和20 個主要行業,盡可能提供更多的市場薪酬信息。如果企業所在城市沒有列入無憂的調查名單,那么調研人員會提供近似城市作為參考。在未來,前程無憂還計劃推出更多的定制報告服務。

【推出頻率】

每年一次。

【購買費用】

單個職位報告價格為500 元,購買的數量越多將享有更多優惠。

【使用指南】

前程無憂薪酬調查負責人 王玨女士

任何一份報告,只是一個參考而已,因為每個企業的情況,例如企業文化、發展階段等各不相同。我們提供的只是一些信息,很難告訴企業具體應該怎么做,例如人才流動率與薪酬的關系問題,報告只能部分解決一些薪酬外部競爭力及引起的相關問題。

在具體使用無憂的報告時,要注意職位的薪資不僅在行業、公司類型間有水平差異,個人的素質也在很大程度決定薪酬水平,所以調查數據包括中位值、75 百分位值、90百分位值和整體市場情況,企業要綜合自身情況進行判斷。

太和顧問:薪酬調研報告

【品牌】

經過四年多的發展,太和顧問已經成長為中國本土知名薪酬福利數據服務提供商,并榮獲2006 中國人力資源年度頒獎盛典 “2006 中國最佳薪酬報告機構”。

【數據來源】

企業。在選擇調研企業時,太和顧問首先考慮其薪酬體系是不是市場化的,企業是否具有市場意識。

【服務】

貼近本土企業需求,目前已推出包括高科技、金融業、房地產、汽車行業、消費品、醫藥、服務業、傳媒行業、能源業等在內的行業報告。此外,太和顧問還定期推出北京、上海、深圳、廣州地區全行業薪酬報告。根據市場情況,也提供管理等序列的全行業報告、城市畢業生起薪點調查、定制服務等。

【推出頻率】

金融、地產、高科技等關鍵行業一年推出兩次報告,其他行業為一年一次。

【購買費用】

全行業報告大概費用為兩萬元一份,行業報告一萬五左右。參與調研的企業可享有一定優惠。

【使用指南】

太和資深顧問 金可冶先生

太和報告著眼行業整體趨勢,所以購買者不僅可了解到現有薪酬狀況調研結果,還能了解行業薪酬整體趨勢預測。但薪酬報告提供的市場信息,畢竟只是供企業進行參考和引證的。我個人比較推崇企業先有明確的薪酬定位和方案后,再參考報告中的數據,這樣太和的薪酬報告對企業來說更有價值。

企業在選購薪酬數據時,要評價數據來源和可比性;薪酬調研的流程是否科學規范;不僅要看職位名稱,還要看具體職責內容,因為同一職位名對應的職責內容可能會有很大差異。

而企業在設計薪酬的過程中,一是要選擇所針對的合適的市場,圈定競爭對手;二是要有一個非常明確的定位,在這個圈子中自己的薪酬要達到一個什么樣的標準,實現什么樣的吸引保留效果;三是明確企業的發展定位和周期。

英才網聯:中國建筑、房地產業薪酬調查報告

【品牌】

作為第一家在中國實行細分行業的人才網站,英才網聯的建筑英才網經過近幾年的發展,已經成為國內規模最大的建筑人才專業網站,其推出的《中國建筑、房地產業薪酬調查報告》也別具特色。

【數據來源】

來源多元。不僅進行企業調查,也通過隨機抽樣、現場訪問、網絡調查、媒體聯合調查等各種方法向個人進行調查。

同時,立足行業特點。根據對建筑企業會計年度的調查,報告數據收集截止日期為每年的4 月15 日,報告將在5 月。根據建筑行業看重技術類人才工作經驗、工作年限的特點,報告并沒有把工作年限當做加權系數來計算,而是單獨提出作為一項分析科目。

【服務】

將建筑行業細分化,分別針對工程行業、房地產行業、設計院機構推出調查報告。

【推出頻率】

每年一次。

【使用指南】

英才網聯建筑英才網市場主管 張磊

薪酬設計的最終的目的是在“經濟”的原則下,制定更有吸引力、競爭力的薪資體系。我們的樣本從企業、個人兩個渠道來采取,還可以反映從業者對薪酬的滿意度。但最終數據以及定量定性分析結果,僅供建筑行業工作者衡量自身薪資水平、人力資源工作者制定設計薪酬體系參考。

專家點評

中國人民大學教授,著名薪酬專家,文躍然先生

Q:如何選擇薪酬報告?

A:薪酬報告最大的價值在于提供實際數據,以便比較;提供其他企業的經驗,以供借鑒。選擇薪酬報告時,可以從三方面來判斷,一是聲譽、品牌,在市場上的影響;二是部門的權威性,例如政府主管部門的一些薪酬報告;第三有學術價值,一些研究機構或大型人才網站的報告也很不錯。

Q:薪酬報告的價格一般都很高,企業是否必須支付這筆費用?

A:企業從一些媒體或渠道了解的數據,不全面,其科學性也有待考量。購買一份薪酬報告是企業必需的投資,也是合算的投資。因為這能讓企業的支付更加準確,所帶來的附加值將大大超過購買報告的支出。

Q:企業的薪酬是與市場保持同等水平就具有競爭力了嗎?還是其他的內部或外部因素更為重要?

房地產行業報告范文第4篇

文章編號:1005-913X(2015)07-0120-03

隨著我國房地產業的快速發展,房地產業已成為我國稅收收入的重要來源。根據《中國稅務年鑒2014》,2013年我國房地產業的稅收收入占我國當年稅收收入的12.97%,僅次于批發業和零售業的13.23%,在產業稅收收入中排名第二。房地產開發企業經營周期長,業務復雜,涉及稅種多,涉稅風險高,房地產業已成為稅務稽查工作的重點和難點。2004年至2015年(2009年除外),十多年來國家稅務總局均將房地產業列為稅收專項檢查項目,房地產業是唯一獲得如此“優待”的行業,可見房地產業的稅務風險之高。

一、房地產開發企業稅務稽查發現的問題

(一)未按成本對象準確核算開發成本

根據《國家稅務總局關于印發的通知》(國稅發〔2009〕31號,下文簡稱“31號文”),成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。確定計稅成本對象是房地產開發企業計稅成本核算的基礎。只有準確劃分成本對象,房地產開發企業在開發過程中發生的各類成本費用才能準確歸集和核算。房地產開發企業在動工建設之前都須向規劃部門提交工程建設規劃圖并備案,修改規劃必須向規劃部門提出申請。這表明說房地產開發企業在動工之前已經清楚開發項目規劃建設的開發產品種類,也就是可以確定成本對象的。但是在稅務稽查實踐中,房地產開發企業存在未準確劃分成本對象的情況。例如,房地產開發企業未將開發項目內建造的會所、幼兒園等配套設施單獨列為成本對象,而將會所、幼兒園等配套設施的開發成本列入開發產品的開發成本中。這主要是因為31號文規定企業在開發區內建造的配套設施如果是屬于營利性的,或產權歸企業所有的,或未明確產權歸屬的,或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的,應當單獨核算其成本。除企業自用按建造固定資產進行處理外,其他一律按建造開發產品進行處理。有的房地產開發企業為了規避上述規定,故意不準確劃分成本對象,將配套設施并入開發產品進行成本核算,根據開發產品銷售比例一并結轉。

(二)關聯方借款利息稅前扣除

房地產業是資金密集型的行業,在國家對房地產行業調控的情況下,銀行收緊房地產業的貸款。從銀行貸款困難使得房地產開發企業轉向成本更高的信托產品融資。信托公司為了保障信托產品的安全,一般會以股權轉讓的形式獲得房地產開發企業項目公司的股權,成為房地產開發企業項目公司的股東。房地產開發企業向信托公司的借款就成了向關聯方借款了。根據《企業所得稅法》及其實施條例,關聯方借款必須符合相關條件在計算應納稅所得額時才準予扣除。企業如果未能按照稅法及其實施條例的有關規定提供相關資料,證明相關交易活動符合獨立交易原則;或者該企業的實際稅負不高于境內關聯方,企業的相關利息支出只能按照關聯方借款規定的比例扣除。在稅務稽查實踐中,房地產開發企業存在未提供相關證明資料而全額扣除關聯方借款利息的情況。

(三)管理費用與開發成本間接費用混淆

在稅務實踐中,房地產開發成本中的開發間接費用和房地產開發費用中的管理費用容易混淆。之所以要對兩者進行區分,是由于在土地增值稅清算中,開發間接費用是可以據實并加計扣除,而管理費用只能按比例限額扣除。因此部分房地產開發企業有意或無意將管理費用盡量轉移到房地產開發成本的開發間接費用中,同時控制管理費用的列支,使按比例扣除的金額大于實際發生額。開發成本增加,加計扣除額也同樣會增加,相應地就減少了土地增值額。房地產企業通過這種方式以求減少應納土地增值稅。

(四)不按規定預提開發成本

企業所得稅法規定,企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出準予在計算應納稅所得額時扣除。由于房地產開發企業的建筑安裝工程完工后,未最終辦理結算的情況下未能取得全額的發票,國家稅務總局在31號文里規定,房地產開發行業在計算應納稅所得額時,允許將預提(應付)費用列為計稅成本。31號文規定了預提成本的具體要求和標準。為了使得開發成本和銷售收入相匹配,前期少交企業所得稅,房地產開發企業傾向于在前期多列支成本費用。有的房地產開發企業不按規定預提開發成本也就不足為奇了。

(五)多列(虛列)成本費用

房地產開發企業會計核算復雜,開發環節中計算復雜且可以進行稅收籌劃的稅種是土地增值稅和企業所得稅。房地產企業開發項目的增值額對企業應納的土地增值稅和企業所得稅影響甚大。為了節約稅收支出,房地產開發企業有意在開發成本上做文章,想方設法增加開發成本。在稅務實踐中,稅務人員發現房地產開發企業存在使用虛開發票、假發票列支成本費用的情況。

二、房地產開發企業出現稅務問題的原因

(一)房地產開發企業資金緊張

房地產業是典型的資本密集型行業,從土地購買到開發建設的全過程需要大量、持續的資本供應。根據中國國家統計局網站數據統計,房地產開發企業2006年至2012年的平均資產負債率為74.2%,2013年房地產開發企業資金來源統計中,企業自籌資金比例是38.83%,國內貸款比例是16.11%,其他資金來源比例是44.62%。應付上游施工企業的工程款和預收下游購房者的定金預收款和個人按揭貸款是房地產開發企業商業信用融資的重要來源。房地產開發企業的預售所得資金須全部納入監管賬戶,由監管機構負責監管,預售資金的核撥按建設進度進行,這些情況會導致房地產開發企業的現金流相對緊張。企業肯定存在節約稅收現金支出的動力。由于預售資金受到監管,房地產開發企業按銷售收入比例計算的營業稅的稅務風險較低。房地產開發企業一般就在計算相對復雜的土地增值稅、企業所得稅等稅種上做文章。

(二)成本結轉的時間性差異

房地產開發企業的建筑安裝工程完工后,未最終辦理結算的情況下未能取得全額的發票,雖然國家稅務總局在31號文里規定房地產開發行業在計算應納稅所得額時,允許將預提(應付)費用列為計稅成本,但31號文對預提成本還是明確了具體要求和標準。對于房地產開發企業而言,前期結轉成本少,應納企業所得稅就多;后期取得相關開發成本的合法憑證,開發成本增大,但是后期發生的銷售收入未能足以覆蓋成本。在稅務實踐中企業應納企業所得稅額為負數需要申請退稅,但申請退稅并不退還利息,申請退稅的流程也相對復雜。在房地產開發企業資金緊張,有時外部融資的年利率高達20%的情況下,企業寧愿承擔稅收風險,先按照預估的開發成本結轉成本(通常情況下,房地產企業預估的開發成本是比較接近實際的)。若事后面臨稅務檢查,企業預估的開發成本大部分都已經取得合法票據了,成本是實際發生的;稅務機關要處理,也只能對不按期申報的稅款加收滯納金。每天萬分之五的滯納金相當于年利率18.25%,有時還低于外部融資成本。

(三)稅制漏洞導致開發成本虛增

房地產開發企業是生產和銷售商品房的企業,由于稅制的原因,房地產開發企業申報繳納的是營業稅而不是增值稅。增值稅的鏈條在房地產業被人為割斷。房地產開發企業購進貨物取得的增值稅專用發票并不需要認證,主管稅務機關未能及時了解房地產開發企業取得成本發票情況。而現行建筑業納稅人區別不同情況分為自開票納稅人和代開票納稅人。代開票納稅人提供完稅憑證、營業執照和稅務登記證復印件、建筑勞務合同或其他有效證明,外出經營稅收管理證明,中標通知書等工程項目證書等材料便可到應稅勞務發生地主管稅務機關申請為其代開發票。對于無項目證書的工程項目,納稅人應提供書面材料,材料內容包括工程施工地點、工程總造價、參建單位、聯系人、聯系電話等。從規定上看,建筑業納稅人向稅務機關申請代開建筑業發票的程序并不復雜,代開發票的稅務機關只是對納稅人提供的書面資料進行核實,不需要對建筑業納稅人申請代開發票的業務進行實地核實。有的房地產開發企業就通過虛假的建筑工程合同、假發票、虛開發票等手段虛增開發成本。

(四)部門間信息未能有效共享

開發一個房地產項目需要經過若干個主管部門的審批、許可和監管,有關房地產開發的信息分散在這些部門里。長期以來,稅務部門與這些監管部門之間沒有建立有效的信息溝通和交換制度,難以在房地產開發過程中對開發商進行有效的監控。稅務部門與監管部門間信息未能有效溝通,由于管轄權的原因,國稅部門和地稅部門在房地產業征管上也未能有效銜接。2002年起,新增企業的企業所得稅由國稅部門負責征管;2009年起新增企業所得稅納稅人中,應繳納增值稅的企業,其企業所得稅由國家稅務局管理;應繳納營業稅的企業,其企業所得稅由地方稅務局管理。2015年,房地產業的“營改增”正在醞釀出臺中,又會出現貨物勞務稅與企業所得稅的征管由兩個稅務機關負責的情況。這種征管模式不僅增加納稅人的負擔,也不利于征管信息的溝通。

稅務部門之間、稅務部門與其他監管部門間信息未能有效溝通,使得稅務部門對房地產開發企業的納稅情況缺乏有效監管,使企業有空子可鉆。

三、完善房地產開發企業征管的政策建議

(一)加強對房地產開發企業的成本對象管理

成本對象是房地產開發企業計稅成本核算的基礎,稅務機關應重視對房地產開發企業的成本對象管理。根據國家稅務總局在2014年6月16日下發的《國家稅務總局關于房地產開發企業成本對象管理問題的公告》(國家稅務總局公告 2014年第35號),房地產開發企業應依據計稅成本對象確定原則確定已完工開發產品的成本對象,并就確定原則、依據,共同成本分配原則、方法,以及開發項目基本情況、開發計劃等出具專項報告,在開發產品完工當年企業所得稅年度納稅申報時,隨同《企業所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。其實如果待開發產品完工當年才向主管稅務機關報送成本對象確定專項報告,企業大部分的成本費用已經列支了,成本對象的計稅成本已經基本確定了。主管稅務機關此時若發現納稅人成本對象確定有誤,要求納稅人調整成本對象,相當于要重新核算開發成本,這是很費時費力的事情。筆者認為房地產開發企業應當于動工當年,在第一次進行企業所得稅年度申報時向主管稅務機關報送成本對象的專項報告。主管稅務機關應對納稅人報送的成本對象確定專項報告做好歸檔工作,及時進行分析,對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的,及時輔導企業進行合理調整,并對企業加強后續管理。

(二)加強對房地產業和建筑業日管

稅務征管部門要不斷強化基礎管理、堵塞征管漏洞。針對房地產業,稅務機關應建立房地產業項目跟蹤管理制度,設立臺賬對房地產開發企業的登記、動工、銷售等過程實行全程跟蹤管理,對企業報送的資料及時進行分析審核,同時加大對房地產開發企業開發產品的成本分析和票據審核力度。建筑業勞務是房地產開發企業成本的重要構成部分,從源頭上對建筑業進行監管,有利于增加房地產開發企業成本核算的真實性和準確性。因此,稅務機關應加強對建筑業的日管,完善建筑業納稅人的項目管理制度,加強對建筑業納稅人承接工程的真實性和收入的準確性管理,防止房地產開發企業聯合建筑業納稅人利用虛假合同、虛假發票和虛開發票虛增開發成本。完善房地產業納稅評估工作,對房地產開發企業定時進行相關稅源分析,發現問題及時檢查;涉嫌偷逃稅的,及時移交稽查部門。

稅務部門應利用房地產業進行“營改增”的契機,重新梳理房地產業的相關稅收政策,減少因稅制不完善導致的征管問題。

(三)建立部門間的信息傳遞制度

信息管稅的前提是稅務機關須掌握企業涉稅信息。稅務部門要盡力爭取相關部門的支持與配合,加強與土地管理、城市規劃、房產管理等行政部門以及銀行等金融機構的協調和協作,定期與這些部門進行信息交流共享,及時掌握房地產開發企業的涉稅資料和相關信息,對房地產開發企業實施立體化管理。如在征地環節,稅務部門可到土地管理部門了解掌握具體的征地時間和土地金額;在銷售環節,通過到房管部門取證開發項目銷售情況,以發現以房抵債或隱匿收入的現象;在房地產開發的全過程中,都應及時和銀行等金融機構交流溝通,嚴格監控納稅人的收入和所得,準確掌握房地產企業的資金往來,實行全程動態跟蹤。借助金稅三期稅收管理系統,國稅和地稅部門應實現共管企業的信息互通,提高管理效能。

房地產行業報告范文第5篇

關鍵詞:房地產;統計

中圖分類號:TU984 文獻標識碼:A 文章編號:1001-828X(2014)06-00-02

一、房地產統計工作的現狀

房地產統計工作的主要目的是為房地產企業提供有效的市場信息,同時在日后工作中起到提供咨詢并監督的作用,然而我國當前的統計工作卻并沒有真正體現其效果。主要存在以下三方面的問題:首先當前房地產企業的統計工作的只是以數字報表的形式展現出來,并不能為相關的統計部門提供有效的信息;其次,統計工作的進行未能充分利用計算機設備以及信息資源共享這個有利平臺,相關的現代化數據采集、處理、傳輸以及管理技術并未在房地產業統計工作中完全普及運用;另外,房地產業統計隊伍的不穩定和業務水平不高也對房地產統計工作的進行有著一定的影響,大多房地產業統計人員隊伍的合理配置,工作人員的素養和相關產業知識有待調整和提高。

房地產企業需要備案入庫,本文簡單總結其備案入庫流程如下圖1表示。

圖1房地產企業需要備案入庫流程圖

此外,需要制作專業的房地產企業報表,比如基層定期報表,基層年報表等。這些報表,包括房地產開發企業資金情況表、項目情況表、銷售情況表、置空情況表、房地產開發旬報監測等各種報表。

二、統計工作在房地產企業中的應用

房地產業統計工作的各項職能,在一個項目實施的前期、實施過程中以及項目實施完畢竣工之后都會有所體現。房地產業統計工作的監督職能主要體現在項目實施過程中對數據的整理和分析。

房地產企業管理對統計工作數據的反饋非常重視,因為企業要依據這些信息對項目實施有效的控制和管理工作。統計信息包括在項目建設時對項目每月的投資數據的統計和整理,從而分析出項目的進展狀況和計劃目標的完成狀況。管理者可以利用這些反饋的統計信息,了解當前項目的執行狀況,解決項目執行中存在的問題,根據實際情況調整并制定下一周期工作計劃,對能源、材料等資源合理統籌規劃,使項目按原定計劃健康有序運行。

統計工作的信息反饋作用會在整個項目竣工之后體現出來。這個階段的工作內容包括對項目實施過程中的各種數據進行整理和分析,從而得出整個項目的投資總況和個投資構建情況,以及各投資構建情況和總投資的所占比例。

另外,管理者可以通過對項目的實際投資與前期預算投資的統計,進行直觀的系統的比較,從中找出差距,并分析產生差距的原因,總結經驗,以便日后在避開同類問題的出現的情況下更好的實施更多的項目。

統計工作的項目可行性分析為企業管理者的投資決策起著決定性的作用。房地產企業的要想投資一個新的項目,必須要有可靠的數據作為其項目順利開展的依據,包括明確土地投資、配套設施投資、和土建投資與房地產總投資的大概比例,這樣將統計工作的可行性分析運用其中,才能為企業贏得更多更可靠的發展項目。

三、房地產開發經營企業統計工作存在的問題

(一)對統計工作認識上的問題

1.企業單位對統計工作的不夠重視。在當今經濟迅猛發展的今天,統計工作得到了各級政府越來越多的關注,然而在一些基層企業當中卻未出現這種狀況,統計員工的存在可有可無,因為統計工作只適用于政府的宏觀調控工作,對于小企業并沒有什么實質性的意義,即使做一些統計工作,也只是為了應付上級統計部門,并未真正將統計工作提上工作議程。統計工作在基層企業難以健康存活,導致統計工作人員的積極性也無法調動起來,慢慢便形成了難以改變的惡性循環。

2.統計法律意識薄弱,無證上崗現象偏多。雖然有國家《統計法》對個企業和單位統計工作的監督,大多企業也因此提升了對統計工作的認識,但是仍有些單位或個人存在著無證上崗的現象。

3.兼職統計人員數量偏多,影響了統計數據的質量。在許多房地產開發企業中,并不存在專門的統計工作者,統計工作多是會計兼任。會計主要負責財務工作,統計工作也只是必要時為了應付而兼帶的額外工作,且沒有足夠的時間和精力去做統計工作。另外,統計工作與會計工作的知識也存在許多差異,社會上也缺乏針對統計業務的培訓機構,因此兼職統計人員與專職統計人員畢竟存在很多工作精力和業務水平上的差距,不合格的兼職統計人員影響著整體統計工作的質量。

(二)企業本身特點決定的問題

1.統計工作人員流動性大,影響企業統計工作的順利進行。企業為了發展,多出現些改制重組、崗位調動、單位轉型或合并的調整工作,這便使得統計人員也頻繁調換。統計崗位由老人變新人,統計工作也由熟悉變生疏,業務水準參差不齊,不斷輪回,統計工作很難長期依照正常軌道進行下去。

2.企業變換經營地址容易產生重報和漏報房產單位的現象。

依據《房地產開發、經營統計報表制度》總說明第三條的規定,房地產企業開發經營法人單位按照在地統計的原則進行統計。對于有項目開發經營的企業,按項目開發建設經營地報所在區縣政府統計機構;對于無項目開發經營的企業,按企業辦公經營地報所在區縣政府統計機構。可是存在部分房產項目在半道對項目轉入或轉出,或者突然變換房產開發項目辦公經營地的狀況,而沒有同時告知當地統計局。使當地的區、縣統計局無法準確統計出轄區內房產企業的數量,出現數據漏報或重報的情況。

(三)統計制度不完善導致統計數據準確性不高的問題

1.項目累計完成投資額未能及時匯總解決。累計完成投資額指的是房地產開發企業對一個項目從實施開始至項目實施結束的一個周期內統計的全部投資總和。它是企業在一個周期內將各項工作量和相關費用集結成工程實體的一項實物量化指標。按照統計的角度來說,需要從兩方面入手獲得數據。

首先是通過財務報表取得相關土地征用和拆遷補償費、公共設施配套費、前期各項工程費和其他一些相關費用等。其次通過對前期房產項目施工單位預算的建筑安裝量與工程實際形象進度進行對比,根據實際情況而制定出相應的建筑安裝工程費用。

這兩項數據相加之和基本就是房地產開發的投資額。從這項數據最重要的便是準確性,無論是項目實施開始至結束形成的投資數字,還是本年或者歷年的投資,都應準確的通過統計體現出來。然而事實情況卻是:因為房地產開發投資的項目涵蓋種類多,影響了投資統計的質量和工程申報數量的準確性,尤其在一些由會計兼職統計人員的單位中,為了減輕工作量,統計人員并不按項目進度統計投資額,也不去仔細核對實際工作量,使得統計工作未將一些前期必要投資額計入當期統計額內,例如土地土地開發投資額、房產設計費、勘測費等一些前期必須投入的費用。有些情況下也因財務部門未按時支付款項,統計人員便將此部分費用漏掉。工程竣工決算、財務賬款結算和工程竣工交付三個過程存在一定的時間差異性,這也影響了房地產開發投資額統計工作。2.房屋實際施工面積與統計上報的施工面積不一致。房屋施工時未按統計上報面積進行施工。房屋施工面積指的是報告期內施工的全部房屋(包括地配套和房屋地下室)建筑面積,以及本期新開工的面積以及去年開工跨入本期同時繼續施工的房屋面積,包括上期已停建在本期恢復繼續施工的房屋面積。

為了更清晰看清房地產企業統計工作中存在的問題,本文將以上因素整理成表格如下表1所示。

表1 房地產企業統計工作中存在的問題表

主要原因 對統計認識不夠 企業本身的問題 統計制度問題

原因明細 企業不重視 統計員流動大 項目累計完成投資額信息滯后

統計法律意識淡薄 企業重報漏報 上報施工面積有誤

兼職統計人員過多

四、房地產統計工作的發展方向

(一)轉變服務方向

應該改變過去統計工作只應為政府或上級行政主管部門服務的觀點中轉變過來,逐步提高統計工作在基層企業的重視程度。加強統計職能團隊及統計人員的主觀能動性,認清發展形勢,根據企業改革需求,將統計工作的分析和預測作用發揮其中,為企業的各項發展提供有效的決策性信息。

(二)更新知識,端正態度

為了順應房地產行業的發展方向,統計人員急需對信息化技術知識的補充,應熟練掌握通過計算機對數據進行搜集、處理和運用,積極有效的為企業決策者提供相應的信息服務,讓統計分析、預測、咨詢、監督和調控等職能充分發揮,穩固統計工作在房地產業當中的基石地位。

(三)實現企業統計網絡化

要學會利用現代科技平臺并形成新的現代的科學統計方法,即將統計的收集、整理、分析、反饋和傳輸工作學會通過先進的信息和網絡技術進行操作處理,將一個客觀科學的統計信息呈現給企業管理者。同時平時也要注意收集房地產市場和客戶需求方面的信息,并進行分析和整理,從中獲取有益企業發展的市場信息,從而為企業發展創造更好的后臺環境。

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