私立醫院的盈利模式
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私立醫院的盈利模式范文第1篇
1研究背景
近年來，國家大力推動醫療體制改革，同時居民人均收入的增長也推動了更多高質量的醫療服務需求，現有的公立醫院集聚了大部分的醫療優質資源，組織結構膨脹到一定層面，效率必然會受到影響，在高質量的醫療服務巨大需求面前，存在巨大的缺口，醫療改革也走到了一個深層次攻堅階段，這正是民營醫療可以發揮價值的地方，市場這只“無形之手”的力量在逐步發揮作用。醫院投資成為了各路資本追捧的寵兒，而許多醫療行業之外的投資人普遍存在看不懂的情況，不了解醫院投資背后的東西。如何看清楚醫院的盈利模式、了解醫院本身的財務狀況及政策監管，避免盲目跟風而陷入困境，具有很大的理論研究價值和實際應用價值。
2醫院的分類及主要盈利模式
21醫院的分類標準
第一，根據所有權的歸屬，可以分為國有醫院、民營醫院、個人診所、外商獨資和參股醫院、混合所有制醫院等；第二，根據診療疾病的不同，可以分為綜合類醫院、專科類醫院（腫瘤、眼科、婦科、男科、口腔、中醫、心腦血管等）、診所；第三，根據營利性，可以分為營利性醫院和非營利性醫院；第四，根據主管部門的不同，可劃分為公立醫院，私立醫院。
由于醫院分類的角度較廣，本文主要從非營利性醫院和營利性醫院角度探討醫院的盈利模式及投資醫院的獲利模式。
221營利性醫院的盈利模式
營利性醫院基本上均是通過提升運營管理能力，實現營收和利潤的增長來盈利，與一般服務性企業的盈利方式差不多，根據業務及發展策略不同，可以分為幾種典型的模式。
第一，高標準化模式。依靠特定專科治療技術的進步和操作經驗的積累，使得醫療服務可以高度標準化，不再需要高度依賴專家的經驗判斷和復雜的治療技術。在標準化的基礎上，民營醫院開始快速擴張其業務和規模，并可通過規模效應再來降低成本和提高利潤率。
第二，區域民營醫院綜合模式。這種模式需要特殊的區域條件（如，公立醫療資源相對缺乏、政府政策支持等）來孵育出一家規模很大的民營綜合醫院。在此基礎上，在核心業務團隊確立并積累了足夠的管理經驗之后，借助資本市場進行大規模的并購擴張。
第三，高端?？漆t療服務連鎖模式。深耕專科領域的高端醫療，積累管理經驗、樹立品牌優勢，在此基礎上，借助并購來做大營收規模，實現規模擴張。
222非營利性醫院的盈利模式
非營利性醫院目前主要的投資獲利方式有以下兩種。
第一，收取醫院管理服務費。通過托管這些非營利性的醫療機構，投資換取運營權，投資機構通過輸出優秀的管理服務來提升運營水平，從而獲取一定比例的管理服務費。
第二，從供應鏈中尋找價值空間。如通過投資機構相關的另外一個主體為下屬醫療機構采購藥品、醫療器械及醫用耗材，并從中獲取一定差價。
3醫院財務盡調的主要邏輯
醫療行業盡調邏輯與一般行業盡調邏輯類似，其主要邏輯如下。
第一，首先需要了解醫院的基本情況（包括醫院的種類、主要科室、股東情況、管理層情況、經營情況等）、業務情況（包括醫院所有重要的流程，如門診、住院的全套流程，設備采購流程，患者掛號、診療、支付費用流程、醫保結算流程等）、內控管理情況（醫院的相關制度及執行情況，包括醫院執行的會計準則、現金結算制度、采購庫存制度、職工管理制度等）。
第二，在了解醫院基本情況、業務和內控管理情況后，從“舞弊三角”（機會、壓力、借口）出發分析可能存在的風險點。如設置了業績對賭條款的被投資人，很可能有虛增收入、少記成本及費用，做大利潤的動力；對于內控體系缺失及未采用電子結算系統的被投資人，很可能存在內部舞弊的機會；對于職工工資明顯低于行業平均水平的醫院，接受紅包等行為可能被醫生及管理層合理化。對于上述可能存在的風險，需要在后續盡調中重點關注。
第三，根據判斷得出的可能存在的風險點，采用多種方法予以證實，如采用觀察、詢問、現場體驗、計算分析、比較分析、趨勢分析、盤點、抽查憑證等方式。要注意方法應用的隨機性和突然性，及反復較差印證，以得出更準確的結論。
4醫院財務盡調的主要方法
醫療服務行業是典型的政策導向型行業，受過國家政策法規的嚴格控制。財務盡調人員在開展盡調前需熟悉相關醫療行業政策法規，熟悉與醫院經營相關的財務、稅收法律法規，熟悉當地的相關監管政策。在醫院財務盡調過程中，需要重點關注以下要點：現金科目（對現金的控制）、應付職工薪酬（合規性及成本費用確認的準確性）、收入確認的真實性和準確性、費用的合理性等。
41現金的核查
醫院結算方式有其特殊性，現金及銀行卡收入是醫療收入的主要部分，而現金均有面額小、頻率高、不均勻的特點，給現金核查帶來很大??題，同時也給現金造假（賬外現金、坐支現金、私人卡收付）等帶來可乘之機。
在對醫院進行盡調時，需要首先獲取醫院的相關現金管理制度，了解醫院掛號、劃價、結算、收費、入賬、對賬的流程，通過隨機選取部分患者信息，穿行測試提取流程中關鍵節點的單據，核實管理制度的落地情況；重點關注未上線ERP系統或ERP系統流程存在明顯缺陷的及使用股東私人銀行卡收取服務收入的醫院，可以采用現場暗訪、詢問、盤點、隨機抽查收據存根核對等方式驗證其真實性。
42應付職工薪酬的核查
第一，對于營利性醫院，重點關注工資與行業平均工資的比較，過低的薪酬會引起人員的流失，醫生社會保險和公積金等是否足額繳納，是否按照最低標準繳納社保及公積金，是否存在以費用報銷的形式替代工資發放等情況。并在盡調時可隨機通過與醫生、護士、管理人員訪談進行交替印證。
第二，對于非營利性醫院，重點關注薪酬的準確性，尤其對于外部資本投資的非營利性醫院，由于政策監管的限制，資本方往往通過虛構員工人數、高薪酬、高福利等方式變相分配公司財產等。
43收入的核查
第一，收入確認完整性核查。采取穿行測試方式核實收入的完整性，按照醫院的相關流程，隨機抽取若干筆業務，按照業務發生到財務入賬的全流程進行穿透核查。如：財務盡調人員可以在醫院掛號的ERP系統中隨機抽取3～4名患者的掛號信息，按流程核對其掛號劃價、單據結算、財務系統中的收入確認、現金日記賬與銀行日記賬（網銀）是否完備，記錄的結果是否準確等。同時財務盡調人員隨機抽取若干筆收入發生額，與對應期間內銀行日記賬借方發生額進行核查，比較是否一致，確認是否存在少記、漏記的情況。
第二，收入確認的準確性核查。實踐中很多醫院根據現金收款確認收入，主要表現為預收的醫療款直接確認當期收入、未收到的醫療款不確認收入，以及存在部分非醫療服務項目收入。盡調人員可從收入明細賬中結合上述問題，采用權責發生制予以還原。對于那些事實上采取收付實現制確認收入的醫院，盡調人員需重點關注并計出大額的預收醫療款，還原報告期標的企業真實的收入水平。
44費用的準確性
醫費用科目是醫院盡調中問題較多的科目，盡調人員可以利用科目余額表中費用類科目的明細，對比分析今年的變動，并對異常的費用查看原始憑證進行核查。
第一，費用明細分類是否有變動。根據配比原則，直接提供醫療服務醫護人員的薪酬應在醫療業務成本核算，而很多醫院，成本費用核算比較混亂，錯誤或故意使用管理費用核算醫護人員薪酬福利，造成業務的毛利率虛高。
第二，攤銷及折舊金額是否準確。醫院的裝修費用通常使用長期待攤費用進行攤銷，而大型醫療設備的折舊根據使用部門的不同計入成本或管理費用中。盡調人員需獲取醫院的固定資產清單，了解其折舊的計提政策、期限，明確具體使用部門，對于不符合會計政策、稅法及相關管理規范的設備折舊，應估算規范后對醫院利潤造成的可能影響。
第三，不合理的費用報銷。盡調人員對于醫院科室主任、醫生、護士、行政管理等人員高頻次、大額的報銷款需要重點關注。此類報銷通常以學術會議費、招待費用、通信費、餐補等名目發放。盡調人員需核算相關人員報銷的金額是否符合標準，此類報銷很可能為變相的薪酬福利發放。
私立醫院的盈利模式范文第2篇
關鍵詞：老齡化；養老地產；老年公寓；盈利模式
Abstract: the 21st century China is aging society in an all-round way, the elderly pension problem has gradually become the focus of social attention, facing huge pension market, real estate developers have been aggressive in the elderly apartment development. In this paper, we discussed some elderly apartment development present situation, first is the background to do the analysis of the current elderly apartment development, because China's aging process with elderly population base is large, growing faster, makes the elderly housing market is both an opportunity and challenge. Then the paper discusses the elderly apartment development of three kinds of profit model, analyzes the operation characteristics of three kinds of profit model and the main case, hope we can through the current research situation of more and more aroused the concern of the society for old age pension problem and thinking.
Key words: ageing; Endowment real estate; Elderly apartment; Profit model
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)
一、中國的老齡化及養老方式現狀
（一）我國當前老齡化社會的現狀
我國老齡人口于1999年即以超過國際老齡化社會10%的標準，整體進入老齡化社會。根據聯合國的規定，一個國家65 歲以上的老年人在總人口中所占比例超過7% 或60 歲以上人口占10% 之上的國家稱為“老齡型”國家。目前中國60 歲以上老人已達1.78 億，占總人口的13.3%，而且正以每年3.2% 的速度遞增，進入老齡化。另據國家統計局統計數字表明，到2025年，我國老年人將占全國總人口的19.34%；到2040年，老年人將占全國人口的27.8%，屆時三個半中國人中就有一個老年人。（見表1-1，表1-2）如此高的老年人口率預示著中國的老齡化問題將格外嚴峻，如何安排好日益增多的老年人，切實解決好急速增長的老年人口與社會生活保障之間的矛盾，將成為和諧社會建設中迫切需要解決的問題。
表1-1我國老年人口發展統計數據單位：萬人，%
注：數據來源 中國統計局，中國人口年鑒 2011[M].《中國人口年鑒》雜志出版社，北京，2011年12月.
表1-2我國老年人口比重增長趨勢單位：%
注：數據來源 中國統計局，中國人口年鑒 2011[M].《中國人口年鑒》雜志出版社，北京，2011年12月.
（二）我國當前老年人的養老方式
世界上公認的養老方式一般有三種形式：1、傳統的居家養老；2、社會養老；3、個人、家庭和社會結合的養老方式。我國老年人當前選擇養老和住宅的方式, 由于歷史和傳統觀念等原因主要以居家養老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居。除此以外還有托老所、福利院以及老年公寓等。
由于社會經濟發展使家庭結構急劇改變，三代人共同生活的家庭已經漸漸遠去, 目前老年人大多孤身或同子女分住。按照自然規律，人進入老年后無論精神感官或肢體都會不同程度的出現衰退或殘疾，身心疾病成為影響他們自主行動的內在因素；年事越高受此影響越大，越需要更多的照顧。當代老人還是多子女的居多，兒女可以輪流照顧，而一旦進入“四二一”模式，那時子女便會顯得力不從心。同時社會安全福利和個人養老金的增多,也使得更多的老人需要獨自生活, 據全國老齡委抽樣調查，有16.7%的老年人表示愿意到養老機構安度晚年，且年紀較小的老年人表示愿意的比例大于年紀較大的老年人，顯示出中國人養老的觀念正在發生著變化，養老需求日益社會化，將形成一個體量驚人的現代養老產業。
（三）我國養老市場的供給概況
1、養老機構供給種類
我國的養老機構主要包括社會福利院、敬老院和養老社區等。
社會福利院。社會福利院主要面向城鎮“三無”老人，即無勞動能力、無生活來源、無法定贍養人、扶養人，或者其法定贍養人、扶養人確無贍養、扶養能力的城市老年人，為他們提供養老的場所和各類生活、醫療服務。社會福利院的主要資金來源為政府補助。
敬老院。敬老院主要針對城鎮的各類有一定經濟能力的老年人。敬老院分為公立與私立兩種。公立敬老院通常建設費用由政府補助，運營費用向入住老人收取。私立敬老院無補助，自負盈虧。
養老社區。養老社區一般規模較大，除住宅用房外，還包括各類配套商業設施及醫療設施等，通常擁有社區醫院。養老社區通常包括家庭養老、公寓養老和看護養老三種類型的養老用房。
家庭養老的養老社區通常子女與老人同住一養老社區，主要的養老服務由子女提供，但社區也提供一定的補充服務，如日間看護等。以養老公寓為主要形式的養老社區，主要針對有自理能力的老年人。此類社區一般老年人單獨居住，主要服務均由社區提供，包括日常的家政服務、生活服務、出行服務等。以看護養老為主要形式的養老社區，主要針對半自理或無自理能力的老年人。除提供養老公寓提供的各類服務以外還提供各類醫療服務，如急救服務、攙扶服務、喂飯服務等。
2、養老機構供給總量
當前我國城鄉公辦的各類敬老院、福利院、養老院等老年社會福利機構共有39500多個，養老床位149.7萬多張，但平均每千名老人占有床位僅有8.6張，與發達國家平均每千名老人占有養老床位數50-70張的水平相差甚遠，供需嚴重不平衡，差額巨大，絕大部分的需求都無法得到滿足，養老產業的發展空間十分廣闊。
二、老年公寓開發的盈利模式分析
“養兒防老”的觀念已經過時，更別說是在具有中國特色的“四二一”模式下，愈發顯得艱難。在9成老年人選擇居家養老的政策前提下，絕大多數要靠市場化來解決養老居住問題。與國外眾多資本競相進入養老產業不同的是，在目前中國，地產商是承擔市場化養老的主力軍。老年公寓開發的全鏈條由地產商獨立完成，地產商成為了中國式養老的絕對主角。
養老激起了房地產企業一波又一波的熱情，以“招保萬金”為首的大型房企紛紛試水老年公寓，財大氣粗的保險公司也高調插足，養老地產可謂風起云涌。大腕云集，但以盈利模式論老年公寓的開發無非三條路可走：租售結合、會員制、保險產品。
（一）風險最小的租售結合模式
就整個產業的實質來說，養老產業中的地產并不是盈利的載體，而后期的運營管理及服務才是企業持續追求的利潤點。但由于前期投入成本巨大，加之資金回收期長，就當前的實際情況來說，養老是不掙錢的，或是回報很慢的，地產才是掙錢的大頭。由于國內的養老地產起步晚，發展不成熟，要靠收取養老服務費來填補前期的巨大投入基本是天方夜譚，而將大部分房源賣掉，以此來緩解資金壓力成為了絕大部分地產商的選擇，因為這樣的風險最小，而持有剩下的一部分物業用于運營，又能實踐開發商當初拿地時的承諾，可謂是既下了河，又不至于鞋全濕的折中之策。
萬科在北京的項目幸福匯社區中，養老地產就有兩種形態，一種為2.4萬平方米的“活躍長者之家”，利用萬科幸福匯的商業配套用地建設，做萬科全持有的老年公寓，還未開始銷售或運行；另一種為12萬平米“活躍長者住宅”，是加入人性化設計的散售住宅，目前正在銷售。對于初嘗養老地產的萬科，也是選擇了這種租售結合的開發模式，使得自己的投資風險處于可控的范圍內。
綠城早在2006年就涉足老年公寓的開發，其在浙江臨平開發的綠城藍庭項目中配備了老年大學、健康中心、文體活動中心、社區門診、護理院等公共配套，以滿足老年人的需求。項目中的老年公寓共十層，一二層為社區醫院、活動中心、園區食堂及洗護中心。三四層為護理院，共計三四十個房源，可容納60名老人入住，目前已入住的老人共計四五十人。五層以上規劃了86套老年公寓，面積包括60-70及120平方米。這批86套公寓銷售定價在1.4-1.5萬元/平方米，較普通住宅售價略高。
由于房地產開發前期沉淀的資金成本過高，而銷售物業是開發商最快也是最直接的回籠資金的方式，至于租售比的確定，每個開發商對于不同的項目又都有不同的考慮，賣多持少可能是迫于資金的壓力，而對于實力雄厚的大開發商，持有越多的老年公寓，卻是看中項目后續穩定的提供服務所產生的現金流。
（二）會員制模式
對于許多志向遠大的開發商來說，光靠銷售賺錢，多少有些英雄氣短，養老地產的本質應該是養老服務業，以老年人的實際需求出發，人性化的提供各種服務，從后期多年的持續經營和運營來獲得收益才是一條長期的賺錢之道。
持有型的養老地產，一般以押金制和會員制實現前期部分資金的回籠。而會員制相比傳統的押金制，在財務、盈利性和經營靈活性方面都更加有優勢。比如，押金不能算作利潤，但是會員費可以比較靈活的計入公司的財務報表。從經營的角度看，押金對應的房間或是床位是固定的，但會員制可以非常靈活的安排床位或房間，其在經營上的操作也更加的便捷。會員制的設計方法也是靈活多樣的。比如捆綁價值屬性的設計通常會將會員卡分為記名卡和不記名卡，通過會員卡價值屬性以及會籍是否轉讓劃分會員。再比如捆綁物業屬性的設計會按照使用物業面積的不同，劃分不同的會員等級。
國內養老公寓會員制的創始者就是上海親和源老年社區。由于土地性質是協議出讓，親和源無法通過銷售的渠道來回籠資金。而會員制是其解決經營壓力、回籠資金的一條捷徑。目前親和源的老年公寓會員卡分為A卡和B卡。其中，A卡無論選擇何種套型一律售價89萬元，但根據套型的不同需交付2.98萬、3.98萬和6.98萬不等的年費；B卡無論選擇何種套型年費一律為2.38萬元，但根據套型的不同售價分別為45萬、55萬和88萬。這種收費上的不同取決于A、B卡的不同性質，A卡在親和源老年公寓的使用期限與房屋土地的使用年限相同；而B卡的有效期至老人生命終結，但有一個15年的界限，未住滿15年的多余費用可以退還，超過15年部分免費。親和源的會員卡A卡最初的售價是50萬，而現在已經漲到89萬。
一般來說，會員卡的銷售收入可以收回房屋的建設成本，而會員每年交的服務費才是企業主要的利潤來源，而且隨著規模效應的產生，服務成本的遞減將會增加企業的利潤。目前親和源的會員制模式已經基本成熟，不僅與萬科進行了合作，也開始了全國的擴張之路，以輸出管理的模式向全國的老年公寓市場進軍。
（三）與保險捆綁的模式
保險資金，一直以來都被認為是最適合做養老地產的，相比房地產開發商的資金拮據，保險公司最大的優勢就是充盈的資金，他們手握巨額的保費，據統計，保險資金中約有80%以上為壽險資金，壽險資金中約有48%是20年以上的長期資金，25%為5-20年的中期資金，這恰恰與養老地產的投資回報周期非常匹配。由于保險產品的銷售時間、給付周期等因素影響，保險資金傾向于長期的、安全的投資方式，對于回報率的要求不高，而這與養老地產的投資模式是完全匹配的。
泰康人壽2010年在北京昌平斥資40億元購買了一塊30萬平方米的土地，籌建泰康之家旗艦社區。泰康人壽也專門成立了一家叫泰康之家的管理公司，為旗艦社區提供后續的管理服務。建成后的養老社區約有1.5萬張養老床位。建成后不予出售，而是用于長期經營。泰康之家旗艦社區將按照社區居民的年齡和身體狀況分為獨立生活、協助生活和專業護理等不同功能的居住單元。為此，泰康將自行開發一系列的公建配套項目，提供不同層次的個性化服務，并以收取養老服務費用作為項目的主要利潤來源。而想進保險公司打造的養老社區養老，手段只有一個——買保險。如泰康人壽推出的“幸福有約終身養老計劃”，由泰康人壽的“樂享新生活養老年金保險”和泰康之家的“入住養老社區確認函”共同組成，保險合同產生的利益可用來支付社區每月的房屋租金和居家費用。此外，客戶也可以到了保單約定的時間，不選擇入住，可以拿到分紅。每份保單的保費200萬至300萬，可選擇一次繳清或者分10年期繳。由此獲得養老社區的居住資格，鎖定了入住成本，售價不菲。
保險資金與老年公寓的結合其實在國外早已普遍，美國保險業在養老地產中買斷居住權，采取酒店式的管理，收取會員管理費用，并開發養老保險客戶。目前美國的養老社區的現金回報率是8%-11%，甚至高于商業地產。保險資金通過客戶購買保險的保障，保證了老年公寓項目開發過程中的財務安全，降低了投資運營的風險，從而提高了養老社區運營的品質。
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