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房地產評估公司管理辦法范文第1篇

關鍵詞：房地產；評估；存在問題；強化措施

我國國民經濟的高速發展，推動了我國經濟建設的同時，也加快了我國市場經濟行業的發展步伐。隨著人口的增多和我國社會民眾的買房置地的思想，使得現在房地產市場需求量日益增多，市場的需求刺激了我國房地產的興盛，也促進了房地產相關行業的發展繁榮，房地產評估行業就是其中較為明顯的一例。然而，目前我國房地產的過快發展使得房地產評估行業跟不上房地產企業的發展步伐，并存在一定的問題，不僅制約了其自身的發展，同時也影響了房地產的健康發展。下面文章就以強化房地產評估為話題，簡析其存在的問題，并提出強化改善措施。

一、制約房地產評估行業發展的主要問題和因素

由于現在房地產評估行業規模的不斷擴大，其業務范圍內容的不斷增加，使得現在房地產企業的面臨的挑戰和困難也逐漸加大，嚴重制約并影響了房地產評估行業的穩步發展。下面文章就簡要介紹其行業中存在的問題。

（一）房地產評估市場管理不善

房地產評估行業具有較大的利益空間，同時很多部門都具有對相關的管理或者是影響的職能，而其中最為重要的就是房地產管理部門、國家管理部門、土地管理部門“三巨頭”各自為政，在管理職能的劃分上不夠清晰，在政策的執行方面也缺乏統一的領導，無法形成科學、統一的管理制度，使得房地產評估市場被劃分的十分零散，無法實施有效的規范化管理，這也使得很多房地產評估的職業人員十分迷茫。以上備部門都程度不同地利用行政職能干預評估業務，搞行業壟斷，有的是行政部門直接干預，有的是成立一個行使行政職能的事業單位，評估行業難以在競爭中發展，評估市場得不到充分發育。

（二）我國房地產評估行業的法制不健全

房地產評估行業作為中國三大中介行業之一，律師行業和會計行業都有相關的法律法規，但是房地產評估行業卻沒有相應的評估師法律法規。雖然我國房地產的相關管理機構為了滿足市場的發展需求，也陸續制定了一些有關房地產評估的規章制度，例如：《房地產估價機構管理辦法》和《房地產估價師注冊管理辦法》以及其他相關法規，形成了房地產評估行業基礎法制體系，但是對于房地產評估的很多業務內容和活動細節方面都沒有一個清晰的規章和標準。像房地產評估中有關企業的改制、拍賣、稅務等專業的評估標準和技術規定要求都沒有一個準確的、法律的制定，這充分體現了我國房地產評估行業的法制體系的不健全、不成熟，也制約了房地產評估的科學化、規范化發展。

（三）我國房地產評估工作人員專業能力不足

現在我國大多數房地產評估機構和公司都比較注重其評估工作人員的理論知識的水平及其考核，對其從業人員的學歷要求也比較高，但是對于其從業人員的工作經驗和工作年限的要求較低，因此造成了很多房地產評估的工作人員都是那些應屆畢業或者是高學歷、低經驗的人員，而那些因為基礎理論知識缺乏使得其評估師資格考試無法通過經驗豐富的評估業務人員卻無法進入大型評估行業工作。這就使得我國房地產評估綜合能力不強。此外，我國對于房地產的評估師的結構設置比較單一，評估師的培訓再教育的相關機構也比較缺乏，這些都家居了評估師水平低的現象。

二、強化并改善房地產評估的措施和方法

針對上文我國房地產評估行業中存在的問題，下面文章就針對這些問題提出強化措施。

（一）加強對房地產評估市場的監督和健全

由上文分析，我們可以看出現有的房地產評估市場環境不是很成熟，而且很多評估機構的主要經營活動都是依靠壟斷，這就使得評估行業之間的競爭出現不良的環境，造成其競爭不平衡，也不利于其公司的長遠發展。其次，要加強對房地產產權制度的改革和實施，落實好評估脫鉤的改革制度，使得評估機構能夠真正獨立開展業務活動，進而提高評估結果的公正性以及準確性。最后，對于一些評估機構的違規操作和違法行為一定要嚴格監督，一旦發現就要嚴懲不貸，建立一個良好的、公正的、科學的評估市場環境和風氣。

（二）加強對房地產評估法制的健全和完善

為了提高房地產評估效果的真實性和準確性，并提高房地產的評估業務效果和質量，就要根據我國房地產評估市場和評估行業發展情況，合理的、科學的制定與房地產業務相關的規章制度和要求，進一步規范房地產的評估操作，減少房地產評估機構之間的不良競爭方式，提高相關工作人員的責任意識和風險意識，使得房地產評估內容的操作能夠有法可依、有規可循。

（三）加強對房地產評估優秀團隊的建設

針對我國目前房地產評估水平現狀，相關企業領導一方面要加強對理論知識水平高、專業操作技術過硬的優秀評估人才的吸收，另一方也要加強對現有的評估人才的培養和建設，大力倡導并支持評估師的再教育、再學習的工作氛圍，定時開展相關的專業理論知識和業務經驗的培訓活動，并定時對其員工的專業知識和素養進行抽查和考核，實行一定的淘汰獎懲機制，全面提高評估團隊的水平，加強對評估優秀團隊的建設，進而更好的為企業和公司服務。此外，也要加強對房地產評估方式和內容的改革創新，并在不斷實踐中加以完善，使得企業能夠進一步發展壯大。

結束語

房地產評估行業是我國起步較晚的新興行業，它不僅和房地產的轉讓、房地產的抵押和貸款、房地產的拆遷以及損害補償等活動內容有著密切的聯系，還與房地產企業公司的上市、公司的改制、資產處置重組等業務也息息相關，也就是說房地產評估行業市場已經與房地產行業緊密的聯結到一起，已經成為我國現在市場經濟體制中的重要組成內容和中介服務行業，因此加強改進我國房地產的評估水平和效果已經成為我國評估行業首要的任務，而國家和政府也要加大對其改革和改進力度，進一步提高房地產評估效能。

參考文獻

房地產評估公司管理辦法范文第2篇

關鍵詞：房地產評估方法現狀問題探討

一、地產評估行業發展現狀

房地產估價行業在近10年的發展和創新過程中，經過國家房地產主管部門、估價機構和估價人員的共同努力，建立了我國的房地產估價師執業資格制度，注冊的房地產估價機構逐漸步入正軌，估價行業正在健康發展。

(1)制定了房地產評估的有關法律規章。國務院和國家房地產管理部門首先制定了房地產管理基本法《城市房地產管理法》，在此基礎上又制定了《城市房地產中介服務管理規定》《房地產估價師注冊管理辦法》《房地產估價師執業資格制度暫行規定》等規章制度，以法律法規的形式確立了房地產估價師執業資格制度的核心地位，完善了估價的相關法律法規和規范性文件。

(2)建立了房地產估價師執業資格制度和制定了房地產估價技術規范。根據各級房地產管理部門的統計，目前我國擁有房地產估價師執業資格的約有14 500人，注冊成立的房地產估價機構有3 000多家，其中一級資質機構90家。國家房地產管理部門制定了《房地產估價規范》，對房地產估價行為從制度上進行規范，通過統一估價程序和技術方法，保證估價結果的客觀、公正、合理。

(3)形成了統一開放的房地產估價市場和行業自律標準。從2000年6月國務院提出經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構的管理部門，包括房地產管理部門，按照國家的規定，開展原有房地產估價機構與部門的脫鉤改制工作。經過脫鉤改制，原有的房地產估價機構按照工商管理部門的規定改制成為有限責任公司或合伙制企業。在對中介機構改制的同時，房地產管理部門內部也逐步實現政事分開，發揮中國房地產估價師學會的職能。中國房地產估價師學會已經開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構資質評審、違規行為查實等工作，房地產估價行業的自律機構基本建立，對估價機構的自律作用日益強化。

(4)房地產估價服務領域逐步擴大。在房地產估價機構發展初期，主要服務內容是房地產交易管理，防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，房地產估價業務已經逐步在社會經濟發展的各行業，如銀行、城市建設、土地管理、司法、保險、稅務、投資咨詢等方面發揮著越來越重要的作用。

二、房地產評估的常用方法

根據本人的調查研究，我國房地產在評估過程中使用最多的是成本法、市場比較法、收益法這三種方法，以下就對這三種常用方法進行簡單介紹和分析。

(1)成本法

成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎確定被評估房地產價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復原重置成本，而在實際評估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測算過程如下：①計算取得待開發土地的成本。土地開發成本的取得分為向農村集體經濟組織實行征用取得的和國家城鎮土地使用杈出讓取得的，這兩者土地取得成本的內容是不同的。②計算開發成本土地開發成本和建筑物建造成本統稱為開發成本。土地開發成本在一定得情況下是可以不需要計算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設，那么可以不包括土地開發成本。③計算管理費用及其他費用管理費用包括開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可根據社會一般的開發資金的投入規律和時間，依據評估對象的投資規模來測算。銷售稅費的是銷售開發完后的房地產所需的費用和應由開發商繳納的稅費。④計算開發利潤如果是新建房地產價格，一般為所有成本之和乘以投資利潤率。在投資利潤率的選取時，大部分開發商都會選取行業平均利潤率。

(2)市場比較法

市場比較法是指在求取待評估房地產價格時，將待估房地產與近期內市場上已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，對以發生了交易的類似房地產的已知價格進行調整修正，得出待估房地產合理價格的一中評估方法。市場法是以商品交易的替代原理為理論依據，而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價值的物品或服務所體現的價格是相等的。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進行修正，然后得出待評估房地產在評估基準日的市場價格的過程。市場比較法是通過待評估房地產與交易實例之間的羞異因素調整來估算價格，其公式為：

待評估房地產單價=交易實例單價×交易情況修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數×交易時間修正系數在房地產市場比較發達的情況下，在同一地區或同一供需圈內，與待估房地產類似的房地產交易比較多時，市場比較法才是有效的評估方法。市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產。具體來說，市場比較法的適用條件如下：

①要有足夠數量的比較案例我國房地產市場處于發展階段，市場資料不夠充分，在利用市場比較法評估時，要求市場比較案例至少3個。在比較活躍的的市場，如果能夠收集到更多的案例，那么對最終的評估結果更為正確。

②交易案例資料與待估房地產具有相關性和替代性充分的房地產市場交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產具有相關性，如房地產所處區位條件、建筑物結構、用途、交易時間等，通常情況下這種相關程度越大，評估的結果就越具有真實性。

③交易的可靠易案例資料的可靠性是提高比較評估房地產精確程度的保證，所以要進行精確的房地產評估。首先我們要保證資料來源的可靠性，二是耍對交易案例資料的數據信息進行充分的查實和核對，包括交易案例的交易情況、交易價格、權屬和實體狀況、

是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準確而又可靠的。

④交易資料的正常易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產拍賣、協議出讓等。

⑤交易資科的合法性利用市場比較法評估房地產價格時，不僅要排除不合理的房地產市場交易資料，而且注意研究有關法律的規定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內的，否則交易價格會有很大差異；交易案例與待估房地產的適用法律背景基本相似，如規劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。

(3)收益法

收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產的未來正常純收益選用適當的還原率折現到評估基準日之和。

收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產，一般在類似房地產有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應的費用，而費用包括房屋維修、物業管理、保險費、租金損失費、租賃中介費、出租房產的稅費(包括房產稅、營業稅及附加、印花稅等)等。收益法在運用時根據房地產的收益情況和使用年限的不同有如下幾個公式：

①無限年期的情況下首先得假設純收益每年不變：利率每年不變：收益年限為無限年，也就是說待估房地產的使用期限為無限年。其公式為：待估房地產的價格=每年的純收益／還原利率

②有限年期且其他因素不變的情況下有限年期的待估房地產的價格計算假設純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產的使用期限為有限年。其公式為：

上面兩個公式都是針對每年收益額與利率不變的情況，而第二個公式即為平時房地產評估最為常用的一個。

③有限年期且收益在前若干年變化的情況有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時用收益法評估時所使用的公式：

其中，V為待估房地產的價格：

a:為前t年的年純收益：

a為第t年后的年純收益：

r為還原率，還原率不變：

n為收益年限，即待估房地產的使用年限。

對于有些收益性房地產的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計算方法，但是我國對房地產采用的是有限年期的制度和在評估過程中采用的是還原率不變的原則。還有一點需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對房地產的建筑物評估之后還要對土地的剩余年限產生的收益進行評估。在運用收益法時，一般有下面步驟：首先計算類似房地產的年純收益，或待估房地產的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產的其他因數，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產在評估時點的價格。

三、房地產評估行業存在估價人員的素質難以滿足行業發展的需求

（1）估價師考試較注重理論考核，對學歷要求較高而對相關專業工作經歷和從事評估業務的年限要求較低，因此應屆畢業生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業務骨干卻因基礎理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產估價人員受所從事業務的限制，一般只掌握與自身所從事業務相關的評估業務，對其他類型的評估業務不熟悉。

(2)注冊房地產估價師設置單一，雖然設立了相當于中級職稱的注冊房地產估價師，但卻沒有設立對應于新人業人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設備等配套專業的估價師。

估價師再教育缺乏。我國社會經濟制度改革的不斷深入，對房地產評估的要求也在不斷提高．房地產估價師也需要不斷更新自己的知識結構。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內外先進的評價技術和相關專業的知識。但從現有房地產評估業再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓內容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產估價人員與社會主義經濟發展脫節。

四、促進我國房地產評估行業發展的對策

（1）加強對房地產評估市場環境的監管.房地產評估行業是以估價師提供估價報告向委托單位收取評估費的中介行業。由于各部門和行業存在多種形式的評估機構，評估業務收人主要靠部門和行業壟斷，使得評估行業問的競爭處于不平等的環境之巾。同時保持房地產估價活動和估價師估價成果的獨立性。房地產主管部門以及各行業、部門不得通過各種方式干預房地產估價機構和估價師的評估工作，以確保估價結果的完整性、規范性。

（2）完善法律法規體系建設,為了保證房地產評估行業的合理健康發展，應該根據社會經濟的發展制定房地產評估行業技術規范和法律法規的實施細則，從而解決房地產評估在相關行業的技術需要；解決房地產評估行業的不平等競爭問題，實現真正的脫鉤；解決估價師職業道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結果與社會發展相協調問題，規范房地產評估方法和程序。

（3）對估價機構和估價師實行分級制動態管理,根據業績對估價機構進行評級，對估價機構實行優勝劣汰，并根據業績進行年終檢查，對所有機構重新排序，接受社會的監督和檢查。對估價師實行分級制度，分級的標準就是估價師的估價業績、執業年限和所通過的分級考試。根據估價師執業能力的差異、估價經驗的不同等情況。確定相應的執業范圍和執業要求，確保估價師盡其能而不超其能。

房地產評估公司管理辦法范文第3篇

關鍵詞：房地產典當；風險；防范

中圖分類號：F83文獻標識碼：A

隨著我國房地產市場的日趨活躍，房地產典當業務也日益火暴。2006年全國房地產典當業務平均占總業務量的50%，2007年突破60%，2008年初更急劇上升，部分典當行甚至達到80%。但受2008年樓市低迷影響，從10月開始，京城等主要典當行為降低風險，紛紛下調房地產評估價和折當率，對房地產典當的評估審查力度也大幅加強。由此，房地產典當業的風險防范再一次成為業界關注的話題。

一、房地產典當業的風險

房地產典當是指房產所有者或土地使用者以其所擁有的房地產作為抵押向典當行借款，并在約定時間內付清本息、贖回房地產的融資行為。典當人并不需將房地產移交典當行占有，典當行也無權使用、收益該房地產，而僅是限制其產權轉移，將其作為清償本息的財產擔保，房地產仍歸其產權人所有。其風險主要有：

（一）絕當風險。絕當風險是典當行面臨的最大經營風險。當客戶違約，不能按期足額償還貸款，房地產成為絕當，難以變現時，勢必占用典當行大量資金，造成資金短時間無法收回，資本周轉困難；同時增加典當行的營業成本。一般來說，作為二手房地產，銷售變現的渠道相對狹窄，銷售過程將占用大量人力、財力，成本較高。

（二）道德風險。道德風險主要是指由于信息不對稱，典當行面臨客戶騙取當金的風險。因為房地產行業信息透明度不高，典當行難以了解到房地產公司的真實底細。一些省市就出現過典當行被騙案例，開發商拖欠施工單位工程款，在拿到銷售許可證后，到典當行圈走一筆錢，再繼續低價賣房，最后同一房產形成多方債主，典當行難以收回當金，遭受損失。2008年9月全國典委會秘書處接到寧波典當有限公司友情提醒，請全國典當同仁提高防范意識和識別能力，防止假房產證典當，有人曾拿假房產證去典當房產（身份證是真的），假證的制作水平達到以假亂真的地步。

（三）操作風險。操作風險是指辦理房地產典當業務過程中由于內控制度不健全，監督機制不完善，內部工作人員錯誤操作而導致直接或間接損失的風險。比如，對客戶的房產和提供的證件考察不實不準；對涉及房地產占有、使用、收益、處分和共有問題審查不嚴；對抵押人的信譽、償還能力未認真了解；操作中只收下房地產證而不去登記；房地產估價不準，等等，這些極易引起法律糾紛和騙當絕當的發生，造成抵押放款的損失。

（四）法律規章沖突風險。目前，典當業只有作為部門規章的《典當管理辦法》（效力低于法律效力），一旦引訟，典當行依據《典當管理辦法》提出訴訟請求，與其他法律法規相沖突時，法院優先以《合同法》、《擔保法》、《物權法》等法律法規為依據進行判決，典當行的利益將得不到根本的保證。比如，《破產法》規定企業欠稅和所欠工程款先于抵押權受償，這將使典當行受償的風險大為增加；《物權法》規定，建筑物與該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押，如果出典人憑房產證抵押貸款，而將房屋所占用土地使用權另行抵押登記，“一女二嫁”，將使典當行難以完全實現自己的債權；按照民事訴訟法強制執行的有關規定，被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，法院不得拍賣、變賣或抵債，導致典當行變現房產受阻；如果房地產典當所約定的息費率過高（沒有違背《典當管理辦法》的規定），法院認為違背《民法通則》公平的基本原則，則典當行應收未收的大額息費將無法收回。

除上述幾個方面之外，房地產典當業還面臨因不可抗力帶來損失的自然風險，如洪水、地震、火災等自然災害帶來的典當房地產受損或損毀的風險。

二、房地產典當風險的防范

典當行面對諸多風險，必須加強防范，采取多種措施，盡可能地避免風險的發生。

（一）完善規章制度，加強內控建設。借鑒銀行的內控制度，辦理房地產典當業務時實行分級審批制度、差錯事故責任追究制度、崗位責任制度，強化內部監督制約，通過制度來管理和約束每個員工、每道工作環節，減少人為因素的干擾；規范業務流程，加強業務技能培訓和職業道德教育，落實嚴格、審慎的房地產評估機制，避免估價過高；強化內部稽核，及時發現經營操作中的漏洞和薄弱環節，減少各類問題和事故的發生。以制度的完善來實現風險的事前防范。

（二）關注經濟形勢及宏觀政策，明晰典當行業走勢。房地產市場受國家宏觀經濟及政策影響較大，一旦宏觀經濟形勢出現較大變化，房價產生波動，房地產行業的系統性風險將增大，當戶違約現象將增多。在進行房地產典當時，一定要認真分析當前的宏觀經濟形勢和國家可能出臺的經濟政策，從而明晰房地產典當業的大勢，進而對房地產的折當率和估價政策進行適時調整。當前，我國經濟增長放緩趨勢的基本明確，人們繼續看淡樓市的心理預期，房地產價格下跌空間及變現難度的擔憂，促使典當行下調房產評估價和折當率，以規避風險。

（三）對出典人進行分類，加強事后監督。根據出典人的資產質量、資信狀況、借款用途、還款來源、利潤效益等，對該項業務及出典人進行信譽評級，區分優質客戶群、一般客戶群和風險客戶群。對資信狀況良好的優質客戶可以適當提高折當率及當金，對抵押房地產區位偏僻、變現能力差、借款用途不明確的業務，當期過長及借貸資金過大的業務，則要重點加強監督。在分類的基礎上，轉變不問用途的傳統觀念，加強事后監督。貸款以后，應保持與當戶的聯系，深入了解當金的用途是否符合合同約定，當戶的生產經營、資金回籠、經濟效益等情況；一旦發現當戶逾期未付息而有意躲避、尚未絕當但已經多次續當、逾期未贖當等情況，應加緊對當戶進行跟蹤，并要求其定出還款計劃，加強催還力度，防患于未然。

（四）完善二級市場，拓寬絕當房地產變現渠道。絕當品的處理中，二級市場發揮著重要作用，直接決定著變現速度，尤其在房地產這類不動產典當業務中，直接影響著大額資金的回籠。典當行與拍賣行聯合，建立定期有效的拍賣機制，將絕當房地產盡早脫手；與二手房中介機構合作，構建針對絕當房地產的房交會市場，同時信息共享，加快房地產流轉變現；利用網絡系統和知名拍賣網站開設淘寶專區，房產供應信息，進行銷售；對競拍成功卻難以一次全額付清房款的客戶，推廣競拍融資業務，促進房地產拍賣順利進行。通過上述措施，可以為房地產典當業提供良好的流通環境，減小缺乏流動性造成的損失。

（五）分散資金，客戶多元化。房地產抵押所占用的資金比例較大，如果資金集中投放于某一大項目，會使典當行潛在風險趨于集中。因此，要防止資金集中投放造成“一損俱損”的風險，尤其不能只追求做大業務，對資金鏈薄弱的中小企業投放大筆貸款。應該分散資金，實現客戶多元化，突出優質項目，兼顧一般業務，以民房為主，以量取勝，穩健經營，避免因個別大客戶發生財務危機給典當行帶來沉重的包袱。

（六）呼吁國家盡早出臺典當業相關法律。現代典當業已經成為主流金融業的有力補充，作為“第二銀行”，對房地產和中小企業融資更是起到了獨特的作用，這其中房地產典當業務所占比重最大。典當業的不斷發展，必然要求提升和完善典當業的立法層次，出臺具有法律效力的典當業法律法規，避免訴訟過程中國家法律與行業法規相沖突的矛盾，明晰責任與權利，減少糾紛，規范典當行為，為從根本上保障典當業尤其是房地產典當業的合法利益提供法律依據。

房地產評估公司管理辦法范文第4篇

一、評估機構應當中立評估

社會中介機構進行企業化運作的同時，肩負著社會責任，其專業化功能最大限度的發揮在于其專業化和中立化。《評估辦法》第3條規定：“房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避”。在現實中，根據《房地產估價機構管理辦法》的規定，房地產管理部門對評估機構具有監督檢查職責。房屋征收是地方政府的中心工作，帶有地方政府利益傾向的房地產行政管理部門可能或多或少會對評估機構“施加影響”。為了落實該條規定的中立評估精神，建議建立房屋征收異地執業制度，擴大異地評估范圍。如果存在影響中立評估情形的，在訴訟中，人民法院應當依法履行職責、嚴格司法審查，從證據的合法性上予以否定，真正發揮行政審判職能作用，改變“上訴不如上訪，上訪不如上網”的不正常現象。

二、被征收人對評估機構有更多的選擇權

《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。為了減少地方政府對評估機構的公正評估產生影響，改變過去拆遷管理部門指定評估機構的做法，《評估辦法》第4條規定：“房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。征收部門應當聯系一級資質、二級資質和三級資質大約5家以上的評估機構作為備選評估機構，體現政府公平補償的態度，提高征收工作的公信力。征收部門通過公告公布備選的評估公司及基本情況，在規定的時間內提交由被征收人簽名的確定評估機構的材料。為了公平競爭，評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。在評估機構的選擇上，應該使被征收人有更多的選擇權。

三、評估委托合同明確約定權利與義務

《評估辦法》第6條規定，按照法定程序選定或者確定房地產價格評估機構后，房屋征收部門作為委托人，向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。《評估辦法》第7條規定，房地產價格評估機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。房地產價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。《評估辦法》第8條規定，評估的目的為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值，或者為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據。《評估辦法》第16條規定，房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。

四、確保評估結論合法、合規、符合實際

房屋征收評估前，房屋征收部門應當在紀檢監察參與或監督之下，組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。房屋征收部門應當向受委托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的調查、認定和處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布，這是陽光征收的重要內容，通過公布接受監督，通過監督實現公平、防止腐敗。對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準。對于產權證為住宅，但已經依法取得營業執照的，應當根據國務院辦公廳《關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》的規定，考慮經營年限、納稅情況、經營狀況、住宅房屋價格、經營性用房價格等因素，綜合分析作出評估報告。《國有土地上房屋征收與補償條例》第24條規定，對于未經登記的建筑，先由市、縣級人民政府責令國土、規劃、房產、城管、征收等部門調查、認定和處理。在處理的基礎上，評估機構再進行評估。被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

五、明確房地關系

被征收房屋的價格理所當然包括土地的價格及地上建筑物的價格，《評估辦法》第11條規定，征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額。如何理解“其占用范圍內的土地使用權”成為評估中難以回避的問題，筆者建議采用容積率或者四至來衡量較為妥當。容積率或者四至以內的土地的價值應當包含在房屋的價值之內，不再重復計算其價值；此外的土地應當作為獨立的使用權，另行評估進行補償。建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益的需要提前收回該土地使用權的，應當依照《物權法》第121條規定：“因對不動產或者動產征收致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權獲得補償”。《物權法》第148條規定，征收房屋的，應當退還相應的土地出讓金。可見，對于土地的補償，法律規定是明確的。建設用地使用權作為獨立的用益物權，在市場經濟的條件下，也會隨著土地的增值而增值。而且，當該項權利被提前收回時，將會造成當事人預期利益的喪失。眾所周知，土地上的房屋及其他建筑物無論建在哪里，其建筑成本不會有太大的區別，而且，使用的時間越長其殘值就越少。真正具有價值區別并不斷升值的是處于不同區位的土地使用權，政府對于房屋的征收，其目的也是為了取得建設用地，建設用地使用權也是財產權。房屋和土地的關系在征收補償、抵押、拍賣中無法回避，筆者認為完整的房屋與土地的關系包括：1　房地合一；2　地隨房走；3　以容積率或者四至量化房屋所占用的土地。

六、選擇對被征收人有利的評估方法

房地產評估包括市場法、收益法、成本法、假設開發法等方法，進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟

收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。選用不同的評估方法會有不同評估結果，在規則并不明確的情況下，一般以對被征收人有利的結果為準。《評估辦法》第14條規定，被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

七、評估的監督救濟程序

房屋征收部門將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當及時修正。《評估辦法》第17條規定，分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。送達評估報告在實踐中存在被征收人拒簽現象較為普遍，建議采取公證留置方式送達。《評估辦法》第19條規定，被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋和說明。《評估辦法》第20條規定，被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。《評估辦法》第21條規定，原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。《評估辦法》第22條規定，被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。《評估辦法》第25條規定，評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。經評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。《評估辦法》第32條規定，在房屋征收評估活動中，房地產價格評估機構和房地產估價師的違法違規行為，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規定處罰。違反規定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規定處罰。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第26條規定，由作出征收決定的人民政府依法作出征收補償決定，被征收人不服的可以向上級人民政府申請行政復議，也可以向人民法院提起行政訴訟。在訴訟中無法回避對評估報告的審查，在司法實踐中，有些法院過于依賴評估報告，缺乏對評估報告能動的審查，這既是理論的迷茫，也是被動司法的表現。評估報告屬于優勢證據，應該既不照抄照搬，又不隨意否定，真正體現能動的司法審查功能。

八、協助與配合

因房屋征收評估、復核評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產權調換房屋權屬以及相關房地產交易信息的，房地產管理部門應當提供其查閱或者復印產權產籍檔案和登記簿的便利。房屋征收部門應當轉送評估報告。被征收人應當提供相關資料，配合評估機構入戶勘察、拍照、丈量，被征收人不配合的，評估機構應當在評估報告中說明有關情況。根據最高人民法院《關于行政訴訟證據若干問題的規定》第59條規定，被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據，原告依法應當提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據，人民法院一般不予采納。征收評估程序視為征收的行政程序，向評估機構提供對其有利的相關資料，屬于被征收人的舉證權利，在行政程序中享有舉證權利而不及時舉證，在將來的訴訟中這一舉證權利將被剝奪。在評估師工作的過程中，個別人對評估師侮辱謾罵的，公安機關應當及時處理。

房地產評估公司管理辦法范文第5篇

發展房地產投資信托的意義重大

央行的121號文件使人們重新審視中國的房地產融資機制，而眾多房產商對銀行嚴格房貸政策的惶恐更是突出反映了中國房地產融資渠道脆弱的現狀。構建渠道多元化、高效并且有利于風險分散的房地產金融成為中國房地產發展一個亟待解決的問題，而房地產信托投資的設立和發展則將大大推動這一進程。當前形勢下，我國發展房地產投資信托具有非常重要的意義。

其一，房地產投資信托有利于完善中國房地產金融架構作為具有金融機構特征的房地產投資信托，發揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補充。房地產投資信托在國外既參與房地產一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產金融發展的重要標志，也是促進房地產金融二級市場發展的重要手段。房地產投資信托直接把市場資金吸引到房地產行業，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。因此，推出房地產投資信托將大大地提高房地產金融的完備性，是房地產金融走向成熟的必然選擇。

其二，房地產投資信托可降低整個金融體系的風險目前中國仍然以間接融資為主，銀行體系的安全決定著金融體系的安全。房地產投資信托將從三個方面減緩銀行體系的風險：直接減少了房地產貸款集中在銀行體系的風險；居民用銀行存款購買基金后，將間接緩解銀行系統日益增加的存差的壓力；由房地產投資信托創生的銀行網點售賣、資金結算、托管等等中間業務將為銀行體系帶來無風險收益。盡管房地產投資信托發行初期可能分流部分儲蓄存款，如果通過適當的途徑，完全可以引導這些市場資金回流銀行體系。

其三，房地產投資信托可滿足社會大眾資本的投資需求從目前我國的金融體制看，社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用。雖然現在社會上運行著一些私募基金，但是由于我國相關的產業投資基金法律尚未出臺，使得這些私募基金缺乏法律保護，運作不規范，而且投資方向單一，難以有效地避免市場系統風險，造成這些私募基金風險極大，因此社會大眾資本急需拓寬投資渠道。而房地產開發投資規模大、資金周期長及專業性等特點使得大眾投資者難以直接介入。所以，房地產投資基金這類新型投資工具的出現為社會大眾資本介入房地產業提供了有利條件。

發展房地產投資信托障礙重重

房地產投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場，作為融資手段又可以推動房地產業的發展，對于我國房地產業乃至整個國民經濟都具有非常積極的意義。但是，由于我國相關的法律法規還不完善，再加上房地產投資信托乃至整個產業投資基金在我國都是一個新生事物，所以在我國發展房地產投資信托還存在許多障礙。

法律體系缺失目前我國信托業主要是按照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》的規定來開展業務，即通常所說的“一法兩規”。這只是一個框架性的法律文件，缺乏相關規范各種房地產信托經營業務的政策、法規及實施細則。關于房地產投資信托如何具有運作、房地產信托經營業務的稅收制度等具體操作中需要探討和解決的關鍵問題沒有明確的規定，在一定程度上妨礙了房地產投資信托的發展。

稅收激勵缺位目前我國法律尚未對信托收益的納稅作出明確規定，缺少對房地產投資信托的稅收激勵政策。美國房地產投資信托得以發展的根本原因在于房地產投資信托基金能享受稅收優惠。首先，房地產投資信托作為人的集合不存在公司稅的問題；其次，美國法律規定，房地產投資信托投資的房地產資產屬于免稅資產。在上世紀八十年代末期，隨著稅法條款的逐步嚴格，房地產投資信托稅收優惠的優點逐漸顯示出來，使其得以長足發展。由此可見，我國要發展房地產投資信托并在將來發展房地產投資信托基金，借鑒美國的稅收優惠政策是有必要的。

流動性問題房地產信托的信托財產多以土地、房屋、股權等形態表現，擔保措施主要為土地、房屋等固定資產抵押。如果融資方未能按期償還本息，受托人又無法及時變現信托財產或行使抵押權，則可能產生流動性風險。

根據我國的《信托法》規定，信托產品不能通過公共媒體進行營銷宣傳，從而導致信托產品的公認程度比銀行儲蓄、國債、證券投資基金都要差很多，如果要轉讓，成本很高。目前信托公司發行信托產品通常采取與投資者分別簽訂信托合同的形式，因為現行法律規定信托公司發行資金信托產品不得采取委托投資憑證、投資憑證、受益憑證等形式，其本身流動性較差。

此外，房地產信托產品的二級市場尚未建立，沒有有形的集中競價交易場所，缺少轉讓平臺，投資者欲轉讓所持信托產品，只能私下協商轉讓價格，交易成本高，且不安全。

風險問題房地產投資信托之所以受到追捧，主要是因為其較高的預期收益和較短的投資周期。據不完全統計，目前市場上發行的房地產信托產品期限大多為1到3年，預期年收益率普遍在6%以上，最高的超過10%。高收益必然蘊含著高風險，對投資者來說，房地產信托的主要風險來自于賠償風險、項目風險、操作風險、利率風險以及信息不對稱風險，具體來說：

賠償風險 按照央行的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，信托投資公司依據信托文件的約定管理、運用信托資金導致信托資金受到損失的，其損失部分由信托財產承擔；信托公司不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益。根據規定，只有當信托公司違背信托合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信托公司負責賠償。也就是說，信托公司只負責賠償因自己違背信托合同擅自操作而招致的損失，而運營過程中發生的風險，則完全要由投資人承擔。

項目風險 單個項目的風險往往很難評估預測，而信托公司發行信托產品時又往往有意無意地多介紹項目贏利前景，很少揭示項目風險，如投資者輕信信托公司推介，不審慎決策，將面臨很多潛在的風險。雖然房地產公司在推銷自己的信托產品時，都會提出一個眩目的收益率供投資者參考，但這些收益率都是預期的，而不是承諾的。房地產信托收益較高，但風險也很大，一方面是來自房地產行業本身的風險，整個行業存在一定風險；另一方面來自具體的項目，如果這個項目做得不好，市場定位不準確，將來銷售就成問題，投資者的收益就得不到保障。

操作風險 信托公司的實際操作難度較大。我國目前的《資金信托管理辦法》對資金信托計劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬、三四十萬，但因為房地產融資額大，有的需要一兩個億的資金，有了200份的限制，單筆金額便很大，給融資造成困難。信托計劃“合同不超過200份、認購起點不低于5萬元”對于個人投資者而言，并不容易接受。而信托產品的銷售，不能公開宣傳、不能異地銷售，其整體銷售計劃難免受影響。

利率風險 利率特別是無風險國債利率體現了投資的機會成本，如果無風險的利率水平發生變化，那么投資的機會成本也隨之發生變化，假設收益不變的話，其風險水平就會變化。如果利率的變化超出預先的考慮范圍，那么就會產生所謂的利率風險。如果信托計劃沒有考慮利率風險的事先安排，就有可能使委托人的資產價值受損。事實上，利率風險是一種系統性風險，投資者只有通過外在的對沖工具如遠期合約鎖定利率來規避利率風險。

信息不對稱風險 信息不對稱條件下可能產生兩種問題：一種是“逆向選擇”問題；另一種是“道德風險”問題。在信托公司（受托人）尋找項目的過程中，由于其與項目提供方之間存在的信息不對稱，劣質的項目可能會比優質項目提供更高的預期收益率，從而使得優質項目逐漸退出了這個市場，這是信托公司與項目提供者之間的“逆向選擇”問題。在委托人（投資者）與受托人（信托公司）之間也存在著“逆向選擇”，即劣質的信托公司利用投資者的信息不對稱，以提供比優質信托公司更高預期收益率水平的信托計劃吸引投資者，從而把優質信托公司驅逐出這個市場。

如何發展我國的房地產投資信托

其一，營造必要的法律環境這主要是給房地產投資信托提供一個規范的發展框架和法律環境，房地產投資信托孕育于成熟的市場經濟體制，只有具備了規范的市場運行機制和完備的法律體系，才能確保這一金融工具的正常運行。而且法律制定要細化、完備化，這樣才能保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，推進房地產投資信托健康、理性地發展。

針對我國目前實際情況，應制定相關的法律法規(包括《房地產法》、《信托法》、《投資公司法》、《投資顧問法》和《房地產證券交易法》等法律)，進一步完善《公司法》，建立完備的法律體系，規范和約束房地產投資信托的發展。建立對房地產投資信托的嚴格管理，在資產負債結構、業務種類、資金投向、利潤分配等方面對其加強限定。一方面，要防止它與銀行等房地產金融機構的過度競爭；另一方面要鼓勵其資金運用，實行專業化投資組合，并保護投資者的利益。

其二，培養機構投資者房地產投資信托必須具備嚴密的組織機構，包括管理委員會、監督機構以及具體運行操作機構。借鑒美國經驗，并結合我國現實的金融體制，我國應建立由銀行房地產信貸部、住宅銀行、抵押銀行、信托銀行、房地產信托投資公司等組成的多元化投資機構體系。由房地產信托投資公司等金融機構具體負責操作運行，由保險公司對開發項目開立擔保信用證，還要組建大批房地產評估機構和房地產證券等級評估機構，并由證監會進行監管。美國房地產投資信托基金的資金來源中很大一部分是機構投資者的資金。

其三，完善信托投資公司法人治理、內控制度作為我國房地產投資信托計劃的受托人和實施主體，信托投資公司的信譽、管理水平、經驗等將關系到房地產投資信托的成敗及發展前途。我國的信托業雖然經過了五次整頓，但不少信托投資公司仍然存在法人治理不健全、內控制度薄弱的問題，很多公司股東關聯交易嚴重，個別公司甚至存在挪用信托資金的行為。因此，應加強信托投資公司法人治理和內控制度建設，規范信托投資公司受托行為，為房地產信托創造合格的受托人。這是我國房地產信托健康發展的前提和保證。

其四，制定稅收優惠政策以鼓勵房地產投資信托的發展設計合理稅收體制是房地產投資信托發展的關鍵。在國外，80%的房地產投資靠稅務驅動，20%靠投資理念驅動。房地產投資信托雖然有一個集中的經營管理組織，但它不具有自我積累、自主發展的能力，按企業的標準納稅，顯然不合情理。在西方房地產投資信托產生與發展的一百多年里，納稅問題一直是人們爭論的焦點，最后，免稅成為各國房地產投資信托普遍性的做法。在我國，隨著稅收制度的規范，若房地產投資信托得到稅收優惠的支持，將會有良好的發展前景。由于房地產投資信托對于我國房地產業的發展，甚至對整個國民經濟的運行都起著積極的推動作用。

其五，規范房地產投資信托的業務范圍目前房地產投資信托應當限定以房地產的開發、購置、出租管理等權益型投資作為主要經營業務；其資產結構、收入結構、收益分配等方面，有關監管部門和機構應作出明確的規定。

美國稅法規定，房地產投資信托只能進行房地產和房地產抵押貸款的被動管理，不能直接參與經營。政府一方面大力扶持其發展、規范其運作、用其發展和穩定房地產市場，另一方面又限制其壟斷市場、防止其濫用經營收益、限制其干涉其他實體經營。這一點，對我國發展房地產投資信托具有借鑒意義。