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前期物業管理方案范文第1篇

[關鍵詞]物業服務企業；社區消防；安全管理

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.15.014

1 當前物業服務企業在消防方面存在的問題

1.1 指導和監管力度不足

《物業管理條例》作為當前物業服務企業的指導依據，并未明確具體的公安消防機構對物業公司的指導應當采取什么方式來進行，物業服務企業由原來的物業管理企業轉換為物業服務企業后，定義也趨于不明朗。尤其是涉及一些管理資金，罰沒款之類的關鍵問題，這個問題尤其突出。但是，對公安機關通過何種途徑、采取什么手段來指導、監督物業公司做好安全防范工作卻沒有作出明確規定。

1.2 企業責任主體意識不強

有的物業管理公司過分強調為業主和物業使用者“服務”，在消防安全問題上不想管、不敢管，對房地產開發企業、建設單位的物業保修責任，對建筑消防設施檢測和維護保養單位的依賴性大，對業主、經營場所的自治自律和行政部門的指導干預期盼值高，造成對業主進場裝修使用把關不嚴、跟蹤服務管理不到位，對消防設施故障損壞發現維修不及時，出現問題推、拖，產生“責任不清”狀態，不能主動實施管理、積極解決問題、勇于承擔責任。多數物業公司沒有建立小區消防安全預警機制。

1.3 目前物業服務企業管理水平較難向沿海等較發達城市水平看齊

一級物業服務企業雖然在資質上達標，但在實際的管理水平上仍有較大差距，高層管理人員缺乏對小區消防工作的整體把握，履行消防安全防范職責方面也缺乏對員工激勵和制約。除消防控制室值班員按照國家法律規定經消防專門培訓持證上崗外，其余人員基本上沒有經過專門消防培訓，導致從事消防管理的人員沒有掌握基本消防常識，不能發現火災危險性，不懂得建筑消防設施功能和檢查、維護、操作的基本方法。

1.4 維護資金缺乏

實際生活中，物業公司提供的服務不能滿足業主要求，服務質量與物業收費不成正比，是物業糾紛的核心所在。作為業主，往往采用拒交物業費作為自身的維權手段，長期積壓、歉收的費用給物業服務企業造成較大壓力，不得不縮減開支、壓縮管理項目，造成服務質量降低，產生惡性循環。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等雖有專項維修資金，可用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，但其使用條件和程序較為復雜，能夠成功動用使用的在現實中并不多見，沒有資金，物業服務企業對一些隱患問題的整改也是有心無力。

2 物業服務企業消防安全管理存在問題的原因分析

2.1 物業服務行業整體發展水平不高

開發商連帶發展物業服務公司，在新房交房時候物業服務企業已經存在，而很多小區根本沒有成立業主大會，以業主大會名義與物業服務企業簽訂物業服務合同非常少見，這種權利主體缺位、雙方地位不對等、被服務者成了被管理者的現狀是物業服務水平不高的最基本、最深層次原因。

2.2 法律責任解決渠道不暢通

基于管理水平和收費標準不統一等各種問題，小區居民和物業服務企業的關系經常呈現緊張態勢，同時物業服務企業對存在的消防隱患也僅僅能調解了事，如果出現例如小區內建筑消防設施損壞、占用消防車通道、堵塞封閉樓梯、擅自改變建筑物使用性質等較為嚴重的問題時，從行政法律關系來說，違反了消防法律法規，應當追究行政責任。但很多行為確實不是物業服務企業直接所為，物業服務企業也進行了勸阻、制止，最多也就是管理責任，只處罰物業服務企業似乎不盡合理；筆者在實際工作中還接到過來自物業公司的舉報，稱業主拒不整改隱患，請求消防部門處罰。而執法部門如果要對眾多的業主或者物業使用者直接實施處罰又談何容易。

2.3 行政管理方式效率有待提高

當前經濟運行環境下，企業主體消防安全責任制沒有徹底落實、社會化消防工作網絡沒有完全形成，將個人和企業全部造成的消防問題都依賴于公安機關消防機構的監督來敦促落實是相當困難的。消防機構和社區民警身兼數職，不管監管還要指導培訓查處受理調查，加之內部管理，幾十萬人的轄區都落在十幾個人身上，消防監督目標的重心、消防監督檢查的方式和重點、消防警力的配置等因素使得消防機構無力、無法對物業小區實施太多的監督管理，在具體問題的解決上政府及其職能部門的干預往往顯得很表面化，甚至很被動，被管理的各方都不理解、不滿意，具體隱患問題解決效率并不高。

2.4 物業消防維修費用有限

物業服務企業接受業主委托，對共用的消防設施設備進行維修、養護、運行和管理，其所需資金來源于物業服務費（但是當前消防設施的管理中還有定期檢測、維護保養、城市遠程消防監控系統的運行等支出都沒有穩定的保障渠道）；如果需要維修、更新和改造，則要動用專項維修資金，專項維修資金是業主共同交存、屬業主共同所有，其使用決定權在業主，需要專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主討論通過，或者經由業主大會依法通過使用方案，再由政府建設（房地產）主管部門審核同意或向其備案后劃轉列支。其中的復雜程度可想而知。

3 加強物業消防管理的幾點措施

3.1 明確物業服務企業消防管理的職責與標準

在現行消防法律法規規定的基礎上，可以由公安部門、住房和城鄉建設部門聯合出臺物業服務企業消防安全管理辦法的部門規章，明確物業服務企業消防管理的具體職責和責任追究辦法；制定行業強制性或指導性標準，確定物業服務企業消防管理的具體標準，包括各崗位消防安全職責、消防組織機構、消防制度、消防宣傳與演練、消防設施管理、消防通道與安全出口管理、消防巡查檢查、火災隱患督促整改、火災報警與處置等都應當細化、便于操作；制定物業服務消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中專節或專條列入消防管理范圍和質量的內容。

3.2 切實加強物業服務企業消防管理質量監督檢查

以高層、地下、商用、人員密集、自動消防設施為關鍵要素，將相應的物業服務企業作為被檢查對象和責任主體，列入監督抽查范圍，隨機抽查，防止產生失控漏管。在建筑消防設施、疏散通道、安全出口、消防車通道為重點內容，嚴格查處物業服務企業在公共消防管理中的消防違法行為，特別是對其擅自關停消防設施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質，以及其他因故意或重大過失形成火災隱患的，要責令改正并依法嚴格處罰。同時，對于物業服務企業在維護公共消防安全秩序中遇到的業主或物業使用者的無理阻撓、拒不配合行為，要對相關責任人履行消防宣傳教育、監督執法等職責，支持物業服務企業的服務與管理，同時對公眾進行教育和警示。

3.3 明確物業消防管理費用的收取、列支和管理辦法

在物業服務收費中單列消防日常維護管理費用，在物業服務合同中明確消防管理開支的范圍、條件、程序和標準，特別要明確第三方消防技術檢測、維護保養、遠程監控等服務所需費用來源和支出標準，詳細界定日常設施設備故障老化更換、維修與大修、中修、更新、改造等需要動用專項維修資金的項目的情形和區別。對于消防設施癱瘓、嚴重故障等應當視為發生危及房屋安全等緊急情況，業主、物業服務企業和相關職能部門都要高度重視，簡化專項維修資金支出程序和環節，保證建筑消防設施及時功能恢復和公共消防安全。

參考文獻：

前期物業管理方案范文第2篇

（一）物業服務企業與開發建設企業之間沒有明確的法律關系

近幾十年來，我國的經濟發展勢頭十分迅猛，其中的一個主要表現就是人們的生活水平得到了前所未有的改善。同時人們對居住環境的所應該具有的條件也在增加。城市人口的激增帶動了房地產企業、物業管理企業等一系列相關企業的快速發展。雖然在《物業管理條例》中明確的規定了建設企業在業主所選定的物業服務企業入駐之前必須選聘物業服務企業，并對前期物業管理制定臨時規約，但是在實際生活中，由于我國市場經濟的不成熟，使得開發建設企業與前期物業企業之間幾乎都是一種隸屬關系，同時有很多物業服務企業只是房地產開發企業的下屬公司，這種關系在我國的住宅小區中占有很大的比例。很多房地產開發企業為了自身的利益著想，在小區業主委員會還沒有成立前，都是聘用自己旗下的物業服務企業。

（二）開發建設企業對前期物業服務企業的工作進行干預

很多開發建設企業都會違反相關的法律法規，以聘用物業服務企業為條件,對聘任的物業服務企業的工作進行干預，從中謀取巨額利益。如果聘用的是自己旗下的物業服務企業則會通過其它的方式從中獲取巨額利益。在業主委員會成立之前，開發建設企業有權選聘物業服務企業。如果是開發建設企業旗下的機構或者是小公司，則會因為它們本身對開發建設企業的依賴而受到開發建設企業的制約。而其他的與開發建設企業沒有關系的物業服務企業則會因為利益的原因而受制于開發建設企業。

（三）開發建設企業無意中將很多問題遺留給后期的物業服務企業

這種現象比較普遍，很多開發建設企業會把一些設計規劃和建筑質量等隱形問題在無意間遺留給后期接管的物業服務企業。同時還有的開發建設企業也沒有為物業服務企業提供進行物業管理的基礎條件，而這個問題與開發建設企業所遺留的一些其他問題會使得后期的物業服務企業喪失業主的信任和理解，給以后開展工作帶來了很大困難。雖然在《物業管理條例》中有規定物業服務企業在承接物業時的查驗義務，但是對于一些與設計規劃和建筑質量等需要長期的時間才能夠察覺的隱形問題卻是無能為力的。

（四）在物業管理交接的過程中物業服務企業不能夠明確其自身的責任

因為利益的原因，在進行物業管理交接的過程中物業服務企業經常發生矛盾。究其主要原因有以下兩方面：一方面是前任物業服務企業不愿意放棄物業管理權，在落聘后想盡辦法對新物業服務企業進行阻撓；另一方面是前任物業服務企業雖然放棄了物業管理權，但卻在離開時進行各種破壞活動，例如將物業管理所需的一些設施破壞，帶走小區業主的相關資料，不向新物業服務企業移交物業管理中的財務賬目等，這些行為嚴重影響了新任物業服務企業的正常工作，導致新舊物業服務企業間的矛盾沖突。

二、對住宅小區物業管理與開發建設關系處理的想法

要使得住宅小區后期的物業管理能夠順利開展，那么應該做好以下幾點工作。

（一）實施分業經營，對物業服務行業進行規范

物業管理應該貫穿于住宅小區的生命周期之內。雖然現實的情況也是這樣，但由于許多原因在小區業主委員會成立之前，開發建設企業所選聘的物業服務企業都是其自身的子公司或者子機構。最后使得業主將本應該有開發商所承擔的責任轉嫁到物業服務企業身上，從而引發許多本應該出現的物業管理糾紛。因此應該按照相關的法律法規對物業服務企業進行規范。同時加大《物業管理條例》的宣傳力度，并加強相關司法的解釋，以此來增強業主、物業服務企業與開發商的法律意識,鼓勵房地產開發商、房地產銷售和房地產管理分業經營。最后可以形成一種相互制約的良性關系，在物業服務企業對業主負責的同時又能夠對開發商進行監督，從而為后來的物業服務創造一個良好的條件。

（二）在住宅小區開發建設的立項審批階段，應同步報批物業管理方案

住宅小區能否建設，其首要環節在于經過政府有關部門對項目建設可行性的審批。政府是否批準開發建設應是基于對社會、經濟、供給、需求等諸多因素的綜合考慮，無疑，這種考慮應該包括對后期物業管理需求的因素?，F行的審批體制中，計劃行政主管部門通過下達指標，土地行政主管部門通過核發土地使用證，規劃行政主管部門通過核發工程規劃許可證，建設行政主管部門通過核發開工許可證等手段各自按行業要求履行監督職能，較好地實現了本行業職責范圍內的宏觀調控。而與住宅小區幾十年使用周期同步運營的物業管理部門在住宅小區建設項目的立項審批階段缺乏應有的調控力度和調控手段。為了能夠保證新建住宅小區的使用條件和配套完善，在項目開工前，開發建設單位應向物業管理行政主管部門上報物業管理方案，物業管理方案應明確界定物業管理用房的具置、數量和提供主體；明確界定物業管理經營性用房的具置、數量、成本價格和提供主體；明確界定住宅小區公用設施共用部位維修基金的計提基數、計提比例和繳納計劃；明確小區綠化、硬化、美化、環衛、文體活動等公共設施的建設標準等。對于沒有經過審批的小區不得開工建設。這樣做可以使得后期接收的物業服務企業可以有一個明確的目標，即使前任物業服務企業進行破壞也不至于手忙腳亂。

前期物業管理方案范文第3篇

（1）根據公司相關銷售承諾內容，制定《業主臨時公約》、《前期物業服務協議》、《業主手冊》，并與公司簽訂《前期物業服務協議》；對集團公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實不符導致糾紛；

（2）對園林布置及景觀設計方案、園林綠化，從物業管理角度提供專業建議；

（3）參與項目組的工程例會，適時提出物業管理的專項建議；對智能化系統提出專項建議；對大廈的給排水、電力供應、電梯、消防、安全防范、水景、標識系統、管送煤氣系統、公共配套設施、管理用房的規劃與施工，從物管專業角度提出合理化建議；

（4）收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調試；

（5）對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；

（6）配合拓展部進行物業管理咨詢，同時與拓展部人員進行物業管理相關法律、法規、服務內容、契約的互動溝通；

（7）業主入伙前，先行參與大廈的驗收過程，發現問題及時匯總提交書面整改報告；

（8）收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關設備廠家的信息（廠家聯系人、聯系方式等），以滿足日后維修中的材料供應；

（9）與總公司工程部協商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業主在售后質量維保方面的訴求能夠得到及時的解決；

（10）建立與社會專業機構的聯系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作；

（11）與總公司協商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓計劃的制定與實施；

（12）擬定物業管理服務工作各項流程及與業主相關的各類資料，并印刷裝訂成冊（業主入伙時發放給業主）。

（13）針對未來需要完善的物業管理問題建立專項檔案。

2、開展業主服務需求調查

積極參與總公司開展的業主聯誼活動，集中收集了解業主反饋的信息，在拓展部幫助下，在入住前開展業主需求調查，以求了解業主的公司業態、人員年齡結構、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項服務收費標準，使今后的物業管理服務工作更加貼近業主。

3、按規范實施接管驗收

前期物業管理方案范文第4篇

關鍵詞： 物業管理前期介入 現實意義 時機選擇

所謂物業管理前期介入，即開發商通過招標或邀請物業管理公司，使其在正式接管物業之前，從物業管理和運作角度為房地產設計、施工、竣工、驗收、接管等方面提出專業性、建設性意見，并配合監理公司對工程質量進行監督，以保證設計的合理、施工質量的提高，為以后的管理打下良好的基礎。一般認為，物業管理是房地產開發經營的后續工作，為了對物業實施有效管理，以保證物業正常使用和發揮功能，物業管理企業需要前期介入。目前我市一些富有遠見的開發商雖已開始嘗試對物業項目實施前期介入管理，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，且主要是就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，因而介入管理在深度和廣度上都存在一定的缺陷，難以解決開發商給物業管理帶來的許多問題。

1. 物業管理前期介入的現實意義

在房地產開發建設、營銷、消費使用的全過程中，物業管理起著至關重要的作用。我國的房地產開發經過多年的發展，從以抓建設為主的生產導向階段，以抓促銷為主的銷售導向階段，已經發展到現代房地產開發的營銷導向階段，開發商們開始根據市場需要和用戶呼聲確定開發戰略，對物業管理公司的要求不再停留在搞好后期管理服務上，還希望借助物管公司熟悉掌握住戶需求變化和物業使用管理的專業優勢前期介入開發階段，共同參與物業的規劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業建設的設計合理和質量良好，使得開發出的物業能夠最貼近住戶需求。物業管理前期介入，也能讓消費者真切感受到房地產開發商對物業管理的重視。目前消費者的物業管理意識已經有了很大的提高，據專家評估，物業管理因素可以占到樓宇價格的20%―30%。

2. 物業管理前期介入開發的時機分析

根據前期介入階段的不同，它可分為早、中、晚三類。早期介入是指物業管理公司在項目可行性研究階段即開始介入；中期介入則是在項目施工階段開始；在工程基本結束、準備竣工驗收和接管驗收時介入看作為晚期介入。

2.1物業管理早期介入。

物業管理的早期介入是在物業項目剛剛立項，進行可行性研究時介入的。從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。

2.1.1完善基本配套設施的設計。

物業管理企業介入住宅小區的設計，應完善幼兒園、學校、商場、郵電、交通、娛樂場所、餐飲等基本的配套設施的設計。如寫字樓，要考慮停車場、會議室、商務中心等配套。

2.1.2完善水電設備安裝設計。

樓宇的機電設備在安裝設計時，要考慮到將來檢查、維修的方便，避免遺留隱患；電路設計不僅要考慮當前線路的負載能力，還應考慮未來一個時期電器負荷增加的需要；管路、線路鋪設應不影響室內外的美觀，其有關資料應保存完好。住房設計應考慮空調、煤氣、熱水器、抽油煙機、洗衣機及其他大型家用電器安裝或安放及其進排水、廢氣排放管道的適當位置等。

2.1.3完善消防設施的設計。

在建筑設計中，消防設施設計是有嚴格要求的，自動滅火器及滅火器材的位置、自動報警器的位置、扶梯、安全出口、滅火通道等設計都應有利于防災、滅災。

2.1.4完善環保設施及設備、綠地、園林的規劃設計。

工業物業的“三廢”的處理、住宅和商業物業污水的處理，是物業設計必須考慮的。工業和住宅物業要考慮綠地、園林的規劃設計。在現代物業設計中，還應考慮垃圾的收集、存放、處理問題。

由此可見，前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，提出一些合理的建議，使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。［1］

2.2物業管理的中期介入。

2.2.1在項目的施工階段。

開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業達到優良乃至優質工程的目標，但往往由于人力、技術、精力等方面的原因忽視了對工程質量的全面監控。雖然我國已經實行工程監理制度，但是監理不是物業建成之后使用維護的參與者，所以從使用方便的角度來說，監理很難發現施工中存在的問題，比如：現在的物業建設，特別是高層物業建設，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產的施工安裝單位尚不很了解和重視物業管理工作的情況下，某些作業者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業主使用角度去安裝施工，從而給入住后的物業管理帶來諸多難以解決的問題。物業管理企業可根據以往的物業管理經驗，總結物業在使用過程中常暴露的各種工程質量問題，通過參與施工監理，加強監理的力度，盡可能把施工質量問題消滅在建造過程中，消除隱患，確保物業的工程質量。同時，物業管理企業參與物業建造過程的質量監理，可以提高物業驗收工作質量，縮短驗收時間，使驗收不至于成為“走過場”的程序，也為以后接管物業打下良好的基礎。

2.2.2在項目設備安裝階段。

有的開發、設計單位在物業配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發商往往只注重物業整體的交付使用，而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要，給物業建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。有物業管理公司提前介入后，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，從而專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉，監督并促使其解決發現的問題，避免扯皮推諉的發生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中給排水、電力照明、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的問題，促使開發商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。同時，由于有了提前介入，物業管理單位對物業的總體規劃布局、結構和管線布置、設備設施能基本做到心中有數，對物業可能出現的隱患了如指掌；所發現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節省費用，又大大縮短物業開發、經營和使用之間的過渡期。［2］

2.3在工程基本結束、準備竣工驗收和接管驗收時介入。

此時，物業的建設已經基本完成，物業公司的介入對物業本身品質的提升已無任何幫助。物業公司的任務就是幫助開發商進行物業的銷售，總的來說，物業公司的作用體現在以下兩點：

2.3.1有利于促進物業的銷售。

先進的物業管理和服務工作無疑是對購房者消費心態的滿足與保證。物業管理前期介入將工作重點放在營造出一種富有特色的企業文化上，樹立物業品牌。同時，大力宣傳該物業的獨到之處，對該物業的優質服務水準及價格與價值相符的收費標準，從而吸引更多的消費者前來購置物業，并可以使產權人的房產得到增值。

2.3.2有利于物業管理公司的準備工作。

物業管理前期介入可以使物業管理公司提前熟悉樓宇中各種設備和線路，收集、掌握房屋及公用設施設備的第一手資料，建立原始檔案，為以后順利管理帶來便利。此外，在對物業實體實施管理之前還可以進行服務方案的設計，制定相應的管理細則，并進行人員的招聘和培訓等，實施入住前的宣傳與教育。［3］

3. 結語

通過以上的分析可知，物業管理公司的前期介入確實非常重要、非常關鍵。從科學角度分析，物業管理公司的介入應越早越好。物業管理公司越早介入，開發商損失越少，業主得利越多，物業管理公司的管理基礎將會越扎實，樓盤的保值、升值將會更有保障。因此，筆者認為，物業管理的最佳介入時機是項目處于可行性研究之時。

參考文獻：

［1］阮文勤.試論物業管理前期介入［J］.福建商業高等專科學校學報，2005，（2）：19-20.

［2］張惠蕓.試論物業管理前期介入［J］.天津職業院校聯合學報，2006（5）；134-136.

前期物業管理方案范文第5篇

為進一步規范我市的物業服務合同，促進物業管理行業健康有序發展，根據國務院《物業管理條例》和《重慶市物業管理條例》，重慶市國土資源和房屋管理局、重慶市工商行政管理局對《前期物業服務合同》（示范文本）進行了修訂，現印發你們，望各區縣（自治縣、市）國土房管局、房管局、工商（分）局、物業管理企業參照執行。

一、《前期物業服務合同》（示范文本）由重慶市國土資源和房屋管理局負責印制，重慶市工商行政管理局監制，各區縣（自治縣、市）國土房屋管理局、房管局、工商（分）局共同分發。

二、修訂后的文本于XX年7月1日起施行，原XX年印發的《前期物業服務合同》（示范文本）作廢。

三、各建設單位、物業管理單位要認真學習新《前期物業服務合同》（示范文本），提高前期物業管理的合同意識，確保我市前期物業管理工作健康有序進行。

二оо三年七月一日

主題詞：印發　示范文本　通知

抄送：建設部住宅與房地產業司、中國物業協會、市人大辦公廳、市政府辦公廳、市建委、市物價局、市物業管理協會、物業管理企業。

重慶市國土房管局辦公室　XX年7月1日印發

合同登記編號：

前期物業服務合同

（示范文本）

重慶市國土資源和房屋管理局印制

重慶市工商行政管理局監制

合同當事人

甲方（建設單位）：

組織名稱：

法定代表人：

地址：

聯系電話：

乙方（物業管理企業）：

企業名稱：

法定代表人：

地址：

聯系電話：

根據《中華人民共和國合同法》、《物業管理條例》、《重慶市物業管理條例》等有關法律、法規的規定和本物業區域《業主臨時公約》的約定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對________________（物業名稱）實施前期物業管理服務的事宜，訂立本合同。

第一章　物業管理區域概況

_______________________________________________。

第一條　物業基本情況

物業名稱：_______________________物業類型：__________

座落位置：________________________

占地面積：_______ 平方米；建筑面積：________平方米

四至：東至：_________________南至：_________________

西至：_________________北至：_________________

其他：　 _______________________________________________。

第二條　具體物業構成明細及所配置的共用設備設施明細詳見附件一和附件二。

第二章　物業服務事項

第三條　乙方提供的公共性物業服務的主要內容為：

1、物業共用部位的維修、養護和管理。物業共有部位具體包括：房屋的承重結構（包括：基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等），非承重結構的分戶墻外墻面，屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、樓梯間、電梯井、樓內化糞池、垃圾通道、污水管、雨水管、樓道燈、避雷裝置、________________。

2、物業共用設施、設備的維修、養護、運行和管理。具體包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯、________________________。

3、市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、水池、井、停車場、路燈_______。

4、公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。

5、附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、_____________。

6、公共場所、房屋共用部位的清潔衛生，垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通。

7、交通與車輛停放秩序的管理。

8、公共秩序、安全、消防等事項的協助管理和服務，包括安全監控、巡視、門崗執勤、_________________。

前款約定的事項不含業主、非業主使用人的人身、財產保險和財產保管責任。雙方另行簽訂人身、財產保險和財產保管專項合同的，按合同約定執行。

9、物業檔案資料管理。

10、物業專項維修資金的使用。

11、裝修管理。

12、接受業主委托，對其物業的專有部分進行維修養護（服務價格由雙方另行商定）。

13、物業服務費和本合同規定的其他費用的收取。

14、法律政策規定應由乙方管理服務的其它服務事項。

第四條　在物業管理區域內，本合同特別約定的物業管理事項為：

1、__________________________________。

2、__________________________________。

3、__________________________________。

第三章　物業服務質量

___________________________________________________。

第五條　乙方提供的物業管理服務應達到約定的標準（具體服務標準見附件三）。

第四章　物業服務費用

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第六條　本物業管理區域的物業服務收費選擇以下第種方式：

1、包干制（物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤）

根據本物業管理區域物業服務收費指導價格，雙方約定物業服務費用標準如下（按建筑面積計算）：

（1）住宅：________元/月平方米

（2）寫 字 樓：______元/月平方米

（3）商業物業：________元/月平方米

（4）其他物業：________元/月平方米

業主向乙方交納物業服務費后，乙方按本合同約定的服務內容和標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。

2、酬金制（酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。物業服務資金的構成包括物業服務支出和物業管理企業的酬金）

本物業管理區域的物業服務資金預收標準如下（按建筑面積計算）：

（1）住宅：________元/月平方米

（2）寫 字 樓：________元/月平方米

（3）商業物業：________元/月平方米

（4）其他物業：________元/月平方米

乙方選擇以下第的種方式對物業服務資金提取酬金：

（1）乙方每月/每年按________元的標準從物業服務資金中提?。?/p>

（2）乙方每月/每年按預收物業服務資金數額________%的比例提取。

預收的物業服務支出為所交納的業主所有，由乙方代管，并由乙方按已公示的預算方案主要用于以下開支：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊；

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、________________________________。

預收的物業服務支出應當全部用于本合同約定的支出。物業服務支出年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續使用，物業服務支出年度結算后不足部分，由業主承擔。

第七條　共用的專項設備運行的能源消耗，應獨立計量核算，合理向業主分攤計收。

第八條　業主應于之日起交納物業服務費用或物業服務資金。

納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業買受人的物業，其物業服務費用或物業服務資金由甲方全額交納。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或物業服務資金的，從其約定，物業使用人不按照約定交納的，業主負連帶交納責任。業主與物業使用人之間的繳費約定，業主應當自約定之日起告知乙方。

物業服務費用或者物業服務資金按________________（年/季/月）交納，業主或物業使用人應在（每年/每季/每月）前________________日內履行交納義務。

第九條　物業服務費用實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業主報告物業管理年度計劃和物業服務資金年度預決算，并每年次向全體業主公布物業服務資金的收支情況。

對物業服務資金收支情況有爭議的，甲方或乙方可以委托雙方共同認可的專業審計機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金年度收支情況進行審計，審計費用由________________承擔。

第十條　停車收費分別采取以下方式：

1、停車場屬于全體業主的，使用人應按照露天停車位________元/個月；車庫車位________元/個月標準向乙方交納停車費，該項停車費中________元/個月的停車管理服務費歸乙方所有，其余停車費為全體業主所有，可根據業主公約或業主大會的決定用于業主委員會的辦公經費支出或納入維修資金管理；

2、停車場屬于甲方所有的，業主享有優先使用權，車位使用人應按照露天停車位________元/個月；車庫________元/個月標準向乙方交納停車費，乙方從停車費中按露天車位________元/個月、車庫車位________元/個月標準提取停車管理服務費；

3、業主自行購置車位的，應按露天車位________元/個月、車庫車位________元/個月標準向乙方交納停車管理服務費。

第十一條　乙方應與業主或物業使用人簽訂書面的《停車協議》，明確雙方在停車位使用及管理服務方面的權利義務關系。

第十二條　本物業管理區域內的會所屬全體業主／甲方所有，委托乙方經營管理，業主或物業使用人使用會所，應按下列標準支付使用費：

1、____________________________________。

2、____________________________________。

3、____________________________________。

第十三條　乙方經營管理會所，可按標準提取管理服務費；乙方經營配套商業設施，可按標準提取管理服務費；乙方經營管理其他共用部位、共用設施設備，按標準提取管理服務費。

第十四條　乙方利用屬于全體業主所有的停車場，會所及其他共用部位、共有設備設施進行經營（如：設置商業廣告招牌），應當征得相關業主的同意，所得收益扣除乙方管理服務成本和傭金后，剩余部分用于補充專項維修資金。

第十五條　乙方接受業主委托，提供專項服務的，專項服務的內容和費用按其約定執行。

第十六條　其他約定______________________________________。

第五章　雙方的權利義務

第十七條　甲方的權利義務

甲方享有的權利：

1、審定乙方擬定的物業管理方案、年度管理計劃、維修養護計劃、年度財務預決算報告、監督檢查乙方各項方案計劃的實施；

2、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況；

3、制訂物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護方面的規章制度；

4、實行酬金制物業服務收費方式的，有權與乙方共同委托專業審計機構對年度財務收支狀況進行審計；

5、依據法律、法規規定享有的其他權利。

甲方應履行的義務：

1、在銷售物業之前，制定《業主臨時公約》，并向物業買受人明示、說明，要求物業買受人書面承諾遵守《業主臨時公約》。

2、甲方與物業買受人簽訂的物業買賣合同應當包含本合同約定的內容，要求物業買受人認可接受本合同約定的權利和義務；

3、乙方承接物業時，甲方應和乙方共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，甲方應保證本物業管理區域具備以下條件：

（1）所有建設項目按批準的規劃設計和有關專業要求全部建成，并滿足使用要求；

（2）物業管理區域內道路平整，標識系統完備，雨污水通暢，路燈通亮，園林綠化，圍墻大門建設完畢，具備封閉式管理的要求；

（3）機動車停車場、自行車庫、垃圾桶、垃圾間、公告欄等可投入使用；

（4）供水、供電、供熱、供冷、供氣、電梯、通訊、有線電視、消防、郵政等設施能保證供應或正常使用；

4、在查驗過程中，甲方應對甲乙雙方查驗過的物業共用部位、共用設施設備存在以下問題予以確認：

（1）______________________________；

（2）______________________________；

（3）______________________________。

甲方確定以上問題解決辦法、解決時間如下：

（1）______________________________；