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精裝營銷方案范文第1篇

關鍵詞：線路安裝；施工質量；火災自動報警；消防聯動控制系統

中圖分類號：TU7 文獻標識碼：B 文章編號：1009-9166（2011）0020(C)-0187-02

一、典型案例

南寧市某大型住宅小區，火災自動報警及消防聯動控制系統設備點數3500點左右，在實際運行過程中出現過如下情況：（一）消防報警主機經常顯示大量故障，現場設備如感溫探測器、感煙探測器、模塊的編碼丟失；（二）220V交流電串入報警回路線，造成報警主機回路板燒壞；（三）風機廠家配送的控制箱線路接線錯誤，220V交流電從遠程控制接線端子串入報警回路線，燒壞報警主機回路板；（四）消防設備聯動時，部分棟號消防警鈴不響、多葉送風口不動作，工作不可靠；（五）打雷后，報警主機故障，顯示器黑屏。經仔細檢查，查明原因如下：1、消防報警主機經常顯示大量故障，因線路絕緣電阻過低。施工時，線路受損，所有接線頭沒有經過焊錫處理，沒有用500V兆歐表逐一測量導線對導線、導線對地絕緣電阻值。甚至發現有一段雙絞線拉出來時已經斷掉，線芯呈黑灰粉末狀，系穿線工人施工時，剛好差一段線，就地撿一段其他人用作臨時排插線的普通劣質雙絞線頂替。經過對每組線路處理，每個接頭重新焊錫，用500V兆歐表逐一測量導線絕緣電阻值不低于20MΩ，排除線路故障，報警主機恢復正常。2、因之前所有的線管預埋均由總包單位的水電班組完成，其中有個別位置，照明線路的線管與消防報警線路的線管共用同一個接線盒。總包單位水電班組接線時誤將220V交流電串入報警回路線，造成主機回路板燒壞；3、風機廠家配送的控制箱線路接線錯誤，其遠程控制端子帶有220V交流電，報警線路接入時沒有事先測量該端子，沒有隔離設施，造成主機回路板燒壞；4、消防設備聯動時，因同一24V電源回路，連接的用電設備多，同時動作，產生壓降，供電不足，造成部分棟號消防警鈴不響、多葉送風口不動作，工作不可靠；5、打雷后，報警主機故障，顯示器黑屏。因有部分報警按鈕、消火栓按鈕位置較靠近室外，容易受雷擊感應，需加強屏蔽措施保護線路。

二、火災報警及消防聯動控制系統中配管、布線問題

在消防工程中，配電管線施工是火災自動報警系統工程進行的第一步，也是工程量最大、要求最高的一項工作，而且涉及面廣，我們在施工中，發現很多問題是由配管布線引起的。為保證系統良好的運行性能，必須科學、合理的進行施工。（一）配管。對新建建筑物，我們均采用管線盒在建筑構件內預埋，火災自動報警系統規范也明確規定要做好施工中的隱蔽工程及記錄。但在實際施工過程中，我們常會遇到預埋的管子不通，必須進行疏通處理，造成材料和人工的浪費，同時也為后期施工增加了難度。因此，在線盒預埋時，須做好管、盒的固定：用鐵絲將管線捆扎在底筋上，使之不易移位，將金屬管子入盒，盒外側應套鎖母，內側應裝護口，管口應用封口膠封好，接線盒內用木糠填滿后，封口膠包好，固定于模板，做好位置及管路走向標記，便于查找。在火災自動報警系統設計規范中，對傳輸線路的布線要求作出了規定：“應采用金屬管、經阻燃處理的硬質塑料管或封閉式線槽保護方式布線。”規范對管路的敷設要求主要側重于保護消防配電導線免受機械損傷及其阻燃、防潮等作用，卻忽略了一個重要方面：即導線管路應兼有屏蔽和泄放交流電、漏電、靜電、雷電及電磁干擾的作用。在施工中，接線盒必須選用金屬接線盒，電線管入盒時，外側應套金屬鎖母將管子鎖緊，接線盒內側應裝護口。如采用金屬線槽布線，在線槽交接處應用U型鍍鋅金屬槽，兩邊用金屬螺絲固定。總之，需保證金屬管路全線聯通，才能起到屏蔽和泄放交流電的功能。（二）布線。在穿線前，不將管內或線槽內的積水及雜物清除干凈、也不用銼刀將線槽或管頭處的毛刺清除、管子入盒時盒外側不套鎖母、內側不裝護口，致使穿線時劃傷導線；對接線盒內的接線頭不焊接也不采用防水膠帶包裹，降低了導線接線頭處的防水和抗拉性能，而且增加了接觸電阻；在金屬管內設有接線頭，穿線時使接線頭處的包裹膠帶脫落造成短路；對敷設在室外或潮濕場所的導線不采用屏蔽電纜，而是將導線穿在防滲漏措施較差的金屬管內；對埋人地下的屏蔽電纜接線頭，不做防水、防腐蝕和外屏蔽層連接處理。以上工程施工方法其結果不僅加速了導線老化，縮短了使用壽命，也使導線線與線間以及線與管間的絕緣電阻不合要求甚至短路，使系統無法正常工作。

三、火災自動報警及消防聯動控制系統導線的選用問題

在火災自動報警系統設計規范中，僅對火災自動報警系統的傳輸線路的線芯最小截面面積作出規定，而對導線線型沒有明確要求，設備生產廠商對自己的產品所用導線規格也僅僅提出推薦建議，具體要求各有不同。如某品牌產品設計手冊中，對信號線“推薦采用BVR型雙絞線，普通平行線也行”。某品牌生產廠對報警總線“推薦采用ZBN-BV線”。由于指導思想比較混亂，在消防工程施工中，選用導線也僅考慮阻燃要求，只要價格便宜，施工穿線方便，造成選用信號導線的隨意性、盲目性，有的一概使用單根（BV）銅芯線。

隨著火災報警先進技術的廣泛應用，智能型火災報警控制器已獲得大量使用，信號傳輸已由過去的開關量發展為數字式，數字通信在二總線傳輸時（報警總線為二總線），要求二線之間的分布電容越小越好。如果容抗越大，對傳輸波形發生畸變越嚴重，發生誤報的概率增加，對系統的工作可靠性帶來不利影響。經有關部門測試，數字通信傳輸波形在二根平行的導線中傳輸300m，其畸變失真的程度相當于雙絞線導線1000m的距離。因此，火災自動報警系統的各類通信總線及探測總線均應采用雙絞多芯銅導線，對于承擔系統通信任務的電纜線亦應采用雙絞線屏蔽電纜，只有電源線或多線制控制線可采用單根多芯銅導線。強調采用多芯銅導線是因為多芯銅導線較柔軟，在穿線及接線過程中不易折斷和劃傷。工程施工單位對信號線的選用不能有隨意性，必須滿足技術要求，才能保證系統工作的穩定性和可靠性。

四、應對措施

考慮到由于配管、布線安裝施工質量不佳，對火災自動報警及消防聯動控制系統所帶來的影響，我們可以采取以下措施來避免此類問題的發生：（一）按照規范，正確、合理地敷設電線導管，盡量采用金屬線管；穿線之前徹底清除管中雜物、積水，管頭加護口，以防導線絕緣層受損，降低其絕緣電阻值；（二）選用適用于火災自動報警和消防聯動控制系統的國標優質銅芯導線，盡量減小導線的接頭，且所有接頭都要焊錫，防止氧化，以減小導線內阻；（三）導線敷設連接完成后，應查對傳輸線路的敷設、接線是否正確，無誤后采用500兆歐表，檢查探測回路線、通信線是否短路或開路，測試導線對導線、導線對地的絕緣電阻值，其絕緣電阻值不應小于20兆歐；檢查報警設備的接地是否正確，測試阻值不應大于1歐；（四）禁止火災自動報警和消防聯動控制系統線路與其它不同電壓等級的系統共管或共橋架，以防線路串通造成系統故障或信號傳輸受干擾；（五）靠近室外敷設的線路，增加屏蔽措施，以防雷擊感應造成報警主機受損；（六）統計消防聯動設備數量，選用電源導線應能滿足相關消防設備同時動作的要求；（七）分時控制同一時間內需要控制的設備，防止瞬間工作電流過大，滿足消防設備的可靠動作；（八）消防控制聯動系統電源采用24V直流電源，所以應讓多線聯動控制線控制24V直流電，采用末端轉換方式（即：由啟泵按鈕控制24V直流繼電器動作，用繼電器的觸點去控制交流電的啟動動作電流的接通），避免混入交流電的危險。

通過充分考慮上述這些因素，在施工階段充分注意工藝和質量，才能可靠地保障火災自動報警和消防聯動控制系統的正常運行，充分發揮其應有的作用。

作者單位：廣西桂邕建設工程有限公司

參考文獻：

[1]《民用建筑電氣設計規范》.JGJ/T16-92.

精裝營銷方案范文第2篇

[關鍵詞]：精裝房；發展歷史；優勢

[abstract] : the concept of clothbound room described, this paper introduces the development history of the clothbound room, this paper analyzes the fine decoration quality and restricting the development of clothbound room main reason, introduces the present situation of our country and the fine decoration development prospects are described.

[keywords] : clothbound room; Development history; advantage

中圖分類號：TU767文獻標識碼： A 文章編號：

一、精裝房的概念

根據建設部頒發的《商品住宅裝修一次到位實施導則》(建住房[2002]190號)的規定，“精裝修房屋”是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設施全部安裝完成的房屋。并且這里的"房屋"是指新建城鎮商品住宅中的集合式住宅。

二、我國精裝房的發展歷史

在許多發達國家和地區，沒有“毛坯房”的概念，售出的住宅是理所當然的精裝修“成品”,而我國早在1999年就頒布了《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》，推行一次裝修模式，逐漸取消毛坯房市場。

我國精裝房崛起是近十幾年的之間的事，精裝修最早出現在南方經濟發達的城市，并逐步得到推廣，其發展大致分為三個階段。

早期階段：簡單式拼湊

特點：施工較粗糙，只是毛坯房簡單處理

從1998年到2001年，廣州樓市開始出現“精裝修房”，從最初的概念到慢慢的普及，開始獲得一部分購房者的青睞。這一時期的精裝修房，更多是被房地產開發商作為推廣營銷的一個賣點，并非嚴格意義上的精裝修。為了節省成本，精裝修很多時候被轉包給“馬路施工隊”，因此家居設計缺乏統一規劃和布局，更談不上風格，更多只停留在“天地墻”的涂抹、鋪貼工藝，即墻壁涂上乳膠漆，地板貼上瓷磚或強化木地板，廚房、臥室里開始引入簡單的入墻式柜體。

成長階段：品牌化運作興起

特點：開始引入知名建材品牌、局部設計有亮點

從2001年到2006年，隨著精裝修房的質量糾紛增多以及生活品質的提高，越來越多人開始重視建材品牌。部分處在行業領先的房地產開發商為降低風險，在施工、管理上逐步規范化，并嘗試與一些知名的工程裝飾公司合作。精裝修房中的櫥柜、衛浴、地板、衣柜開始出現知名品牌的身影，質量比以往也有大幅提升，細節設計更注重品質。2003年，還有個別開發商首先推出了菜單式的裝修方案，為購房者帶來更多的個性化選擇。

成熟階段：整體化家居設計

特點：統一標準，統一風格，統一服務，家居強調整體化設計

從2006年至今，樓市的持續火爆，讓房地產開發商有足夠利潤空間去引進國際上標準化的運作模式。運用在家居中的櫥柜、衛浴、衣柜、五金甚至家電開始出現同一品牌，家居的整體化設計趨勢日益明顯。在前期的戶型結構、空間設計上，房地產開發商就引入了整體家居解決方案，預留標準化空間能夠與后期的裝修方案和功能使用結合起來。除了施工工藝采用統一的標準外，在售后服務上也由整體家居解決方案提供商進行統一負責。

三、精裝房的優勢

建設部《商品住宅裝修一次到位實施導則》指出推廣裝修一次到位或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結構、浪費和擾民等現象，提高住宅裝修生產的工業化水平，引導住宅產業現代化快速發展。在全球積極響應低碳主義的環保趨勢下，精裝房無疑將成為未來市場的主流，精裝修房有許多優勢，總結如下：

1、省時省力

與傳統的裝修模式相比，精裝房沒有裝修的煩惱，免除了水電改造、鋪地熱、貼瓷磚、粉刷墻壁等繁雜耗時的裝修過程，也無需經歷選購建材的過程、讓人心力交瘁的討價還價，以及裝修過程中讓人身心俱疲的灰塵噪音。這種模式縮短了工期，消費者拎包即可入住，對于快節奏的都市人來說精裝房是他們的首選。

2、降低成本

傳統裝修模式下，業主采購物品都是單個購買而精裝房建材統一采購必然節約購買成本，以水龍頭為例，一個名牌水龍頭零售價要幾百元，如果批量購買價格可能就會減半。由此可見，裝修物品種類繁多，每種建材都以批發價購買可大幅度降低造價，可謂物有所值。另外，精裝房降低了購房者的成本，使業主的資金有了更多投資空間。采用貸款購買精裝房的購房者可以直接將住房款和裝修款一起貸出，業主不用像買毛坯房一樣準備全部裝修資金，減輕了資金壓力。精裝房的即買即住也節省了毛坯房的裝修時間，投資的業主可以立即實現房租收益，縮短了資金投資回報時間。

3、質量保證

建設部建住房【2002】190號文件規定開發單位為住宅裝修質量的第一責任人，承擔住宅裝修工程質量責任，負責相應是售后服務。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》中也規定在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期限為二年，有防水要求的廚房、衛生間和外墻面的防滲漏為五年，一旦出現了質量問題開發商會負責修好。

4、環保低碳

一方面由開發商統一采購的材料必須符合環保要求，消費者可根據國家頒布的“十類有害物質限量國家標準”及“民用建筑工程室內環境污染控制規范”對精裝房進行驗收，因此降低了裝修污染的風險；另一方面，由開發商統一購買及施工節省了材料，減少了建筑垃圾的產生，也更利于環境保護。

四、制約精裝房發展主要因素

精裝房雖然有很多優勢，但我國目前仍存在諸多制約精裝房發展的因素，主要有以下幾點：

1、成本高

多數購房者認為，精裝房價格過高，開發商宣稱一千甚至幾千元每平方米的裝修款價格過高、無法承受，另外開發商在裝修上的利潤也過高，購房合同中標注的高級地磚、進口潔具等即使寫明了品牌也沒有寫清型號，同一品牌產品價格會有幾百元的價差，這種價差成為開發商謀利的來源之一，這就使購房者認為精裝房價格過高。

2、缺乏個性化

有調查顯示，相當一部分購房者認為精裝房最不滿意的地方就是自己家和鄰居家基本一致，缺少個性。雖然建設部文件提倡菜單式裝修模式，但在實際執行中很多開發商為避免麻煩直接采用一次性裝修模式，使業主沒有選擇的余地。

3、未實現設計、建造、裝修一體化

由于設計、建造（采購與供應）、裝修的脫節，即使住宅實現了精裝修，仍可能因戶型的缺陷引起業主不滿，無形中增大了開發商的成本和難度。

4、開發商實力不均，質量參差不齊。

由于精裝修房缺少有效的標準，缺乏質量監管，精裝質量的后期投訴也一直居高不下。一些先期不被察覺的問題隨著時間的推移逐漸顯現出來，這也是很多消費者擔心、開發商不愿涉足精裝產品領域的關鍵。

五、結語

精裝修是一個城市房地產市場成熟度的表現，不僅反映開發商操作水平，也反映了購房者的消費習慣。中國加入WTO后逐漸與世界接軌，隨著收入多元化及樓盤供應量的飛速擴大，中國商品住宅必然走向“居者優其屋，住宅成品化”的道路，樓盤裝修大勢所趨，精裝房必然要取代半成品的毛坯房成為市場主流。

[參考文獻]

[1] 朱錦輝論精裝修商品房的發展與利弊 [J]現代商貿工業 2008,(20)

[2] 瀟琦. 全裝修精裝修后精裝哪種將成為住宅開發的寵兒［J］. 觀察. 2007，（7）：30-33

精裝營銷方案范文第3篇

熱詞：英美書號 書號管理

筆者在從事出版研究的過程中，一直對美國、英國的書號費用及管理感興趣，可是國內介紹這方面的材料和研究很少。筆者經過查找、研究，將美國、英國的書號收費、管理等情況整理成這篇小文，就教于方家。

在一個國家只能有一個機構為圖書編制書號，不能有兩家以上的機構編號，否則就亂套了。一本書只能有一個號，這是書的身份證。在我國，書號由中國ISBN中心（隸屬于國家新聞出版廣電總局）發放。在美國，書號由鮑克公司（Bowker）統一管理與發放。鮑克公司的書號價格如下所示：

1個書號―125美元（如果與條形碼一起購買需要150美元）

10個書號―295美元（如果與條形碼一起購買需要320美元）

100個書號―575美元

10個書號的套餐是大多數人的選擇。因為在美國，一本書往往會出版3-5個不同版本，而同一本書的不同版本（精裝書、平裝書、電子書、手機書和PDF）各需要一個書號，所以10個書號的套餐最少能滿足兩本書的需要。而美國的自費出版者在考慮到自己的需要后，一般會購買10個書號，5個書號需要625美元，而10個書號只需要295美元，這顯然是非常劃算的。而經濟條件好的自費出版者和小型獨立出版商往往會選擇100個書號的套餐，這個套餐能滿足20-25種書的需要。如果要出版3-4種書的話需要購買2份10個書號的套餐，需要590美元，這時候直接選擇100個書號的套餐是最合適的。書號申請一般10個工作日后就可得到，假如想加速申請的話，可以多花400美元，這樣只需要3天就可以拿到手。而在我國，自費出書往往只需要一個書號就夠了，僅僅出版簡裝版，很少出版精裝版及其他版本。為什么美國出版商要出多種版本的書呢？因為美國的版權開發很充分，版本開發有梯度。美國一般是先出精裝書，精裝書銷售達到頂點，開始下滑時再出平裝書。

買一個號，書號編碼機構需要為申請者建立身份檔案和書的具體編碼。買10個號也要為申請者建立同樣的身份檔案，所以發放10個書號與發放1個書號相比，成本并未增加多少。這就是為什么美國書號買的越多越便宜，而且便宜的幅度還很大。

在英國，書號由尼爾森圖書公司（Nielsen Book）管理。

與美國類似，除去節假日、銀行假日，書號中心（隸屬于尼爾森公司）收到申請后，發放書號的標準時間是10個工作日。如果加價72英鎊，就可以進入快速通道，并且拿書號時間會被壓縮至3個工作日。值得一提的是，英國還提供超級快速通道，該服務會讓下午1點之前收到的申請在當天就拿到書號，但是價格不菲，需要加價222英鎊才能享用。

以下是英國書號2015年的最新價格：

10個書號―144英鎊

100個書號―342英鎊

1000個書號―924英鎊

如果是老客戶，在購買書號時可以省去54英鎊的費用。因為在第一次購買書號時，書號中心已經給申請者分配了ISBN前綴，所以老客戶就可以把這部分的費用省去。也就是說ISBN前綴的分配費用是54英鎊，并且相同申請人只收取一次。

英國書號都是打包出售，不單賣，最少都要購買10個。除非特殊要求使用郵寄，書號的申請與發放都通過電子郵件完成。如果你要求郵寄的話，要另付36英鎊的郵寄費。

精裝營銷方案范文第4篇

別墅精裝修的模式和發展趨勢

編者按：別墅精裝修產品作為精裝修產品的細化類別，同樣遵循著精裝修的標準與規范，本篇站在宏觀的角度，對別墅精裝修的多個層面，包括建筑格局、景觀設計、風格分析、技術支撐、地產公司的集成操作方式、定制服務等分門別類進行分析與總結，以期能概括出近年來別墅精裝修的模式及發展趨勢。

隨著近年來住宅市場競爭日趨激烈，開發商較之以往更為關注自身項目與品牌的價值，精裝修在住宅市場越來越受到重視，同時隨著住宅產業化的發展，以往在公寓、小戶型領域為主導的精裝修產品時至今日也逐漸在別墅類市場涌現。相對于毛坯房，精裝修別墅產品反映了購房者對居住的高品質要求，提升了別墅項目的品質。由開發商整體采購，大批進貨，集中裝修，能夠有效降低裝修成本，最大程度地減少裝修帶來的二次污染和浪費。但是鑒于別墅精裝修在空間設計、材料選擇、細節塑造等方面的高標準，加之別墅產品的業主在各自生活方式、個性、對空間使用方式上的不同，使得別墅類精裝修產品很難能像公寓類產品一樣，用一種風格或者一種格局裝修，需給業主提供更為廣泛、靈活的選擇面。下面簡單介紹近年來別墅類產品精裝修的幾種發展模式、裝修風格以及未來發展的趨勢

一、從建筑設計之初，綜合考慮別墅的裝修與景觀格局

在現代別墅裝修中，由于對房間空間的靈活性和完整性的需求增加，大多別墅以短肢剪力墻結構為主。同時因為承重墻體在裝修中無法調整位置，所以在別墅方案設計之初就應仔細考慮別墅功能的布局以及景觀和建筑之間的關系。也就是說在別墅建筑方案設計中，同時需要考慮別墅室內設計的格局以及別墅的景觀設計方案。室內裝修只能對建筑格局進行有限的調整，如果別墅的功能結構設計本身就存在不合理之處，后期能夠進行調整的余地很小，也會相應增大室內裝修工程量與難度，更會給別墅在未來的實際使用帶來很多不便。

其次，別墅在規劃平面中不同的位置決定了別墅最好的景觀朝向可能各不相同。好的別墅設計即使是同一戶型平面，也會根據不同的實際情況對戶型的開窗位置有所調整。同時別墅庭院里的景觀設計的格局也需要對應戶型平面進行設計，遠近景觀相互結合，保證戶內使用者能夠獲得最佳的景觀效果。

這兩方面的設計在未來裝修層面部很難進行大的調整，因此在別墅方案設計之初就需要建筑設計師、室內設計師以及景觀設計師相互協作配合，這是保證別墅各方面具備高品質的基礎。

二、裝修風格體現業主的個人特色與喜好，需與別墅功能設置相結合

目前別墅裝修風格多種多樣，以歐式風格、東南亞風格、新古典風格以及中式風格為主，其中歐式風格中又包括法式風格、美式田園風格、地中海風格等。法式風格整體講究唯美纖細，線條繁復，以淺色系為主，配以局部金色，彰顯華貴。美式田園風格強調悠閑舒暢的田園生活情趣，配飾較多，并且巧妙設置室內綠化，創造自然氛圍。東南亞風格強調開放空間，多采用高飽和度色彩布藝及木雕裝飾，整體塑造通透、古樸、悠閑自然的氛圍。新古典主義風格有歐式風格的影子，但是其細節并不繁復，整體風格簡潔利落。中式風格多使用中式家居，配以字畫、中式擺件等體現別墅的文化氣息。

選擇何種裝修風格要依據業主個人喜好，同時也需要考慮整個別墅社區整體建筑風格、景觀風格等多方面。通常較為高端的別墅，購買人群對偏歐式的風格認可度比較高，認為其能夠體現別墅的品質感，重視細節。另一方面，別墅建筑設計中，采用歐式建筑風格的項目數量也比較多。在別墅的戶型設計與功能設置中，大多數別墅產品主要借鑒的是國外別墅的平面格局與生活模式，很多房間功能的設定也都參考了國外的別墅產品，這些也都決定了在目前別墅市場的室內設計方面，歐式風格占了很大的比例。

雖然國外也有不少現代風格的別墅作品，但是受目前國內整體施工質量與建筑材料質量的影響，很多現代風格的別墅容易出現缺乏細節，顯得過于簡陋的狀況，從而影響別墅檔次，因此國內現代風格的別墅精品相對較少。同時由于現代風格的室內設計在年輕人中認可度比較高，而對于比較具有經濟實力的別墅類產品購買客群，他們對現代風格的室內設計并不青睞。

三、重視別墅技術系統的應用，以舒適、安全、環保節能為目標進行室內裝修隨著人們對生活品質的追求不斷提高，近年來人們越來越重視居住的舒適度，作為住宅中的高端產品，別墅業主除了對裝修材料要求環保無污染外，別墅最終的舒適度、安全性、便利性以及實際運行的低能耗也逐漸成為別墅業主主要關注的幾個方面。

與過去相比，別墅業主對于建筑設備系統的投入明顯增加，例如在別墅新風系統和溫控系統方面，由過去單一的外掛空調分體機發展到戶式中央空調分房間獨立控制、VRV變頻空調系統等多種空調形式。與以前相比，分房間獨立控制的系統更為人性化，變頻空調則可以根據房間使用情況的不同靈活調整空調的送風溫度，更為節能。在有些高端別墅項目，還會應用空調加濕/除濕系統，保證居住的舒適度和健康度。

此外，中央吸塵、垃圾處理系統、衛生間同層后排水、門窗防盜系統等等也多見于別墅項目，這些單項技術的不斷成熟與應用提高了別墅的項目附加值。有些高端別墅還配置了建筑智能控制系統，甚至能夠實現對別墅設備系統的遠程遙控，為我們生活的便利與舒適提供了保障。

以上提到的這些系統對建筑的水電路有一

定要求，若由業主自行設計安裝，可能會出現對建筑進行大規模的水電路改造的狀況，增加工程復雜程度與費用，同時也可能會埋下一些安全隱患。由于別墅業主對建筑技術系統要求的不斷提高，精裝別墅中，增加多項技術系統也成為近年別墅項目的一個趨勢。由開發商對此進行統一設計安裝能有效避免單個業主裝修中易出現的問題和浪費情況，同時由開發商主導這部分的設計安裝，各個系統詳細的線路圖紙在開發商手中都有備案，更為別墅項目未來物業管理與維修帶來便利。

四、開發商提供工業化產品加丁及菜單式選擇，更為人性化

在有些精裝別墅項目中，房間內部分家具的定制也在裝修范疇內。這樣做一方面可以保證家具和整個房間裝修風格的統一，另一方面由于可以根據房間的實際尺寸定制家具，對房間空間的利用率更高，也能使房間空間顯得更為完整。目前家具定制的方式多采用工廠統一制作，現場組裝的方式，為控制成本及減少售后服務的工作量，開發商往往選擇一個比較有保證的家具品牌，委托進行家具的統一制作安裝。在文章開始曾提到作為別墅類精裝修產品，業主個性化的需求比普通住宅更強，因此別墅類產品必須重視裝修的靈活度。目前發展的趨勢大多是開發商提供一個菜單式的選擇目錄，提供幾種不同風格和色彩搭配方案，不同搭配對應不同價位，給予客戶不同的選擇，甚至有些可以根據客戶的需求對裝修方案進行微調，增強別墅類精裝產品的靈活度。

五、開發商總包集成式操作方式，有效實現質量與成本控制

裝修中涉及的家裝材料與設施眾多，從地板、瓷磚到櫥柜潔具等等，開發商如果面對眾多廠家，將會陷入復雜的工程組織協調工作中。同時由于開發商與裝修材料廠家之間除了工程合同，沒有其他形式的制約關系，一旦裝修材料或設備出現質量問題，開發商也不一定能具有迅速有效的解決手段。因此目前的發展趨勢是開發商采取集成式操作方法，即將裝修工程打包委托給一家做工程總包，例如委托紅星美凱龍做工程總包。項目所需的各類材料及設備由其內部各商家承擔，一旦工程出現問題，由于其與各家裝建材廠家間還存在承租關系，因此對各商家有一定的制約力，可以比較有效快速地解決問題。這樣，開發商只需針對一家單位，與之進行協調，無需直接面對眾多商家，無形之中減少開發商的工程復雜程度，保證精裝別墅產品的工程質量，減少工程質量方面可能產生的糾紛及費用，節省時間成本與費用。

六、對最高端的別墅精裝產品提供全套定制化服務，為每位高端客戶提供個性化的設計

在最為高端的別墅產品中，有不少是會所型別墅。這類產品單體面積大，總價高，通常景觀或人文資源得天獨厚，而這類產品針對的往往也是最為高端的企業級用戶。較大的別墅面積通常意味著別墅兼有對外的社交功能需求。同時由于這類別墅產品的客戶群較少，不同客戶個性差異較大，因此這類產品往往從建筑設計到室內裝修，會針對已知的客戶，采用定制化的服務，保證項目品質。就如同服裝設計中，普通中端產品滿足的是大眾化的需求，而定制化的服務必定是針對部分高端客戶而設定的。

這類項目的開發和銷售模式與常規別墅項目不同，很多時候在項目施工前，就已經能夠確定項目的業主。因此參與項目的建筑師、景觀師及室內設計師能夠在設計之初與業主進行溝通，根據業主實際需求完成設計，而不是根據開發商的任務書完成設計工作。這類項目設計需求非常明確，是所有別墅產品中最為高端的產品，因此項目必然要求提供精裝修服務。不僅別墅功能定制，裝修風格定制，材料與設備定制，甚至室內的配飾與燈具都是根據裝修風格而定制的。

早在2002年建設部就提出在20lO年左右在全國推廣住宅裝修一體化，全面取消毛坯房，北京上海等一線城市相繼也對精裝修住宅的建設提出了具體要求與目標，并不斷推廣，精裝修住宅必然是大勢所趨。別墅產品作為住宅中最高端的產品，精裝修的項目數量越來越多，也逐漸被大多數人接受。但是，近年精裝修別墅產品中出現的問題也逐漸增多。在此過程中，設計師、開發商、施工人員也在不斷累積經驗，針對問題逐漸改進方式和方法，適應市場的需求。總的來講，精裝修別墅類項目目前仍處在不斷探索和改進的階段，隨著室內設計一體化的發展，各個相關產業鏈條的不斷完善，這類項目成熟度必然也會越來越高。

產業鏈間的博弈＆整合――以地產公司角度解構別墅精裝修標準

編者按：對一家大型的房產開發企業而言，別墅精裝修已然成為產業化發展的必經之路。在前期調研和后期實施中，地產公司如何選擇合乎標準的設計單位、施工單位、建材單位；將開發、設計、施工等一些列動作落地實施；引導別墅精裝修行業的規范發展；不斷調整、整合房地產產業鏈上下游鏈條，這都將決定著別墅精裝產業的發展思路與未來方向。

別墅精裝修的發展速度非常迅猛，從往年的10％左右的份額，到現在半數以上的房地產企業涉足其中，呈現出日益上揚的趨勢。2012年金地集團的別墅精裝修項目將增至6-8個，預計跟去年相比漲幅比例將超過1/3。2011年，以“天境”為主導的別墅精裝修項目，除了落地一線城市上海之外，在二線城市紹興也有了規劃，顯示出別墅精裝修產業化在縱深層面上的發展前景。本文也試圖以房地產開發企業設計師的視角，剖析別墅精裝修產業的標準、運作模式、未來趨勢及對周邊產業鏈的影響。

一、設計單位、施工單位的資質審核及建材的招標

1、設計單位的選擇，重點關注以下項目：

(1)服務對象

A、考察服務對象是國內抑或國外?一般來講，國內單位本地配合相對好，反應速度快；國外單位服務半徑大，反應慢，如果項目留給設計的時間不充足，不建議考慮國外單位；且國外單位的費用相對高，設計師的主觀判斷力比較強，往往堅持自己的想法，如果沒有合作經驗的話，比較危險，容易出現不關注客戶需求導致項目偏離原始定位的風險。

B、考察主要業務范圍，是高端住宅亦或是酒店?服務高端住宅的單位相對酒店設計會更精細，對細節的把握更敏感，空間推敲更完善；長期以酒店為服務對象的單位，則相對更多把握整體效果，細節的實現往往經不住推敲，需要地產設計師自身具有較強的控制能力。

(2)成功案例

考察該公司在國內外的成功案例，成功的核心要素包括是否符合項目推廣的核心需求；評估過往案例是否符合項目氣質和定位要求；考慮設計公司是否有大批量精裝的經驗；是否有很強的戰斗力，并不是所有能承接樣板間的設計公司都適合高端精裝修。對高端項目的精裝修而言，設計的邏輯和標準化很重要，秉承“標準化地設計著，還要面面俱到”的標準，防止風格雜、標準亂。同時，室內設計要充分理解項目、建筑的靈魂，即中國文化所謂的“和諧統一”，實現與項目整體氣質的呼應。

(3)團隊規模及組織架構

在地產產品競爭日益激烈的今天，要重點關注項目合作團隊的品質及配合。一般來說，室內設計單位30人以下是一個團隊，主持設計師(設計總監)能兼顧到所有的項目，對項目投入的精力會比較多，做精品不求數量，產品往往比較有特點，但并非所有的項目都適合；30-100人的團隊，團隊分工比較明確，當需要找到與項目基本契合的團隊，可通過面試主持設計師，要求其提供項目對接團隊的成員名單和簡歷，進一步考察小團隊；100人以上的團隊，一般服務半徑是全國甚至全球，適應性強，經驗豐富，管理規范，一般不易出差錯。

(4)管理模式

國外和香港的大型設計公司多數采取“設計師營銷脫離”的管理模式。這種模式在控制設計費的環節中對乙方有利，更多地保護乙方的利益，這也要求地產設計師在下達設計任務時，需更清晰、明了地了解自己的需求，對乙方做出正確的指引，合理利用設計單位的人力資源；與這樣的設計單位接觸，需要甲方有更高的管理能力，否則常常會導致設計任務多次修改，設計費用大幅度增加；若設計費無法被保障，還可能面臨被迫終止合同，替換設計單位的風險。

(5)外界口碑

多與該單位曾經服務過的對象溝通，取得多方面的了解，更客觀地防范未來可能出現的風險。

(6)檔期

考察設計單位的檔期能否與項目相匹配。

(7)合作意愿

精裝修設計會涉及到比較多的設計調整， 操作模式類似酒店的客房，關系到大量復制，所以在批量施工前會有詳細的研究過程，需要設計師具有耐心、細心的特質；整個設計周期也相對概念樣板間更長，需要付出的精力會更多。

個人認為，一般在對2-3家單位進行以上方面的必選后，直接委托比較合理，對合作方也是一種鼓勵，當然，在合同條款中可以約定違約責任，規避風險。

2、

施工單位的選擇，也需要注意以下幾個方面：

(1)是否有經驗

好的施工單位具有高端項目的經驗，工藝先進，并有總結；可以優化設計過程中忽視的細節，幫業主控制總體工藝和質量；對批量裝修有管理經驗，能在工序流程上優化，有效控制成本，而不是犧牲業主和客戶的利益去實現自身的盈利。

(2)公司管理規范是被選擇的必要條件之一

A、理解設計的能力。當發現圖紙中的不足和不合理的地方時最好有建設性意見，而不僅僅只是執行。

B、職業道德。裝修是個良心活，裝飾企業要長遠發展需要合理的利潤支撐，在合理低價的范圍內平衡，不能逼著裝修施工單位替換廉價材料來增加利潤，反之，急功近利的施工單位會不擇手段爭取利潤。

C、當地材料替換的能力。實際上，考量的是施工單位對于當地材料市場的了解程度以及供應鏈是否完整。

D、配合度，也即是執行力。考察施工單位是否能夠安排好計劃，調配人員，配合甲方的開放計劃和交付計劃。

3、建材的招標

在選用建材上，地產公司一部分是沿用地產公司常用品牌，另一部分則拓展到酒店供應商市場。建材產品分為設計裝飾材料類和設備類，一般采取“三進一”的招標方式，通過將符合設計要求的三個品牌的產品進行選型，由設計部確定選型清單，并把工作成果給到項目部及成本預算部。成本預算部發起，項目部、成本預算部、設計部三方參與評分、結合決策層的多方意見最終確定入圍品牌單位。

二、別墅精裝修項目的運作模式

別墅精裝修項目從設計概念到設計單位、施工單位的選擇，再到完成驗收與售賣，詳細的流程模式為：概念設計――方案設計――方案深化――施工圖――成本核算(施工單位報價)――施工圖調整――樣板間實施――批量施工圖完成――招標――樣板間開放――定標――預售。

1、在整套運作模式中，比較關鍵的是以下3個協調環節：

(1)保障地產公司合理利潤。施工圖階段由成本部組織成本核算，復核成本，看是否與項目定位匹配，看企業是否還有合理的利潤；成本核算后，對施工圖進行調整，反復驗證后，定下的方案才進行樣板間實施。

(2)保障別墅精裝產品品質。樣板間實施后，公司要組織各部門進行評審，同時邀請意向客戶進行調研，綜合內外部意見后進行調整，調整完成，才形成批量施工圖。

(3)保證客戶利益，防范投訴風險。樣板間開放前，要將承諾給客戶的品牌采購工作完成。

以金地天境項目為例，正是基于以上幾點，我們對幾家設計公司的背景情況進行了解，做了專題匯報，并最終確定了設計單位。當然，業內也有通過方案競標來選定設計公司的，這取決于甲方意向的入圍公司是否愿意參加，一般而言，越高端的設計公司越難這樣運作，所以就更傾向于以直接委托的形式選定設計單位。

在進入概念設計階段，地產的設計管理方需引導設計公司作一個“精裝修”的匯報，而非樣板房包裝匯報。原因在于別墅精裝修剛剛起步，有經驗的合作方并不多。設計公司必須了解地產公司的訴求，引導地產公司確定項目的定位和風格。這需要地產設計師在會前，與設計公司緊密溝通，使得設計公司能將項目本身的氣質、業內的精裝趨勢、主流競品等信息結合地產公司對精裝修標準的理解邏輯化地展示給地產公司的決策層。而在實際的設計管理中，則需要設計公司具有良好的溝通互動及落實能力。

如果用一句話去概括，就是重在前期的“知己知彼”方能“百戰百勝”。天境項目前期的全盤設計管理和藝境的售樓會所，都符合了這種選擇邏輯，相信在業內也值得一看。

三、未來別墅精裝修的市場需求、模式轉化和售后服務的變化

從長遠角度來看，別墅精裝修是產業化發展的必然趨勢，無論是何種住宅產品，精裝修才算成品，交付給客戶半成品，實際是不負責任的行為。地產行業趁著“冬天”練練內功，讓自己愿意負責任的時候能“負得起責任”。

從客戶角度來看，普通的別墅客戶，或多或少都有過裝修經驗，并在裝修的過程中飽受挫折，知道裝修耗時耗力，因此大多數客戶是接受別墅精裝修的。但開發商要提供給客戶定位相匹配的裝修，是與園林和建筑不同的：客戶在戶內的時間遠比戶外多，對裝修的要求自然就高，對細節的思考也更周全，對地產企業將提出更高的要求。為避免出現地產精裝后，客戶再拆掉重裝。中高端別墅可以采取菜單式裝修，提供裝修套餐滿足大多數客戶需求；真正意義的高端別墅對個性化的需求會更高，可以考慮一戶一裝的完全個性化定制服務。售后服務方面，高端別墅也對物業管理提出更精細的管理需求，針對不同物業類型和客戶細分，一個地產管理企業也可以有多個物業管理品牌。

從短期市場來分析，精裝或毛坯都是一種銷售手段；根據項目類型和公司能力的不同來選擇。如果地產公司精裝整合能力強(精裝能力實際上是產品性能實現能力的一部分)，對首次別墅置業的客戶來說，是可以推動銷售的，因為能體現更高的性價比；對

更高端的別墅來說，精裝是更好地體現住宅價值的手段。除了園林、建筑立面，建筑的實質是空間，空間與客戶交接的介質是裝飾面，改善空間品質的是設備。要處理好這幾方面的關系，將有助于提高居住品質，這對精裝修的意義是太重大了。

四、地產公司別墅精裝修對周邊產業鏈(家裝、建材)的影響

傳統的家裝市場存在各種弊端，設計師、施工隊、供應商良莠不齊；業主專業知識有限，無法從參差不齊的市場中挑選適合自己的合作方，常常導致業主損失。開發商統籌解決這些問題，顯然比業主更強勢和有利。

開發商有自己專業的設計管理團隊，能為項目挑選適合的合作方，攤薄設計成本，提高設計的性價比；同時對設計的把控能力也比單個業主強，能更好地把握整體效果和細節，且能從設計美學角度對單個業主的居家風格進行軟裝配飾的引導。裝飾材料市場也不透明，一套普通房子裝下來可能有上百種材料，客戶無從判斷材料的好壞；至于施工隊，碰到好的，算是幸運，碰到差的，更多時候只有選擇忍耐。而選擇精裝修產品，所有這些問題都將交給開發商的設計、采購、成本、施工團隊來把控；面對專業的管理團隊，裝修市場的設計師、材料供應商和施工隊都必須提高自身的管理能力來應對開發商專業的管理，對提高行業的整體水平是大有幫助的。從供應鏈來講，批量精裝減少了供應環節，70％的材料都是開發商直接從廠家買入(甲供)，比客戶自己購買的裝修產品，性價比將要更高，廠家服務也更直接、專業。

實際上，我們說產業鏈和精裝是相互影響的，精裝產業鏈整體服務水平的提高，更利于精裝產業的發展：在設計的過程中地產設計師與廠家設計師共同討論客戶對產品的需求，共同探討產品的細節，為實現更理想的設計效果努力；在供貨環節中，排好供貨計劃，減少庫存需求，降低倉儲費用和供應商利潤；在施工環節中調整工藝工序，降低綜合人工成本。可以說，別墅精裝讓行業朝著更精細化、更合理的方向發展。

設計師解構“別墅精裝修”

別墅精裝修項目無論在體量上還是在設計理念的實現上遠比公寓設計要復雜得多。在承接別墅精裝修項目時，設計師小至配飾選擇，大至空間布局，都需運籌帷幄，精準把控。在家裝行業不斷走向規范之時，設計師該如何正視、把握別墅精裝修產業化發展的趨勢，調整設計單位的相應步調，理順在別墅精裝修產業鏈條上的位置與關系?在承接地產開發企業委托的別墅精裝修項目時，又該如何堅持好自己的價值本位；平衡處理設計價值與商業價值?

七位來自深圳、上海、北京、臺灣、香港的設計師，有著一線城市別墅精裝修的豐富個案經驗。他們對別墅精裝修個性化定制提出了不同的思考方向，普遍認為隨著“一體化設計”的長遠發展，陳設配飾必將逐步納入別墅精裝修標準的范疇。“關注生活品質”、“以人為本”的設計理念也將成為別墅精裝修標準的趨勢所在。在此基礎上，他們也意識到，雖然近年來智能化設計并不會成為別墅精裝修的設計重點，但不可忽視科技日新月異的發展，為智能設計預留彈性空間將是有遠見的舉措。

相較公寓精裝修的同質化，設計師在進行別墅項目的精裝修時，在設計把控上有哪些不同，具體表現在哪些方面?

戴昆：對于精裝修而言，我們反對“同質化”這個詞。事實上我覺得“個性化”被過度地強調了。住宅是一個居住、生活空間，過多地強調個性化空間而忽視對功能和使用的關注其實是錯誤的。這些年我們在全國各地完成的精裝修別墅大約有一千五百棟以上，我們強調的設計原則是“實用、美觀、經濟”，并不過多強調個性。如果談到別墅和公寓精裝修的主要不同點，可能是別墅空間更為復雜，涉及其他各專業的問題也比較多。有的設計師拿著別墅用公寓的手法進行裝修。而事實上別墅建筑自身的空間條件遠優于公寓，并不適合用過多花哨的手法。我們認為，在別墅建筑的室內設計中把握好“人建筑

自然”的關系才是重點。這也是別墅產品的核心價值所在。

袁欣：對我們事務所來說，無論是公寓還是別墅項目，都不存在精裝修的概念。鑒于兩種類型在面積、體量及空間上存在的差異性，若把公寓精裝修比喻成“微電影”的話，我們認為別墅精裝修就是一部“完整的電影”。在對別墅精裝修進行設計時，我們一直都是采用“導演”的思路來安排和設計生活的場景，而非僅僅以室內設計師的角度去關注類屬于精裝修范疇的水電、家具、軟裝等等。

蕭愛華：別墅和公寓本就定位于兩種生活方式的購買客群，公寓更多的是講究功能性的齊全，而別墅講究的是生活品質，個人是反對在別墅中進行精裝修的，雖然現在市場上有許多這種現象，其實這種精裝修的別墅只是迎合了一些沒有多少文化品味的人群。對于購買別墅精裝修的人群，一種是沒時間的精英，更多的是對生活方向要求不明的無多少文化底蘊的人群。

黃書桓：別墅設計異于公寓之處，在于空間中常可見復層式設計，不同樓層間的垂直動線是空間焦點，所以恰如其分的挑空安排及精心設計的樓梯，常可畫龍點睛地令人留下深刻印象。

劉衛軍：相較小戶型公寓，大宅別墅的設計更加注重產品附加值的提升與當地自然資源景觀的結合，包括多功能地下層空間的規劃，泳池、spa的個性化特色空間的設置以及室內外空間的融合等。同時，批量化的精裝修產品對設計也提出了“精細化”的要求。

鄧子豪、葉紹雄：別墅項目的精裝修在空間上的限制較少，可以設計得更有氣派。而且別墅多附有戶外花園，可令設計與室內更為融合。相反，公寓設計的空間較小，所以著重于實用性，相對可發揮設計的機會比較少。

隨著時代的進步，別墅精裝修房也趨于高質量的追求，其精裝修的標準是否會發生一些變化，譬如對智能化設計的重視，可結合實例談談您的看法?

戴昆：以目前應用的技術和能夠達到的水平，我不認為智能化設計和技術在住宅中的運用是必要的。比如花費不菲的采用液晶面板去控制燈光系統，卻會給家中的老人和小孩帶來極大的使用不便。技術是應該讓生活更便捷而不是有反之的效果。

袁欣：別墅精裝修的標準變化也反映了近年來室內設計行業的發展軌跡，從重視豪華、品牌，回歸至品質。國內業主最初青睞實木，接而受到香港地區設計的影響，普遍認同了經由技術革新的夾板木飾面、烤漆等材質，近年來再次注重實木材質，顯現出國人在傳統思想和居住哲學上的回歸。

別墅的未來趨勢將會朝著智能、環保、生態的方向發展。十幾年前比爾?蓋茨的小屋運用了當時很多的智能設備，現在僅需一部iPhone就可以實現。對臺灣設計而言，我們更注重實用性，科技的發展最終要落實到實用上。

蕭愛華：我們在做江南華府這個項目的時候，對于工程造價方面本就有考量的，對于可以接受一億元左右房價的客戶，相信在工程造價上并沒有具體的要求，更多的是根據生活品質、生活方式、文化來確定

的。對于智能化設計方面也要預留出未來的空間，在這個日新月異的時代，什么都可能發生，也許某一天我們就已經不看平面電視、電影而直接看四維呈現的視覺效果，因為在美國好萊塢環球影城已經有辛普森一家的模擬館了。

黃書桓：依我司常年與開發商合作的經驗，透過數位科技的整合確實能有效提升建案價值，相關經驗如下：

1、社區型的系統：智能型無人商店與無人圖書館(RFID)、虛擬圍墻(DVR)、電子公交車站牌結合動態信息系統、人臉識別門禁系統等。

2、住宅型系統：數位家庭整合(手機遙控門禁、空調、電視、窗簾、瓦斯等)，光纖到府、遠距照護、社區網絡服務等。然而此方面的設備系統龐雜，日新月異，設計時需預留未來變更的彈性。

劉衛軍：不管標準如何變化，然而高品質的服務，“因地制宜，以人為本”的理念是不變的。生活方式的改變也帶來了設計的創新，高效、便捷的智能化設計就是以人為本，以生活為本的具體表現。

鄧子豪、葉紹雄：現在社會上提倡人性化的設計，除了豪華的設計外，更加關注以人為本，例如智能家居系統及多用途的空間，令用家感受到家的感覺，提升準買家的興趣。此外，還會注重低碳設計，用上環保物料。

根據您的觀察，這幾年來業主對別墅項目的訴求也在發展不斷的變化，譬如投資、度假等需求比例的增多，家具、配飾等是否也有逐步被納入精裝修范疇的可能?

戴昆：針對度假型別墅產品，帶家具、陳設銷售的“全裝全配”的精裝修是必然的方向。因為讓業主在異地去裝修和采購家具、陳設的麻煩(在很多度假地根本沒有配套)會把客戶推向酒店。

袁欣：一般我們公司在承接項目時，是進行全方位的生活設計，從空間、平面、裝潢、陳設等進行一體化設計，而沒有那種只做裝飾而不做陳設的。設計師根據不同的訴求去呈現不同的空間，除了硬裝外，更多需要通過家具、窗簾、花器和藝術品等陳設配飾的設計來融入。縱觀目前別墅市場，我們倡導的“一體化設計”和“全方位生活”將成為精裝修內容的核心思想。

蕭愛華：別墅精裝修一定要給客戶留下比公寓更多的空間，讓客戶參與其中，對于現在有許多客戶做投資、度假型別墅，家具、配飾適當的完成就可以，如果對于是要直接做第一住所的客戶，最好是提出一些軟裝飾方面的建議，而不是在做精裝修設計的時候就將這些軟裝配飾固有化。

黃書桓：早期的消費者較關注“量”的需求，在意空間的天、地、壁的基本裝修，近期消費者在基本需求被滿足后，更敏銳察覺到“空間氛圍”才是生活中幸福感的來源，進一步地希求“質”的提升。于是軟裝、家飾乃至于藝術品，變成了“生活中不可或缺的輕”。在房產狂飆的年代，買屋不須任何理由，但當市場回歸理性，消費者買屋前懂得貨比三家，三思而后行。此時有效地透過空間營造令人過目難忘的氛圍，成為營銷致勝的關鍵。

劉衛軍：“陳設藝術”會逐步納入精裝修的范疇，別墅精裝修的特點就是“輕裝修，重裝飾”。別墅產品針對的都是高端客戶，對高品位、藝術等追求會凸顯出來，來滿足客戶群更高的心里層面需求。

鄧子豪、葉紹雄：多年來，家具、配飾等其實一直都有納入精裝修范疇，使用家能夠方便地遷入。而且。經專業設計后，空間及家具運用方面會較好，突出間隔及空間上的優點。

既然要做到“魚和熊掌兼得”，在這種兩難的狀態下，設計師們似乎對造價控制下的設計狀態顯得既有點無奈但又無比從容，因為這是常態!設計師通過前期調研、規避差異，試圖做到設計價值與商業價值并駕齊驅，但常常兼得之外還是有所“失”。而對于房企產業鏈下游的施工方，成熟的設計單位通過內部的工程部配合甲方參與施工的監督與驗收，也更加有利于產業鏈的承接。

別墅精裝修作為房企產業化發展的必然趨勢，其利用“精裝修”所打的價格差價也成為房企營銷的一種手段。設計師在接手別墅精裝修項目時，既要注重性價比，義要兼順設計美學，這種類似“帶著鐐銬在跳舞”的設計方式，該如何兼顧商業價值與設計價值?

戴昆：在造價控制下工作是建筑師工作的常態。能夠應對不同的造價要求采用不同的設計手法、工藝和材料，最終達成良好的裝修效果才是設計師的能力體現。

事實上，我個人一直是過度裝修的反對者，室內設計與陳設應該與建筑有機的融合而不是浮華的單獨存在。對于社會上宣傳的每平方米上萬甚至更高的裝修標準我無法理解，也認為沒有必要。

袁欣：我們認同“別墅精裝修已成為房企產業化發展的必然趨勢”的觀點，但是這種趨勢是有其獨特的背景。隨著時代的發展，別墅的買家對生活品質有了更豐富的需求，而公寓又相對難以承載這樣的訴求。所以之前都售賣毛坯房的別墅，現在也基本上實現精裝修了。

甲方對性價比的關注，是否會對設計產生影響?我們覺得并不矛盾，舉個例子，三千每平米的裝修費與六千每平米的裝修費，它們在造價上是有區別，但設計作品本身并不會產生本質的差異。在我們看來，別墅設計最終強調的是生活的情調，而不是質或是物。

蕭愛華：我們也在從事這類的項目，但在其中我們做了一些變化，把每套別墅做得不一樣，區別于公寓裝修的模式化生產，別墅在做初期的設計時需首先結合這個地區板塊的購買力，再結合當地文化和建筑風格來確定大致方向，以這種方向完成每套不一樣的設計，這樣就可以把地產商的初衷和當地客戶人群的文化做完整的詮釋，設計的價值和商業的價值就可以并駕齊驅了。

黃書桓：這似乎是個沒有答案的問題!以開發商立場而言，欲兼得魚與熊掌，無可厚非。但就設計師而言，則必須有所取舍，在預算前提下先滿足生活機能，提供居住者健康舒適的生活環境，行有余力的情況下再設法提升美學創意。

劉衛軍：我不認為是“帶著鐐銬在跳舞”，因為不同類型的產品需要不同的設計，需要因地制宜結合項目的特點，提供相應的設計服務，滿足這一類型的終端客戶，為客戶提供一個高品質，舒適特色的居住環境。

鄧子豪、葉紹雄：現在多數別墅的客人都愿意付錢去營造一個豪華的感覺，而且對新事物的接受程度較高，所以我們可以利用價格較貴的材料。如果遇到比較注重經濟效益的客人時，我們會主張簡約式設計，設計費用會相對低一點。

在別墅精裝修的過程中，設計單位如何監督并有效控制施工單位的項目實施?在易發生沖突的隱蔽工程(水、電、地暖等)的處理上，有哪些設計訣竅?

戴昆：國內的裝修施工力量經過二三十年的發展，已經比較成熟。在設計考慮周詳、圖紙和材料樣板完善的前提下，只要業主方管理嚴格，質量通常不是問題。袁欣：我們對此無須太多的經驗，因為在設計領域，譬如在圖紙上將材料、位置等標注得盡可能的完備、詳細來控制施工單位的項目實施即可。至于最后的驗收，也是由業主來對裝修品質與細節進行把關。

當然，目前國內的裝修施工的技術也比前幾年要好，因品質而產生糾紛的案例也降低很多。

蕭愛華：我們一直是國內二十多家地產開發商的建筑顧問，有許多的項目也是我們自己完成施工，有些不是我們完成施工的項目，對于監督及控制工程造價方面，我們公司工程部已經有一套完整的作業流程，積極參與地產開發商的各階段驗收工作就可以，當然不要忘記都是依據設計圖紙的基礎來完成這些工作的。這里補充一點：我們所有的設計方案、施工圖都有工程部人員的簽字，所以對于工程和設計的銜接是沒有問題的!

黃書桓：建議業主慎選優質施工單位。

劉衛軍：產品的質量及內在的品質一直都是客戶最關注的問題之一，這需要設計單位與施工單位有良好的溝通，像我們公司就有專門的工程技術部，來跟進協調現場的問題，做好現場的服務工作，把問題降到最少。品質應該是甲乙雙方共同的追求。

鄧子豪、葉紹雄：與施工單位最重要是多溝通，并于施工前確保水電等圖紙足以顯示實際狀況，在設計過程中便可以避免在隱蔽工程上發生沖突。

在國外，別墅精裝修已經非常普遍，但在國內，還僅僅是一個趨勢。你怎么來看待別墅項目的精裝修產業化發展對設計單位的影響?

戴昆：住宅精裝修會對室內設計單位提出更高的職業要求。從職業道德來講，要認真、負責地為業主方考慮，為產品負責。堅決杜絕從一己私利出發的各種暗箱行為。從職業技能來講，要全面掌控建筑、結構、設備、材料、工藝、造價等相關知識，并對主要功能空間做出深入研究。精裝修的大量推廣，會極大地壓縮家裝市場的需求。開發商有能力更為全面地考察設計單位的能力和水平，因此設計任務會大量地向優勢單位集中。只有兩手都硬的設計公司，才能應對未來更激烈的市場競爭。

袁欣：國外的別墅都是精裝修，家具飾品也都是完備的。而早在十年前，國內的開發房企在進行公寓、別墅項目時已都往精裝修的方向去考慮。前幾年有開發商讓我們去承接別墅會所設計項目，我們就跟他們溝通，會所只承擔接待功能，不足以展現別墅的生活面貌，希望他們能去做生活展示空間。在別墅精裝修這個趨勢來臨時，優秀的設計師應當是抓住這個趨勢，積累更多的設計經驗，學習不同的生活體會。對我們來說，甲方委托的個案多了，我們當然是贊成的。但對消費者而言，可能個性化的東西就會少一點。

蕭愛華：很多別墅的裝修基本是完成型交付給客戶的，這一現象在中國目前是很難完成的，文化修養、生活品質、貧富差距、人群數量都是約束中國人在別墅裝修上更加地眾口難調，在當今中國這個沒有多少文化修養及生活要求的國家，想一步做到國外文化沉淀幾百年的程度是很難的。一句話：慢慢來吧!對于別墅精裝修產業化發展這種恐怖的急功近利的現象，雖然對于我們商業上來說是得利方，但對于人民素質的提升是一種殺雞取卵的方式!

劉衛軍：別墅精裝修是產業發展細分的結果，這也對設計單位帶來更多的機遇和挑戰。“精細化”的設計對設計單位有了更高的要求。精裝修設計正是“輕裝修，重裝飾”理念的體現，給高端別墅產品融入更多的藝術化和趣味性。

談談內地與港臺的別墅精裝修，在政策、設計方式、施工上的一些差異性。

袁欣：在臺灣，無論公寓還是別墅，普遍還都是毛坯房，精裝修比較少。所以臺灣是一對一的個性化設計，中國是一對十的趨眾化設計。二者并沒有高低之分。我們公司的所有設計團隊都是來自于臺灣，至于創意的素材和資源則來自于國內外。國內起到了一個設計驅動的作用，我們將國內的資訊、需求、地理風貌、風土人情等傳至臺灣。很有利的是，與其他擁有豐富設計經驗的海外設計單位相比，臺灣在設計思維模式上更易與國人溝通交流，對于如何營造符合國人的生活場景上也顯得更為游刃有余。

黃書桓：就臺灣現況而言，一般高端消費者較具自我意識，無法接受建商所提供的套餐式精裝修，通常越是高端的建案反而常以“毛坯房”交屋。由業主自行委任喜愛的設計師，從設計、施工、家具、軟裝等全由設計師統包(Turn-key)整合，以求完美的設計質量。

精裝營銷方案范文第5篇

購買焊機賺錢的理由：物價在上漲，買的東西就貴，壞了都會修修在用，目前做就做別人不做的冷門生意才賺錢。大家都在做的生意你在去做就沒有利潤啦！做焊補生意比如在縣城做，開始到小區多貼些廣告，修摩托車，修小汽車，批發地板磚的，門市部，賓館飯店，工廠，等單位都要聯系，開始你找他們焊補維修，也可采用接活加分成的方式，焊接好后發個名片給他們讓他們保存好，慢慢你不找他們，他們就會聯系你上門焊接，生意只要做的久，你就會天天有做不完的生意，好多戶目前每天輕松賺150--500元不等，他們講：“我們年齡越來越大，進廠不行，干重活更不行，目前開銷又大，賺錢太難了，這種焊機所焊接的，別的焊機不能焊接，利潤又大，到處又有被焊接的物品，只要堅持做久，就會源源不斷有人請上門焊接，打工的男女買的最多。

功能全利潤大：中國獨家生產銷售，專利ZL200720150520.6，注冊商標：梁新，假一獎你一萬元。無電焊機重僅2.5公斤左右流動最方便，精裝型金屬殼烤漆--有電無電兩用型焊機重5公斤，固定最方便，兩種焊機功能一樣，都燒汽油，配上不同焊料焊接不同物品，不但可焊多種塑料制品，焊皮鞋，雨鞋，牛筋雨鞋，塑料鞋，焊玻璃，焊土燒陶瓷器件，有個別用戶給大酒店焊補高檔盤子月利潤幾千元，給脫瓷物品上瓷鈾，找批發商維修高檔地板磚、座便器，汽車玻璃擋風鏡爛口，焊接生鐵鍋、鋁鍋、鋁盆、炒鍋、生鐵管道、機體、鋁水箱、鋁機殼、汽車銅水箱、油箱、油桶、鐵皮、北方家家戶戶用的暖氣片、銅火鍋、不銹鋼鍋盆、銅管、超導暖氣管等一些小五金制品，同時又可焊汽車上塑料保險杠、電瓶車塑料外殼，電瓶軟、硬外殼，樓房外上下水管道，家電批發處洗衣機，冰箱等下面的塑料底座（從廠家拉回時壞的多），食品廠，品酒廠塑料周轉箱，塑料水箱，飲水機廠儲水桶，給小玻璃瓶封口，加工金銀首飾（我廠賣有加工工具及配用原料395元一套，配合焊機才能用）等，以上氧氣焊，電氣焊不易焊接，焊什么用什么原料。一元成本根據焊接不同物品利潤可達幾十倍，幾百倍不等。

套餐價格：套餐A：匯款2685元就發2985元，發無電焊機一臺+系列焊料+開槽拋光打磨機一套+詳細技術、營銷方案、光盤，一件重量有49斤左右，免費送有300元焊料快件發貨。套餐B：匯款3235元就發3535元，發精裝型金屬殼烤漆--有電無電兩用型焊機一臺+系列焊料+開槽拋光打磨機一套+詳細技術、營銷方案、光盤，免費送有300元焊料快件發貨，一件重量60多斤。目前來人一買都在3500--5000元不等。

另外，好多用戶想學習購買制作用廢鋁到鋁鍋、鋁壺技術模具的匯款300元咨詢費我廠告訴你在我們這里廠家電話。同時我廠郵寄能搽干凈鋁壺，鍋等物品上的灰痕，一搽靈100只350元。高溫高壓油煙清洗機688元一臺，日利潤200--300元不等。這些可同時做生意。

地址：安徽省臨泉縣光明北路321號梁新多功能焊機廠（老文王酒廠斜對過）

專利發明人---廠長：梁新郵編：236400