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房地產投資論文范文第1篇

關鍵詞：自貿區；房地產；投資

中國（天津）自由貿易試驗區（以下簡稱天津自貿區），作為北方首個自貿區，是繼上海自貿區之后第二批獲得批復的自貿區。隨著2015年4月21日天津自貿區正式掛牌成立，一系列創新措施將會實施，改革紅利、開放紅利將會逐步釋放，這為房地產投資也形成了重大利好。基于此，本文試對天津自貿區房地產投資進行分析，以供參考。

一、天津自貿區房地產投資需求

（一）辦公物業需求

自貿區的投資環境將吸引企業入駐，從而推動辦公物業的租賃需求，濱海新區潛在的供應過量的壓力將有望得到緩解，同時，由于自貿區對天津整體經濟具有拉動作用，整體辦公物業的需求也將得到推升。

（二）零售物業需求

一方面，自貿區的人口流入和人均收入的提升，將推動區域內辦公和居住配套的零售物業需求，另一方面，自貿區的關稅優勢將提升對進口商品的消費需求，促進天津居民高端消費的同時吸引京津冀地區的高端消費流入，從而推動零售市場的消費升級和新型零售業態的快速發展。

（三）倉儲物業需求

自貿區貿易的發展將明顯提升對天津物流容量和效率的要求，推動倉儲物業的需求及設施完善。

（四）住宅需求

自貿區的發展將創造更多服務行業就業機會，拉動天津城市人口的增長，同時推動對自貿區附近區域的住宅需求以及社區配套設施的完善。

二、天津自貿區房地產投資

利好顯現據數據監控中心監控數據顯示：天津自貿實驗區獲批當周，濱海新區四大板塊新房成交皆有上漲。塘沽板塊共成交221套，環比增加6.76%，占濱海新區的55.11%。漢沽板塊共成交17套，環比增加54.55%，占濱海新區的4.24%。大港板塊共成交51套，環比增加104.00%，占濱海新區的12.72%。開發區共成交112套，環比增加89.83%，占濱海新區的27.93%。根據濱海新區網站提供的數據，2015年1至9月，濱海新區房地產開發企業完成投資282.49億元，同比上升1.3%。濱海新區商品房銷售面積148.69萬平米，同比增長17.4%；其中住宅銷售面積141.5萬平米，同比增長36.9%，占整體商品房銷售比重的95.2%；實現商品房銷售額147.76億元，同比增長26.6%，其中住宅銷售額137.14億元，同比增長42.5%。濱海新區銷售面積較多區域為開發區、中新天津生態城、保稅區、高新區、占銷售比重分別為21.1%、16.4%、4.9%、3.4%。在天津自貿區掛牌成立等利好的帶動下，濱海新區房地產行業投資穩中有進，濱海新區房地產市場交易情況逐月向好，濱海新區房地產市場加速回暖。雖然沒有直接數據顯示天津自貿區房地產市場情況，但天津自貿區整于濱海新區，我們通過濱海新區房地產市場的運行情況亦可判斷自貿區房地產的運行情況。因此，可以推斷，天津自貿區的房地產投資是穩中有進、逐漸向好的。

三、天津自貿區房地產投資機遇

（一）房地產企業經營轉型機會

受自貿區的產業集聚與產業需求的影響，自貿區及周邊地區的住宅、商辦樓的價格不僅會持續上漲，而且業主們對樓宇的質量、樣式、規格以及環境、人文等方面的要求也會越來越高，主要表現為兩方面：一是入駐自貿區的相關人員，他們的技能和文化水平很高，尤其是那些技能性、專業性很強的人員，向其提供的住宅和辦公樓能級也應作相應的調整。二是入駐的產業和人員流動性很大，因此向他們提供的住宅和商辦樓也要適應這樣的變化，盡可能做到相對完善和穩定。

（二）拓展房地產中介服務機會

自貿區的設立在帶來產業集聚的同時，會形成大容量的信息交流需求，從而構成一個以房地產為中心，集法律、咨詢、交易、信貸、抵押、管理等于一身的公共服務平臺。

（三）房地產金融迎來創新機會

自貿區將著力推進金融改革創新，推進利率市場化，改善房企再融資環境，發展房地產信托投資基金等。通過這些試點工作，將使房地產市場融資環境更加市場化，也意味著未來房地產融資環境與金融創新有了更多新的拓展空間。

四、天津自貿區房地產投資建議

建議房地產行業從以下幾個方面把握自貿區紅利：

（一）調整經營戰略

已經具備條件的開發企業，應當審時度勢，認真看待自貿區的設立給開發企業帶來的影響，從轉變觀念和優化結構入手，及時調整企業的經營戰略。對于開發企業的經營者來說，自貿區將帶來的是一種全新的經營理念。總體上要求做到：企業的房地產經營要與整個國民經濟改革和房地產行業發展相一致，牢牢把握企業生存與發展的主動權，努力做到房地產經營效益與社會效益相一致。

（二）加快轉型升級

掌握房地產經營資源，實現從開發變持有，由銷售到管理的轉型之路。開發企業要持久地從事房地產經營業務，手中必須擁有一定數量的優質土地資源和物業資源。除了通過“招拍掛”拿地之外，要格外關注自貿區設立所帶來的其他機會。土地存量方面，包括征用后未開發利用的土地，因城市規劃所需動拆遷而面臨再開發利用的土地。優質物業方面，包括中高檔商品住宅、高級商辦樓、大型商務中心。

（三）掌握企業經營所需資金

在房地產整個運營過程中，對龐大資金使用的重要性毋庸置疑，從事房地產經營同樣如此。開發企業應借助自貿區金融改革創新的機遇。更加主動、深入與金融機構建立聯系，取得了資金上的優勢，也就具備了市場中的經營主動權。

（四）建立適應房地產經營的企業管理新機制

房地產投資論文范文第2篇

房地產投資風險就是指由于投資房地產而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預期的收益未達到的損失。房地產投資風險分為以下幾種。

1.投資支出風險

房地產投資支出是指投資者取得、開發土地并進行房產建設所花費的各種成本費用支出。由于房地產具有)位置固定性、不可移動性，而且受規劃限制及本身結構、裝修設計的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會蒙受損失。另外，房地產投資周期長，一個新建項目由于建設周期較長，在建設過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導致房地產投資者不堪重負并蒙受損失。

2.金融風險

主要指利率風險。房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。

3.購買力風險

購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。

4.市場風險

市場風險是指由于房地產價格的變動而引起的投資損失。房地產市場是一個特殊的市場，由于房地產的不可移動性，房地產時常一般只受區域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉讓市場，壟斷性較強。房地產市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產投資收益的實現及其大小。例如房地產市場價格水平的波動、房地產消費市場的局限等等都是引起市場風險的原因。房地產價格不斷下跌以及房地產交易量驟降是中國去年經濟增長放緩的一個主要原因。

5.政策風險

政策風險是指由于國家或地方政府有關房地產投資的各種政策發生變化而給投資者帶來的損失。例如產業政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現正處于市場經濟改革、經濟體制轉軌的關鍵時期，各種有關政策的調整比較頻繁，而房地產投資周期相對較長，房地產特別是土地是國家宏觀調控的重點對象，故房地產投資受政策風險的影響比較大，城市規劃的變化不但影響投資房地產的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。

6.法律風險

法律風險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產交易中、房地產租賃中等，各種糾紛的發生一方面影響投資的正常進行，另一方面影響投資收益的順利實現，都會造成投資損失。房地產開發建設過程中的風險管理，實際上是對建筑工程實施的風險管理，開發商應通過仔細考慮工程承包的合同條款，盡量把風險分散給承包商。

二、房地產投資風險的預防策略

房地產投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。

策略一：關注政策變動，認準投資方向

任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經濟發展，還是對投資者的預期收益都將產生一定影響。我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，房地產業受政府政策影響更大。所以時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產開發的態度，政策動態，如宏觀經濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產業、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項政策的研究，既有助于房地產投資確定正確的投資開發方向，正確預測未來，又有利于其根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。

策略二：掌握信息，去偽存真，優化分析

隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風險。相反，如果投資者掌握的相關信息不充分或者不準確，那么，就有可能對自身條件和外部環境判斷失誤，從而增加了決策風險。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風險的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產投資決策前應盡可能地調查市場，了解相關信息。同時要學會優化分析。優化分析是在掌握大量信息的基礎上，投資者應依靠經驗或技術方法進行風險分析，優化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項措施能為投資者采取房地產投資的行動提供決策依據。

策略三：采用投資分散組合策略

房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的基礎上造反搭配投資各種不同類型的房地產以降低投資風險的房地產投資策略。因為各種不同類型的房地產的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資基礎上回報率相對較高，回報率低的投資基礎上相對地風險就低些，如果資金分別投入不同的房地產開發基礎上整體投資風險就會降低，其實質就是用個別房地產投資的記收益支彌補低收益的房地產的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產投資組合的關鍵是如何科學確定投入不同類型房地產合理的資金比例。

房地產投資風險的防范與處理是可以不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。

房地產投資論文范文第3篇

【關鍵詞】地產融資房地產投資信托案例分析

房地產投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理設計由REITs基金（REITs投資公司）以發行受益憑證的方式公開或非公開匯集投資者資金交由專門的投資機構（基金托管公司）進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的融資工具。REITs發源于美國，最初于20世紀60年代作為一種讓廣大中小投資者充分參與長期房地產的投資工具出現，后來憑借在稅收方面的優惠政策得以快速發展壯大，發展到今天已有40多年的歷史。2000年開始，亞洲一些國家和地區效仿美國允許設立REITs，如日本和臺灣的“不動產投資信托”以及香港的“房地產投資信托基金”等。截至2007年6月底，全亞洲共有11只房地產投資信托基金上市，市值超過800億美元，整體來看，亞洲已經成為全球REITs市場的一個新熱點。

由于相關的稅收政策和法律法規尚不完善，REITs在我國境內發展并不順利，尚不能上市流通，但我國房地產企業及相關投資者一直在REITs領域進行著積極的嘗試，一些企業已經通過離岸公司等模式在香港、新加坡的證券市場成功實現REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陸香港證券市場，成為首只以內地物業為主要資產的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及內地物業的REITs睿富在香港證券市場IPO上市。除香港證券市場外，新加坡證券市場憑借其較低的準入門檻成為我國REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凱德中國零售房地產信托(CRCT)登陸新加坡交易所主板市場，為國內開發商在中國新的制度框架下海外發行REITs提供了另一條新路徑。雖然REITs在我國境內的發展受到種種限制，但作為一種已被全球眾多國家普遍認可的融資方式，REITs仍將是我國房地產融資的未來發展方向之一。當前我國現有的條件下運用REITs融資有以下三種模式：

一、離岸式REITs操作流程及運作模式

由于政策法規等方面的因素，目前REITs在我國大陸仍無法公開上市，這就決定了欲通過REITs上市的物業，必須到我國香港地區及境外操作。

上市REITs結構主要由基金單位持有人、資產管理人、受托人、發起人、物業管理人和貸款人組成。其運作模式如下：

（1）公眾、機構投資者、發起人和戰略投資者等通過認購REITs基金單位成為基金單位持有人。發起人整合/收購各地的物業組成資產池，其租金收入扣除各種費用后作為投資收益支付給基金單位持有人。

（2）資產管理人向REITs提供資產管理服務，收取管理費。

（3）受托人代表基金單位持有人的利益處理相關事務，收取信托管理費用。

（4）物業管理人為××資產提供物業管理服務，收取管理費。

（5）REITs在法律要求的范圍內（例如：香港要求不超過資產池總價值的45％），通過向貸款人融資的方式，利用財務杠桿擴大收購物業的規模。

離岸REITs融資案例：越秀REITs香港上市

越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港掛牌上市，香港公開發售及國際配售分別獲得約496倍和74倍認購，最終發行售價為每股3.075港元，籌集資金約17.9億港元。作為在香立上市的首只以內地物業為注入資產的REITs，越秀REITs的操作手法為國內REITs探尋離岸上市之路提供了良好的借鑒和示范。

越秀REITs作為第一只在香港上市的內地房地產信托基金，盡管最終選擇以每個基金單位3.075港元上限定價發售，依然受到投資者的熱烈追捧，2005年12月21日正式上市進行買賣一周內就累計升值16％。越秀REITs的成功上市，在為開發商募集所需資金的同時，并未破壞物業產權的完整性（無需將物業散售），并保證了后期經營過程中的持續投入問題，在單一產權的情況下，由專業的國際租賃及運營機構進行管理，為商業項目的發展和持續運營提供了足夠的保障。

二、傳統貸款型信托融資模式

貸款類信托融資模式指信托公司通過質押資金使用方的公司財產或股權為基本貸款擔保方式發行房地產信托產品，將募集資金提供給資金使用方。

傳統貸款型信托融資的典型特點是資金成本低,進入門檻低,操作管理比較簡單、運行成本較低，收益比較穩定，雖然與商業銀行等金融機構的貸款類業務具有一定的重合性，但大多屬于點對點式的項目融資性質，在供給方式上比較靈活,可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信托產品，對不同階段、不同水平的項目都可以量身定做解決方案。2003年央行121號文件出臺后，貸款型信托一度成為許多開發商解決資金問題的新渠道，特別是在從單個項目立項后到四證齊備前這個銀行資金不愿進入的階段，成為開發商資金的一個重要補充。

貸款型信托融資案例：萬科十七英里項目集合資金信托計劃

2004年，萬科開始廣泛與新華信、深國投等信托投資公司合作采用貸款型信托為旗下十七英里，萬年花城、云頂等項目融資，成為我國房地產開發企業積極嘗試信貸信托這一融資渠道的代表。

2004年6月10日萬科聯合新華信托股份有限公司推出“萬科十七英里集合資金信托”。“萬科十七英里集合資金信托”是典型的貸款型信托，該信托計劃具有鮮明的特點：首先，該信托計劃靈活選擇融資方式，實現了財務費用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個百分點，按照1.9895億元的融資規模，萬科每年可節約財務費用近400萬元；其次，投資者在購買該信托計劃的同時，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對該房產的優先購買權以及購房價格的高折扣率。這種將融資與營銷相結合的模式在隨后的房地產信托項目中被廣泛地運用。最后，該信托產品可辦理轉讓、贈與或繼承，流動性較強。

三、股權型信托融資模式

股權型信托融資模式是指委托人將其持有的公司股權轉移給受托人，或委托人將其合法所有的資金交給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于公司股權。

股權型信托融資的突出優點有兩點：首先能夠增加房地產企業的資本金，促使房地產企業達到銀行融資的條件；其次，信托公司的信托計劃募集的資金進行股權融資類似于優先股，只要求在階段時間內取得一個合理的回報，并不要求與開發商分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實開發商股本金的要求，開發商也沒有喪失對項目的實際控制權。

股權型信托融資案例：世紀星城住宅項目股權投資信托計劃

“世紀星城”項目預計總投資8.99億元，項目前期已經投入2.8億元，并已取得一期土地證和建設用地規劃許可證，還需要取得開工證和建設工程規劃許可證，只有四證齊全才可向銀行申請貸款。但121號文的執行，使得項目開發商北京順華房地產開發有限公司，憑借自身1.5億元的注冊資本，不能滿足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，這意味著工程將面臨著開發資金斷流的窘境。在這一關鍵時刻，北京順華房地產開發有限公司聯合重慶國際信托投資有限公司推出“世紀星城住宅項目股權投資信托計劃”，通過股權信托的方式籌集2億元資金對北京順華進行增資，使其自有資金達到3.5億元，并將此資金直接用于項目的開發，保證工程順利獲得開工證和建設工程規劃許可證，從而在四證齊全的基礎上獲得項目原貸款行興業銀行的銀行后續貸款支持，順利實現了2005年項目竣工銷售的預期目標。

世紀星城住宅項目股權投資信托計劃是典型的房地產優先股權信托融資模式，即股權在退出時附固定比例的投資收益。世紀星城住宅項目股權投資信托計劃憑借著自身的特色，一推出就受到投資者的追捧，順利完成融資任務。世紀星城住宅項目股權投資信托計劃充分滿足了開發商、信托公司以及投資者三方的需求，成為我國股權型信托融資模式的一個范本。

目前我國的房地產信托正從貸款型向股權投資型發展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏。隨著國內相關政策法規的出臺，REITs將沿這一趨勢繼續發展。2005年3月，福建聯華信托推出“聯信•寶利中國優質房地產投資信托計劃”，其最大特點在于沒有確定項目下提前籌資，再進行有目的的投資，其投資方向涵蓋房地產企業貸款、股權投資、商業樓宇或住宅的購買，充分體現了REITs逐步“從貸款型向股權投資型發展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏”的未來發展趨勢。

參考文獻：

[1]張紅，殷紅.房地產金融學.北京：清華大學出版社，2007.

[2]王化成.財務管理學.中國人民大學出版社，2006，(6).

[3]周春生.融資、并購與公司控制.北京大學出版社，2007，(3).

房地產投資論文范文第4篇

1.1新型城鎮化對房地產投資的影響作用

1.1.1對城鎮新區進行建設以及舊區改造促進了房地產投資的增加

由于新區建設需要房地產的直接相關投資,房地產資金會直接注入,從而帶動了房地產市場的發展。另外,城鎮舊區的搬遷改造也會帶動當地房地產市場發展,以及房地產投資的增加。同時,搬遷戶對住房的需求也會增加,供求效應促使房地產投資增加。

1.1.2新型城鎮化中人口的增加相應推動了對住房需求的增加

據數據顯示,中國城鎮化每年以約1%的速度推進,城鎮人口年均增長4%~5%,從而帶動新增住房需求快速增長。由于新型城鎮化的速度不斷增快,大量的人口向城鎮涌入,他們對住房的消費需求也不斷擴大,對住房面積的需求也在不斷增加,房地產投資也會相應地增加。

1.1.3新型城鎮化帶來的生活水平提升帶動了房地產投資的增加

由于城鎮化的不斷發展,居民的生活水平不斷提高,對于房地產有著更高的需求。如房屋置換、休閑旅游、娛樂消費等,這些都對房地產消費投資提出了新的要求,帶動了房地產投資的增加。

1.2房地產投資對新型城鎮化的影響作用

房地產業是城鎮化的重要物質載體,積極穩妥推進新型城鎮化建設需要房地產業的健康發展。在新型城鎮化發展過程中,人口和城市面積都高速膨脹,必然會帶動房地產市場快速發展,相應地房地產投資在一定時期內的快速增長會推動新型城鎮化的發展。

1.2.1房地產投資的增加解決了城鎮化中一部分人口的就業

由于房地產資金的增加,房地產市場的發展,需要更多的工人來參與到房地產建設中來,因而解決了部分人口和進城務工人員的就業問題。另外,房地產相關產業的發展也會使得相關行業人員的需求增加,解決了城鎮化中部分人口的就業問題。

1.2.2房地產投資的增加擴大了新型城鎮化的建設資金

城鎮化建設的不斷發展也要求建設資金的不斷投入,房地產投資的逐年增加、配套建設的不斷增大,促使新型城鎮化朝著環境更和諧、配套更完善、服務更全面的方向發展。房地產投資為新型城鎮化的建設加快了步伐,兩者之間是相互依存的。房地產投資要和城鎮化發展相適應,與產業發展相協調。投資滯后會影響房地產及相關產業的發展;投資超前則會造成資源和能源的浪費。

2結論與建議

2.1結論

通過上述分析可以看出,城鎮化發展水平與房地產投資存在正相關協整關系,二者之間存在著相互影響的關系。在短時期內,我國城鎮化水平的變化對房地產投資增加影響不大,不是其增加的原因,而房地產投資的變化則會使城鎮化水平發生一定的變動,即城鎮化水平對于房地產投資的影響不顯著,而房地產投資對于新型城鎮化的影響顯著。在長時期內,我國新型城鎮化的建設對于房地產投資具有一定的影響拉動作用,而且這種作用力大于房地產投資對于新型城鎮化的影響推動作用。

2.2建議

從發達國家的城鎮化發展經驗來看,房地產本身的逐利性會給城鎮化的發展帶來一定的難題,會導致城鎮化的片面發展,房地產的健康發展才能有效促進新型城鎮化。鑒于此,我國在加快新型城鎮化建設過程中,應合理引導房地產投資的方向,使兩者協調健康發展。

2.2.1城鎮化方面

首先,根據城鎮自身特點,科學規劃其長遠的發展,引導房地產在城鎮化發展中的合理投資,避免盲目的開發投資或者是滯后的房屋建設。其次,重點做好保障性住房的建設工作,在保障性住房的規劃、容量、地址、分配和管理等方面合理設計,加大過程控制與服務管理。再次,完善城鎮的基礎配套建設,建立生態宜居、宜業的城鎮,提升城鎮居民生活質量水平。最后,根據住房市場的供需合理供應房地產市場的土地,做好舊城改造和征地安置補償工作,保障人民的正當利益。

房地產投資論文范文第5篇

首先，房地產投資的政策風險，作為我國國民經濟發展的支柱型產業，在當前我國市場經濟還需要進一步完善的形勢下，我國政府對于房地產行業作出了非常嚴格的控制，出臺了多項控制政策，這些政策的出臺和宏觀調控措施都在很大程度上提升了房地產投資風險。

其次，房地產投資具有利率風險，現階段很多投資者的資金大部分都來自于銀行貸款，因此隨著銀行貸款利率的波動，投資者的風險也將產生一定的波動。通常而言，貸款利率越低，房地產項目的投資成本也就越低，投資者會獲得更大的收益；而貸款利率越高，成本也隨之升高，投資者收益就會降低[1]。

最后，房地產投資的通貨膨脹風險，從2007年開始，我國物價呈現出了持續上漲的趨勢，小幅度的通貨膨脹現象逐漸體現了出來。而通貨膨脹率升高之后，資金的購買力降低，這就導致很多房地產投資者在項目完成后獲得的收益和之前的投入資金有較大的差距，導致了實際收益率下降。

二、房地產投資風險管理策略

（一）風險衡量

所謂風險衡量，主要說的是對房地產投資所產生的風險因素的種類、風險大小和造成影響程度的衡量。風險衡量應該對那些比較明顯的會對房地產投資產生較大影響的風險進行關注，其次才是研究風險損失產生的幾率。[2]。我們可以把風險視為一種變量，它可以運用期望值、風險度等來進行描述，例如兩種風險損失具有相同的期望值，那么標準差較大的風險損失就更加嚴重，標準差較小的風險損失較輕；如果風險損失所具備的標準差是一致的，那么期望值較大的風險反而越小，而期望值越小的風險越大。在風險衡量的過程中應該全面的分析和考慮風險因素。

（二）投資分散策略

所謂分散策略指的是通過分散開發結構而規避和降低投資風險，投資分散測量通常有區域分散、時間分散以及共同投資等手段。投資區域分散指的是把房地產投資向各個不同的地域分散，這樣就可以避免因為某些地區經濟條件較差而產生的風險；投資時間分散則說的是首先劃分一個科學的投資時間差，進而降低由于市場發生變化而形成的風險，比如說房地產先導指標產生較大的波動時（如經濟增長率的回升、貸款利率的下降），這些現象都很有可能讓房地產周期開始進入大擴張發展階段，這一時間段便是投資的合適時機，投資者在此時投資所產生的風險應該是最小的[3]。

（三）投資組合策略

房地產投資組合策略指的是房地產項目投資者按照投資風險因素的大小以及投資實際收益大小，根據某些原則來對房地產項目投資進行不同類型的搭配，從而來減少投資風險的一種策略。比如房地產項目投資者可以將部分資金投入于普通住宅，將一部分資金投資于商用寫字樓等。這種分散投資由于房地產項目的類型不同，其風險的大小也有所差異，投資收益也各不相同，組合投資策略將資金分散投資于不同的房地產項目，這樣就能夠有效的減少整體投資所帶來的風險，最終獲得平衡的投資收益[4]。

（四）保險策略

對于房地產項目的投資人而言，購買相關的保險是非常重要的，保險是降低房地產項目投資風險的關鍵手段之一。它對于降低或者彌補投資者的風險損失，促進資金的循環流動，確保房地產投資收益等方面都有著非常重要的作用。通常而言，房地產保險有房屋保險、產權保險、房地產委托保險等，房地產項目投資者在購置相關保險時必須要從自身投資項目的實際情況出發，購置自己需要的險種，合理確定險額，科學的確定風險單位以及厘定費率[5]。