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房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險(xiǎn)防范措施研究

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房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險(xiǎn)防范措施研究

【摘要】房地產(chǎn)投資信托在近年來(lái)得到了快速的發(fā)展,但其潛藏的風(fēng)險(xiǎn)卻一直被有關(guān)投資者所忽視。筆者在分析了我國(guó)房地產(chǎn)信托所面臨的宏觀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)際運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和法律監(jiān)管缺失風(fēng)險(xiǎn)之后,從政府部門(mén)及信托機(jī)構(gòu)的角度就如何應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)展開(kāi)了探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)防范

一、引言

隨著近些年國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)信貸門(mén)檻的收緊,融資難的壓力迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者不斷探尋新型融資路徑。房地產(chǎn)投資信托作為發(fā)達(dá)國(guó)家一種成熟的融資手段,憑借其靈活的金融創(chuàng)新和政策規(guī)避優(yōu)勢(shì)受到許多開(kāi)發(fā)商的青睞。目前,國(guó)內(nèi)信托公司發(fā)行的集合資金信托產(chǎn)品已經(jīng)逾千個(gè),其中大部分資金都投向了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。房地產(chǎn)投資信托的火爆和一路走高,雖然緩解了不少地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資金壓力,但部分信托產(chǎn)品暴露出的風(fēng)險(xiǎn)也使得我們不得不予以特殊關(guān)注。

二、房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)因素分析

1、宏觀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

一般來(lái)說(shuō),信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)首先來(lái)源于其作為標(biāo)的的資產(chǎn),具體到房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品而言,房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀性風(fēng)險(xiǎn)是其風(fēng)險(xiǎn)的首要來(lái)源。國(guó)內(nèi)目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,無(wú)論是借貸型亦或是股權(quán)型,其本質(zhì)都是資金型信托產(chǎn)品,都同房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的波動(dòng)密切相關(guān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條中政策、資金、土地供求市場(chǎng)等因素中的任一因素發(fā)生變化都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變;一旦某個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)發(fā)生問(wèn)題,便很容易發(fā)生資金鏈繃斷;房地產(chǎn)企業(yè)很容易因此陷入困境,由此導(dǎo)致信托產(chǎn)品發(fā)生行業(yè)風(fēng)險(xiǎn),難以?xún)陡丁姆康禺a(chǎn)投資信托產(chǎn)品本身的發(fā)展而言,其也面臨著很大的風(fēng)險(xiǎn)。信貸政策逐步收緊的近十年,房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品有了一個(gè)井噴式的增長(zhǎng)。雖然許多條款的規(guī)定有所不同,所接受的監(jiān)管也不一樣,但從本質(zhì)上來(lái)說(shuō),其只是銀行貸款的一個(gè)變種。不過(guò)同銀行相比,信托公司在貸款使用監(jiān)控、風(fēng)險(xiǎn)管理、實(shí)際經(jīng)營(yíng)方面都嚴(yán)重缺乏經(jīng)驗(yàn),其自有資本金也不足以抵抗很大的風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上,相當(dāng)一部分房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的發(fā)行正是因?yàn)楣緵](méi)有達(dá)到銀行信貸的要求,因此信托產(chǎn)品面臨的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。

2、實(shí)際運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

(1)信托公司尚缺乏成熟的項(xiàng)目選擇和評(píng)估制度。信托公司對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的選擇及評(píng)估能力很大程度上決定著信托投資房的收益水平和風(fēng)險(xiǎn),信托公司有必要肩負(fù)起評(píng)估項(xiàng)目收益性及風(fēng)險(xiǎn)性的責(zé)任。目前國(guó)內(nèi)與房地產(chǎn)信托公司配套的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)尚未出現(xiàn),信托公司本身也不具有這方面的豐富經(jīng)驗(yàn)。因此,在房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)走向規(guī)模化和成熟之前,項(xiàng)目選擇和評(píng)估能力的高低也始終是信托產(chǎn)品多潛藏的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

(2)信托產(chǎn)品的條款設(shè)計(jì)還尚未成熟,許多房地產(chǎn)信托資金更多的是作為一種“過(guò)橋貸款”的性質(zhì)而存在。雖然目前出現(xiàn)了諸如股權(quán)信托方式和財(cái)產(chǎn)信托方式等,但由于國(guó)內(nèi)一直缺乏具有穩(wěn)定收租收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目,所以國(guó)內(nèi)主要的房地產(chǎn)投資信托形式仍然是資金型信托。在具體的運(yùn)作模式上,仍然遵照的是傳統(tǒng)的貸款形式,形式比較固定。信托產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓形式也僅局限于信托憑證的轉(zhuǎn)讓?zhuān)磐挟a(chǎn)品轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)還尚未構(gòu)建起來(lái)。

(3)信托投資公司本身素質(zhì)參差不齊。有相當(dāng)一部分信托公司自身治理結(jié)構(gòu)就存在問(wèn)題,從業(yè)人員的素質(zhì)也參差不一。信托公司和信托產(chǎn)品的快速擴(kuò)張也導(dǎo)致相當(dāng)多的信托公司鋌而走險(xiǎn),違規(guī)經(jīng)營(yíng)。根據(jù)有關(guān)監(jiān)管部門(mén)的數(shù)據(jù)顯示,新登記的信托公司中,約有三分之一都存在這樣那樣的問(wèn)題,主要集中在違規(guī)操作和壞賬比例居高不下這兩方面。信托公司違背規(guī)定操作或不注重風(fēng)險(xiǎn)控制,導(dǎo)致原定的信托目的難以實(shí)現(xiàn),使不少的投資者蒙受經(jīng)濟(jì)損失。

3、法律監(jiān)管缺失風(fēng)險(xiǎn)

信托產(chǎn)品作為國(guó)內(nèi)金融業(yè)的新興產(chǎn)品,在法律建設(shè)方面存在著嚴(yán)重滯后的問(wèn)題,主要的表現(xiàn)則是信托合同的條款在法律中存有缺陷,導(dǎo)致后續(xù)發(fā)生法律糾紛甚至難以依法律履約。可以預(yù)計(jì)的是,相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)之路還非常漫長(zhǎng),而房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品市場(chǎng)則快速發(fā)展,這為房地產(chǎn)投資信托的健康發(fā)展蒙上了陰影。投資者對(duì)于信托產(chǎn)品缺乏足夠了解亦或是存在某種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)也是潛在的風(fēng)險(xiǎn)之一。許多投資者尚不清楚信托產(chǎn)品,并不能提供承諾的收益率。這意味著在信托產(chǎn)品開(kāi)始進(jìn)行運(yùn)作之后,如果實(shí)際的可獲得收益率達(dá)不到信托公司宣稱(chēng)的水平,購(gòu)買(mǎi)者也無(wú)權(quán)要求信托公司以宣稱(chēng)的收益率兌現(xiàn)收益信托產(chǎn)品的擔(dān)保效力僅存在于信托公司與被投資項(xiàng)目之間。因此可以說(shuō),如果被投資方(房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司)出現(xiàn)破產(chǎn)現(xiàn)象,信托公司是優(yōu)先被償付的對(duì)象,信托產(chǎn)品受益者則無(wú)權(quán)獲得償付。如果信托公司自身不能夠全額退還信托本金,投資者要承擔(dān)其中的風(fēng)險(xiǎn)。

三、風(fēng)險(xiǎn)防范措施探討與研究

監(jiān)管方(政府)、信托公司、投資者在房地產(chǎn)投資信托發(fā)展中有著不同的利益和訴求,各利益相關(guān)方要達(dá)到某種平衡,才能保證信托產(chǎn)品的健康發(fā)展和保證投資者的利益。房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)防范是一個(gè)系統(tǒng)性的工程,有賴(lài)于各方特別是政府監(jiān)管部門(mén)及信托公司的共同努力。當(dāng)然,信托投資者也要增加對(duì)信托產(chǎn)品和信托風(fēng)險(xiǎn)的了解,最好能夠通過(guò)成本估算、預(yù)估收益等辦法確定所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的大小,正確對(duì)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品進(jìn)行投資。要從根本層面上防范房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險(xiǎn),還是要依賴(lài)政府部門(mén)和信托公司共同發(fā)揮作用。

1、從政府角度

(1)要完善與房地產(chǎn)信托有關(guān)的法律法規(guī)制度。

信托作為新型金融業(yè)態(tài),沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的法律予以規(guī)范,因此有必要進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)立法。信托立法首先是要完善對(duì)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管范圍,對(duì)動(dòng)產(chǎn)信托、不動(dòng)產(chǎn)信托、股權(quán)、債權(quán)信托等產(chǎn)品的業(yè)務(wù)操作都作出明確的規(guī)定。因?yàn)樾磐泻贤赡軐?dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生改變,且這種改變是無(wú)償?shù)模贿@在物權(quán)法中也是一個(gè)監(jiān)管的空白,有可能危害到善意第三人的合法利益,因此,有必要配套建立房地產(chǎn)信托權(quán)屬登記制度。另外與信托相關(guān)的稅收規(guī)定、財(cái)會(huì)制度、信息披露制度、外匯信托制度等都亟待完善。促進(jìn)這些專(zhuān)門(mén)監(jiān)管制度和配套設(shè)施的完善,才可以確保信托產(chǎn)品在法律的實(shí)時(shí)監(jiān)管下運(yùn)行。

(2)可以嘗試對(duì)房地產(chǎn)投資信托實(shí)行行業(yè)準(zhǔn)入制度

以準(zhǔn)入制度來(lái)保證房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的規(guī)范化。第一,對(duì)信托機(jī)構(gòu)資質(zhì)的準(zhǔn)入制度,未經(jīng)資質(zhì)認(rèn)定的機(jī)構(gòu)不得從事房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和交易;第二,對(duì)具體的信托投資項(xiàng)目建立批準(zhǔn)制度,具體來(lái)說(shuō)就是對(duì)信托的具體投資項(xiàng)目在信托發(fā)行和審批上進(jìn)行把關(guān),防止信托機(jī)構(gòu)盲目把信托投資項(xiàng)目推向投資者,抑制行業(yè)可能產(chǎn)生的巨大風(fēng)險(xiǎn);第三,建立行業(yè)從業(yè)人員的資格準(zhǔn)入制度,確保從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)能夠達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)防控的要求。

(3)可以嘗試對(duì)信托機(jī)構(gòu)施行差異化的管理措施。

對(duì)于規(guī)模較大、資信條件較好、依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)的信托機(jī)構(gòu),在通用的政策規(guī)定上予以突破,比如突破信托份數(shù)限制、準(zhǔn)許異地經(jīng)營(yíng)等;通過(guò)特殊性的政策規(guī)定,扶持優(yōu)質(zhì)信托機(jī)構(gòu)的快速成長(zhǎng)和發(fā)展。對(duì)于那些經(jīng)營(yíng)管理能力較差、風(fēng)險(xiǎn)防控能力弱的信托機(jī)構(gòu)則應(yīng)當(dāng)進(jìn)行重點(diǎn)化監(jiān)管,確保其遵守相關(guān)制度規(guī)定,依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)。通過(guò)對(duì)信托機(jī)構(gòu)實(shí)施差異化監(jiān)管措施,保證信托行業(yè)既能快速健康發(fā)展,又能避免系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)高過(guò)大。

(4)要健全信托產(chǎn)品披露制度。

健全的信托披露不僅可以對(duì)信托機(jī)構(gòu)的不合規(guī)經(jīng)營(yíng)及操作予以監(jiān)管,還能使信托發(fā)行方脫離目前信托產(chǎn)品發(fā)行、營(yíng)銷(xiāo)渠道狹窄的困境。對(duì)信托機(jī)構(gòu)和信托產(chǎn)品的信息披露規(guī)定原則上應(yīng)做到以下三點(diǎn):第一,信息披露要限制在特定的媒體之上;第二,必須按照監(jiān)督部門(mén)要求的格式、語(yǔ)言進(jìn)行規(guī)范化披露,保證信息披露的一致性;第三,披露內(nèi)容僅限于信托業(yè)務(wù)文件、使用情況報(bào)告、重大例外事項(xiàng)等,要遵守重要性規(guī)定。

2、從信托機(jī)構(gòu)角度

(1)找準(zhǔn)市場(chǎng)定位,做專(zhuān)業(yè)化信托服務(wù)。

目前國(guó)內(nèi)的信托機(jī)構(gòu)還沒(méi)有做專(zhuān)業(yè)化信托的概念。專(zhuān)業(yè)化信托公司在專(zhuān)業(yè)積累、提供服務(wù)方面都要比通用型信托機(jī)構(gòu)更有優(yōu)勢(shì),其風(fēng)險(xiǎn)控制水平也更為優(yōu)異。因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)控制涉及到對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、管理能力、擔(dān)保規(guī)定等諸多方面,本質(zhì)上還是與信托機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力有關(guān)。因此,現(xiàn)有信托機(jī)構(gòu)要嘗試向?qū)iT(mén)化信托的業(yè)務(wù)方向發(fā)展,找準(zhǔn)資金的優(yōu)勢(shì),進(jìn)行準(zhǔn)確定位,從而實(shí)現(xiàn)更有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、為客戶(hù)提供專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的初衷。

(2)建立強(qiáng)有力的內(nèi)部控制制度。

信托機(jī)構(gòu)作為資金運(yùn)作型機(jī)構(gòu),內(nèi)控完善對(duì)其發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。第一,要嚴(yán)格遵守法人治理這一規(guī)定。目前來(lái)說(shuō),由于許多信托公司的大股東都是地方政府或壟斷央企,信托機(jī)構(gòu)的法人地位和公司治理在一定程度上都出現(xiàn)了虛化的現(xiàn)象。因此,后續(xù)監(jiān)管方面,政府部門(mén)要同信托機(jī)構(gòu)一起就如何建立透明、規(guī)范的法人治理制度展開(kāi)嘗試。第二,要全面完善內(nèi)部控制框架和規(guī)范,規(guī)范應(yīng)當(dāng)涵蓋信托機(jī)構(gòu)的一切職能業(yè)務(wù)活動(dòng),包括其執(zhí)行程序和具體規(guī)定;其中,對(duì)具體業(yè)務(wù),應(yīng)建立業(yè)務(wù)操作手冊(cè)并滿(mǎn)足職務(wù)的牽制規(guī)定。

(3)信托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加快業(yè)務(wù)創(chuàng)新的步伐。

房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品目前的形式還比較單一,難以滿(mǎn)足市場(chǎng)上一部分投資者的投資需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展要求信托公司加快創(chuàng)新,通過(guò)創(chuàng)新手段設(shè)計(jì)出具有極大靈活性且能夠滿(mǎn)足投資者差異化投資需求的產(chǎn)品。信托機(jī)構(gòu)必須通過(guò)創(chuàng)新設(shè)計(jì)出具有不同收益形式、來(lái)源和風(fēng)險(xiǎn)水平的新型信托產(chǎn)品,滿(mǎn)足不同偏好投資者的投資需求。解決信托資金來(lái)源也是信托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)考慮的問(wèn)題。現(xiàn)行規(guī)定中的信托份數(shù)不得超過(guò)200份的規(guī)定,無(wú)疑嚴(yán)重制約了信托的資金規(guī)模。信托機(jī)構(gòu)既然無(wú)法擺脫200份的限制,則可以從資金來(lái)源的方面進(jìn)行創(chuàng)新。200份的限制只是針對(duì)于資金信托業(yè)務(wù)而言,如果委托人的資產(chǎn)不是資金的形式,而是股權(quán)或債權(quán)形式,則可以突破200份的限制。

(4)加強(qiáng)投資決策能力和風(fēng)險(xiǎn)控制能力建設(shè)。

信托機(jī)構(gòu)必須明晰其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)、來(lái)源及風(fēng)險(xiǎn)水平高低,通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的梳理來(lái)制定相應(yīng)對(duì)策予以應(yīng)對(duì)。信托機(jī)構(gòu)有必要成立專(zhuān)業(yè)化風(fēng)險(xiǎn)控制管理部門(mén),對(duì)本機(jī)構(gòu)的宏觀風(fēng)險(xiǎn)和業(yè)務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性和定量的雙重分析,在風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)上制定具有操作性的應(yīng)對(duì)之策。在風(fēng)險(xiǎn)控制決策方面,必須要建立明確的決策程序和決策辦法,確保公司領(lǐng)導(dǎo)層承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)控制、決策的責(zé)任,保證風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)能夠落實(shí)到位。信托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過(guò)自律性、技術(shù)性措施等的結(jié)合,最大限度地降低信托風(fēng)險(xiǎn)。

【參考文獻(xiàn)】

[1]周星:淺析房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理[J].現(xiàn)代商業(yè),2013(14).

[2]扈凌霄:淺析我國(guó)房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)管理[J].中國(guó)商貿(mào),2014(5).

作者:武功治 單位:天津市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督管理總隊(duì)

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