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房地產金融運行發展

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房地產金融運行發展

房地產金融對房地產業的發展起到重要的作用,因此,政府要支持和規范房地產金融的發展,從而保障房地產市場乃至國民經濟的健康發展。

一、房地產開發融資市場

我國房地產開發的融資方式包括銀行貸款、股權融資、債券融資、信托融資、房地產基金等多種形式。房地產開發資金來源主要有:國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、房地產企業自籌資金和其他資金。其他資金主要是定金及預收款,這部分資金在開發資金來源中占有很大比重。1998—2006年房地產開發資金來源及各項來源中,“定金及預收款”的占比一直在30%以上。另外兩大資金來源是“自籌資金”和“國內貸款”。2006年,前三大資金來源總計21986.1億元,占當年房地產開發資金來源總額的81.8%。雖然近幾年“國內貸款”在房地產開發資金來源中的占比有所下降,到2006年已不足20%,但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對個人的按揭貸款,加上這部分資金,房地產開發中使用的銀行貸款的比重在55%以上,房地產開發企業對銀行信貸資金依賴較多。

房地產開發貸款是房地產企業主要的資金來源渠道。1998年以來,房地產開發貸款余額一直保持著兩位數的增長率,房地產開發貸款余額從1998年的2028.9億元增長到2006年的14076.4億元。2007年6月末,房地產開發貸款余額達到1.7萬億元。

2006年,房地產開發資金中企業自有資金為5025.1億元,占比18.7%,比1998年上升了6.2個百分點。近幾年房地產企業新增自有資金主要是以投資為目的的社會資金,這些資金大多以股權融資的形式參與房地產開發。現階段,房地產開發企業普遍面臨自有資金不足的問題。為了達到國家對房地產開發項目自有資金比例不低于35%的要求,一些企業往往通過關聯企業貸款、挪用已開工項目資金、向省外企業借款以及銷售回款再投資等方法來籌措自有資金。

我國房地產債券最先出現在1992年,由海南經濟特區的開發商推出,分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”、“富島投資券”,總計1.5億元。1993—1998年上半年,受政策限制,房地產企業沒有公開發行房地產債券。1998年以后政策限制逐步放松,房地產企業重新恢復了債券發行。如“1998深振業債券”、北京“首創債券”等。到1999年,債券融資額達到10.37億元,在房地產開發企業的資金來源中的占比為0.23%。2000年以后,房地產開發企業的債券融資比例日益下降,2004年降至1998年以來的最低點,債券融資額不足2000萬元,占比僅為0.001%。2005年5月24日人民銀行了《短期融資券管理辦法》,一些大型房地產公司萬科、金融街、浦東金橋等陸續了發行計劃。當年債券融資達到5.61億元,在當年房地產開發資金來源中的占比為0.03%。

2002年7月,我國逐步開始辦理房地產信托業務。2003年9月,中國人民銀行出臺121號文件,嚴格對房地產行業的銀行貸款條件,房地產開發商紛紛尋找新的融資渠道,房地產信托在這種背景下迅速發展起來。目前,信托融資已涵蓋了房地產投資的各個領域和環節,從土地開發到物業管理、從民用住宅到商用物業。2006年,投資于房地產的信托產品共發行99個,占全年信托產品總數的18.1%;發行規模167.3億元,占全年信托發行規模的28.1%。

1998年房地產開發利用外資總額為362.74億元,其中外商直接投資為244.3億元,而到2001年,利用外資總額下降到130.22億元,其中外商直接投資下降到93.32億元。可見,一段時間以來外商對我國的房地產發展前景并不看好,因此投資規模迅速萎縮。最近幾年中國宏觀經濟穩定高速增長的勢頭和房地產發展的上升態勢使得外商對我國房地產市場的看法逐漸發生了改變。2006年房地產開發利用外資總額為394.4億元,其中外商直接投資為297.5億元。2006年利用外資總額在房地產開發資金來源中的占比為1.47%;2007上半年利用外資占比為1.8%。

我國居民住房融資的渠道主要包括商業性的購房貸款和政策性的住房公積金貸款。1998年以來,人民銀行采取了一系列鼓勵住房消費金融的政策,居民個人購房貸款余額從1998年的426.2億元增加到2006年底的198542億元,8年間增長了40多倍。個人購房貸款余額占同期金融機構全部貸款余額的比重從1998年的0.5%上升到2006年的8.8%。

與此同時,我國住房公積金也發展較快。2006年末全國住房公積金繳存余額為7871億元,個人貸款余額為3804.7億元。2007年6月末,住房公積金委托貸款余額達到4002.6億元。

二、房地產金融存在的問題

我國房地產金融市場的現狀一定程度上反映了金融市場體系創新空間的狹小,現有各種房地產融資方式的發展很不平衡,仍然過分依賴銀行信貸,股權融資、債券融資、房地產投資信托融資等方式的融資額在房地產融資格局中的占比很小。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業及房地產業的穩定。房地產資金大部分來自銀行,加強了房地產業和銀行業的關聯度,使銀行系統容易受到房地產市場波動的牽連,承擔較大風險。房地產業對銀行信貸過分依賴,在某些情況下,政府對銀行體系的調控有可能對房地產業造成直接的沖擊。此外,單一的銀行信貸融資方式也難以適應中國房地產行業快速發展的趨勢。

近年來,部分地區房地產市場價格上漲較快,出現地區性的房地產熱。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值,從而產生泡沫。一旦泡沫破滅房地產價格下跌,作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水,給銀行帶來不小的損失。房地產開發商以銀行借貸融資為主,自有資金很少。有統計顯示,我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上,房地產開發企業高負債經營的問題較為嚴重。由于房地產開發企業良莠不齊,隨著房地產市場競爭日益激烈,監管力度不斷加大,開發貸款門檻提高,房地產開發企業資金鏈條日趨緊張,一旦資金鏈條斷裂,風險就會暴露。

當前,假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。“假按揭”不以真實購買住房為目的,開發商以本單位職工或其他關系人冒充客戶和購房人,通過虛假銷售(購買)方式,套取銀行貸款。銀行發放房地產貸款存在操作風險。突出表現在:一是貸前審查經辦人員風險意識不強,審查流于形式,隨意簡化手續,對資料真實性、合法性審核不嚴,對明顯存在疑點的資料不深入調查核實。二是抵押物管理不規范,辦理抵押的相關職能部門協調配合不力,不按程序操作,或過分依賴中介機構的評估結果,造成抵押品貶值或抵押無效。三是個別基層行貸后管理混亂,個人貸款客戶資料不夠全面和連續,缺少相關的風險預警措施。

銀行土地開發貸款面臨著較大風險。一是土地儲備中心資產負債率較高。雖然各地土地儲備機構均由政府全額撥款組建,但目前一部分地區存在政府投入的注冊資本金過少、注冊資金不到位等問題,造成其對銀行資金過分依賴,抵御風險的能力較低。二是銀行難以對土地儲備中心進行有效監管。各地土地儲備機構大都實行財政收支兩條線,土地出讓金上繳財政專戶,各銀行對其資金使用很難監管。在地方政府資金緊張的情況下,土地儲備機構極可能成為財政融資渠道,出讓土地的收入有可能被挪作他用,甚至受地方利益驅使而懸空逃廢銀行債務。三是銀行向土地儲備中心發放的貸款沒有有效的擔保措施。當前土地儲備機構向商業銀行貸款的擔保主要采用政府保證和土地使用權質押兩種方式,這兩種方式的合法性尚存在問題。從《擔保法》的規定來看,政府及以公益為目的的事業單位不能作為保證人。土地儲備中心只是代行政府部分職權的機構,并不是實質意義上的土地使用者,因而對其儲備的土地也就談不上擁有真正意義的使用權。可見,對于銀行來說,土地質押并未落到實處。四是土地儲備中心的運營風險。土地市場價格有很大的不確定性,譬如受政策影響土地價格可能大幅下滑,拍賣中土地流拍或中標人違約,都可導致土地出讓的收入低于土地收購價格,形成銀行信貸風險。

三、房地產金融發展前景

我國經濟已進入高速發展階段,作為支柱產業的房地產業也會更快地發展。為適應經濟發展的要求,房地產金融需要深化改革和加快發展。

一是建立和完善房地產金融市場。在逐步完善房地產金融一級市場的基礎上,逐步建立和完善房地產金融二級市場。在這個市場上交易的工具更多的是住房貸款機構發起的證券化產品,包括住房抵押貸款支持證券、商用房抵押支持證券等等。我國的房地產金融產品主要是貸款,并且貸款品種也不夠豐富。因此,需要加快探索、開發新的房地產金融產品,一方面拓寬融資渠道,另一方面也要提供更豐富的貸款產品以適應貸款人不同層次的需要。為了支持房地產金融的良好運行,為市場服務的各種專業性中介服務機構是不可或缺的,包括房產評估機構、貸款保險(擔保)機構、會計師事務所、律師事務所、評級機構等。

二是建立多元化的融資渠道。逐步擴大房地產企業股權融資的比重,提高自有資金比例。由于公開上市門檻較高,符合這一條件的企業比較有限,因此還需要開拓除此以外的其他股權融資渠道。目前一些企業開始采用私募方式進行股權融資,例如建立房地產產業投資基金,這類基金可以采取公司型或信托型的方式運作,有關部門應對此密切關注和跟蹤研究。還可以考慮利用現有的代辦股份轉讓系統,對其進行改造,使其成為具有重要意義的場外交易市場,為房地產企業融資提供募集和增發股份的平臺。對于大型、優秀房地產企業,可以考慮通過發行項目債券改善其負債結構。項目債券屬于一種專項債券,它通常以所開發的房地產項目為依托,籌集的資金用于該項目的開發,債券的本息用該項目的收益償還。

三是防范和化解房地產金融市場風險。建立和完善與金融市場和房地產市場相關的法律體系,通過立法對房地產金融所涉及的各個方面進行規范,明確各有關主體的權利和義務。加強房地產市場和房地產金融相關指標的監測分析,以此制定金融政策,調控房地產投資總量、投資方向、融資渠道、融資成本,確保房地產金融的健康運行。關注房地產貸款的集中度風險,針對房地產業較強的區域性特征,建立房地產金融地區聯系制度。加強個人征信系統的應用和推廣,充分發揮其聯網功能,有效防范違約風險。商業銀行對閑置土地和空置商品房較多的開發企業,要按照審慎經營原則,從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信;嚴格遵守有關制度和業務操作規程,認真執行“三查”制度,嚴厲打擊企業的欺詐行為。加大對境外機構和個人進入境內房地產市場的監控力度,進一步加強對跨境外匯資金流動的管理。完善境內外資開發、購房的統計、登記制度。借鑒發達國家的成熟經驗,促進住房抵押貸款擔保和保險制度的培育和發展。盡快研究建立專業化的、跨區域的住房抵押貸款擔保體系。建立和完善住房抵押貸款二級市場的擔保和保險制度。

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