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1、房地產設計階段造價分析

（1）方案設計階段：制定房地產項目設計的整體造價目標；

（2）方案初步設計階段：結合具體方案的細則，進行造價控制的設計概算文本制定；

（3）方案技術設計階段：從技術角度對方案細則進行設計，這階段應制定出對于設計概算的修正；

（4）施工圖設計階段：結合技術設計方案細則，對房地產項目的施工圖紙進行確定。這階段應以施工圖的角度對修正后的概算進行分析，得出施工圖預算的詳細文本；

（5）設計交底、設計變更以及配合施工：這階段則應綜合考慮各方情況，進行工程價款的調整，使最終的成本能夠得到最大限度的控制，實現工程設計階段的造價目標。

2、房地產設計階段造價方案

2.1編制過程設計概算

在房地產項目的設計概算中，結合工程整體的投資估算，對比設計圖紙，將工程項目所設計的所有文件和費用進行統籌分析，實現造價控制的目標。因此應該在設計階段對概算進行良好的控制，應該注重做好以下的工作：首先，應對房地產項目的具體功能進行詳盡的分析，在設計前期，應通過調查的方式，結合價值工程理論和方法，對該房地產工程的實際功能進行合理的評估，并作出相應的決策。這種做法能夠使工程項目的設計者更加貼近該項目的實際特點及需求，從而在保證房地產項目功能實現的基礎上，對其成本也進行更加合理的控制。其次，應在局個體的設計過程中遵循相關的標準和規律，從而使設計方案得到最大限度的優化。只有遵循設計標準，才能在設計質量的把控中掌握先機，從而為工程日后的施工創造一個更加有利的條件，達到提升進度、節約成本和減少造價的目標。第三，應引入限額設計的理念。在房地產設計過程中，就誒和項目的實際情況制定嚴格的限額目標，在此目標之下選擇合理的設計方案。此外還應評估限額方案本身的合理性和科學性。

2.2編制施工圖預算

施工圖預算的編制是十分重要的環節，只有編制出具體的內容，才能夠控制施工圖設計階段不超過概算上限。此外，只有編制合理的施工圖，才能制定出更加貼近實際情況的標底，并為競爭者的投標和業主的評標提供合理的依據。而對于某些未經過招投標過程而確定的過程，則通過施工圖圖預算的編制，可以為其合同款的確定提供合理的依據。設計概算在造價控制中是十分重要的，在編制施工圖預算時，應嚴格依據以下的內容：①房地產工程所確定的施工圖紙；②房地產項目的預算定額；③房地產項目施工組織具體流程和方案；④房地產工程項目材料、人工等要素的市場價格；⑤安裝工程費用定額;⑥其他施工說明等。

3、房地產設計階段造價控制案例分析

本文以某高層住宅建筑的設計階段造價控制為例，闡述具體的策略：該項目從論證階段，便提出了具體的造價控制目標。進入設計階段之后，便組織相關的設計方、項目方以及工程方組成了造價管理機構。該機構的具體職能是，結合具體的建筑功能以及所選取的工程材料等，前期首先對項目本身的投資額度進行初步的評估。并對各類材料的用量進行計算，對不合理的用料模式進行優化等等。該高層建筑的主要功能是居民住宅，而住宅的地基情況不夠完善，因此項目初期的方案中的地基項目必須進行改動，由最初的人工挖孔樁基礎改為其他模式，理由是：基于人力的挖孔樁會有較長的施工周期，并且受到周邊氣候情況的影響。而由于地質情況較為復雜，因此會對項目成本帶來許多不確定的影響。結合項目管理方法，應對數種不同的挖孔樁基礎進行比較和論證，選取的方法包括靜壓樁、鉆孔灌注樁以及人工挖孔樁。選取的比較指標有：

（1）B1：質量指標：該方法是否可以滿足工程項目對于結構設計的要求，能否保證施工質量達到預期水平；

（2）B2：環境指標：該方法能是否對周邊的環境帶來了負面影響，是否會對地下水質和水位等造成不利影響；

（3）B3：造價指標：該方法在材料方面，使用的設備器材方面以及人力方面，對于造價的影響；

（4）B4：工期指標：該方法是否能夠對工期造成拖延等不利影響。結合層次分析AHP法，對所有指標的權重進行分析計算，最終鉆孔灌注作為最低成本方案入選。結合工程項目控制論，對該住宅小區的結構以及鋼筋用量進行評估。為了實現評估結果的準確性與客觀性，委托了專業的造價咨詢機構進行評估，最終對設計方案中的施工圖預算進行分析，并優化了其中的不合理之處，實現了造價管理的科學化和客觀化。具體的做法，要求能夠及時評估出該工程所需的鋼筋材料總量，并且結合工程各個模塊的鋼筋用量與一些典范工程進行比對，從而提出改進的方案，尋找降低成本的空間。下圖所示為咨詢機構最終得到的鋼筋指標評估對比情況表：

作者：秦武單位：深圳市建安（集團）股份有限公司