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摘要:在房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)管理過程中，工程造價(jià)和財(cái)務(wù)管理部門往往隸屬于不同的領(lǐng)導(dǎo)層級(jí)，擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任也不盡相同，行政管理上的隔裂容易導(dǎo)致工程經(jīng)濟(jì)管理的漏洞和缺失，基于現(xiàn)實(shí)中所存在的問題，本文就工程造價(jià)與財(cái)務(wù)協(xié)同管理的問題進(jìn)行論述，提出可行的協(xié)同管理方法，對(duì)協(xié)同管理過程中容易出現(xiàn)的問題提出了建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)財(cái)務(wù)協(xié)同管理

房地產(chǎn)業(yè)盡管在我國的國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中所占比例不算最重要的，但與人民的安居樂業(yè)息息相關(guān)。經(jīng)過新世紀(jì)后十余年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也逐漸由“過熱”趨向于“穩(wěn)重”，在全國普遍出現(xiàn)的“去庫存”的壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)將走向一輪殘酷的“洗牌”，在這種情況下，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的管理就顯的更為重要了。過去，我們很少研究房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理問題，而是把它割裂成為幾個(gè)專業(yè)版塊去研究，比如，我們研究造價(jià)管理，主要以工程施工階段為對(duì)象;我們研究財(cái)務(wù)管理，則主要以企業(yè)財(cái)務(wù)制度管理為對(duì)象，管理對(duì)象的不同導(dǎo)致分工的不同，往往造價(jià)管理由造價(jià)副總主管，財(cái)務(wù)管理由總會(huì)計(jì)師主管，兩個(gè)平行的部門很少有交集，看似“井水不犯河水”。但是，這種很少有交集的管理體系看似專業(yè)化水平很高，實(shí)際上正是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的薄弱環(huán)節(jié)。

1當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)和財(cái)務(wù)管理不協(xié)同的主要表現(xiàn)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中，我們?nèi)菀仔湃我痪湓?專業(yè)的人辦專業(yè)的事。這句話本身是沒有錯(cuò)，但問題是每件事都不是孤立存在的，而如果我們的專業(yè)人員因?yàn)閷I(yè)的問題而把事情看的過于孤立，就會(huì)導(dǎo)致一些管理上的割裂，我們把這種管理上的“割裂“叫做“不協(xié)同”，研究表明，“不協(xié)同”在工程造價(jià)和財(cái)務(wù)管理兩方面比較突出，主要表現(xiàn)如下:

(1)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)管理的不協(xié)同。

在項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)管理的不協(xié)同主要體現(xiàn)在關(guān)注度的不一致。造價(jià)人員關(guān)注建安工程費(fèi)如何降低、關(guān)注如何工程款支付更利于建設(shè)方等;而財(cái)務(wù)人員則關(guān)注如何降低融資成本、關(guān)注如何降低資金占用等等。上述關(guān)注度體現(xiàn)了造價(jià)與財(cái)務(wù)的管控矛盾。我們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)造價(jià)管理手段強(qiáng)時(shí)，建設(shè)單位通過招投標(biāo)或合同談判等手段降低建安工程造價(jià)，由此導(dǎo)致施工方進(jìn)度結(jié)算處于弱勢(shì)，施工方為了保護(hù)自己的利益，必須開出合適的對(duì)價(jià)條件以保護(hù)自己的利益，比如采取提高支付節(jié)點(diǎn)的付款比例、采購更便宜的施工材料或勞務(wù)等手段來保證收益。同理，當(dāng)財(cái)務(wù)管理手段強(qiáng)時(shí)，施工融資成本會(huì)降低，資金支付通常會(huì)滯后以保證資金占用更有利于建設(shè)方，這時(shí)，施工方從自己的利益出發(fā)，肯定會(huì)提高建安造價(jià)以彌補(bǔ)自己在資金滯后方面的損失。上述兩種情況都體現(xiàn)了造價(jià)管理和財(cái)務(wù)管理的不協(xié)同，無論是哪種情況，都會(huì)造成建設(shè)單位的管理“吃力”。

(2)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的不協(xié)同。

通常，房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)包括:自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等。工程造價(jià)管理普遍關(guān)注管理技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，而財(cái)務(wù)管理普遍關(guān)注經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際來看，我們更需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目中普遍地關(guān)注所有風(fēng)險(xiǎn)，比如，我們?cè)谕顿Y一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)自然地質(zhì)條件不了解的話會(huì)增加地基處理費(fèi)用;對(duì)國家房地產(chǎn)政策判斷失誤會(huì)導(dǎo)致銷售回款困難需要;對(duì)地區(qū)微觀經(jīng)濟(jì)狀況估計(jì)不足時(shí)又會(huì)導(dǎo)致自身的融資困難;對(duì)新技術(shù)新材料盲目應(yīng)用又容易導(dǎo)致業(yè)主認(rèn)可度降低或業(yè)主運(yùn)營費(fèi)用增加，所以，風(fēng)險(xiǎn)管控不是一個(gè)片面的問題，比如，一個(gè)我們擬開發(fā)一個(gè)包含地下車庫的住宅樓小區(qū)，從造價(jià)管理方面來看，“先地庫后住宅”的開發(fā)程序利于材料垂直運(yùn)輸和周轉(zhuǎn)，容易降低造價(jià)，而財(cái)務(wù)人員則認(rèn)為應(yīng)該“先住宅后地庫”，這樣可以實(shí)現(xiàn)住宅的提前預(yù)售，利于資金的提前回籠，節(jié)約利息支出。

(3)項(xiàng)目組織分工管理的不協(xié)同。

這是房地產(chǎn)企業(yè)的共性問題，調(diào)查表明，在房地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)管理往往更得到重視，企業(yè)普遍設(shè)置“財(cái)務(wù)總監(jiān)”一職，而造價(jià)管理通常只在中層設(shè)置造價(jià)管理的相關(guān)部門，一些的房地產(chǎn)企業(yè)不設(shè)置造價(jià)方面的高管，甚至有個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)只在項(xiàng)目部下設(shè)置預(yù)算員，沒有專門的造價(jià)管理部門。上述企業(yè)項(xiàng)目的組織分工表明，客觀認(rèn)識(shí)上，造價(jià)管理和財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)還存在地位和管理權(quán)限的不對(duì)等，也就更難實(shí)現(xiàn)協(xié)同管理。

2采取措施，解決問題，推動(dòng)工程造價(jià)與財(cái)務(wù)的協(xié)同管理

由上看來，目前房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中工程造價(jià)與財(cái)務(wù)的管理不協(xié)同問題是比較突出的。在這種情況下，我們應(yīng)該針對(duì)問題，采取一些行之有效的措施，解決問題，提高二者的協(xié)同管理水平，主要措施如下:

(1)健全管理機(jī)構(gòu)，設(shè)置協(xié)同管理機(jī)制。

從房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置入手，建立造價(jià)與財(cái)務(wù)管理的溝通機(jī)，高管層統(tǒng)一管理，定期交流，實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)與財(cái)務(wù)的協(xié)同管理。例如，在總經(jīng)理之下設(shè)置總經(jīng)濟(jì)師和總會(huì)計(jì)師，總經(jīng)濟(jì)師負(fù)責(zé)造價(jià)管理工作，總會(huì)計(jì)師負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理工作，總經(jīng)理負(fù)責(zé)召集兩總師定期召開協(xié)同會(huì)議，進(jìn)行協(xié)同管控;也可以制定符合公司項(xiàng)目管理實(shí)際情況的管理制度來促進(jìn)協(xié)同管控，比如:以造價(jià)部門和財(cái)務(wù)部門為主聯(lián)合進(jìn)行項(xiàng)目的測(cè)算或投資估算的編制工作，從源頭上加強(qiáng)雙方的協(xié)同管理;造價(jià)部門和財(cái)務(wù)部門聯(lián)合進(jìn)行融資方案的評(píng)審;造價(jià)部門和財(cái)務(wù)部門聯(lián)合進(jìn)行招標(biāo)方案(尤其是合同支付條款)的評(píng)審等等。

(2)實(shí)行項(xiàng)目工程造價(jià)全過程管理

財(cái)務(wù)部門緊密參與實(shí)踐證明，工程造價(jià)管理是一個(gè)全員、全過程的系統(tǒng)管理工作，房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)管理尤其如此。房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)管理涉及項(xiàng)目前期策劃階段、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目招投標(biāo)施工階段、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及運(yùn)營階段等全過程，只有這些階段造價(jià)都控制的好，才能實(shí)現(xiàn)節(jié)約投資的目的。在上述全過程的管控過程中，造價(jià)部門不是唯一的管控部門，其他相關(guān)部門都是管控參與者，其中，財(cái)務(wù)部門更需要全程緊密參與。例如，項(xiàng)目前期策劃階段房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮一些新的融資方式，其中一些方式直接與施工總承包單位進(jìn)行談判，包括BT、信托、合作經(jīng)營等，多元化的融資方式需要造價(jià)人員和財(cái)務(wù)人員共同參與比選，才能得到比較真實(shí)的結(jié)論，這樣企業(yè)根據(jù)方案比選結(jié)果選取適合的融資方式;再例如，某項(xiàng)目設(shè)計(jì)有直飲水系統(tǒng)，在項(xiàng)目施工招投標(biāo)階段，造價(jià)人員提出特許經(jīng)營的招標(biāo)方案，就是該系統(tǒng)建設(shè)單位打包招標(biāo)，中標(biāo)單位負(fù)責(zé)直飲水系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、施工和驗(yàn)收工作，建設(shè)單位不支付工程款，但系統(tǒng)建成后施工單位將獲得該小區(qū)的20年直飲水銷售特許，這種方式對(duì)建設(shè)單位適合與否就需要財(cái)務(wù)部門根據(jù)造價(jià)預(yù)算情況結(jié)合20年的特許經(jīng)營權(quán)進(jìn)行綜合分析，最終得到客觀的結(jié)論。

(3)利用成熟的管理軟件

系統(tǒng)進(jìn)行協(xié)同管理。信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的迅速發(fā)展促進(jìn)了人與人之間的溝通，也促進(jìn)了企業(yè)管理水平。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，隨著BIM技術(shù)的發(fā)展，相關(guān)的管理軟件更加成熟和完善，基于BIM技術(shù)的造價(jià)管理軟件和項(xiàng)目管理軟件逐漸應(yīng)用于項(xiàng)目管理中，這些軟件不但提供專業(yè)的造價(jià)和資料管理功能，還能夠通過接口軟件與專業(yè)的財(cái)務(wù)管理軟件相結(jié)合，共同進(jìn)行項(xiàng)目的投融資、支付和稅收測(cè)算管理，這就大大加強(qiáng)了造價(jià)與財(cái)務(wù)人員的協(xié)同管理。

3結(jié)束語

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，工程造價(jià)部門和財(cái)務(wù)部門就像兩只手一樣，共同控制著項(xiàng)目的“錢袋子”，擔(dān)負(fù)著項(xiàng)目“增收節(jié)支”的重任，通過研究，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，只有進(jìn)行工程造價(jià)和財(cái)務(wù)的協(xié)同管理，才能有效控制項(xiàng)目投資。綜上所述，在項(xiàng)目管理中，工程造價(jià)和財(cái)務(wù)管理之間的關(guān)系是互相制約、互相聯(lián)系和互相促進(jìn)的，作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者，我們應(yīng)該深刻認(rèn)識(shí)到這種關(guān)系的重要性，在項(xiàng)目開發(fā)管理過程中，我們一定要造價(jià)和財(cái)務(wù)兩手抓，兩手都要硬，這樣才能保證項(xiàng)目投資的有效控制，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的獲利和健康發(fā)展.

作者：張東 單位：山西萬景源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司