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摘要：隨著經濟的增速，房地產企業在過去得到了飛速發展，但房產企業在發展過程中，經營管理運行受到現金流的影響，在融資成本增加、土地成本高企的背景下，房產企業應總結資金管理的不足，提高資金管理的力度，不斷強化資金風險管控意識、提高資金收支管理的標準性、積極主動拓展融資的渠道、完善預算制度，進而規避資金管理中風險意識低、資金管理不統一、融資渠道單一、投資盲目、預算制度不完善的問題，不斷提高資金利用率，保持良好的現金流，才能為今后發展奠定良好基礎。因此，本文從房地產企業資金管理角度出發，分析房地產企業資金管理存在的問題，并針對性提出相應的對策，期望通過本文的研究能為房地產企業的資金管理提供參考。

關鍵詞：房地產企業；資金管理；存在的問題；對策

為促使我國房地產企業健康平穩發展，我國政府針對房地產企業制定了多種約束制度和頒布了多項政策來保障民生，在一定程度上限制了房地產企業的行為，直接導致房地產企業的資金壓力不斷增大。眾所周知，企業發展的基礎就是資金，尤其是房地產企業，需要大量資金的支持，而房地產在資金應用方面的特點是投入量大、使用周期長、回款相對較慢，所以房地產企業必須強化資金管理，運用多種管理方法，提高企業資金的利用率，優化資金運轉流程，建立健康科學的資金管理體系，才能為業務發展提供更好的支持，實現自身的經營戰略目標。

一、資金管理含義與房地產企業的資金活動特征

資金管理具體是指，整合與利用企業資金，這關系到企業生存與未來發展。針對資金活動進行管理，簡稱為資金管理，具體包括對資金來源的管理、資金日常運作的管理、資金運用的管理。通常情況下，房地產企業從項目審批至土地開發，再到房產銷售，至最后清算結束，最少的時間也需要兩到三年，如果進展不順利，甚至會延長到五年或者十年。此過程中，房地產企業需要不斷將資金投入進去，才能支持項目正常運轉。且房地產企業項目的建設周期較長，需要大量的投資。另外，房地產項目進行中，資金回籠的速度較慢，短時間內只有資金支出，很少有資金流入，如果其中一個環節出現問題，甚至可能造成房地產項目的終止，其中最為嚴重的問題則是資金鏈斷裂，可能會直接造成項目的流產。

二、房地產企業資金管理中常見的問題

1.資金使用中風險意識較低

一般情況下，房地產企業項目的建設規模非常大、周期長，并且容易受宏觀政策調控、市場經濟變化的影響，可因為房地產企業自身原因，容易出現房地產企業忽視資金管控，單純重視施工建設的問題。具體表現為：一是現金流跟蹤控制的力度較低，不重視融資額度和放款速度的爭取，總是順其自然地等待著回款，很少會主動跟蹤與管控；二是資金支付進行中，很少會樹立預算意識，結算方式不夠創新，支付款項額度的控制力度較低，只是流水作業，很少主動去控制。房產企業內部缺少針對現金流風險的預警預案，缺乏風險管控意識，這樣會讓房地產企業面對著極大的資金風險。

2.資金結算方式的管理不統一

當下，我國大部分房地產企業隨著規模的不斷擴大，在全國成立區域公司或子公司來拓展業務，房產項目遍布在全國各地，為運營方便，會在不同地區開設多個銀行賬戶，這些賬戶因開設不同金融機構，賬戶性質也不相同，在一定程度上雖然方便各地子公司的管理，卻不利于集團總公司的管理，總公司不能準確、及時、全面地收集資金運行情況，不利于提高本企業的資金配置效率。同時，各子公司的資金如何進行有效歸集，將閑散資金整合，充分發揮資金最大效用，成為當前房地產資金集中管理的頭等大事。

3.房產企業的資金周轉率較低

因為房產項目建設周期長、資金占用大的特點，一般會存在大量資金投入到房產項目中長時間得不到回款的問題，只有等到房產項目預售的時候，才會有資金回流，通常會歷經一年到兩年的時間，才能讓資金回到正常運轉流程。并且回流的周期，還會受到回款情況、銷售去化的速度、市場行情、政府監管情況等方面的影響，這突顯出房地產企業的資金周轉率較低的特點。為此，房地產企業為獲得更好的發展，必須提高資金周轉率，將資金盤活，才能開展更多項目，實現企業的持續性發展。

4.融資渠道少且融資成本高

我國的資本市場運行機制不夠完善，大部分房地產企業的融資渠道是通過各個商業銀行貸款，而通過發行股票、出售債券等方式進行融資的難度非常大。而且，為避免房地產產業的泡沫發展，我國在銀行信貸方面采用了收緊的政策，針對房地產企業進行了相應的宏觀調控，因此，中小房產企業想要從銀行申請到貸款非常難，也導致房產企業自身的資金成本不斷提高。在一些調查中顯示，我國房地產企業的資金，有70%來源于銀行貸款，這種過度依賴銀行貸款的情況，極大限制了房地產企業發展；另外房企融資成本的不斷提高，又讓企業承擔著巨大的債務負擔。

5.現行的資金預算制度不夠完善

就當下我國房產企業財務管理工作進行調查，發現一個共同的特點，那就是資金預算制度不夠完善，或者執行力度較低。在房產企業中執行預算管理的年限比較短，成功經驗比較少，大部分房企都是自己摸索著進行，雖然知道預算非常重要，可是怎樣更有效地開展預算管理，卻沒有行之有效的方法。資金預算適應性和準確性，需要相應工作人員在數據方面有著高度的敏感性，也需要財務人員對行業進行準確的判斷，預算管理的執行需要企業從上而下的進行，在運行初期難免會有阻礙，也可能造成企業運行效率低的問題，這都需要長時間的堅持，才能發揮出預算管理的積極作用。

6.房地產企業投資行為較盲目

前些年我國的城市發展速度非常快，房地產回報率非常高，這讓部分房地產企業僅僅關注到房產行業的巨額利潤，而忽視其中的潛在風險，沒能認識到房產行業的發展周期性，不能準確預估行業發展困境。加之對房產行業所處的宏觀調控環境，沒能正確分析；對消費者購買能力、市場消費趨向、房產市場的供求情況等，缺少正確地分析，僅憑自身主觀臆斷，盲目對某些房產項目進行投資，而這些資金投入在很長時間內又沒有得到合理回報，就會直接讓房產企業進入資金困境。

三、解決房地產企業資金管理問題的對策

1.不斷強化資金風險管控意識

針對房地產的資金管理，必須樹立高度的資金風險管理意識，促使企業上下全員具備高度的風險管控敏感度，才能極大的提高資金管理力度。尤其是企業的高層管理人員和財務工作人員，必須提升資金敏感性，積極關注現金流的情況，每天進行資金判斷，將資金鏈實施情況作為管理的重點。尤其是資金條線的人員，一定要保持著敏銳的嗅覺，盡早發現問題，提示資金風險，從而更準確的規避資金運行風險。2.資金收支管理更標準和規范房產企業針對資金的管理，必須制定詳細的管理制度，形成規范的資金審批流程，使得資金應用過程中的權責清晰，資金應用必須經過雙重審批，不能破壞制度，即使有特殊情況，也要經過特殊審批。針對資金管理制度和資金審批制度，需要有相應的監督機制，綜合運用自查和第三方審查的方式，保證資金應用符合規范，安全有效且規范化的應用資金。

3.提高房地產企業資金周轉效率

在房地產企業建設的房產項目中，確實會存在資金投入金額大、周期長等問題，導致資金周轉效率不高，影響了房地產企業的經營發展，增加了房地產企業的財務成本。因此，房地產企業需要對在建項目進行整體規劃，尤其需要對房產的銷售建立良好的運行機制，包括資金回籠率、銷售率、去化率等指標，充分考慮市場行情和政府監管等因素，快速實現資金回籠，減少資金沉淀，降低財務成本。

4.積極主動拓展融資渠道

為爭取到更多融資，房產企業先要與銀行保持良好關系，主動了解銀行的政策變化和金融產品特點，利用好國家政策，進而爭取到更多低融資成本的資金支持。另外，房企必須與金融機構加強聯系，讓自身資金流動起來，提高資金使用效率。還有就是，房企必須針對自身資金運行，必須建立底線預警機制，當資金流動性減弱的時候，發出預警，為決策層爭取到更多的決策時間，采取最有效的措施，避免資金鏈斷裂。

5.不斷完善財務預算管理制度

財務預算管理制度的完善，可以提高資金利用的效率，為資金的準確應用，奠定堅實基礎。為此，需要完善相應的財務預算管理制度。在每一年開始時，財務部門根據房企實際情況，編制資金預算方案，分成資金預算收入和預算支出兩個部分。資金預算收入的目的是經過一系列的經營活動，使得企業凈利潤增加；資金預算支出則是企業資金支出，保證支出合理。預算編制可將企業今年資金運行重點明確出來，從而有目的地強化對資金的控制，節約企業運行成本，避免盲目投資、貸款等。

6.強化資金管理為投資提供參考

房產企業必須在企業內構建資源調配系統，統一管理資金收付，從宏觀、整體的角度，制定資金使用計劃，利用資源調配系統，收集資金運行數據，分析市場行情，為房企的投資行為提供更多準確的參考資料，從而避免盲目投資。另外，針對資金結算管理必須統一，利用現代化技術，設定企業內部資金收付程度，優化資金管理方式，不斷提高資金管理效率。綜上所述，針對房地產企業而言，資金活動具有典型的特征，資金活動的特殊性也非常明顯，所以針對房地產企業的資金管理有一定難度，要求也更多。因此，房企資金管理必須重視財務預算的積極作用，統一資金管理，樹立資金風險意識，進而提高資金管理力度，為房企高速持續發展保駕護航。

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作者:趙遠梅 單位:重慶澤京房地產開發有限公司