一、房地產公司籌資存在的主要問題

1.房地產貸款利率高，籌資成本昂貴當前，我國的銀行體系審批系統相當復雜，需要經過許多道流程才能最終獲得貸款的資格，即使獲得了貸款的資格，房地產貸款利率高，成本昂貴也是不爭的事實。在08年之后，我國的貨幣政策雖然有所松動，貸款的利率有下降的趨勢，但是截止到2013年，一年期貸款基準利率還是達到了6.31%，再加上嚴格的限購、限貸令，使得資金回收期加長，資金更加匱乏，資金占用費用增加，實際上資金成本又增加了，房地產業的處境更加困難。

2.我國房地產金融體系建設落后于房地產業的發展我國房地產業的發展雖然帶動了房地產金融的發展，但是房地產金融仍然是不完善的。經過多年的摸索和前行，我國房地產金融體系已經初步形成，它是以商業銀行為主導，其他金融機構積極參與的組織體系，以銀行貸款為主，兼有信托、基金等形式的產品系統和以初級市場為主體，二級市場在探索的市場體系。我國金融體制本身的市場化程度不高，大量資金并沒有直接進入該行業，是不能分享房地產業快速發展的收益機會。由于我國并沒有形成多層次房地產金融體系，房地產金融市場產品單一，這是不利于房地產市場的良性發展的。我國金融體系建設的落后是和我國金融市場的起步較晚有關，長期的計劃經濟體制，限制和禁止個人買房建房，所以我國的房地產金融體系和房地產發展相對應的也發展較慢。

二、解決我國房地產籌資問題的策略分析

1.拓展多元化的籌資渠道，豐富公司的籌資方式推動發展房地產籌資的證券化加快房地產籌資的證券化步伐，是解決我國房地產籌資過分依賴銀行存款的有效措施。房地籌資的證券化簡而言之就是通過在公開市場發行股票或者債券，將金額巨大的房地產所需資金分為一些小的資金單位，充分發揮市場中其他個人或者機構的投資積極性，籌集到所需資金的一種形式。充分利用民間資本，分散和轉移籌資負擔。我國的證券化住房抵押貸款，即房地產實物產權證券化，將由于住房抵押貸款具有信用風險較小，資產質量高等特點而在流通市場上扮演重要角色。實施房地產籌資的證券化，就必須得建立起獨立的評估體系、信用擔保中間人體系以及全國性的銀行交易系統。我國得加快房地產籌資的證券化步伐，減少過多的行政干預。

2、大力發展融資租賃形式的籌資方式融資租賃是指資產擁有者將資產在一定的時期內租賃給承租人使用，定期向承租人收取租金的過程。在市場經濟發達和完善的美國等西方國家，融資租賃年平均增長率達到了30%，成為了僅次于銀行信貸的第二大融資方式。融資租賃的籌資方式在我國可以說有得天獨厚的優勢，因為它不像銀行貸款那樣需要經過抵押等繁瑣的程序就能夠獲得較穩定的資金補充。從租入房地產的一方來看，它也不需要首先支付高額的首付才能獲得房屋的使用權，只需要定期支付一定的租金就能使用，大大降低了消費的門檻，也就會增加房地產的銷售量，也可以為外資進入我國的房地產打下基礎。在這雙贏的刺激下，融資租賃的發展必將得到長足的發展。

1房地產營銷策劃理念

1.1人本理念中國儒家的仁愛思想和西方的人文主義思潮為房地產營銷的人本理念提供了堅實的文化基礎。房地產開發企業面臨的首要問題是使開發的房地產商品適應消費者的需要，從而促進商品房的銷售，獲取利潤，加快資金鏈的循環。企業的一切經營活動都必須圍繞消費者的愿望、需求和價值觀念展開，這是房地產營銷理念的根本所在。

1.2生態理念隨著工業化在世界范圍內的推廣，全球生態環境不斷惡化，人類生存不斷遭受挑戰，這在客觀上了要求房地產開發必須樹立可持續發展的生態理念，這不僅是為目前的人類提供更加適宜的生存空間，也是為子孫后代的永續發展創造條件。

1.3科技理念隨著日新月異的科技發展，房地產開發也迅速地現代化、產業化和規?；１憩F為，建筑材料從傳統的磚瓦轉向混凝土、防水卷材、幕墻等各種新興材料；建筑技術取得了長足的進步，現代化施工設備得到了廣泛應用；建筑功能走向多元化，給人們提供了更加多樣便捷的服務。

1.4投資理念投資不動產愈來愈成為一種投資保值手段。特別是在我國，近年房地產投資更是成為投資熱點。當然樓市也存在風險，投資需要謹慎，要時刻注意宏觀政策的調整，避免投資受損。江蘇徐州“楓林名門”項目，整體規劃緊扣流行的文化、生態理念，努力創造一個布局合理、環境優雅、服務完善、生活方便、綠意盎然并具有現代化建設風格的居住小區。24.5%超低建筑密度和高達31.6%的綠化率，小橋流水、花團錦簇、綠樹成蔭，共同構建集休閑、賞景、養生于一體的“類自然”的生態環境，為業主精心營造一個寧靜、舒適、時尚的國際化社區生活。

2房地產市場營銷注意問題

1房地產公司中財務管理的作用

房地產公司中財務管理的作用主要表現在兩方面：第一，促進資金的循環使用率，好的財務管理可以使資金使用率提高，減少使用周期，優化融資，避免盲目的資金投放，保障公司的資金充裕，提升公司競爭力，實現企業資金的最大化作用。第二，有效的控制項目的成本，財務管理可以根據工程預算的控制和調整，找出適合投資項目的上限和范圍，對公司的投資做到有效的成本控制。

2房地產公司中財務管理的問題

2.1資金投入周期長，風險大

房地產的利潤豐厚但投入資金和風險性大，從土地開發到工程竣工周期較長，資金投入量大，投入面廣，潛在的風險因素多。而房屋銷售的金額較大，房款大多通過分期付款的方式償還，資金回籠慢，加重了房地產公司的資金壓力，一些用于商業的還需增加裝修費用和物業的聯系費用，更加重房地產公司的資金周轉運行。而在長期工程周期中，會引發很多不確定的因素，而房地產公司的調整能力差，工程項目一旦開始就很難抽回資金，給公司帶來了巨大的潛在風險。

2.2不夠重視成本和費用管理

一、政府管理部門要轉變角色，為房地產市場的健康發展保駕護航

新常態下，政府管理部門要著力打造一個“公平、公正、公開”的競爭環境，更多地發揮市場調節作用，提高政策科學含量的執行力。減少政府的調控與干擾，堅決打擊擾亂市場、大肆炒房買房牟取暴利的不法行為。

1.要深入基層

調查了解目前我國一、二、三、四線城市房地產市場不同的發展情況與市場結構，按照黨的十八屆三、四中全會的戰略決策，進一步加強市場機制與資源配置中的作用，根據不同的需求制定不同的政策。加大市場調節力度。

2要積極推進住房保障

加快棚戶區改造，完善城市公共設施建設，統籌解決中低收入特別是資源型城市的貧困家庭住房問題。既講公平，也講效率，堅決遏制腐敗，杜絕暗箱操作，發現一起，打擊一起，將保障性住房真正落實到切實需要的人手中；同時，要避免產生新的庫存積壓，做好有效配置。

一、房地產品牌價值重要性分析

對于任何消費品來說，未來企業之間的競爭都將是品牌和質量的綜合體的競爭，特別對于實力雄厚的房地產企業來說，積累品牌的優勢對于其在跨區域的發展上有很大的推動作用，也必將是其增加市場份額的重要資源。TOP10研究組之前公布的報告中顯示，中海地產、萬科的品牌價值分別達到155.85億和155.77億，成為房地產行業中品怕價值最高的兩家企業；與此同時，對全國品牌企業的品牌價值進行均值計算，為59.93億元，同比提升超過30%。通過這些數據均可以看出品牌綜合力的發展勢頭，綜合而論，增強企業品牌價值的意義如下。

（一）將房地產品牌價值數字化，以幫助房地產企業樹立行業地位及形象通過量化房地產企業的品牌價值，可以讓房地產企業直觀的看到自己企業的現狀，有助于房地產企業在品牌綜合化的進程中更好的優化自身的品牌價值，以服務大眾，建立更有優勢的企業品牌，對于品牌優勢較弱的企業，也可以通過量化后的比較，直接的看到自己在行業中的地位，縮短與優秀企業的差距。

（二）理性消費者的購房標準之一現今社會，消費者在購房中的標準也逐漸發生改變，日趨理性，品牌因素成為其中重要因素之一。消費者已不僅僅局限于價格等因素，也會對質量，設計等因素有所考慮。優秀的品牌也意味著更好的質量和更優秀的設計，因此對于品牌價值的研究，可以為消費者提供更好的選擇標準，高效率化房地產買賣市場。

（三）在融資和兼并過程中爭取優勢目前，金融機構也將品牌價值列入融資擔保的重要因素之一，當房地產企業發生兼并收購等活動時，品牌價值也成為重要指標，由此可見，品牌價值逐步成為商業評估的核心內容。綜上所述，對于量化房地產品牌價值具有十分重要的意義，在這過程中，也有助于規范化房地產開發市場，同時高效化房地產交易市場，使得我國房地產市場健康有序發展。以下將通過從企業品牌角度和項目品牌角度對10家房地產企業品牌價值進行評估，以通過兩種角度最終的企業排名進行對比性分析

二、實證分析