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增值稅的稅收籌劃范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；稅收籌劃

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于低迷期，雖然國家出臺了一系列政策控制房價，但房價卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經(jīng)濟和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴(yán)冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種之一，啟征稅率比企業(yè)所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個房地產(chǎn)企業(yè)都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會出現(xiàn)各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的現(xiàn)存問題

土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產(chǎn)市場帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：

(一)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃趨于片面

從近期房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務(wù)籌劃目標(biāo)不夠明確，難以有效減少企業(yè)的經(jīng)營成本，因而也很難給房地產(chǎn)市場降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務(wù)人員個人素質(zhì)、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導(dǎo)致稅收籌劃的片面發(fā)展。

(二)對國家出臺相關(guān)政策理解淺顯

21世紀(jì)以來，我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，而關(guān)系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續(xù)上升。為了解決房地產(chǎn)行業(yè)這種‘高溫’現(xiàn)象，政府利用土地增值稅對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控。但是，在實際政策的實行過程中，有很多企業(yè)無法適應(yīng)國家政策，不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現(xiàn)錯誤，影響企業(yè)的健康發(fā)展，給房地產(chǎn)市場帶來了新的波動。

(三)在稅收籌劃中風(fēng)險意識較薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟發(fā)展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風(fēng)險，這種風(fēng)險包括房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的波動幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業(yè)可乘之機。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務(wù)人員和企業(yè)的風(fēng)險意識薄弱，這具有極大的隱患性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的具體方法

面對波密詭譎的房地產(chǎn)市場，企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：

(一)合理籌劃增值稅的扣除項目

房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項目金額，以此達到降低增值率，減小稅收負擔(dān)的目的。這其實也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲存力量，減輕企業(yè)負擔(dān)。企業(yè)在籌集資金的過程中，應(yīng)該采取科學(xué)、合理的方法，僅靠貸款不是長久之計，只會讓負債一直增加，對企業(yè)來說并無益處，而通過扣除項目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力，給企業(yè)帶來信心。

(二)合理利用國家出臺相關(guān)政策

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運行，國家出臺了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了福音。據(jù)《土地增值稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業(yè)成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產(chǎn)市場必要的經(jīng)濟調(diào)節(jié)，還能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的負稅壓力。

(三)合理通過建房進行稅收籌劃

在稅法相關(guān)規(guī)定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內(nèi)，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)。這樣一來，不僅能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟效益，還減少企業(yè)繳納費用。其二是合作建房，即在土地開發(fā)過程中，一方負責(zé)土地，一方負責(zé)資金，雙方進行合作建房。通過這種方式，企業(yè)可免交增值稅，而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結(jié)果，值得采納。

(四)積極尋求稅務(wù)機關(guān)支持

政府稅務(wù)機關(guān)是服務(wù)于企業(yè)的部門，具有對企業(yè)的相關(guān)政策咨詢有解答的義務(wù)，企業(yè)在稅務(wù)籌劃的過程中，如果把握不準(zhǔn)，應(yīng)積極尋求支持和幫助，向稅務(wù)人員進行咨詢，給予專業(yè)的指導(dǎo)，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)多與稅務(wù)機關(guān)溝通，及時獲得溝通，達成雙贏的共識，將稅收籌劃風(fēng)險降低到最低。

(五)事后采取積極有效的補救措施

稅務(wù)籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進行籌劃，但是風(fēng)險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導(dǎo)致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風(fēng)險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。

(六)土地增值稅的核心是增值率

房地產(chǎn)企業(yè)項目的應(yīng)稅收入和扣除項目，是房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃的關(guān)鍵點，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個因素進行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義：

(一)有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好適應(yīng)市場競爭

在當(dāng)前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業(yè)稅收制度的一種調(diào)整，也促使房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場競爭。目前，政府針對房地產(chǎn)行業(yè)的弊端進行了宏觀調(diào)控，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得經(jīng)濟效益，在激烈的市場競爭之中獲得生存機會。

(二)有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平

房地產(chǎn)市場的‘高溫’現(xiàn)象促使國家加大對該行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理造成不少麻煩。國家干預(yù)力度加大，必然使各企業(yè)改變自身的管理制度，財務(wù)管理水平自然會降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動率，并且是在企業(yè)自身的籌劃之下，避免干預(yù)力度過大的問題，從未提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平。

(三)有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化

在房地產(chǎn)企業(yè)的營運中需要繳納各種稅，而在這些形形的稅務(wù)之中，土地增值稅給企業(yè)帶來的負稅壓力是最大的，是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅務(wù)。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負稅壓力，給企業(yè)喘息的機會，減少稅務(wù)成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，為企業(yè)帶來巨大利益。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業(yè)的負稅壓力，還能給企業(yè)帶來經(jīng)濟效益，幫助企業(yè)渡過房地產(chǎn)市場低迷階段，從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進行稅收籌劃，不僅對企業(yè)自身有好處，對房地產(chǎn)市場也是個很好的調(diào)控。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該吸取教訓(xùn)，積極配合，用好的方法達到好的目的。

參考文獻：

[1]胡艷.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J].遼寧工程技術(shù)大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版)，2014(4)：360-366.

[2]陳瑾.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題探索[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù)，2014(9)：56-57.

[3]馬永霞.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算技巧[J].中國集體經(jīng)濟，2014(30)：83-84.

[4]劉立軍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究[D].財政部財政科學(xué)研究所，2015.

[5]李哲.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃空間探究[D].西南財經(jīng)大學(xué)，2015.

增值稅的稅收籌劃范文第2篇

【關(guān)鍵詞】 新條例;增值稅;稅收籌劃

一、增值稅納稅人身份選擇的籌劃

(一)新條例相關(guān)內(nèi)容解讀

新修訂的條例降低了小規(guī)模納稅人的標(biāo)準(zhǔn),將工業(yè)和商業(yè)小規(guī)模納稅人銷售額標(biāo)準(zhǔn)分別從100萬元和180萬元下調(diào)為50萬元和80萬元,降低了增值稅一般納稅企業(yè)的準(zhǔn)入門檻。一般納稅人在國內(nèi)銷售貨物、提供應(yīng)稅勞務(wù)和進口貨物適用的基本稅率為17%,特定貨物銷售或進口貨物適用的優(yōu)惠稅率為13%;并將小規(guī)模納稅人在國內(nèi)銷售貨物和應(yīng)稅勞務(wù)適用的征收率由原來的6%或4%統(tǒng)一調(diào)整為3%。

(二)籌劃思路

由于不同納稅人之間存在稅負差異,因此可以采取轉(zhuǎn)變納稅人身份的辦法合理節(jié)稅。一般情況下,小規(guī)模納稅人的稅負略重于一般納稅人,其原因在于,選擇一般納稅人可以將進項稅額抵扣,尤其是當(dāng)應(yīng)稅銷售額增值率較小時,一般納稅人的稅負明顯低于小規(guī)模納稅人的稅負。但這也不是絕對的,小規(guī)模納稅人的稅負不一定在任何情況下都比一般納稅人的稅負重。在銷售額既定的情況下,小規(guī)模納稅人應(yīng)繳稅款已確定;但一般納稅人的應(yīng)繳稅款還需依據(jù)其可抵扣的進項稅額,可抵扣的進項稅額越大,應(yīng)繳稅款越少;反之,可抵扣的進項稅額越少,應(yīng)繳稅款越多。在對一般納稅人與小規(guī)模納稅人的稅負進行比較時,增值率就是一個關(guān)鍵因素。在增值率達到某一數(shù)值時,兩種納稅人的稅負相等,這一數(shù)值被稱為無差別平衡點增值率。當(dāng)增值率低于該點時,增值稅一般納稅人的稅負低于小規(guī)模納稅人的稅負;當(dāng)增值率高于該點時,增值稅一般納稅人的稅負高于小規(guī)模納稅人的稅負。

(三)具體籌劃

設(shè)X為增值率,S為含稅銷售額,P為含稅購進額。假定一般納稅人適用稅率為17%,小規(guī)模納稅人征收率為3%。

一般納稅人應(yīng)納增值稅=(S/1+17%)17%-(P/1+17%)17%

=S(X/1+17%)17%

小規(guī)模納稅人應(yīng)納增值稅=(S/1+3%)3%,令二者相等,則X=20.05%,即一般納稅人稅率為17%,小規(guī)模納稅人稅率為3%。當(dāng)增值率為20.05%時,兩者稅負相同;當(dāng)增值率低于20.05%時,小規(guī)模納稅人的稅負重于一般納稅人的稅負;反之,則小規(guī)模納稅人的稅負輕于一般納稅人的稅負。用同樣的方法,可以計算出一般納稅人銷售稅率為13%的商品,與小規(guī)模納稅人征收率為3%的含稅銷售額的無差別平衡點增值率為17.65%。通過以上計算可得出結(jié)論:在企業(yè)初始設(shè)立時,應(yīng)測算企業(yè)的銷售增值率,若增值率高于無差別平衡點增值率,可以通過企業(yè)分立選擇成為小規(guī)模納稅人;若增值率低于無差別平衡點增值率,可以通過合并選擇成為一般納稅人。

(四)注意問題

以上關(guān)于增值稅納稅人身份的籌劃只是一個簡單模型的分析,在企業(yè)實際操作時,還需注意幾個相關(guān)問題。

1.對符合一般納稅人條件,但不申請辦理一般納稅人認定手續(xù)的納稅人,應(yīng)按銷售額依照增值稅率計算應(yīng)納稅額,不得抵扣進項稅額,也不得使用增值稅專用發(fā)票;

2.企業(yè)財務(wù)利益最大化的要求,限制了企業(yè)做小規(guī)模納稅人的選擇權(quán);

3.企業(yè)產(chǎn)品的性質(zhì)及客戶類型也決定著企業(yè)進行納稅人籌劃空間的大小。

二、購入固定資產(chǎn)的稅收籌劃

(一)新條例相關(guān)內(nèi)容解讀

新條例規(guī)定,自2009年1月1日起,增值稅一般納稅人新購進設(shè)備所含的進項稅額并取得抵扣憑證,允許抵扣其新購進設(shè)備的進項稅額,未抵扣完的進項稅額結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。但小汽車、摩托車和游艇不包括在可抵扣的范圍內(nèi)。

(二)籌劃思路

此項調(diào)整對增值稅納稅人無疑是一項利好政策。因此,企業(yè)在新增固定資產(chǎn)時應(yīng)根據(jù)自身實際情況適當(dāng)增加外購機器設(shè)備比例,減少房屋、建筑物的購置,以達到少繳增值稅的目的,實現(xiàn)增值稅節(jié)稅利益。同時,由于新購進機器設(shè)備所含的增值稅進項稅額可以抵扣,因此企業(yè)可以在不影響正常經(jīng)營的前提下,合理選擇購進機器設(shè)備時的時間,以盡量延遲增值稅繳納時間。

(三)具體籌劃

例:甲企業(yè)2009年4月銷項稅額為100萬元,購買固定資產(chǎn)以外的貨物進項稅額為83萬元;2009年5月,銷項稅額為100萬元,購買固定資產(chǎn)以外的貨物進項稅額為100萬元。甲企業(yè)欲在2009年4月或5月購買一臺價值為100萬元(不含增值稅)的設(shè)備,購買當(dāng)月即可投入使用,預(yù)計生產(chǎn)出的產(chǎn)品自購進設(shè)備當(dāng)月起3個月即可對外銷售并實現(xiàn)效益。其納稅籌劃方案如下:

方案一,2009年5月購進設(shè)備

2009年4月應(yīng)納增值稅=100-83=17(萬元)

2009年5月應(yīng)納增值稅=100-100-10017%=-17(萬元),本月不繳增值稅,17萬元的增值稅進項稅額留待以后月份抵扣;

方案二,2009年4月購進設(shè)備

2009年4月應(yīng)納增值稅=100-83-10017%=0(萬元)

2009年5月應(yīng)納增值稅=100-100=0(萬元)

由此可見,2009年4月方案二比方案一少納增值稅17萬元,雖然方案二在2009年4月就支出了117萬元(100+10017%)購進設(shè)備,比方案一早支出了1個月,但是同樣也會提前1個月獲取收益。因此,從納稅籌劃的角度看,方案二優(yōu)于方案一。

(四)注意問題

1.采購除房屋、建筑物、土地等不動產(chǎn)以外的固定資產(chǎn),用于自制固定資產(chǎn)(含改擴建、安裝)的購進貨物或增值稅應(yīng)稅勞務(wù),應(yīng)盡量獲取固定資產(chǎn)的扣稅憑證。

2.與企業(yè)技術(shù)更新無關(guān)且容易混為個人消費的自用消費品(如小汽車、游艇等)所含的進項稅額不得予以抵扣。屬于營業(yè)稅應(yīng)稅項目的房屋、建筑物等不動產(chǎn)不能抵扣。

3.取消廢舊物資發(fā)票作為抵扣憑證的內(nèi)容。

4.本次稅改,沒有讓小規(guī)模納稅企業(yè)享受外購設(shè)備時所支付的增值稅進項抵扣的政策,但企業(yè)也可以通過調(diào)整外購固定資產(chǎn)的結(jié)構(gòu),達到節(jié)約房產(chǎn)稅的目的。

三、混合銷售和兼營的稅收籌劃

(一)新條例相關(guān)內(nèi)容解讀

與增值稅實施細則銜接,繼續(xù)維持對混合銷售行為處理的一般原則,即按照納稅人的主營業(yè)務(wù)統(tǒng)一征收增值稅或者營業(yè)稅。但鑒于銷售自產(chǎn)貨物并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)的混合銷售行為較為特殊,可對其采用分別核算、分別征收增值稅和營業(yè)稅的辦法。

另外,在兼營方面,現(xiàn)行政策規(guī)定,納稅人兼營銷售貨物、增值稅應(yīng)稅勞務(wù)和營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)分別核算銷售額和營業(yè)額,不分別核算或不能準(zhǔn)確核算的,應(yīng)一并征收增值稅,是否應(yīng)一并征收增值稅由國家稅務(wù)局確定。但在執(zhí)行過程中,對于此種情形,容易出現(xiàn)增值稅和營業(yè)稅重復(fù)征收的問題,給納稅人產(chǎn)生額外負擔(dān)。此次修訂,將這一規(guī)定改為:未分別核算的,由主管國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局分別核定貨物、增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額和營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額。

(二)籌劃思路

增值稅一般納稅人以銷項稅額減去進項稅額為應(yīng)納稅額,而營業(yè)稅以全部營業(yè)額乘以稅率為應(yīng)納稅額。因此,在出現(xiàn)混合銷售和兼營行為時,按何種稅計算稅負重,取決于增值率的高低。假定納稅人含稅增值率為R,含稅銷售額為S,含稅購進額為P,納稅人適用稅率17%,適用的營業(yè)稅稅率為5%,則增值率可表示為:R=(S-P)/S×100%,納稅人應(yīng)繳納的增值稅和營業(yè)稅分別表示為:

應(yīng)納增值稅=S/(1+17)17%R

應(yīng)納營業(yè)稅=S5%

令二者相等,解出納稅平衡點為:R=34.41,即此時兩種稅稅負相同。

如果增值額率大于無差別平衡點增值率,則混合銷售或兼營行為繳納營業(yè)稅有利于節(jié)稅;反之,繳納增值稅有利于節(jié)稅。用同樣的方法,可以計算出當(dāng)營業(yè)稅稅率為3%時,無差別平衡點增值率為20.65%。

(三)具體籌劃

例:甲有限公司下設(shè)兩個非獨立核算的業(yè)務(wù)部門:供電器材加工廠和工程安裝施工隊。供電器材加工廠主要生產(chǎn)和銷售貨物,工程安裝施工隊主要對外承接輸電設(shè)備的安裝等工程。某年,公司銷售收入為2 800萬元(不含稅),安裝收入為2 200萬元,購買生產(chǎn)用原材料2 000萬元,可抵扣進項稅額為340萬元。公司為一般納稅人,對其發(fā)生的混合銷售行為一并征收增值稅。因為該公司屬于生產(chǎn)性企業(yè),而且兼營非應(yīng)稅勞務(wù)銷售額未達到總銷售額的50%。

增值稅銷項稅額=(2 800+2 200)÷(1+17%)17%

=795.66(萬元)

增值稅進項稅額=340(萬元)

增值稅應(yīng)納稅額=795.66-340=455.66(萬元)

公司實際增值率=(2 800-2 000)÷2 800100%=28.57%,增值稅負擔(dān)較高,進行籌劃后,將工程安裝施工隊單獨組建一個乙公司,獨立核算,自行繳納稅款。

籌劃后得納稅情況:甲公司應(yīng)納增值稅=2 80017%-340=136(萬元)

乙公司應(yīng)納營業(yè)稅=2 2003%=66(萬元)

合計應(yīng)納稅額=136+66=202(萬元)

比較籌劃前后,稅負較低了253.66萬元。

(四)注意問題

1.變混合銷售為兼營行為,分別核算、分別納稅。

2.設(shè)立獨立核算的專業(yè)服務(wù)公司,改變混合銷售業(yè)務(wù)的性質(zhì)。

除了以上幾個新的變化外,新條例還將納稅申報期限由10天延長至15天,那么企業(yè)應(yīng)盡量在申報期限的最后一天申報納稅,這樣可以充分利用資金時間價值,獲取一筆無息貸款。

【參考文獻】

增值稅的稅收籌劃范文第3篇

關(guān)鍵詞：納稅范圍 合理定價 利息支出

準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判斷屬于土地增值稅稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三：一是土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的30%—60%的四級超率累進稅率征收，其計算公式為： 土地增值稅稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。

土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)交稅費中占有相當(dāng)大的比重，它稅率高、稅負重，因此企業(yè)應(yīng)重視對土地增值稅進行稅務(wù)籌劃。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃技巧

（一）銷售價格定價的籌劃

稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額的20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。在增值額略高于扣除項目金額的20%那個點，邊際稅率就會突增，就會造成增加的收入小于增加的土地增值稅

案例1：某房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房銷售價格為X，營業(yè)稅金5.5%X（其中：營業(yè)稅5%，城建稅7%，教育附加3%）除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額為2，000萬元；此時，該公司所有可以扣除項目的總金額為：2，000+5%X（1+7%+3%）=2，000+5.5%X，解得X=1.2×（2 000+5.5%X）=2,581萬元；如果該公司希望享受稅收優(yōu)惠，那么該公司的銷售價格最高應(yīng)在2，581萬元以內(nèi)，不需交納土地增值稅，此時扣除項目金額總和為2，142萬元，獲利439萬元。

假設(shè)銷售價格增加了Y，此時房產(chǎn)的新銷售價格為X+Y，相應(yīng)的允許扣除項目總金額增加了5.5%Y，此時，允許扣除項目的金額=2，142+5.5%Y；增值額=2,581+Y-（2142+5.5%Y）=94.5%Y+439.應(yīng)納土地增值稅額=30%×（94.5%Y+439）=0.28Y+132. 若公司希望提高售價來取得更大的收益，必須滿足Y>0.28Y+132，即Y>183；也就是說，其銷售價格就必須高于2,764萬元（2581+183）以彌補稅負上漲帶來的負擔(dān)。

（二）代收費用的稅務(wù)籌劃

根據(jù)稅法規(guī)，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是并入房價向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨向購買者收取的，相應(yīng)的在計算增值額時不允許扣除代收費用。雖然這兩種計算方法計算出來的增值額相同，但在代收費用并入房價時，仍有節(jié)稅意義。雖然代收費用計入房價中，增值額并未減少，但扣除項目卻增加了，在同樣增值額的情況下，使得增值率變小。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時，經(jīng)常要代其他部門收取一些費用，如城建配套費、維修基金等費用；

案例2：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟商品房，售價4,000萬元，并根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?，在售房時代收了500萬元的各項費用，營業(yè)稅金及附加（營業(yè)稅5%、城建稅7%、教育附加3%）為220萬元，支付土地出讓金和開發(fā)成本為1,000萬元。

（1）如果公司將代收費用單獨向購買方收取，則允許扣除的金額為1,000+220+1,000×20%=1,420萬元

增值額=4,000-1，420=2,580萬元

增值率=2,580/1,420=182%

增值稅=2,580×50%-1,420×15%=1,077萬元

（2）如果公司將代收費用并入房價向購買者一并收取，則允許扣除的金額為=1,000+500+220+1,000×20%=1,920萬元

增值額=4,000+500-1，920=2,580萬元

增值率=2,580/1,920=134%

增值稅=2,580×50%-1,920×15%=1,002萬元

顯然，該公司將代收費用并入房價一并收取，可以使公司少繳土地增值稅75萬元。從這個案例可以看出，在增值額、增值率、速算扣除系數(shù)一樣的情況下，扣除項目越大，土地增值稅稅額就越小，就會給納稅人帶來更多的節(jié)稅效益。

當(dāng)然，需要注意的一點是，在增值率未超過50%的情況下，由于適用的速算扣除系數(shù)是零，所以無論代收費用是否并入房價，納稅人的稅負都是一樣的。

（三）利息支出稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)時會需要大量資金，因此，必然會發(fā)生借款利息的支出。根據(jù)《細則》中對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為財務(wù)費用的利息支出有兩種不同的列支方式：

第一種方式為凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除；即允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額)×5%以內(nèi)。

增值稅的稅收籌劃范文第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地增值稅，扣除項目

一、背景情況

房地產(chǎn)企業(yè)和其他的行業(yè)相比，具有投資金額大、過程復(fù)雜、稅種多、負擔(dān)重的特點。而通常企業(yè)利潤增長的方式有兩種，即提高收入和降低成本。然而，近年來中央出臺了一系列限制房價過快增長的宏觀調(diào)控政策，通過高房價來提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，正在變得越來越不現(xiàn)實。采取合理的土地增值稅收籌劃方法，合法的減輕企業(yè)的稅收負擔(dān)成為企業(yè)提高自身競爭力的重要途徑。

就當(dāng)前現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃具有一定的必要性。首先，從房地產(chǎn)企業(yè)角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃可以提高自身納稅意識和企業(yè)財務(wù)管理水平，有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)稅后利益最大化。再次，從國家宏觀調(diào)控的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃有助于稅收法律法規(guī)的完善，同時，也有利于加快稅收與相關(guān)法律、法規(guī)的相互協(xié)調(diào)與銜接，使我國法律成為一個相互協(xié)調(diào)的有機整體，促進國家宏觀調(diào)控的順利進行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的具體方法

（一）規(guī)避土地增值稅的征收范圍

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得增值收入的納稅人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。簡單說來，滿足土地增值稅的征稅范圍需注意以下三點：第一，國有土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍，即轉(zhuǎn)讓的土地是國家所有的話，不征收土地增值稅；第二，土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)要發(fā)生轉(zhuǎn)移，對未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的形為不征土地增值稅；第三，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)要取得收入，而這里的收入是指房地產(chǎn)要發(fā)生增值，對未發(fā)生增值的原價轉(zhuǎn)讓形為也是不征稅的。由此看來，房屋的法定繼承、出租、抵押，或是與其他單位進行的代建房行為均不是土地增值稅的征稅形為。而房地產(chǎn)企業(yè)在其經(jīng)營活動中若是可以采用代建房方式，為客戶定向開發(fā)房產(chǎn)，以收取一定量的勞務(wù)費用方式取得收入的話，可以規(guī)避大額土地增值稅，將極大的降低企業(yè)的稅收負擔(dān)。

（二）增加土地增值額中的扣除項目

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額是計算土地增值稅的核心，因此，要計算土地增值額，首先必須確定扣除項目的金額。我國相關(guān)法律規(guī)定，計算土地增值稅所準(zhǔn)予扣除的項目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還特別適用其他規(guī)定：可以按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的總價加計扣除20%。根據(jù)國稅函[1995]110號文件和國稅函[2010]220號文件相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除可按兩個標(biāo)準(zhǔn)：一是能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，開發(fā)費用按利息支出加上取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計；二是其他情況，則按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%計。我國現(xiàn)行的《土地增值稅暫行條例實施細則》中明確規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進行稅收籌劃。根據(jù)這項法律條文，房地產(chǎn)企業(yè)可以比較兩種方法計算出的開發(fā)費用，恰當(dāng)?shù)剡\用相關(guān)規(guī)定，選擇其中數(shù)額較大的進行計算，最終加大扣除項目額。

（三）利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策

《土地增值稅暫行條例》第八條第（一）項規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。這里指的普通住宅是指，按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。2005年6月1日起，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時滿足：1）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2）單套建筑面積在120平方米以下；3）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。同時，各省、自治區(qū)、直轄市可根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況自行調(diào)整，但上浮比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。房地產(chǎn)開發(fā)商在建造普通住宅時，適當(dāng)把增值額控制在20%之內(nèi)，可獲得國家的免稅優(yōu)惠從而規(guī)避土地增值稅。

再者，條件允許的企業(yè)也可開展企業(yè)間的投資聯(lián)營活動或者是進行合作建房。根據(jù)財稅字[1995]048號規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營的，投資聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)中時，暫免征土地增值稅；而對于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，也暫免征土地增值稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進行經(jīng)營方式的選擇時，應(yīng)切實根據(jù)國家的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，選擇有利的方式，盡可能達到不繳稅、少納稅的目的。

三、結(jié)語

國家出臺的一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策，從一定程度上遏制了房價上漲的趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想通過高房價來提高利潤似乎空間不大，反之，降低企業(yè)的成本則成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加利潤，提高自身競爭力的重要手段。土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅種，在其應(yīng)納稅額中比重較大，甚至是略高于企業(yè)所得稅，因而，對土地增值稅進行稅收籌劃，是房地產(chǎn)企業(yè)的一大課題。在進行納稅籌劃時，除了靈活運用土地增值稅的納稅籌劃方法之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該培養(yǎng)自己的專業(yè)稅收籌劃人才咨詢專業(yè)稅收籌劃機構(gòu)，把稅收籌劃作為一種高層次的理財活動。

參考文獻：

[1]蔡昌.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃實戰(zhàn)報告與涉稅指南[M].中國市場出版社，北京，2010.

[2]陳培.我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃思路[J].商業(yè)經(jīng)濟，2012（7）：99-100.

[3]付春.調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的節(jié)稅安排[J].財會月刊，2012（21）：48-49.

增值稅的稅收籌劃范文第5篇

一、銷售折讓方式的稅收籌劃

稅法規(guī)定，折扣銷售可以按照折讓后的銷售額計征增值稅。在其他條件都相同的情況下，選擇折扣或者折讓銷售方式的稅負最低，因為折扣或者折讓部分允許作為稅基扣除額。如下例：

萬利福商城是增值稅的一般納稅人，購貨均能取得增值稅的專用發(fā)票，現(xiàn)銷售400元商品，其成本為300元（含稅價），黃金周期間搞促銷有四種備選方案：

一是采取以舊換新方式銷售，舊貨價格定為40元，即買新貨時少交40元。

二是商品9折銷售（折扣銷售）。

三是購物滿400元贈送價值40元的商品（成本為30元，均為含稅價）。

四是購物滿400元，返還40元的現(xiàn)金。

方案一：采用以舊換新方式銷售，即顧客提供一件舊的商品，在購新商品時折抵若干現(xiàn)金。稅法規(guī)定，以舊換新方式銷售，仍按銷售新商品的原價做為銷售額計算增值稅。舊商品的折抵價，不能沖減新商品的銷售，計算銷項稅額如下：

應(yīng)繳增值稅=[400÷（1+17%）] ×17%-[300÷（1+17%）] × 17%=14.53（元）

方案二：商品9折銷售，價值400元的商品售價360元，應(yīng)納增值稅為：

360÷（1+17%）× 17%-300÷（1+17%）× 17%=8.72（元）

方案三：購物滿400元贈送價值40元的商品，應(yīng)納增值稅為：

400÷（1+17%）×17%-300÷（1+17%）× 17%=14.53（元）

另贈送40元的商品視同銷售，應(yīng)納增值稅為：

40÷（1+17%）×17%-30÷（1+17%）× 17%=1.453（元）

合計應(yīng)繳增值稅：14.53+1.453=15.983（元）

方案四：購物滿400元，返還40元的現(xiàn)金。在稅務(wù)實踐中，贈送的現(xiàn)金作為促銷費用處理，不能抵減銷售額因而不能少繳增值稅，因此銷售400元的商品，應(yīng)納增值稅為：

400÷（1+17%）×17%-300÷（1+17%）× 17%=14.53（元）

上述四種方案中，方案二最優(yōu)，企業(yè)上繳的增值稅額最少，方案一和方案四次之，而方案三由于多了一個贈品視同銷售，反倒比其他方案多支付增值稅。此外，企業(yè)在選擇方案時，只有進行綜合全面地籌劃，才能使企業(yè)降低稅收成本，獲得最大的經(jīng)濟利益。

二、商業(yè)贈送的稅收籌劃

對于商業(yè)捐贈，稅法規(guī)定對贈送的商品視同銷售，一并計算繳納增值稅。萬利福商城以銷售國內(nèi)外名牌服裝為主，為了在"十一"節(jié)期間促銷，推出了自己的營銷政策：凡購買一套某品牌西服便贈送該品牌領(lǐng)帶一條，兩種產(chǎn)品實際對外銷售價格分別是2340元和234元（均為含稅價格）。

籌劃前：按照稅法的規(guī)定：隨西服贈送的領(lǐng)帶價值234元視同銷售計算增值稅銷項稅額34元。因此

銷項稅額=2340÷（1+17%）×17%+234÷（1+17%）×17%=374元

籌劃方案：將贈送貨物作為銷售折讓處理。即在發(fā)票上填寫西服一套價格2340元，同時填寫領(lǐng)帶一條，價格234元，同時以折扣的形式將234元在發(fā)票上反映，直接返還給客戶，發(fā)票上凈額為2340元，客戶實際付款為2340元，這樣達到促銷的目的。此項活動的不含稅銷售收入為2000元，增值稅的銷項稅額為340元，從而減少了增值稅銷項稅額34元。

三、其他促銷方式的稅收籌劃

（一）買一贈一。企業(yè)以"買一贈一"方式組合銷售本企業(yè)商品的，在總的銷售金額范圍內(nèi)按各項商品的公允價值的比例來分?jǐn)偞_認各項商品的銷售收入。例如將上例中西服和領(lǐng)帶價格分別下調(diào)，使其銷售價格的合計數(shù)等于2340元，并將西服和領(lǐng)帶一起銷售。這樣，就能達到促銷和節(jié)稅的目的?！百I一贈一”屬于一種促銷行為，屬于捆綁銷售的一種形式，既能促進銷售，又能合理控制稅負。

（二）加量不加價。加量不加價是一種有效的促銷方式，其操作要點是：在銷售商品時，增加每一包裝中的商品數(shù)量，而銷售總價不提高，相當(dāng)于商品打折銷售，但可以起到打折銷售不能實現(xiàn)的促銷效果。超市在進行洗衣粉促銷時，推出的促銷方式是“加量不加價”。 采取“買1000克的洗浴液送100克”。 相當(dāng)于1100克洗衣粉賣1000克的價錢，數(shù)量增加，價格不變，萬利福商城只需按照銷售價格繳納稅金就可以了。“加量不加價”促銷模式，實際上是通過捆綁銷售方式規(guī)避了商業(yè)贈送行為，從而減輕了稅收負擔(dān)。

（三）積分返利。企業(yè)為長期留住顧客，往往推出會員消費積分制，即顧客每消費x元積1分，每積累y分可以換領(lǐng)價值z元的商品。會員積分換領(lǐng)商品，實質(zhì)上還是一種商業(yè)折扣。對于此類促銷，原理上還是轉(zhuǎn)化為折扣形式，避免視同銷售。

例如某超市大賣場推出會員積分制度。會員制度規(guī)定：積分滿1000分，可以換領(lǐng)價值100元的禮品……。該賣場每年送出去的積分禮品價值100萬元。因稅務(wù)局認為這是無償贈送貨物，屬于視同銷售，要求每年繳納17萬元的增值稅。

籌劃方案：更改會員制度，明確規(guī)定：積分滿1000分，給予價值100元會員折扣券，全場通用……。顧客使用積分，換取商品時，在發(fā)票上列明商品原價、積分折扣金額和實收金額。這樣處理后，會員積分可以完全當(dāng)作銷售折扣處理，避免視同銷售而多交稅的17萬元增值稅。同時會員可選擇商品范圍從有限的幾件禮品擴大到全場商品，更容易讓消費者接受。

對商場而言，搞促銷本身旨在吸引顧客，提高市場占有率，其結(jié)果如果加重了商場的稅收負擔(dān)，降低了商場的效益就得不償失了。所以商場在進行各種促銷方式的選擇時，也要把稅收因素考慮進去，綜合各方面的因素，使商場的利潤得到最大化。

參考文獻：

[1]楊曉萌：企業(yè)銷售中的稅收籌劃問題[J].經(jīng)濟論壇，2005，（23）：100-101

[2]周仁儀：零售商場打折饋贈促銷的稅務(wù)籌劃[J].財會月刊，2005，（06）：54