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房地產(chǎn)評估資質管理辦法范文第1篇

關鍵詞：房地產(chǎn) 評估產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀趨勢

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

前言

房地產(chǎn)評估作為一個新興的行業(yè)在國家的支持下快速發(fā)展起來。房地產(chǎn)評估師的考試制度和資格認證制度為房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的法律基礎，盡管房地產(chǎn)估價行業(yè)得以迅速發(fā)展，但是房地產(chǎn)交易錯綜復雜，中國房地產(chǎn)估價方面的不足越來越明顯。

一、我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)評估行業(yè)在我國從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在只不過十幾年的時間，但是房地產(chǎn)評估行業(yè)卻取得了很大的發(fā)展，不管從數(shù)量上、質量上、行業(yè)自律上、相應法律法規(guī)的配套上，還是與發(fā)達國家該行業(yè)的對比上，都有了實質上的提高。但是，畢竟該行業(yè)在我國的發(fā)展歷史還不長，不管在理論方面，還是在實踐工作的積累方面都存在種種的問題，這些問題阻礙了我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的進一步發(fā)展。房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展主要存在以下幾個問題：

1我國房地產(chǎn)評估行業(yè)管理體制不適合行業(yè)健康發(fā)展

目前國外和港臺房地產(chǎn)評估的管理體制主要有三種類型：第一種是以德國為代表的政府獨立管理體制；第二種是以政府為主的管理體制，這種體制實行政府部門與行業(yè)協(xié)會組織既定分工，均對房地產(chǎn)評估行業(yè)進行管理，但以政府為主進行管理，代表國家是德國；第三種是以行業(yè)自律為主的管理體制，主要代表國家或地區(qū)是英國和我國的香港特別行政區(qū)。我國目前的房地產(chǎn)評估行業(yè)管理體制是“政府主管、協(xié)會自律管理”。政府扮演了相當重要的角色，行業(yè)自律是政府推動下的行業(yè)的自律，而不是自發(fā)的行業(yè)自律。國外及我國港臺地區(qū)的管理模式是以人員管理為主，是通過約束評估人員的行為來約束評估機構的行為的；而我國是以機構管理為主，寄希望通過約束評估機構的行為來約束評估人員的行為。這造成了目前我國評估市場的紊亂，評估人員和評估機構為了爭奪客戶，而無原則的一味滿足客戶的需求，嚴重影響了估價行業(yè)的形象，并且導致了行業(yè)間的惡性競爭。據(jù)調查，十年前評估收費一般為國家收費標準的80%，但近年來，已經(jīng)降低到國家標準的20~30%，甚至更低。

2法律法規(guī)體系不健全，且現(xiàn)有法規(guī)涉及范圍狹小，限制房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展

當前我國雖然已經(jīng)形成了以《城市房地產(chǎn)管理法》為基礎，由《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》、《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》等規(guī)章組成，以房地產(chǎn)估價機構資質標準和房地產(chǎn)估價師注冊兩項行政許可為核心的房地產(chǎn)估價法律法規(guī)體系。現(xiàn)存法制體系對估價機構、估價人員的管理進行了規(guī)定，但相關的實施細則還沒有，針對征稅評估、企業(yè)改制評估、拍賣評估等不同用途的評估相關規(guī)定也沒有。另外，我國現(xiàn)有的評估行業(yè)的法規(guī)在評估技術活動的制度上，僅限于房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟性鑒定制度，房地產(chǎn)原評估制度，或者房地產(chǎn)評估報告的規(guī)則，即只注重約束房地產(chǎn)評估人員進行房地產(chǎn)經(jīng)濟性鑒證的行為，這實際上是從本質上把我國房地產(chǎn)評估業(yè)限制在一個比較狹小的執(zhí)業(yè)范圍。

3在評估機構和從業(yè)人員準入制度上存在問題

國外和我國港臺地區(qū)對評估人員的準入制度要求非常的嚴格，并且對這些制度執(zhí)行也相當?shù)挠辛ΑＲ驗榉康禺a(chǎn)評估行業(yè)是一個專業(yè)性要求相當?shù)母撸瑢τ诠纼r師的綜合素質要求相當高的一個行業(yè)。而我國雖然也在人員準入上有些進入壁壘，但是相對來講要求不夠高，執(zhí)行力度也不夠，這造成了我國評估人員整體專業(yè)性不強，整體素質不高，不能滿足評估行業(yè)的要求。

4房地產(chǎn)評估方法，沒有考慮外部性對房地產(chǎn)價值影響的問題

我國房地產(chǎn)評估機構在市場競爭中目前還處于劣勢，房地產(chǎn)評估行業(yè)還很不規(guī)范，這就使得房地產(chǎn)評估機構沒有大量的財力和精力去提高房地產(chǎn)評估方法，去仔細地研究現(xiàn)有的評估方法。當前房地產(chǎn)評估的方法主要有市場比較法、收益法、成本法，其次還有假設開發(fā)法、殘余法、利潤法、分配法等，這些方法其實都是三個主要方法的派生。基本的三個基本估價方法都是對房地產(chǎn)公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā)，如房屋的設計、位置、朝向、樓層景觀等，按照房地產(chǎn)本身特征給予消費者的效用進行估價，即從內部效用來估價房地產(chǎn)。不過，在房地產(chǎn)評估中除注意內部效用外，還要重視其經(jīng)濟外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟外部性可為房地產(chǎn)消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產(chǎn)本身的特征帶來的，故稱外部效用。為了房地產(chǎn)評估的結果盡可能的做到公平、公正、合理，就要充分地考慮房地產(chǎn)評估的內部性和外部性。

二、促進我國房地產(chǎn)評估行業(yè)健康發(fā)展的對策建議

1完善我國房地產(chǎn)評估行業(yè)管理體制

中國要找到一種好的管理體制，需要結合中國的歷史情況和我國房地產(chǎn)評估起源和發(fā)展的歷史情況，建立中國特色的管理體制，從而充分發(fā)揮管理的作用。

2改變現(xiàn)有的管理模式，推進以人員管理為主的管理模式

目前，我國實行的是通過管理機構來管理人員，實踐證明這是一種低效率的管理模式，通過上文的分析和國際上的情況來看，把房地產(chǎn)評估管理模式轉為以人員管理為主，通過加大評估人員的責任，來規(guī)范評估人員的行為，并進而規(guī)范評估機構的行為，從而達到規(guī)范整個評估行業(yè)目的。

3完善法律法規(guī)體系的建立，并且法律法規(guī)的建設要有利于房地產(chǎn)評估業(yè)的長遠發(fā)展

當前我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)的各個方面的法律法規(guī)都不太健全，某些領域甚至是空白的。為了我國房地產(chǎn)評估行業(yè)能夠健康的發(fā)展，應該頒布相關的一些法律規(guī)范，從而解決房地產(chǎn)評估的管理問題，實行統(tǒng)一管理；解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的競爭問題，實現(xiàn)真正的政企分開，使評估行業(yè)健康有序地競爭；解決房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德不高問題，提高房地產(chǎn)估價師的責任感和風險意識；解決房地產(chǎn)評估結果客觀合理問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估方法和程序。

4提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的準入壁壘，并且要嚴格執(zhí)行準入方面的制度

現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的準入限制還比較低，準入要求應該更加的嚴格，從源頭控制好房地產(chǎn)評估師的質量。具體措施有：第一，提高報考的學歷要求，房地產(chǎn)評估師應該有相當高的綜合素質，那么要進入該行業(yè)，至少應該具備大學本科以上學歷；第二，嚴格注冊制度，目前我國的注冊制度相對來說還是比較高的，但是執(zhí)行的力度不夠，沒有起到注冊制度應該起的作用，所以要嚴格注冊制度；第三，提高考試的難度等，如擴大相關知識的考試，實行定量錄取等。

5借鑒和引入國際先進的經(jīng)驗和管理理念

在國外和港臺地區(qū)，房地產(chǎn)評估行業(yè)已經(jīng)相當成熟了，并且也在經(jīng)濟活動中發(fā)揮了應有的作用。結合他們的成功經(jīng)驗和我國的具體國情是我國房地產(chǎn)評估行業(yè)得以發(fā)展的可行路線。為此，我國房地產(chǎn)評估業(yè)應盡快與國際接軌，發(fā)揮其應該發(fā)揮的作用，為我國的經(jīng)濟發(fā)展作出貢獻。

結束語

隨著住房制度改革的進一步深化，帶動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)估價服務緊密相連，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展為房地產(chǎn)估價行業(yè)自身發(fā)展提供了廣闊的市場空間，同時對估價提出了更高的要求。但是從現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展狀況來看，估價的發(fā)展不能完全適應房地產(chǎn)市場發(fā)展的要求，還存在一些迫切需要解決的問題，需要認真研究并提出解決方案。

參考文獻

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房地產(chǎn)評估資質管理辦法范文第2篇

管建廷告訴記者，2002年以來，巢湖市房地產(chǎn)管理局按照"打基礎、抓職能、活經(jīng)濟、促發(fā)展"的工作思路，緊緊圍繞開放搞活，強化行業(yè)規(guī)范，拓展行業(yè)服務范圍，進一步加大管理力度，推動巢湖市房地產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展。

--推進了房地產(chǎn)市場的開放搞活。為了給開發(fā)商和廣大市民提供房地產(chǎn)交易平臺，積極引導住房消費，擴大企業(yè)品牌，成功地舉辦了巢湖首屆房交會。3天的房交會吸引近萬人次購房戶觀摩洽談，現(xiàn)場成交28戶，實現(xiàn)銷售收入391萬元，達成意向購房協(xié)議480戶，預期交易額5300萬元。同時取消房改房上市限制，促進房地產(chǎn)市場繁榮。

--加大房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范力度。今年以來，巢湖市房地產(chǎn)管理局在房地產(chǎn)產(chǎn)權管理、房地產(chǎn)市場管理、房屋租賃管理、抵押管理、白蟻防治和房屋安全管理、房地產(chǎn)中介市場管理、物業(yè)管理等各方面都加大了管理力度，適時開展了全市房屋安全大檢查，開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場工作，貫徹了《商品房銷售管理辦法》，強化了商品房預、銷售管理，全面推行了商品房銷售合同示范文本和建立住宅"一書兩證"制度。目前，市開發(fā)企業(yè)商品房銷售已全部納入規(guī)范化軌道，新建商品房預售領證率達100％。強化了對直管公房管理，在低房租、負擔重的情況下，完成100余萬元的租金收繳任務，房租收繳率達98％，確保了國有資產(chǎn)增值增量。同時，認真開展了物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)優(yōu)達標活動，規(guī)范了物業(yè)管理行為，促進物業(yè)管理市場健康發(fā)展。

--不斷挖潛，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。他們充分發(fā)揮房地產(chǎn)部門自身優(yōu)勢，廣泛開展了房地產(chǎn)評估業(yè)務、住房置業(yè)擔保業(yè)務、房地產(chǎn)中介業(yè)務。對房地產(chǎn)評估事務所進行了改制、脫鉤，成立了市惟一一家具有乙級資質的興業(yè)房地產(chǎn)評估事務所，為房地產(chǎn)流通，提供公開、公平、公正的交易平臺。局屬市房地產(chǎn)產(chǎn)權、產(chǎn)籍交易中心與省銀橋拍賣公司聯(lián)合注冊成立了巢湖拍賣分公司，涉足房地產(chǎn)拍賣業(yè)；房地產(chǎn)中介所，同時積極組織房源，開展周末房市、二手房拍賣廣場等活動，促進巢湖市二手房市場的繁榮；局屬各單位還利用自身優(yōu)勢，創(chuàng)辦了各種不同形式的經(jīng)濟實體，增收創(chuàng)收，以主業(yè)帶動其他產(chǎn)業(yè)，推進巢湖市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

--住宅建設與房地產(chǎn)開發(fā)成績喜人。一是完成"東苑新村"10.3萬平方米住宅小區(qū)的建設，目前已申報"全省優(yōu)秀住宅小區(qū)"評選。二是"東苑新村"營業(yè)房銷售4690平方米，"臥龍山莊"住房4500平方米已全部售完。三是"康樂新村"A組住宅小區(qū)銷售171套別墅2幢，目前B組7幢272套2.7萬平方米住宅全部開工。并完成別墅區(qū)基礎建設，建成道路、水電、電話、有線電視、路燈等，解決了小區(qū)內子女入學、戶口安置及公交等問題。同時，新征土地47畝，完成場地平整、勘探、設計等基礎工作。四是總投入2253萬元的西河街改造工程完成，拆遷戶基本安置全部到位。

房地產(chǎn)評估資質管理辦法范文第3篇

關鍵詞：房地產(chǎn) 評估風險 防范

防范房地產(chǎn)抵押估價風險對金融機構防范房地產(chǎn)抵押貸款風險意義重大，防范風險首先得認清風險，然后才能防患于未然。

一、房地產(chǎn)抵押貸款評估的內涵

房地產(chǎn)抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔保時，商業(yè)銀行確認的用于抵押擔保的房地產(chǎn)價值決定并貸款金額的一項商業(yè)行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內部估價師，采取保守和謹慎的方式，在考慮到評估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長期的和持續(xù)的特征、正常的和當?shù)氐氖袌銮闆r，房地產(chǎn)的當前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產(chǎn)的客觀價值進行評定和估算的過程。

二、影響房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的因素

（一）政府因素

政府面臨的房地產(chǎn)估價風險最主要的是房地產(chǎn)估價帶來的金融風險。在房地產(chǎn)抵押貸款評估中，如果房地產(chǎn)估價價值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機構帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導致深重危機以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的影響又是風險誘因。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。同時還會對估價方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》《物權法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的依據(jù)，一旦進行修改或其它變動，必然會對房地產(chǎn)抵押貸款評估方法產(chǎn)生影響。

（二）估價機構和估價人員因素

估價機構和估價人員是抵押房地產(chǎn)價值評估的直接參與者，是房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的直接誘因，尤其是技術誘因。房地產(chǎn)估價都需要詳實的基礎資料來支撐，豐富的基礎資料是估價結論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機構和估價人員帶來意想不到的后果，有所遺漏或出錯便直接導致了估價結果的偏差。估價人員素質水平偏低，在一些中小城市的評估機構中，有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經(jīng)驗的估價師，在具體負責一項估價業(yè)務時在參數(shù)選擇和方法運用上存在漏洞，也會產(chǎn)生一定的風險。

（三）其他相關經(jīng)濟活動主體因素

其他相關經(jīng)濟活動主體有抵押人（借款人）、抵押權人（銀行）、擔保人等。每一經(jīng)濟活動主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的誘因。如，房地產(chǎn)估價主要是對房地產(chǎn)權益的估價。不同產(chǎn)權人（抵押人）取得土地使用權的方式不盡相同，有些企業(yè)為了節(jié)省費用不去辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機構和估價人員高估房地產(chǎn)抵押價值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價機構提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價值發(fā)放貸款。

三、房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的防范

（一）規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的程序

一個規(guī)范有效的估價程序顯然是有助于估價的準確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準許進入抵押市場的條件；抵押物是否已經(jīng)設立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權證明與權證存根及檔案資料記錄的內容是否相符。然后對權利狀況、環(huán)境條件等具體內容進行客觀確認。實體確認包括房屋結構、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權利確認包括房屋所有權、土地使用權及他項權利狀況，并與原來確定的權利狀況進行資料對照和認證，檢查與其內容是否有異；環(huán)境條件的確認包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務、市政設施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價格評估提供基礎材料。最后評估抵押房地產(chǎn)的正常價格。

（二）建立健全估價制度

規(guī)范房地產(chǎn)估價師和估價機構的資質管理。實行房地產(chǎn)估價師資格認證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產(chǎn)估價師等級制度；建立房地產(chǎn)估價機構和估價師業(yè)績報告制度；政府對房地產(chǎn)估價機構進行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

建立和完善估價機構質量保證體系。在估價機構內部設置的一系列保證估價質量的組織模式。要求該模式從獲取估價業(yè)務，選擇估價業(yè)務開始，一直到項目完成向用戶提供估價產(chǎn)品―估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學、公正。這需要建立機構適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設進行必要的職責劃分，互相約束、互相促進，做到職責分明，利益明確。

（三）提高估價人員素質和估價技術

一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學習才能克服解決。

（四）商業(yè)銀行提高風險預警能力

積極的風險規(guī)避應該重在事前的預防而不是事后的補救。目前，銀行在決定對房地產(chǎn)商是否進行開放放貸時，主要評估的對象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔保資產(chǎn)。業(yè)內專家認為，按照這種評估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規(guī)避風險的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔保資產(chǎn)。這種評估方式只是在風險出現(xiàn)之后對風險的一種補救措施，只能消極被動地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應該將重心放在項目開發(fā)能力評估體系的建立健全方面，通過設定內部房地產(chǎn)評估部，適時踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動，房地產(chǎn)的維護和運行情況如何，對抵押物房地產(chǎn)的貸款價值進行檢核性評估，提高風險預警能力。

四、小結

防范房地產(chǎn)抵押評估風險，不僅對于降低金融風險、保證金融安全具有重要意義，同時也有利于降低評估機構和評估人員的執(zhí)業(yè)風險。評估機構及其從業(yè)人員應提高風險防范意識，嚴格按估價規(guī)范流程操作，不斷提高執(zhí)業(yè)水平，從而有效防范房地產(chǎn)抵押評估風險

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房地產(chǎn)評估資質管理辦法范文第4篇

[關鍵詞]房地產(chǎn)　金融市場 風險　宏觀調控

1998年，我國開始實行住房商品化改革，經(jīng)過十幾年，房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了較快發(fā)展，已經(jīng)成為拉動我國國民經(jīng)濟不斷發(fā)展的“三駕馬車”中的重要力量，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。然而我國房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了過熱的態(tài)勢，房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積過快增加、房價上漲過快等已經(jīng)成為社會的熱點問題。尤其是近些年來，我國房市、股市價格雙雙上漲，加上人民幣升值、海外熱錢紛紛流入，市場投機氣氛日益濃厚。因此，對當前我國房地產(chǎn)金融市場風險進行分析和預判顯得十分必要。

一、房地產(chǎn)金融市場風險形成的機理分析

根據(jù)系統(tǒng)理論，“風險”是指系統(tǒng)的內在本質和外部環(huán)境的不確定性所引起的系統(tǒng)實際產(chǎn)出同預期目標產(chǎn)出之間出現(xiàn)偏離的可能性。房地產(chǎn)金融市場風險的產(chǎn)生受很多因素的影響，如制度、匯率、利率、通貨膨脹以及宏觀經(jīng)濟環(huán)境。對于金融風險的產(chǎn)生，很多學者都有做過相關研究，綜合析之，主要有以下幾個方面。

金融不穩(wěn)定假說。美國經(jīng)濟學家、金融不穩(wěn)定論的開創(chuàng)者海曼?明斯基，認為資本主義的本性決定了金融體系的不穩(wěn)定，金融危機及其對經(jīng)濟運行的危害難以避免。這種學說認為金融風險和金融危機是客觀存在的，它們隨著國民經(jīng)濟的周期性發(fā)展而變化。如果房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈發(fā)生了斷裂，必將對相關金融機構產(chǎn)生影響，引起連鎖反應，就可能導致金融危機。

信息經(jīng)濟學的微觀解釋。信息經(jīng)濟學派認為之所以發(fā)生金融風險，信息不對稱是其一個重要的原因，這也是信息經(jīng)濟學對金融風險從微觀上的解釋。在房地產(chǎn)金融市場中，借貸雙方達成合作一致時的信息可能是對稱的，但在后期合同執(zhí)行過程中，如果不去主動核查，銀行就會對房地產(chǎn)開發(fā)商的行動信息缺乏應有的掌握。房地產(chǎn)開發(fā)商在合同執(zhí)行過程中就可能出于種種動機，隱藏資金使用的真實信息，追求利潤最大化，沒有采取應當采取的縮減房地產(chǎn)金融風險的措施，從而有可能引發(fā)房地產(chǎn)金融市場風險。

貨幣主義解釋。貨幣主義認為，金融風險的積累與爆發(fā)是與政府的貨幣政策精密相連的，金融市場的基礎就是國家貨幣政策。根據(jù)這種學說，如果國家貨幣政策發(fā)生變化，金融業(yè)壓減對房地產(chǎn)行業(yè)的資金發(fā)放，房地產(chǎn)行業(yè)就必然會出現(xiàn)資金周轉問題，從而引發(fā)房地長金融市場風險。

資產(chǎn)價格波動論。一些經(jīng)濟學家認為，金融市場風險的顯著表現(xiàn)就是金融資產(chǎn)價格的劇烈波動。資產(chǎn)價格的內在波動是形成金融市場風險，引起金融危機的重要原因。而波動性是房地產(chǎn)市場的固有特性。一旦房地產(chǎn)價格形成泡沫，并最終破滅，購房者就會調整預期，地產(chǎn)價格急劇下跌，減少各種支出，就必將導致經(jīng)濟衰退，進而使經(jīng)濟的不穩(wěn)定洼加劇。 上述幾種理論對房地產(chǎn)金融市場風險從不同角度進行了分析。結合我國國情，資產(chǎn)價格波動理論與信息不對稱理論的解釋更加符合我國現(xiàn)階段的實際情況。從我國近幾年不斷攀升的房價，可以預判如果政府不采取有力措施，房地產(chǎn)市場泡沫必將形成，金融市場風險也將不可避免。

二、我國房地產(chǎn)金融市場風險的研判

所謂房地產(chǎn)金融市場風險，主要是指經(jīng)營房地產(chǎn)市場金融業(yè)務的金融機構，由于市場、環(huán)境等多種因素而導致其資產(chǎn)、收益及信譽遭受損失的可能性。通常而言，房地產(chǎn)金融市場風險主要分為信用風險、流動性風險、系統(tǒng)性風險、利率風險、匯率風險、通貨膨脹風險以及其他風險。但在我國，房地產(chǎn)金融市場風險主要集中于銀行體系中，究其原因，可以從以下兩個方面來分析。

1、信貸規(guī)模增長過快

就我國目前房地產(chǎn)市場而言，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中銀行貸款一般占到60％左右，主要表現(xiàn)為土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。如表1所示，1998年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028 92億元，經(jīng)過近十年的時間，2009年為36232億元，是1998年的17 8倍。通過對比，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增長速度明顯高于同期全部金融機構貸款。

2009年我國信貸資金比2008年增長了36.2％，房地產(chǎn)信貸資金增幅也達到了39.2％，這也就是在2009年里房價上漲的重要原因之一。2009年，北京的年生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)占了58％，而美國在發(fā)生次貸危機之前房地產(chǎn)只占總產(chǎn)值的6％。由此可以看出由于信貸增長過陜而導致房價上漲，資金集聚房地產(chǎn)市場，加大了房地產(chǎn)金融的風險，極有可能引發(fā)危機。

2、銀行系統(tǒng)所面臨的信用風險與流動性風險

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其資金需求特別大。我國房地產(chǎn)行業(yè)融資目前還是以間接資本為主，其大部分資金還是來源于銀行體系。如果銀行系統(tǒng)毫無制約地對房產(chǎn)行業(yè)過度支持，就會促使房地產(chǎn)行業(yè)的過度膨脹。這種局面一旦持續(xù)下去，必將導致房產(chǎn)價格過高，偏離經(jīng)濟社會發(fā)展水平，所積累起的價格泡沫也必然加大房地產(chǎn)金融市場風險。過度的資產(chǎn)價格膨脹，最終會引起泡沫破滅。然后一旦泡沫破滅，為房地產(chǎn)行業(yè)提供大量資金的銀行系統(tǒng)就會爆發(fā)金融風險，率先陷入危機。作為我國尤其是地方財政經(jīng)濟體系中的重要支柱，房地產(chǎn)市場風險必將會蔓延到整個金融領域。這既會使銀行資產(chǎn)的變現(xiàn)能力減弱，更有可能導致公眾產(chǎn)生恐慌預期，引發(fā)大規(guī)模擠兌產(chǎn)生。這種信用風險和流動性風險就會深入到整個金融體系，甚至整個宏觀經(jīng)濟體系。

三、我國房地產(chǎn)金融市場風險的控制與防范

防范房地產(chǎn)金融市場風險是一項系統(tǒng)工程，既需要中央及地方政府構建多層次的住房供應體系，完善低收入家庭的住房保障制度，更需要實現(xiàn)多元化融資渠道，特別是提高自有資金量，以穩(wěn)定我國房地產(chǎn)金融市場。如前文所分析，我國房地產(chǎn)金融市場風險主要集中于銀行體系中，故本文僅結合銀行體系如何控制和防范房地產(chǎn)金融市場風險談幾點粗淺的認識。

1、密切關注房地產(chǎn)價格走勢，嚴格控制抵押品價值缺口

銀行在開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務時，往往會要求以房地產(chǎn)商品價值作為抵押品，以保障銀行信貸資金的相對安全。在判斷房地產(chǎn)商品價值時，通常的做法是以房地產(chǎn)商品的市場價格作為評估價值參考。因此，房地產(chǎn)市場價格的波動會影響銀行房地產(chǎn)抵押品價值的波動。當房地產(chǎn)商品價格上漲時，銀行房地產(chǎn)抵押品價值存在一定的潛在升值，銀行信貸風險相對降低，同時也會掩蓋部分抵押品估值風險。當房地產(chǎn)商品價格下跌時，銀行房地產(chǎn)抵押品價值出現(xiàn)縮水。所以，必須高度關注房地產(chǎn)市場價格的波動，加強房地產(chǎn)抵押品信用風險敞口管理，房地

產(chǎn)開發(fā)貸款方式要以房地產(chǎn)抵押為主，并充分考慮抵押品的有效性和實際處置變現(xiàn)能力，全面提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款質量。商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)評估機構資質和信譽等方面的考察，審慎評估房地產(chǎn)抵押品價值，對房地產(chǎn)價格波動實行限幅管理，在房地產(chǎn)價格波動的一定范圍內對房地產(chǎn)信貸業(yè)務進行壓力測試，重點測試房地產(chǎn)信貸抵押品充足率、抵押品處置變現(xiàn)率等抵押品價值的變化情況。要密切跟蹤抵押品價值波動情況，根據(jù)房地產(chǎn)市場供需關系，對發(fā)現(xiàn)抵押品價值貶損造成擔保不足風險并超過風險臨界值的，應當立即要求借款人補充抵押物、追加貸款擔保或宣布貸款約發(fā)生的概率都相同，嚴格控制房地產(chǎn)信貸因抵押品價值變化形成的信用風險。

2、針對區(qū)域經(jīng)濟差異，對房地產(chǎn)信貸實行規(guī)模管理

央行或銀行監(jiān)管部門在根據(jù)國家宏觀調控需要，發(fā)揮信貸窗口指導作用的同時，應要求和指導商業(yè)銀行對不同區(qū)域內的房地產(chǎn)信貸規(guī)模實行總量管理。以區(qū)域房地產(chǎn)信貸占區(qū)域金融機構信貸總量的比例、區(qū)域房地產(chǎn)信貸增長率、區(qū)域房地產(chǎn)信貸不良貸款余額和不良貸款率等指標為參考，制定區(qū)域房地產(chǎn)信貸規(guī)模管理辦法，有效抑制房地產(chǎn)投資過熱以及房地產(chǎn)信貸的盲目投放。對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的區(qū)域規(guī)模一方面要集中用于財務實力強、開發(fā)資質高、社會信譽好的大型房地產(chǎn)企業(yè)或集團，另一方面要集中用于建設規(guī)劃好、建筑質量高、品牌效應強、按揭資源豐富的大中型房地產(chǎn)建設項目。要從嚴控制對行政辦公樓、高檔寫字樓、酒店、賓館、招待所等容易導致資源浪費、重復建設的開發(fā)類項目發(fā)放貸款。要注重表外信貸業(yè)務風險，審慎使用貸款承諾函或貸款意向書等信用工具，避免因房地產(chǎn)信貸規(guī)模限額控制造成經(jīng)濟糾紛。

3、加強信貸風險度量模型研究，豐富房地產(chǎn)信貸管理手段

針對房地產(chǎn)金融市場風險，銀行系統(tǒng)可以充分運用國際上已經(jīng)形成的一系列信貸風險量化模型瑞士信貸第一波土頓投資銀行提出credit risk模型、由摩根公司開發(fā)的credit metncs模型、由KMV公司開發(fā)的KMV模型和麥肯錫公司的credit portfolio view模型等，同時應該結合中國商業(yè)銀行經(jīng)營實際，不能片面追求完美而套用國外現(xiàn)有的復雜模型，要力求實用實效，不把模型做成空中閣樓。可以通過對房地產(chǎn)信貸風險度量的理論研究，促進商業(yè)銀行加快對房地產(chǎn)信貸風險影響因子的分析和計量，將理論與實踐相結合，通過豐富房地產(chǎn)信貸管理手段，完善房地產(chǎn)信貸管理系統(tǒng)，實現(xiàn)對信貸風險的剛性控制。

房地產(chǎn)評估資質管理辦法范文第5篇

關鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風險誘因防范

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估的內涵

想要弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估的風險問題，首先必須弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款及其評估的基本概念。不同的專家從不同角度對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發(fā)點都離不開貸款的取得是以房地產(chǎn)抵押為前提，銀行等發(fā)放貸款的金融機構通過收取貸款利息和手續(xù)費獲取收益，而貸款接收者借助貸款達到對抵押房地產(chǎn)的占有、經(jīng)營和收益的目的。國際銀行業(yè)對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出了權威性的界定：商業(yè)房地產(chǎn)貸款指借助商業(yè)抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長期融資形式，通常采取長期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產(chǎn)上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規(guī)則性的與期限相關的資本和利息形式，在25年到30年的時期里予以償還。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔保時，商業(yè)銀行確認的用于抵押擔保的房地產(chǎn)價值決定并貸款金額的一項商業(yè)行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內部估價師，采取保守和謹慎的方式，在考慮到評估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長期的和持續(xù)的特征、正常的和當?shù)氐氖袌銮闆r，房地產(chǎn)的當前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產(chǎn)的客觀價值進行評定和估算的過程。房地產(chǎn)抵押貸款評估的內涵包括以下四個方面：抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權的房地產(chǎn)是商業(yè)銀行實現(xiàn)抵押權的重要條件；抵押人向商業(yè)銀行申請貸款的擔保物價值，商業(yè)銀行對抵押擔保的房地產(chǎn)價值的確認是房地產(chǎn)抵押貸款評估的關鍵；是商業(yè)銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業(yè)抵押貸款工具；房地產(chǎn)抵押貸款評估是對房地產(chǎn)抵押貸款價值的評估，與市場價值是并列、獨立的兩個相關指標，共同服務于房地產(chǎn)經(jīng)濟的不同需要。

影響商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的因素

政府因素

政府追求的一項重要目標就是穩(wěn)定經(jīng)濟，保持經(jīng)濟的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。政府面臨的房地產(chǎn)估價風險最主要的是房地產(chǎn)估價帶來的金融風險。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟穩(wěn)定的基礎，金融動蕩會給社會經(jīng)濟帶來動蕩和不安。房地產(chǎn)抵押貸款作為整個金融市場中的一項重要經(jīng)濟活動，對于活躍市場，推動投資和消費有著巨大的作用。在房地產(chǎn)抵押貸款評估中，如果房地產(chǎn)估價價值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機構帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導致深重危機以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的影響又是風險誘因。房地產(chǎn)價格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動也同樣會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。同時還會對估價方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的依據(jù)，一旦進行修改或其它變動，必然會對房地產(chǎn)抵押貸款評估方法產(chǎn)生影響。

估價機構和估價人員因素

估價機構和估價人員在房地產(chǎn)抵押貸款評估活動中處于中介的位置，是抵押房地產(chǎn)價值評估的直接參與者，是商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的直接誘因，尤其是技術誘因。房地產(chǎn)抵押貸款評估主要采用三大經(jīng)典方法—成本法、收益法、市場法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實際應用上常常受到比較案例數(shù)量的限制。商業(yè)房地產(chǎn)主要指的是收益性房地產(chǎn)，其價值主要是由在評估基準日現(xiàn)有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評估這類房地產(chǎn)最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個負責任的估價師在任何時候都會補充評估商業(yè)房地產(chǎn)的成本價值。當評估得出很低的成本價值與較高的收益價值之間存在較大的偏差時，就必須非常小心對待通過收益價值最后得出的房地產(chǎn)貸款價值。

房地產(chǎn)估價不是估價師的無中生有，有學者稱其為“科學加藝術”，確切的反映了估價的本質。但是不管采用哪一種估價方法，都需要詳實的基礎資料來支撐，沒有基礎資料就不能稱其為科學。因此，在利用具體的估價方法時，豐富的基礎資料是估價結論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。有些估價機構或人員接受一項新業(yè)務時，出于方便利用同樣的方法和技術參數(shù)，省去實地勘探調查而帶來風險。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機構和估價人員帶來意想不到的后果。估價報告作為估價的最后成果，有所遺漏或出錯便直接導致了估價結果的偏差。估價人員素質水平偏低，對于房地產(chǎn)估價基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評估機構中，很多估價員只有高中、中專學歷，對于估價的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經(jīng)驗的估價師，在具體負責一項估價業(yè)務時在參數(shù)選擇和方法運用上存在漏洞，也會產(chǎn)生一定的風險。

其他相關經(jīng)濟活動主體因素

房地產(chǎn)抵押貸款評估包括提出貸款申請到評估到最后貸款償還都會帶來風險，影響房地產(chǎn)抵押貸款評估值。其他相關經(jīng)濟活動主體有抵押人（借款人）、抵押權人（銀行）、擔保人等。每一經(jīng)濟活動主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的誘因。如，房地產(chǎn)估價主要是對房地產(chǎn)權益的估價。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權界定方面還存在著不少的問題。不同產(chǎn)權人（抵押人）取得土地使用權的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權。有些企業(yè)為了節(jié)省費用不去辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機構和估價人員高估房地產(chǎn)抵押價值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價機構提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價值發(fā)放貸款。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的防范

規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的程序

目前，各地辦理抵押評估的做法不一，評估的口徑很不一致，影響了評估結果的有效性。而一個規(guī)范有效的估價程序顯然是有助于估價的準確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準許進入抵押市場的條件；抵押物是否已經(jīng)設立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權證明與權證存根及檔案資料記錄的內容是否相符。然后對權利狀況、環(huán)境條件等具體內容進行客觀確認。實體確認包括房屋結構、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權利確認包括房屋所有權、土地使用權及他項權利狀況，并與原來確定的權利狀況進行資料對照和認證，檢查與其內容是否有異；環(huán)境條件的確認包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務、市政設施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價格評估提供基礎材料。最后評估抵押房地產(chǎn)的正常價格。

建立健全估價制度

規(guī)范房地產(chǎn)估價師和估價機構的資質管理。實行房地產(chǎn)估價師資格認證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產(chǎn)估價師等級制度；建立房地產(chǎn)估價機構和估價師業(yè)績報告制度；政府對房地產(chǎn)估價機構進行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

建立和完善估價機構質量保證體系。在估價機構內部設置的一系列保證估價質量的組織模式。要求該模式從獲取估價業(yè)務，選擇估價業(yè)務開始，一直到項目完成向用戶提供估價產(chǎn)品—估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學、公正。這需要建立機構適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設進行必要的職責劃分，互相約束、互相促進，做到職責分明，利益明確。

建立房地產(chǎn)估價師職業(yè)保險制度。我國大陸截止2002年底注冊的房地產(chǎn)估價師已經(jīng)達到15000余人，加上2003年通過房地產(chǎn)估價師考試人員總數(shù)將超過21000人。這樣龐大的隊伍，對于保險公司來說，是一個具有極大潛力的發(fā)展市場。一旦建立房地產(chǎn)估價風險保險制度，對估價師會產(chǎn)生督促作用。如果某個估價師因為業(yè)務水平差經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險。這些估價師會因此失去估價市場，丟掉生存空間。因此，通過估價風險保險制度，可以不斷提高估價人員的素質，提高整個行業(yè)的水平和形象。

提高估價人員素質和估價技術

在國外一些發(fā)達國家和地區(qū)，如美國和香港的房地產(chǎn)估價行業(yè)規(guī)定房地產(chǎn)估價師應該在規(guī)定的期間內完成額定時間的職業(yè)培訓、撰寫估價工作心得和論文、提交自己完成的估價報告，如果不能完成相應的工作，就會受到行業(yè)協(xié)會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產(chǎn)估價師接受一定時間的后續(xù)教育。中國房地產(chǎn)估價師學會已經(jīng)相繼舉辦了許多次房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育培訓。一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學習才能克服解決。

商業(yè)銀行提高風險預警能力

積極的風險規(guī)避應該重在事前的預防而不是事后的補救。目前，銀行在決定對房地產(chǎn)商是否進行開放放貸時，主要評估的對象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔保資產(chǎn)。業(yè)內專家認為，按照這種評估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規(guī)避風險的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔保資產(chǎn)。這種評估方式只是在風險出現(xiàn)之后對風險的一種補救措施，只能消極被動地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應該將重心放在項目開發(fā)能力評估體系的建立健全方面，通過設定內部房地產(chǎn)評估部，適時踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動，房地產(chǎn)的維護和運行情況如何，對抵押物房地產(chǎn)的貸款價值進行檢核性評估，提高風險預警能力。

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