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房地產貨值管理范文第1篇

4年前，富力地產銷售業績便沖上300億元，此后卻一直在300億元上下徘徊。2014年起，發力沖擊業績，卻遭遇市場逆轉，年度700億元的宏偉目標料將成“泡影”。

“富力地產最大的失誤出現在戰略層面，在住宅項目高周轉為主的情況下，富力進軍周轉率低的商業地產項目；在住宅市場行情低迷的時候，富力開始發力自住型商品房項目等，總是踏錯市場節拍，導致企業表現不佳。”在中投顧問房地產行業研究員韓長吉看來，戰略失誤將需要耗費企業較大的代價去消化。

在業內人士看來，富力2013年激進拿地，凈負債率陡增至110.82%，在同行業水平中處在較高的位置，資金鏈狀況堪憂。而2013年拿地成本極高，2014年銷售不暢，這都讓富力處于進退維谷的尷尬境地。

難以完成的目標

擺在富力面前的首要難題是上半年難堪的銷售業績。數據顯示，1-6月，富力地產銷售額為257億元，僅完成全年700億元銷售目標的36.8%。

2013年房地產形勢大好，富力地產加大了土地儲備節奏，準備在2014年發力，年初其將2014年銷售目標定為700億元，表現出對市場的樂觀判斷。

富力地產聯席董事長李思廉將2014年的銷售目標分解為：一季度預計實現銷售額100億元到110億元左右，剩下600億元每個季度預計實現銷售額200億元左右。其中，上半年銷售金額為300億元，下半年為400億元。

但從上半年銷售業績看，富力地產并未如愿。業內人士看來，下半年房地產市場或還將持續調整，如果國家不出臺進一步金融救市措施，房地產行業將面臨寒冬，在此形勢下，富力不僅難以完成業績，而且企業運營壓力進一步增大。

現金回款慢，加之2013年激進買地，富力2014年需要支付的土地款及建安成本大大增加。2013年，富力地產斥資434億元增加了2090萬平方米的土地儲備，占總土儲的48%。這些錢不但超過其過去5年買地花費的總和，甚至超出了當年422億元的銷售額，這也讓富力的凈負債率達到5年來的新高至110.82%。

標普企業評級副董事孔磊表示，“富力去年大舉買地激進擴張，今年的銷售要保持好的狀況，才可以支撐。否則，去年拿了那么多地，加上增加的建安成本開支，面臨的壓力很大?！?/p>

記者了解到，2014年富力地產全年預計推出1420億元貨值的項目，其中420億元貨源來自2013年庫存，2014年現有項目將供應470億元的貨源，另外還有530億元的貨值則來自今年的全新項目。這意味著要沖擊700億元銷售額，富力地產要開足馬力加大建設力度。

睿信致成管理咨詢董事總經理郝炬表示，粗略估算，富力要實現全年700億元銷售目標，面臨的挑戰很大，但達到550億-600億元不成問題。

不過，也有業內人士表示，富力地產下半年局面或不及上半年。下半年，降價跑量成為房企的普遍選擇，盡管限購政策在多地放開，政策環境稍顯寬松，但市場競爭更加“白熱化”。

標準普爾研報指出，隨著房地產市場降溫，房企可能須在實現更高銷售目標與保持價格穩定之間找到微妙的平衡點。這意味著，富力地產要強力達至目標，需要在價格上作出較大犧牲，而這又會影響到其利潤率。

蘭德咨詢總裁宋延慶認為，富力地產上半年目標未完成，但在整體市場不景氣情況下，總體表現還算可以，銷售額和銷售面積的同比和環比增長還不錯。對于富力定下的宏大銷售目標，宋延慶解釋說，“因為民企和國企老板考慮的問題不一樣，國企目標一般定得比較低，容易實現，高管可以拿高的獎金；而民企一般目標定得高，為起到激勵效應。這是國企和民企目標的‘異質性’差異?！?/p>

除了銷售目標難以兌現，2014年富力面臨的挑戰，還有其有大部分的債務集中在今年到期（2014年到期債務規模為179億元人民幣，占其公布債務總額的39.1%）。隨著銀行信貸及資本市場收緊以及市場疲弱導致房地產銷售下降，其流動性風險進一步加劇。申銀萬國研報說，富力仍有約260億元土地款尚未支付，其中，2014年需要支付的為140億元。富力預計2014年建安開支將增長三成左右至220億，各項稅費增長兩成至210億。

踏錯市場節拍

在業內人士看來，富力地產連續3年業績徘徊不前，想沖業績時又遭遇市場不景氣，戰略布局總是踏錯節拍是致命問題。

2010年，富力地產的銷售業績達到320億元，但此后增長低迷。2011年降為280億元；2012年320億元；2013年為420億元。在睿信致成管理咨詢董事總經理郝炬看來，整體周轉率低是富力的弱勢，另外，其在前幾年的發展中，側重酒店等持有物業轉型，造成整體銷售規模增長緩慢。2013年開始發力，斥資434億元增加2090萬平方米的土地儲備，亦是改變之前策略，力求做大銷售規模，但卻因對市場誤判，造成在市場好的時候，投入買地的成本增加，而在市場冷淡期，處于買地機會期，卻沒錢買地。

不只是對大勢的判斷失誤，拿地時機把握不準，富力的產品定位也與時點相悖。蘭德咨詢總裁宋延慶表示，之前富力主要是側重中高端產品，2013年開始加大剛需產品比例。但從目前全國形勢看，三季度預計會有30個左右城市放開限購，市場會迎來改善型需求的集中爆發期?！皠傂杌饡r，沒有產品；剛需過了，又做剛需。總是踩不準點，是富力的軟肋?！?/p>

房地產貨值管理范文第2篇

本文重點介紹了如何對地產公司營銷費用進行細化管理，提出了改進方法以滿足營銷費用日常管理及核算等的要求。

關鍵詞：

營銷費用；管理；核算；方法；地產集團；項目公司

營銷費用是指地產公司項目開發過程中，為銷售及推廣而發生的費用。中國的房地產市場在宏觀調控中不斷規范，市場競爭日趨激烈，營銷管理水平已成為房地產公司的核心競爭力。除部分小型地產公司為獨立的地產項目外，多數中大型地產公司都成立地產集團公司（以下簡稱“地產集團”），對下屬各項目（以下簡稱“項目公司”）分設獨立法人單位，進行項目管理。營銷費用作為地產項目管理中較為重要的組成部分，需從地產集團制度規范的層面上強加管理，保障整個地產集團范圍內營銷管理組織機構的科學、持續、穩定、高效。

一、營銷費用總體控制目標

項目公司營銷費用由其營銷部編制，總額及使用情況由地產集團營銷部負責監控及考核。根據項目大小、銷售業態等多種因素來確定營銷費用的控制比例。參考國內十大上市地產集團營銷費用的花銷情況，本文提出住宅項目整體營銷費用不超過項目總可售貨值的2.5%（地產集團亦可根據項目公司情況自行調整控制比例，下同），產業項目整體營銷費用不能超過項目總可售貨值的4%；營銷費用不允許超限使用，特殊情況下的調整，須經地產集團集體決策與聯簽后方可調整執行。營銷費用中推廣費用的8%用于地產集團品牌運營及績效激勵。

二、營銷費用的分類及核算

營銷費用二級項目總體可分為以下五類，其下又涵蓋了更為細致的項目，詳見下圖分解。1.推廣費包括：2.銷售管理費包括:3.配套設施費包括:4.咨詢費包括:

三、日常管理要求

1.登記要求項目公司營銷部負責建立營銷費用電子臺賬，確保每項費用及時錄入，在費用發生前上傳合同并錄入管理系統，如：ERP系統。項目公司營銷部對所有的營銷費用應按前述分類進行統計，便于地產集團形成營銷費用歷史數據與知識沉淀，指導后續費用編制與控制。2.營銷費用預算控制營銷費用可實行預算管理，年初擬定“項目全年營銷費用預算”并分解到月，每月根據實施情況編制“月度營銷費用實施情況及下月營銷費用調整計劃”，一經確案，不得超支使用。3.檢查要求地產集團營銷部應定期或不定期對各項目營銷費用電子臺賬及控制系統錄入情況進行檢查，并于次月7日前將項目公司營銷費用發生情況進行公布。4.銷售資料編制及備案要求項目公司營銷部需在規定時間內編制銷售日報、月報、臺賬、營銷費用月報表，經營銷及項目公司負責人審核后，上報地產集團營銷部備案。地產集團營銷部需在規定時間內編制營銷月報，經營銷部負責人審核后，通過呈批如：OA形式，在地產集團內部進行公示。5.營銷過程監控地產集團營銷部分管項目公司的對接人應每周（本地項目公司）或每月（外地項目公司）至少一次到項目現場進行營銷工作溝通，了解項目營銷情況及當地市場變化，提出階段性營銷策略，與項目公司營銷部共同商討應對方案。同時，重點關注如下內容：實際銷售價格與審批備案銷售價格的一致性；銷售、回款進度與計劃的偏差；銷售臺賬的準確、完善、按時更新；客戶資料的完備性；銷售及公示資料的完備性；銷售示范區環境整潔性；銷售人員培訓記錄；推廣活動審批程序；合作單位甄選過程文件及審批程序；銷售變更文件的完備性；戶外廣告與維護情況。6.品牌管理品牌管理旨在整合地產集團的品牌資源，建立領先的企業品牌優勢，塑造良好的企業公眾形象，形成地產集團品牌的標準化應用，提升集團品牌的整體價值，建立品牌聚焦型的企業組織。地產集團營銷部依據整體發展戰略，負責整個地產集團品牌的整體規劃與年度實施計劃，負責協調與整合所有項目公司的媒介資源，負責組織協調項目公司參與年度品牌計劃的實施。為整合企業品牌資源，地產集團營銷部可同所有項目公司協調，按其年度營銷費用8%以內，來支持集團品牌推廣活動，項目公司應從大局出發予以支持、落實。新項目啟動時，項目公司要首先實施集團品牌落地計劃，通過工地廣告圍擋包裝、網絡推廣造勢、媒體營銷、業內營銷等方式，將集團品牌落地，為下一步推出項目品牌做好鋪墊。項目公司在營銷推廣過程中，必須規范使用VI，對于地產集團LOGO的組合與使用方式應按照統一要求，使用標準字與標準色，地產集團營銷部負責指導、監督。營銷推廣過程中對于地產集團的介紹，必須通過地產集團營銷部的審查后方可對外。項目公司營銷部系地產集團品牌實施的具體執行部門，項目公司營銷部應積極維護集團品牌、項目品牌形象，對于項目公司所在地媒體危機事件與公關危機事件及時向地產集團營銷部預警，并在其指導下，第一時間采取必要措施，將負面影響降到最低。7.營銷知識轉化管理營銷后評估：項目結束后，應由項目公司營銷部對項目營銷過程中的各類問題進行匯總分析，并提出改善建議，上報地產集團營銷部進行備案。營銷案例庫建設：地產集團營銷部針對項目公司營銷過程中產生的重大問題，進行專業剖析并形成營銷案例，為項目公司及后續項目的營銷工作提供借鑒。營銷專業培訓：地產集團營銷部每年應制定營銷培訓計劃，積極開展地產集團營銷經驗傳承，組織項目公司營銷部之間的營銷經驗交流，組織營銷人員參加內外部專業培訓。8.重要會議管理重要會議包括但不限于以下幾類：項目定位、銷售價格及調整、營銷指標及調整、年度/半年度營銷費用指標及調整、特殊/預算外營銷費用、年度/重大營銷方案、重要合作單位甄選、企業品牌推廣等。重要會議匯報主體：項目公司營銷部負責人或地產集團營銷部分管項目的對接人。重要會議與會人員：原則上為地產集團董事長、總裁、分管領導、營銷部成員、項目公司總經理、分管負責人、營銷部成員。若有特殊情況需其他人員到場，項目公司營銷部上報地產集團營銷部審批通過后方可參加。重要會議通知機制：發起會議的主體需于會議召開前7日將會議邀請發至地產集團綜合部并抄送營銷部并提前3日備案匯報材料。如有變動，需提前1日及時與相關人員溝通。

四、結束語

相信項目公司及地產集團按照上述管理及核算模式來規范營銷工作，會使得整體管控模式更上一個臺階，實現向管理要效益的突破。

參考文獻：

[1]百度文庫：《房地產企業營銷費用控制比例》.

房地產貨值管理范文第3篇

關鍵詞：流動性過剩　貨幣政　策財政政　策商業銀行對策

中圖分類號：F830.49　文獻標識碼：A　文章編號：1006－1770(2008)03－030－05

2007年以來，流動性過剩成為中國宏觀經濟的一大隱患，并誘發了經濟過熱和通貨膨脹的風險，國家密集出臺了多項宏觀調控政策。2008年以來，通貨膨脹的趨勢不僅沒有減緩，反而在雪災和春節等因素助推下，呈愈加明顯的態勢。2008年1月我國CPI(居民消費物價指數)同比上漲7.1％，比2007年12月高出0.6個百分點，創下1996年8月份以來近11年的月度新高；與此同時，PPI《工業品出廠價格》同比上漲6.1％，比上月提高了0.67個百分點，創2004年12月份以來的三年新高，呈現出CPI向PPI傳遞的趨勢。物價上漲由消費品向工業品的結構性傳導，導致全面通脹的壓力驟緊，宏觀調控政策將進一步收緊。

宏觀調控政策不僅包括直接針對銀行系統的貨幣政策和銀行業行業監管，還包括財政政策和產業政策的部分調整，構成商業銀行生存的外部環境，對商業銀行的發展經營帶來重大影響。梳理07年以來宏觀調控政策對商業銀行的影響機理和實際效應，有助于商業銀行，做出相應調整以提高對環境的適應能力。

一、2007年以來宏觀調控政策環境的演變

(一)貨幣政策和銀行業行業監管

1、提高存款準備金率和央行票據

2007年，央行先后11次上調存款準備金、并累計發行近4萬億元的央行票據。其中第10次準備金調整，上調幅度1個百分點為4年來最大，當前存款準備金率創20多年來新高。

2、加息

為遏制儲蓄存款的跳槽趨勢和投資的高速增長，向市場傳達緊縮的信息。2007年以來，央行連續6次小幅加息，調整后的存貸款基準利率分別為4.14％和7.47％。

3、商業銀行貸款規模的窗口指導

2007年，面對商業銀行貸款規模的快速增長，央行和銀監會多次召開會議對各家銀行給予“窗口指導”，嚴令各家銀行將全年新增貸款規?？刂圃?5％之內。從緊貨幣政策在總量控制上已取得一定成效，2007年12月新增貸款僅485億元，同比少增了1720億元，2007年全年新增貸款規模為3.63萬億元。2008年，央行對金融機構新增貸款的總量控制目標大體控制為不超過2007年全年的3.63萬億元，意味著全年貸款增速將不會超過13.86％。

4、特定行業的貸款監督和管理

由于銀行新增貸款大部分流向了產業政策調控所關注的房地產行業，2007年11月，央行和銀監會出臺了關于加強商業性房地產信貸管理的新規定，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，要求貸款首付款比例不得低于40％。其他配套政策還包括嚴格房地產開發貸款管理、嚴格規范土地儲備貸款管理，嚴格住房消費貸款管理、嚴格商業用房購房貸款管理、加強房地產信貸征信管理、加強房地產貸款監測和風險防范工作等等行業規范。同時，央行各分支機構、各銀監局加強了對轄區內金融機構房地產信貸管理的“窗口指導”，加大了對相關違規行為的查處力度。

(二)財政政策和產業政策

1、發行特別國債

為配合貨幣政策，收縮市場中過剩的流通性，緩解外匯儲備的壓力，2007年8月份以來，財政部共分8次向商業銀行、銀行間市場和社會公眾發行特別國債，總計規模達15500億元。

2、調整利息稅。緩解負利率狀態

從8月15日起，財政部將儲蓄存款利息稅稅率由現行的20％調減為5％，意圖扭轉居民儲蓄存款的負利率局面，避免儲蓄資金持續進入股票市場，分流銀行資金。

3、和產業政策相配套，引導結構調整

2007年以來，產業間資源配置不合理的現象仍然在加劇，高耗能行業生產和出口增速依然較高。2007年上半年，鋼鐵、有色金屬、建材、電力熱力、石油加工及煉焦、化工等六大主要耗能行業增加值同比增長20.1％，增幅同比加快3.6個百分點，比全部規模以上工業高1.6個百分點。1－6月份，鋼鐵行業出貨值增長79.7％，化工行業增長31％，建材行業增長24.2％，均超過規模以上工業出貨值21.7％的增速。

針對這種趨勢，2007年4月15日起，財政部再度下調或取消部分鋼材出口退稅率；并從7月1日起，實行新的出口退稅政策，553項“高耗能、高污染、資源性”產品的出口退稅被取消。根據最新頒布的企業所得稅法，企業從事符合條件的環境保護、節能節水項目的所得，可以免征、減征企業所得稅。企業購置用于環境保護、節能節水、安全生產等專用設備的投資額，可以按一定比例實行稅額抵免。上述舉措，以期緩解環境污染，保護緊缺資源和能源，改善出口產品結構，減少貿易順差對國際收支的壓力。

二、宏觀調控政策對商業銀行經營管理的影響

(一)對商業銀行盈利的影響略偏正，但難以持續

1、準備金率持續提高對銀行盈利的負面影響相對可控

以前8次法定存款準備金率來計算，累計凍結商業銀行資金約1.5萬億元。假設商業銀行被凍結的這些資金來自于債券投資或者貸款的壓縮，根據各行中報初步測算，將分別導致商業銀行上半年利息總收入減少2％和5％左右。當然，由于超額準備金比率較高的銀行將首先通過壓縮超額準備的方式來滿足更高的法定存款準備金率，因此其實際負面影響要比測算的結果要小。

具體到各銀行，從靜態看，超額準備金率越高、存貸比越低，其受到的負面影響越小。從動態看，吸收存款能力越強，受到的負面影響越小?？偟膩砜?，法定存款準備金率提高對大型銀行的負面影響略小于中小銀行。

2、加息使商業銀行的利差略有擴大，但后續難持續

2007年上半年存貸款基準利率的四次提高，使商業銀行利差略有擴大。我們可以通過半年報做簡單的測算(見表1)。

凈息差的擴大主要在于以下原因：

一是商業銀行出現貸款中長期化和存款活期化的趨勢。由于占存款來源約50％左右的活期存款的基準利率僅上調9個基點，進而擴大了商業銀行的息差收入：二是貸款風險結構發生變化。隨著中小企業的高速增長，銀行業對中小企業的貸款比重逐步加大，貸款的風險收益增加。

2008年凈息差擴大的趨勢將可能出現逆轉，理由有三：

第一，存款活期化的局面有望扭轉。從2007年最后一次利率調整的情況看，一年以內定期存款利率上調幅度較大，其中，三個月期存款利率上調0.45個百分點，六個月期存款利率上調0.36個百分點：與此相反，活期存款利率小幅下調0.09個百分

點；同時，2007年年底以來，股市的動蕩加劇，風險加大，儲蓄向資本市場持續搬家的勢頭有所減弱，股市資金出現回流，在活期存款利率下調，三個月、六個月和一年期存款利息上升的情況下，居民和企業儲蓄將有望出現定期化趨勢；另一方面，通脹壓力下，未來結構性調整將增多，類似2006年至今基準存貸利差擴大的可能性將較小。第二，貸款結構調整的力度減小。部分銀行如建行和工行，中長期貸款比重已經達到60％以上，興業銀行中小企業貸款比重已經達到80％，在這種情況下，通過調整貸款結構提高息差收入的余地有限。第三，未來對貸款客戶的競爭將逐漸蔓延到中小企業群，利率的上浮幅度有限，利差空間壓縮。

3、國債定向發行對商業銀行利潤的影響基本中性

2007年8月以來，財政部針對商業銀行、銀行間市場發行了規?？傆嫗? 5500億元的特別國債。從結構看，商業銀行主要通過壓縮票據融資和短期貸款來進行調整，2007年，商業銀行壓縮票據融資約4400億元左右，票據融資余額已經降至2005年3月以來的最低水平，通過壓票據融資為利潤空間較大的中長期貸款騰出空間的特征較為明顯。因此，從總量上看，對商業銀行利潤的影響較為平緩。

另外，從國債發行的情況看，加息一方面帶來國債、央行票據和同業拆借利率一定程度的上升；另一方面也導致商業銀行所持有的交易性債券的賬面價值下跌。綜合來看，由于規模受限，正面影響和負面影響基本抵消(由于披露數據的限制，難以作具體的量化分析)。

4、手續費和傭金收入的激增較難持續

2007年，受益股票市場的牛市效應，各家上市銀行的手續費和傭金收入獲得迅速增長，十余家上市銀行手續費及傭金收入前三季度比上年同期平均增長80％左右。結算、、銀行卡、投行、托管幾大類并舉。2007年末和未來的2008年，隨著宏觀調控政策的收緊，資本市場的動蕩加劇，風險加大，手續費和傭金收入在日益增大的基數上將較難實現高速增長。

(二)對銀行業貸款規模的控制效果不理想

1、控制商業銀行貸款規模并不能有效控制固定資產投資過快的局面

銀行貸款并非固定資產投資資金的唯一來源，固定資產投資對銀行貸款的依賴下降。根據wind資訊提供的數據計算，2007年1－10月份，在固定資產資金來源的比例中，國內貸款只占12.44％，自籌資金成為固定資產投資的最大來源，占比達42.75％；再加上企事業單位自有資金，企業直接融資占比達65％以上。

隨著股票市場的發展，資本市場融資的比重將進一步擴大。這種趨勢勢必會弱化以信貸窗口指導和利率調整為工具的宏觀政策效果，這也是2007年以來加息對固定資產投資影響作用受限的主要原因之一。

2、貸款規模的行政控制一定程度上惡化了中外商業銀行的競爭環境

央行和銀監會對國內商業銀行的信貸投放進行增長率的盤子控制，這種行政性的管理辦法，對約束商業銀行的貸款規模比較有效。然而，差異性的監管制度下，這種行政管制給外資銀行提高信貸業務的市場份額提供了絕好的機會。

以上海市場為例，在宏觀調控政策趨緊和中資銀行受制于信貸約束的背景下，轉制后的外資金融機構對公貸款增長迅猛。2006年12月底，外資銀行占新增貸款的市場份額為26.3％；2007年4月之后，外資銀行新增貸款的市場份額迅速增加，到8月份，達到42.9％。其中，對公貸款增加58.1億元，同比多增22.7億元，占全部貸款增量的96％，2007年全年，外資銀行新增人民幣貸款達到832.7億元，同比多增347.9億元，占人民幣信貸增量的份額為31.8％，同比上升2.5個百分點：貸款余額占全市人民幣貸款市場份額的10.7％，比年初上升3.5個百分點。

金融宏觀調控的制定和實施在一定程度上忽略了轉制的外資銀行，削弱了宏觀調控政策的實施效果，并導致中外資銀行的不公平競爭。

(三)對商業銀行流動性管理提出嚴峻的考驗

1、法定存款準備金比率位于歷史高位，未來有進一步走高可能

07年以來，央行已連續11次上調存款準備金率，目前15％的法定存款準備金率已經達到歷史最高水平。按每上調0.5個百分點的存款準備金率約可凍結銀行系統資金1700－1800億元計算，央行通過存款準備金率和央行票據共可收縮銀行系統約5.64－5.76萬億的資金。隨著通貨膨脹形勢的嚴峻，08年存款準備金率有望進一步上調。

隨著超額準備金比率可壓縮空間的減小，銀行使用超額存款準備金替代法定存款準備金余地越來越小，中小銀行的存貸比大多已經超過75％。在第11次存款準備金率提高0.5個點的情況下，政策的邊際效應將逐步加大，可能會出現一定的流動性問題。

2、貨幣“短借長貸”的期限錯配現象突出

在存款活期化和貸款結構調整的影響下，商業銀行資產負債結構也出現了同向的變化。據2007年半年報顯示，工行、中行和建行即時到期的負債占比與年初相比分別上升4.3％，2.4％和1.6％，而一年以上的資產也分別較年初增加2.4％、0.5％和1.9％。中小銀行的變化則更為明顯。商業銀行資產和負債的期限錯配程度進一步加大，流動性管理的難度進一步加大。

3、銀行存款增速趨緩，資金來源受限

雖然我國宣布降低存款利息稅并多次加息，但由于資產價格上升預期的持續和物價上升預期的加強，2007年以來商業銀行存款顯著分流，增速明顯放緩。其中儲蓄存款在4、5、8、9、10月出現絕對額下降的情況。2008年，通貨膨脹率短期內難以扭轉，負利率局面仍將持續，儲蓄存款增長乏力。銀行資金來源總量和結構的上述變化對流動性管理能力提出更高的要求。

4、人民幣快速升值，外匯存貸比上升

由于人民幣持續升值和我國頻繁加息，使外匯貸款與人民幣貸款相比體現出更為明顯的成本優勢，2007年前三季度金融機構外匯各項貸款增加370億美元，達到2006年同期外匯貸款增長的3倍，增幅達27.6％。與此同時，外匯存款則比年初下降了約20億美元。其中外匯儲蓄存款下降了120億美元，降幅近20％。人民銀行公布的“金融機構外匯信貸收支表”顯示，金融機構各項外匯貸款與各項外匯存款的比值由07年9月末已升至130％。外匯貸款的急遽增加和外匯存款的減少，給商業銀行的外匯流動性管理增添了難度。

(四)部分行業貸款風險加大

以房地產貸款為例，近年來商業銀行都收縮了房地產開發貸款的規模，大型銀行的開發貸款在貸款總額中的占比普遍低于10％。然而隨著個人住房貸款的快速發展，大型商業銀行與房地產直接相關的貸款占貸款總額的比例仍達到20％以上，在其他各類抵押貸款中還有很大一部分是以房地產作為抵押物，預計銀行業共有30％以上的貸款風險敞口與房地產市場相關。在這種情況下，貸款利息的走高和房地產價格的波動將會給商

業銀行的資產質量產生較大的影響。特別是在針對房地產行業和房地產信貸的調控進一步加強，房地產價格出現一定幅度調整的情況下，商業銀行對房地產信貸風險問題更應密切關注。

隨著2008年“節能減排”的要求和針對“兩高一資”等行業的調控政策將進一步加強和“硬化”。根據銀監局的統計，截至2007年5月末，五大國有股份制商業銀行發放的高耗能、高污染行業貸款余額達1.5萬億元，占貸款總額的11％。同時人民幣逐步加快升值(匯改以來到2007年9月末，人民幣對美元累計升值約10％)和出口退稅政策多次調整，其累計和長期的負面效應很有可能會進一步顯現。

三、宏觀調控背景下對商業銀行的對策建議

(一)緊跟宏觀調控政策，控制貸款規模，加強貸款風險控制

商業銀行應密切關注國家調控政策的走向，防范可能產生的貸款風險，并加強特定行業貸款的風險控制。具體來說，要注意以下幾點：

第一，嚴格審查高耗能、高污染行業新增貸款的投放，積極配合主管部門和地方政府控制高耗能、高污染行業的過快增長。已經貸款的，要及時清收。

第二，嚴格執行國家房地產貸款政策，密切關注房地產貸款的風險，降低潛在的壞賬風險。

第三，密切關注進出口企業的業務經營和貸款歸還情況，積極防范貸款風險。

(二)增強資產負債的管理水乎和貸款定價能力

第一，加強對活期存款的管理水平，提高活期比率，降低資金使用成本。

第二，采取客戶細分、產品帶動、網上銀行、信用卡產品組合與交叉營銷等策略和措施遏制存款的滑坡。

第三，增強貸款議價能力，提高信貸資產回報水平。要抓住當前信貸規模管制、商業銀行談判地位上升的有利契機，優化客戶結構，對不同客戶、不同資產實行差別定價，最大限度地提高貸款的綜合收益率。

第四，積極探索豐富零售貸款產品組合，避免當前零售貸款業務過度依賴房地產按揭貸款的局面。

(三)加快創新，擴大中間業務收入比重

房地產貨值管理范文第4篇

一、檢查范圍

本區范圍內組織實施統計調查的各調查單位。

二、檢查原則

統計執法檢查應當貫徹有法必依、執法必嚴、違法必糾的方針，堅持預防、查處和整改相結合，處罰與教育相結合的原則。對檢查中發現的各種統計違法行為堅持自查從輕，被查從嚴，對經查實確屬統計違法行為堅持依法從嚴處理。

三、檢查內容

（一）2005年統計年報資料和年已上報的統計定報資料的數據質量。重點檢查指標：

工業：工業總產值、銷售產值、銷售收入、中間投入、出貨值、營業利潤

建筑業：建筑業總產值、竣工產值、房屋建筑施工面積、房屋建筑竣工面積、工程結算收入、工程結算利潤

交通運輸業：營業收入、營業利潤

商業：商品購進總額、商品銷售總額、商品銷售收入凈額、利潤總額

住宿業：期末客房數、期末客房床位數、營業收入、營業利潤

房地產業：本年完成投資額、施工面積、竣工面積、現房銷售面積、現房銷售金額、期房銷售面積、期房銷售金額

服務業：營業收入、營業利潤、從業人員數

勞動工資：全部職工工資總額和生活費、從業人員期末人數、全部職工平均人數

（二）統計基礎工作。

⒈是否按照統計制度的規定設置原始記錄、統計臺帳；

⒉是否建立統計資料的審核、交接、檔案等統計管理制度；

⒊統計人員持證上崗的情況（持有今年到期的統計上崗證的人員或已報名參加統計從業資格考試的統計人員可作為持證上崗統計）；

⒋統計登記辦證情況。

（三）各調查單位依法開展統計工作情況，包括培訓及采集、整理、匯總、上報統計資料等各環節。

四、檢查安排

（一）各街道、鎮（漕開發）統計站，要在對單位詳細摸底的基礎上，組織所屬的全部單位開展自查，并于6月10日前完成自查。

（二）各街道、鎮（漕開發）統計站，在完成統計年、定報數據質量自查情況匯總表的基礎上，于6月20日前按專業上報匯總表及關于自查結果的分析小結；并根據自查情況提供擬進行檢查單位名錄及其基本情況，同時上報區統計局。

（三）區統計局年報工作結束后，從6月起抽選部分單位逐步開展專項檢查工作，對違法單位進行查處。抽選單位首先是以各街道、鎮（漕開發）統計站提供的名錄為主。在進行檢查時，要求各街道、鎮（漕開發）統計站做好配合工作，并派統計人員參加。檢查的重點是圍繞本區統計工作的中心任務，抓好工業、商業、房地產、服務業和勞動工資等專業統計的專項執法工作。具體的時間安排如下表：

（四）區統計局在日常工作中，根據各專業實際工作的需要，不定期地開展經常性檢查工作，并對發現問題的單位及時進行查處。

（五）在年度工作結束后，區統計局將對全年的自查、檢查情況進行總結，并對違法單位及其處理情況進行公布。

五、檢查要求

（一）各單位應積極學習統計法律法規，增強統計法律意識，提高遵守統計法律、法規的自覺性，提高依法統計的認識。

房地產貨值管理范文第5篇

首先,貨幣政策目前存在的錯誤傾向可概括為“一人得病大家吃藥專治駝背生死不問”,即目前為了解決房地產價格泡沫為了抑制商業銀行的信貸自主擴張傾向,貨幣政策已經從2009年的極度寬松走向了極度緊縮,盡管央行尚未啟用利率手段,但在數量手段運用方面已做到極致,在實施貨幣政策過程中完全依賴行政監管和指標控制,這種控制按照監管當局“3∶3∶2∶2”的均衡投放思路本來在數量設定方面就有“拍腦門”決策特征即根本不考慮實體經濟部門資金需求的季節特征,更有甚者,即使是“3∶3∶2∶2”的既定信貸投放節奏在以行政管理為特色的監管體制下也可以被任意修改為更“不講理”的絕對額控制指標,如某個銀行某個月份放款絕對額不得突破多少等等。這樣做的結果不僅僅是抑制了銀行的正常業務發展,也會對實體經濟造成損害。以江蘇常熟為例:在熬過了2009年金融危機后,全市出口企業普遍出現強勁復蘇跡象,截至2010年3月末該市的出貨值同比增長幅度已達41%,據說其勢頭已超過2008年危機前的水平。為了滿足出口生產需要,各類出口企業大都采取年初備料大幅增加庫存的辦法,但我國目前的貨幣政策卻出現了嚴格數量緊縮傾向,使得一些剛剛借出口復蘇之機恢復生產和擴張生產的中小企業再度陷入資金困境,為了抓住商機而不得不用幾倍甚至幾十倍的資金成本向擔保機構和地下錢莊去高價融資。

其次,本輪信貸緊縮管制還具有行政隨意性特點。我們仍然以常熟為例。本來,常熟市農商行在2010年年初與蘇州市銀監分局已談定本年度按“5∶3∶1∶1”的比例進行信貸投放,2010年3月份后,信貸調控又變成了地地道道的“三娘教子”――原本由人民銀行統一調配的信貸擴張監管又改由人民銀行、銀監局和省農信聯社三家同時按月調控,且三家給出的調控指標又不一致,按照蘇州銀監分局最初批準的“5∶3∶1∶1”投放節奏,常熟農商行全年新增信貸計劃指標50億元,第一季度當可投25億、二季度15億元、三四季度各為5億元,但改由省農信聯社牽頭對全省農村合作金融機構調控信貸計劃后,常熟農商行二季度的信貸投放指標則被改為:4月份新增8.16億元,5月份新增投放0.1億元,6月份新增0.6億元,即二季度的指標總額僅為8.86億元,上半年滿打滿算只可投放31.42億元,這與蘇州銀監分局年初核定的40億元投放額比又減少了8.58億元。這不僅對常熟農商行的業務擴張造成消極影響,而且還對常熟農商行所支持的中小企業和三農客戶也造成了明顯的緊縮資金供給效應。

再次,我們的監管部門出臺文件之前不注重調查研究,存在較明顯的脫離實際傾向。拿前不久中國銀監會出臺的“三個辦法一個指引”為例,在常熟農商行研究人員們看來,不切實際的內容主要有以下幾點:

(一)流動資金貸款需求測算方面

1.中小企業財務制度很多不健全,按照流動資金貸款管理辦法測算出的營運資金量、自有資金量大多不準確,造成最終測算得出的銀行可授信額度無實際參考價值。比如,很多中小企業都是民營企業,以家族式經營為主,企業領導者集權現象及“小農”意識嚴重,往往通過隱藏銷售收入和利潤來減少交稅,同時企業利潤多被老板抽資用于私人支出或對外投資,再以個人投資的方式反映至“其他應付款”內,造成企業財務“公私不分”,進而造成測算結果與實際結果偏差較大。

2.由于中小企業財務核算不規范,部分中小企業存量流動資金貸款被固定資產投資所占用,造成測算的銀行可授流動資金貸款額度與企業實際所需存在較大偏差。例如,很多中小企業購買二手機器設備或自制設備,為節省開支不要求交易對手開立發票;有的投資建造廠房未按規定程序進行,這些投資都無法提供項目立項、可行性報告等資料,無法辦理固定資產貸款,導致出現了“短貸長用”的情況。

3.很多中小企業通過年初集中儲備原材料的方式鎖定原材料價格,以此來規避原材料價格波動帶來的影響。這將導致企業對貸款集中性需求特別大,進而導致測算出的可授信額度與企業所需貸款額度偏差較大。比如常熟地區的紡織行業,2009年上游原材料價格上漲速度較快,同時預計2010年原材料價格還將繼續上漲,于是很多中小企業在2010年初集中購買原材料,造成資金需求大量增加。

4.部分中小企業為征地等方面需要虛增實收資本,造成測算時企業自有資金較多的假象,而實際自有資金不足。比如,常熟地區很多鄉鎮企業為了享受當地政府給予的優惠政策,通過虛增注冊資本的方式取得相關條件。另外,部分中小企業為了能達到招投標資質等級,可能通過虛增注冊資本的方式予以滿足需要。

(二)個人貸款管理辦法方面

《個人貸款管理辦法》第四十四條規定,個體工商戶和農村承包經營戶申請個人貸款用于生產經營且金額超過五十萬元人民幣的,按貸款用途適用相關管理辦法的規定。按照銀監會相關人員的解釋,這里的“相關管理辦法”主要指《流動資金貸款管理辦法》和《固定資產貸款管理辦法》。同時,銀監規定流動資金貸款的適用范圍為:企(事)業法人或國家規定可以作為借款人的其他組織,不包括個人。這兩者之間相互沖突。

(三)固定資產貸款管理辦法方面

1.《固貸辦法》規定,貸款人應對擔保物的價值和擔保人的擔保能力建立貸后動態監測和重估制度。重估制度是一項保護債權人利益的重要手段,但在當前實際操作中,重估制度需要一套完整的市值評估體系才能實施。

2.《固貸辦法》的核心是要加強貸款風險控制,嚴防貸款挪用。在固定資產貸款中,按規定采取貸款人受托支付或借款人自主支付方式實施貸款資金支付。但是如借款人未開列專門的貸款發放賬戶,同時又采取借款人自主支付的,銀行對貸款資金交易的管理、控制就很難落實到位,主要原因是現在的網上銀行、電話銀行、聯網轉賬等支付手段多樣化,使得貸款資金用途監測的難度增大,往往是等到發現已既成事實。若是開列專門的貸款發放賬戶,那這賬戶只能辦理該筆貸款的發放與支付,不能有借款人其他資金進入。如此,若貸款發放專戶內的貸款資金與借款人結算賬戶內的資本金,需一起支付給同一交易對手的時候,就人為地把一筆業務拆分成兩筆,不便于銀行實際操作。同時,在某些銀行目前的信貸管理操作系統中,系統自動將企業的貸款發放支付賬戶對應成還款準備金賬戶,用于將來支付利息和到期還款。若是將二者區分,且貸款發放專戶不能有借款人其他資金,這會對企業的還本付息造成麻煩。

目前,有些支行對已“出賬”的固定資產貸款進行內部“凍結”,用款時按支付內容逐筆“解凍”,以人工的方式實施控制,但這屬于非正規手段。

3.《固貸辦法》要求單筆金額超過項目總投資5%或超過500萬元人民幣的貸款資金支付,銀行應根據借款人的提款申請和支付委托,將貸款資金即時支付給符合合同約定用途的借款人交易對手。

現在實際支付操作過程中,該交易對手可能是本行企業,也可能是異地企業,甚至可能是國外企業。銀行如何實現當天貸款當天完成支付,而不出現“在途期”?一旦有“退票”之類情況發生,是否算是違規?直接支付又該如何完成,是用“特種轉賬憑證”,還是仍需借款企業通過簽發支票等方式進行賬戶處理?按照該辦法操作,一方面隨著受托支付筆數的增多而加大銀行工作量;另一方面若企業想化整為零,與交易方協商后出具補充合同或協議,即可逃避受托支付。

4.對于固定資產貸款發放和支付過程中,貸款人應確認與擬發放貸款同比例的項目資本金足額到位,并與貸款配套使用;項目實際進度與已投資額相匹配等要求。這在實際的操作過程中難以把握,特別是“項目實際進度與已投資額相匹配”條款。現在某些銀行行的項目貸款以中小型企業為主,所能提供的提款相關證明資料沒有國家大型建設項目正規、全面,無法提供工程進度監理報告等作為輔助材料,若由中介機構、借款人承包商聯合出具證明項目進度的證明單無疑將加重中小企業負擔,同時可能存在項目實際進度與可行性報告預計的進度不一致,從而出現實際的提款時間與計劃用款計劃時間不一致。