摘要：由于前期物業管理具有一定特殊性，現實生活中物業管理的糾紛很大程度上集中于前期物業管理階段，認真研究前期物業管理中的問題，對規范前期物業管理、保障前期物業管理活動當事人的合法權益，減少物業管理中的矛盾和糾紛，增強前期物業管理透明度，加強前期物業管理具有十分重要的意義。

關鍵詞：規范物業；前期物業；物業管理

Abstract:Becausethepreliminaryestatemanagementhascertainparticularity,inthereallifeestatemanagement''''sdisputeconcentratestoagreatextentinthepreliminaryestatemanagementstage,studiesinthepreliminaryestatemanagementearnestlythequestion,tothestandardpreliminaryestatemanagement,thesafeguardpreliminaryestatemanagementmoveslitigant''''slegitimaterightsandinterests,reducesintheestatemanagementthecontradictionandthedispute,theenhancementpreliminaryestatemanagementtransparency,strengthensthepreliminaryestatemanagementtohavetheveryvitalsignificance.

keyword:Standardproperty;Preliminaryproperty;Estatemanagement

前言

本文從前期物業管理的主要內容、重要意義，以及前期物業管理中存在的主要問題，闡明加強前期物業管理是規范物業管理的重要前提。

【摘要】近幾年來，我國物業管理行業呈現出生機勃勃的發展趨勢，隨著一系列物業管理法規、制度的頒布實施，物業管理市場環境日趨成熟，既為物業管理企業創造了發展的機遇，也使物業管理企業面臨著發展的挑戰，如何抓住機遇，應對挑戰，加快發展，是物業管理企業亟待破解的新課題。對此，樹立科學的發展觀，堅持用科學的發展觀為指導，是物業管理企業實現可持續發展的必由之路。黨中央提出的科學發展觀的內涵極為豐富，核心是堅持以人為本，樹立全面、協調、可持續的發展觀，促進經濟社會和人的全面發展。結合物業行業的特點和我們物業管理企業的實際，貫徹好這一要求，必須實施全面協調的發展戰略，必須堅持以人為本的發展方針，必須堅持創新節約型后勤的發展之路。唯有如此，才能在激烈的市場競爭中搶得先機，才能在日益嚴峻的挑戰中把握主動，實現可持續發展的目的。

【關鍵詞】物業管理企業

現在物業管理企業有兩類：一是從屬于國有房地產開發公司的企業，這類企業大多以經營自己開發的寫字樓和住宅小區的物業管理為主；二是從原單位后勤部門或房管所轉制的物業管理公司。我們神華寧煤物業總公司就是屬于后一類，我們現在的物業管理就帶有后勤服務工作性質，即以為神華寧煤集團公司提供優質服務為基本點，逐漸使神寧物業成為神寧集團快速發展的總后勤部，成為保障有力的堅強后盾，成為分憂解難的蓄水池，成為寧夏一流的物業管理企業。

一、目前物業總公司組建后面臨的基本現狀

（一）不利因素。

實事求是的講，由于歷史的、客觀的、主觀的、方方面面的原因，我們現有的物業管理水平整體看還很低、很落后，只是停留在生活后勤面上理解物業，被動應付、滿足生存、疏于管理、浪費資源、低效運營、無論是礦區居住環境還是廣大物業工作者的工作環境，臟亂差、不文明現象普遍存在。

摘要：由于前期物業管理具有一定特殊性，現實生活中物業管理的糾紛很大程度上集中于前期物業管理階段，認真研究前期物業管理中的問題，對規范前期物業管理、保障前期物業管理活動當事人的合法權益，減少物業管理中的矛盾和糾紛，增強前期物業管理透明度，加強前期物業管理具有十分重要的意義。

關鍵詞：前期物業；物業管理；規范物業；前提

Abstract:Becausethepreliminaryestatemanagementhascertainparticularity,inthereallifeestatemanagement''''sdisputeconcentratestoagreatextentinthepreliminaryestatemanagementstage,studiesinthepreliminaryestatemanagementearnestlythequestion,tothestandardpreliminaryestatemanagement,thesafeguardpreliminaryestatemanagementmoveslitigant''''slegitimaterightsandinterests,reducesintheestatemanagementthecontradictionandthedispute,theenhancementpreliminaryestatemanagementtransparency,strengthensthepreliminaryestatemanagementtohavetheveryvitalsignificance.

keyword:Preliminaryproperty;Estatemanagement;Standardproperty;Premise

前言

本文從前期物業管理的主要內容、重要意義，以及前期物業管理中存在的主要問題，闡明加強前期物業管理是規范物業管理的重要前提。

一、和諧社會賦予物業管理行業的歷史使命

(一)任重，歷史的寄托

1．城市現代化發展的要求

城市現代化主要是指城市服務的現代化。城市的現代化必將對城市的服務功能和服務程度提出更高的要求。物業管理作為第三產業服務部門中一個重要的行業，為城市居民提供全方位服務是其的出發點和歸宿。物業管理的快速發展將有利于擴大城市服務范圍，完善城市服務功能，提高城市現代化水平。

2．輔助社區管理行政事務的需要

社區是社會的單元結構，社區業主及物業使用人不是獨立存在的，它總是受一定的行政區域范圍內國家行政機構的管理，如街道辦事處、居委會、派出所等，相應地會實行計劃生育管理、流動人口和固定人口管理、治安管理等l3J。上述行政事務管理本應是相應行政機構的職能，但在實際工作中，一些行政部門總愛將這些事務攤派給物業管理單位，目前我國物業管理企業的事務已超過<物業管理條例>等有關國家法律法規規定的內容。在社區行政事務管理中，物業管理企業起到了相當的輔助作用，有效協助了有關政府部門開展工作。

10年前，萬科在全國第一次物業管理公開招標中奪得深圳鹿丹村福利房住宅小區的物業管理權，一舉打破了物業管理“誰開發，誰管理”的局面。但作為物業保值、升值的重要環節，10年后，許多前期物業管理招投標依然流于形式。

隨著物業管理市場的不斷深化和規范，物業管理招投標工作從開發商指定、圍標、議標逐步走上了正常的軌道。前期物業管理招投標突出的優點是將公開、公正、公平的市場競爭原則，合理、充分的市場機制引入物業管理領域，使開發商、物業管理企業等市場主體活動更加規范、透明和安全，從而較好地防止物業管理領域的不正當競爭，有力地推進和維護物業管理行業有序、健康發展，最終實現物業的居住和商業價值。但事實上，由于物業管理企業的水平各不相同，對于招投標的認識也各不一樣，由于經驗不足，對招投標雙方無切實可行的辦法加以監督和約束，加之開發商對招投標工作的認識存在誤區，致使物業招投標工作至今多數只是流于形式。

前期物業管理招投標存在諸多問題

1．開發商“肥水不流外人田”的想法是正常開展前期物業管理招投標的最大障礙

由于我國尚處于社會主義初級階段，與發達國家經濟相比，社會化大生產尚未完全形成，社會分工不細，市場不規范，致使開發商在物業管理方面自給自足的小農經濟意識嚴重，加之許多城市物業管理的初期市場是“誰開發、誰管理”，大量的開發樓盤為自建自管，許多開發商至今仍認為：

1)物業管理應該是開發商售樓后的延續服務部門，同時物業管理企業的服務也是為了推進房屋的銷售，加快資金的回攏，實現開發收益最大化；